Texte intégral
Min N° 25/01007
N° RG 25/01145 - N° Portalis DB2Y-W-B7J-CD4A3
M. [X] [J]
Mme [F] [H] épouse [J]
C/
Mme [T] [N]
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MEAUX
JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION
JUGEMENT DU 22 décembre 2025
DEMANDEURS :
Monsieur [X] [J]
[Adresse 3]
[Localité 5]
Madame [F] [H] épouse [J]
[Adresse 3]
[Localité 5]
représentés par Me Thibaut EXPERTON, avocat au barreau de PARIS
DÉFENDERESSE :
Madame [T] [N]
[Adresse 1]
[Localité 4]
représentée par Me Elodie BRUYAS, avocat au barreau de MEAUX
COMPOSITION DU TRIBUNAL :
Président : M. LEUTHEREAU Noel
Greffier : Mme DEMILLY Florine
DÉBATS :
Audience publique du : 08 octobre 2025
Copie exécutoire délivrée
le :
à : Me Thibaut EXPERTON
Copie délivrée
le :
à : Me Elodie BRUYAS
EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE
Par acte sous seing privé en date du 09 janvier 2024, ayant pris effet le 09 janvier 2024, M. [X] [J] et Mme [F] [H] épouse [J] ont donné à bail à Mme [T] [N] un logement situé [Adresse 2] à [Localité 6] et un emplacement de parking no 69 en extérieur, pour un loyer mensuel initial de 652 euros, des provisions mensuelles sur charges de 100 euros, outre un dépôt de garantie de 652 euros.
Invoquant des impayés, les époux [J] ont, par acte de commissaire de justice du 03 décembre 2024, fait signifier à Mme [T] [N] un commandement d’avoir à payer la somme de 2 150,05 euros au titre des loyers et charges d’août à novembre 2024 arrêtés au 06 janvier 2025 et de justifier d’une assurance couvrant les risques locatifs.
Par acte de commissaire de justice du 26 février 2025, les époux [J] ont fait assigner Mme [T] [N] à l’audience du 21 mai 2025 du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Meaux, aux fins, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de :
– constater l’acquisition de la clause résolutoire en raison de la dette locative et l’absence de justification d’une assurance couvrant les risques locatifs et subsidiairement, prononcer la résiliation judiciaire du bail ;
– ordonner l’expulsion du logement et du parking 69 de Mme [T] [N] et de tout occupant de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique, et d’un serrurier si besoin est ;
– Ordonner le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux, dans un garde-meubles qu’il plaira au tribunal de désigner ou dans tel autre lieu du choix du bailleur, et ce, en garantie de toutes les sommes qui pourraient être dues ;
– condamner Mme [T] [N] à leur payer la somme de 3 396,74 euros, arrêté au mois de février 2025, correspondant aux loyers et charges dus, puis au titre de l’indemnité d’occupation à la date de la résiliation du bail, indemnité à parfaire dans l’attente du présent jugement ;
– condamner Mme [T] [N] à leur payer à compter de la résiliation du bail une indemnité d’occupation mensuelle fixée à 768,08 euros, jusqu’à la reprise effective des lieux ;
– rejeter toute demande visant à la suspension de la clause résolutoire et la fixation d’un échéancier de paiement ou encore l’octroi de délai supplémentaire ;
– condamner Mme [T] [N] à leur payer la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens en ce compris le cout des frais de commissaire de justice relatifs au commandement de payer pour 154,57 euros, à parfaire dans l’attente du présent jugement.
À l’audience du 21 mai 2025, l’affaire a été renvoyée, à la demande des parties, à l’audience du 11 juin où elle a été plaidée où elle a de nouveau été renvoyée à l’audience du 08 octobre 2025.
Lors de cette dernière audience, les époux [J], représentés par leur conseil, sollicitent le bénéfice de l’acte introductif d’instance sauf à actualiser le montant de la dette locative à 6 044,40 euros selon décompte arrêté au 01er octobre 2025, échéance d’octobre 2025 incluse. Ils précisent que le paiement des loyers a repris et maintiennent s’opposer à des délais de paiement et à la suspension de la clause résolutoire.
Mme [T] [N], représentée par son conseil, conteste les frais sollicités au titre de l’article 700 du code de procédure civile compte tenu de l’aide juridictionnelle qu’elle perçoit. Décrivant ses charges et ressources, elle sollicite de plus larges délais de paiement proposant de régler entre 85 et 100 euros par mois, en plus des loyers courants, pour apurer la dette, et déclare justifier d’une assurance couvrant les risques locatifs.
À l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 10 décembre 2025, prorogé au 22 décembre 2025.
MOTIFS DE LA DECISION
1. Sur la recevabilité de la demande en résiliation
En application du I de l’article 24 de la loi no 89-462 du 06 juillet 1989, lorsque le locataire est en situation d’impayé de loyer ou de charges locatives sans interruption depuis une durée de deux mois ou lorsque la dette de loyer ou de charges locatives du locataire est équivalente à deux fois le montant du loyer mensuel hors charges locatives, les commandements de payer, délivrés pour le compte d’un bailleur personne physique ou société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus, sont signalés par le commissaire de justice à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) par voie électronique.
En l’espèce, alors que la dette locative était supérieure à deux fois le montant du loyer mensuel, les époux [J] justifient avoir saisi la CCAPEX le 04 décembre 2024.
Aux termes de l’article 24 III et IV de la loi no 89-462 du 06 juillet 1989, dans sa rédaction en vigueur au jour de l’assignation, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation du bail doit être notifiée au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l’audience.
En l’espèce, les époux [J] justifient qu’une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Seine-et-Marne par voie électronique le 28 février 2025, soit plus de six semaines avant la première audience.
Les époux [J] sont dès lors recevables en leur demande en résiliation.
2. Sur la demande en paiement au titre de la dette locative
En application des articles 1103 et 1104 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits et doivent être exécutés de bonne foi.
Selon l’article 1728 du même code repris par l’article 7 a) de la loi no 89-462 du 6 juillet 1989, le preneur est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus.
L’article 24 de la même loi prévoit que le juge peut vérifier tout élément constitutif de la dette locative.
Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver.
En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 09 janvier 2024, du commandement de payer délivré le 03 décembre 2024 et du décompte de la créance actualisé au 01er octobre 2025, que les époux [J] rapportent la preuve d’un arriéré de loyers et charges dû par la locataire.
Les bailleurs invoquent une dette locative s’établissant à un total de 6 044,40 euros au 01er octobre 2025, échéance d’octobre 2025 incluse, montant prenant en compte les loyers et charges dus dont ont été déduits les sommes versées par la locataire et qui sont conformes aux relevés de compte qu’elle a produits.
Cependant, il résulte du décompte produit qu’ont été inclus à cette somme les frais de procédure de commissaire de justice pour un montant de 154,57 euros le 02 juillet 2025 et des frais irrépétibles pour un montant de 2 000 euros le 02 juillet 2025. Or, l’article 4 p) de la loi du 06 juillet 1989 prévoit que le bailleur ne peut faire supporter au locataire les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il convient donc de déduire ces sommes de la dette locative, laquelle s’établit ainsