Cour d'appel, 02 décembre 2022. 21/02293

Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS COUR D'APPEL DE PARIS Pôle 4 - Chambre 1 ARRÊT DU 02 DÉCEMBRE 2022 (n° 2022/ , 6 pages) Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 21/02293 - N° Portalis 35L7-V-B7F-CDBZA Décision déférée à la Cour : Jugement du 05 Janvier 2021 -Tribunal judiciaire de CRETEIL - RG n° 19/08862 APPELANTE : SCI [C] IMMO immatriculée au RCS de Bobigny sous le n° 848 180 998 anciennement dénommée SCI [C]-[P], agissant poursuites et diligences de son gérant domiciliè en cette qualité audit siège. [Adresse 1] [Localité 6] Représentée par Me Jean-didier MEYNARD de la SCP BRODU - CICUREL - MEYNARD - GAUTHIER - MARIE, avocat au barreau de PARIS, toque : P0240 INTIMÉE : SCI MONTGAULT immatriculée au RCS de d'Evry sous le n° 424 987 576, prise en la personne de son représentant légal, domiciliè ès -qualités audit siège [Adresse 4] [Localité 5] Représentée par Me Matthieu BOCCON GIBOD de la SELARL LEXAVOUE PARIS-VERSAILLES, avocat au barreau de PARIS, toque : C2477 substitué par Me Olivier TOURY de la SELEURL LEALTA, avocat au barreau de PARIS PARTIES INTERVENANTES : Monsieur [T] [C] né le 10 Novembre 1950 à [Localité 8] [Adresse 1] [Localité 6] Madame [P] [G] née le 18 Juillet 1963 à [Localité 9] (Algérie) [Adresse 2] [Localité 7] Tous deux eprésentés par Me Jean-didier MEYNARD de la SCP BRODU - CICUREL - MEYNARD - GAUTHIER - MARIE, avocat au barreau de PARIS, toque : P0240 COMPOSITION DE LA COUR : En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 01 juillet 2022, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposé, devant Madame Monique CHAULET, chargée du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de : M. Claude CRETON, président Mme Monique CHAULET, conseillère Mme Muriel PAGE., conseillère Greffier, lors des débats : Mme Marylène BOGAERS. ARRÊT : - contradictoire - par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour initialement prévue le 07 octobre 2022 prorogée au 04 novembre 2022 puis au 25 novembre 2022, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. - signé par M. Claude CRETON, président d chambre et par Mme Marylène BOGAERS, greffier, présent lors de la mise à disposition. ****** Par acte notarié en date du 24 janvier 2019, la SCI [D], promettant, s'est engagée à vendre à M. [T] [C] et à Mme [P] [G], bénéficiaires, un immeuble à usage de bureaux situé [Adresse 3] à [Localité 10] au prix d'un million d'euros. La vente qui devait intervenir au plus tard le 24 avril 2019 à 16 heures, était subordonnée à l'accomplissement de plusieurs conditions suspensives dont celle de l'agrément de l'acquéreur par la SEMMARIS et l'obtention par celui-ci, dans les 60 jours de la promesse, d'un prêt d'un million d'euros remboursable sur quinze ans ; une indemnité d'immobilisation de 100 000 euros était prévue dont la moitié a été versée par les acquéreurs. Par acte du 19 février 2019, la SCI [C] [P] s'est substituée aux acquéreurs. La vente n'a pas été signée à la date du le 24 avril 2019. Par acte sous seing privé du 25 juin 2019, la SCI [D] d'une part et M. [C] et Mme [G] d'autre part ont signé une convention d'occupation précaire des locaux objet de la vente pour la période du 1er juillet au 1er novembre 2019. Le 25 juin 2019, la SEMMARIS a donné son agrément à la SCI [C] [P]. Le 2 août 2019, M. [C] et Mme [G], en leur qualité d'associés de la SCI [C] [P], informaient le notaire de la SCI [D] de leur volonté de ne pas poursuivre l'acquisition du bien, et invoquaient, au soutien de la demande de restitution de l'indemnité d'immobilisation, la caducité de la promesse depuis le 24 avril 2019, précisant en outre, « à toutes fins utiles », que l'un de leurs principaux clients qui devaient sous-louer une partie du bien s'était récemment désisté du projet en raison des délais de réalisation de l'opération, ce qui a généré une modification des données économiques de leur projet. Par acte d'huissier du 18 octobre 2019, M. [C] et Mme [G] ont été sommés de comparaître le 23 octobre 2019 à l'étude de M. [K], notaire, pour la signature de la vente. Ils ont déféré à cette convocation mais ont refusé de signer la vente invoquant la caducité de la promesse, la date prévue pour la réalisation étant dépassée et ont sollicité la restitution de l'acompte versé au titre de l'indemnité d'immobilisation. Par acte d'huissier des 8 et 15 novembre 2019, la SCI [D] a fait assigner Mme [G], M. [C] et la SCI [C]-[P] aux fins d'obtenir, à titre principal, la libération de l'acompte et le paiement du solde de l'indemnité d'immobilisation. Par jugement en date du 5 janvier 2021, le tribunal judiciaire de Créteil a : . ordonné à M. [K] de libérer l'acompte de 50 000 euros versé par M. [C] et Mme [G] au titre de l'indemnité d'immobilisation au profit de la SCI [D], . condamné la SCI [C]-[P] à payer la somme de 50 000 euros à la SCI [D], . débouté la SCI [D] de sa demande dirigée contre M. [C] et Mme [G] au titre de l'indemnité d'immobilisation, . débouté la SCI [D] de sa demande de dommages et intérêts, . débouté la SCI [C]-[P], M. [C] et Mme [G] de leurs demandes, . condamné la SCI [C]-[P] à payer à la SCI [D] la somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, . débouté la SCI [D] de sa demande formée contre M. [C] et Mme [G] sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, . condamné la SCI [C]-[P] aux dépens, . ordonné l'exécution provisoire de la décision. Pour statuer ainsi, le tribunal a jugé que les demandeurs étaient mal fondés à invoquer la caducité de la promesse, caducité qui n'est prévue que dans un seul cas à savoir lorsque le bénéficiaire n'a pas communiqué d'offre de prêt ou de refus cinq jours avant l'expiration de la condition suspensive de prêt et lorsque le promettant demande au bénéficiaire de justifier de l'accomplissement ou de la défaillance de la condition suspensive par lettre recommandée sous huit jours lorsque le bénéficiaire n'a pas apporté cette justification dans le délai imparti, ce qui n'a pas été le cas en l'espèce, M. [C] et Mme [G] ayant au contraire indiqué dans le préambule de la convention d'occupation précaire du 25 juin 2019 que la réalisation de la promesse n'est pas encore intervenue, ce qui signifie que la promesse est toujours en vigueur mais que les conditions suspensives ne sont pas encore réalisées. Il a donc jugé que le substitué ayant refusé de régulariser la vente, l'indemnité d'immobilisation est due. La SCI [C] IMMO anciennement dénommée SCI [C]-[P] a interjeté appel de la décision. Aux termes de ses dernières écritures, la SCI [C] IMMO demande à la cour d'infirmer le jugement et, statuant à nouveau, de : . ordonner à M. [L] [K], séquestre, la restitution immédiate de l'indemnité d'immobilisation soit la somme de 50 000 euros, . condamner la SCI [D] à lui payer la somme de 10 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, . condamner la SCI [D] aux dépens. Aux termes de ses dernières écritures, la SCI [D] demande l'infirmation du jugement en ce qu'il l'a déboutée de sa demande dirigée contre M. [C] et Mme [G] au titre de l'indemnité d'immobilisation et de sa demande de dommages et intérêts et la confirmation pour le surplus et, statuant à nouveau, de : . condamner la SCI [C] IMMO, M. [C] et Mme [G] à lui verser des dommages et intérêts à hauteur de 10 000 euros pour les préjudices subis en raison de la non-réalisation de la vente et de son comportement fautif, . condamner solidairement la SCI [C] IMMO, M. [C] et Mme [G] à lui verser la somme de 50 000 euros au titre de l'indemnité d'immobilisation, . débouter la SCI [C] IMMO de toutes les demandes formées à son encontre, A titre subsidiaire, si la cour réformait le jugement en ce qu'il a ordonné à M. [K] de libérer l'acompte de 50 000 euros à son profit, ordonner que la moitié de l'indemnité d'immobilisation soit la somme de 50 000 euros lui reste définitivement acquise, En tout état de cause, .débouter la SCI [C] IMMO, M. [C] et Mme [G] de toutes prétentions contraires, . condamner la SCI [C] IMMO à lui payer la somme de 5 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, . condamner la SCI [C] IMMO aux entiers dépens. SUR CE : L'appelante soutient que le premier juge a commis une erreur d'appréciation en estimant que la condition suspensive de financement était réalisée alors que le bénéficiaire n'a en réalité jamais obtenu l'accord définitif concernant un concours financier, le premier juge ayant considéré à tort que la lettre de saisine du crédit bailleur constituait un accord de financement et ajoute que, n'ayant jamais fait l'objet d'aucune prorogation, la promesse était expirée le 24 avril 2019. Elle fait valoir que la demande de financement n'a pu être sollicitée du crédit-bailleur qu'après la substitution et que la réponse de ce dernier ne saurait en aucun cas constituer un accord de financement, cet accord restant conditionné à la communication d'un certain nombre de documents par le notaire du promettant et qu'aucun accord définitif du crédit-bailleur n'est intervenu faute pour le promettant de lui avoir transmis les documents nécessaires à l'octroi de ce financement et alors qu'il est justifié de ce que le bénéficiaire de la promesse a satisfait à son obligation en transmettant une demande conforme aux caractéristiques stipulées dans la promesse. Elle fait enfin valoir que la convention d'occupation précaire n'a pu avoir pour effet de proroger le terme d'obtention du financement ni les délais de la réalisation de la promesse dont le terme était fixé au 24 avril 2019 à 16 heures. La promesse stipule que la condition suspensive sera réalisée en cas d'obtention d'un ou plusieurs accords définitifs de prêt dans le délai de quinze jours calendaires à compter de la signature de la promesse, soit en l'espèce à compter du 24 janvier 2019, et qu'à défaut pour le bénéficiaire de justifier de sa demande de prêt dans les délais et conditions fixés et de se prévaloir de la non réalisation de la condition suspensive au plus tard à la date fixée, le bénéficiaire est réputé y avoir renoncé (page 10 de la promesse). Le premier juge a exactement retenu que la caducité de la promesse n'est prévue que dans le cas où le bénéficiaire de la promesse n'a pas communiqué d'offre de prêt ou de refus cinq jours avant l'expiration de la condition suspensive de prêt et lorsque le promettant demande au bénéficiaire de justifier de l'accomplissement ou de la défaillance de la condition suspensive par lettre recommandée sous huit jours lorsque le bénéficiaire n'a pas apporté cette justification dans le délai imparti. En tout état de cause, les bénéficiaires de la promesse ne peuvent se prévaloir de la caducité de la promesse à la date du 24 avril 2019 en invoquant le défaut de réalisation de la condition suspensive de prêt alors qu'ils ne se sont pas prévalus de cette défaillance dans le délai imparti, quand bien même ce délai serait prorogé pour tenir compte du fait que la substitution intervenue. Par ailleurs une convention d'occupation précaire a été signée entre la SCI [D] d'une part et M. [C] et Mme [G] d'autre part le 25 juin 2019 au motif que les conditions suspensives n'étaient pas encore réalisées, notamment l'accord de la SEMMARIS, que la réalisation de la promesse n'était pas encore intervenue, ce dont il résulte que les parties signataires de la convention estimaient que la promesse était toujours en vigueur. La condition suspensive relative à l'accord de la SEMMARIS n'a été réalisée que le 25 juin 2019, date à laquelle elle a donné son accord. S'agissant de la condition suspensive de prêt, la société Natiocréditbail a fait connaître par l'intermédiaire de son notaire, l'étude Dufour et Associés, par courriel du 20 mars 2019, qu'elle envisageait de consentir un prêt d'un million d'euros au profit de la SCI [C] [P] dans le cadre du contrat de crédit-bail et sollicitait de M. [K], notaire, la production de divers documents. Si cette lettre ne constitue pas une offre de prêt et n'établit pas que la condition relative au financement a été réalisée, il est néanmoins constant que les bénéficiaires de la promesse ont renoncé à la vente pour un tout autre motif à savoir en raison de la défaillance de l'un de leur client qui devait sous-louer le bien. Dès lors que les bénéficiaires ont renoncé à l'acquisition sans s'être prévalus de l'absence de réalisation de la condition suspensive de prêt et qu'ils ne démontrent pas avoir poursuivi les démarches nécessaires pour obtenir leur financement, ils ne peuvent se prévaloir du défaut de réalisation de la condition suspensive de prêt ni du défaut de production par le notaire des documents sollicités par l'organisme de financement. Il résulte de ce qui précède que le défaut de réalisation de la vente est imputable au bénéficiaire et que l'indemnité d'immobilisation forfaitaire et non réductible prévue par la promesse est acquise au promettant. La SCI [D] ne démontre pas l'existence d'un préjudice distinct de l'immobilisation de son bien et le jugement sera confirmé en ce qu'il a rejeté sa demande de ce chef. En conséquence le jugement sera confirmé en toutes ses dispositions. La SCI [C] IMMO sera condamnée à payer à la SCI [D] la somme de 3 000 euros pour les frais irrépétibles engagés en cause d'appel. PAR CES MOTIFS : statuant publiquement, Confirme le jugement du tribunal judiciaire de Créteil du 5 janvier 2021 en toutes ses dispositions, Condamne la SCI [C] IMMO à payer à la SCI [D] la somme de 3 000 euros pour les frais irrépétibles engagés en cause d'appel en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, Condamne la SCI [C] IMMO aux dépens. LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,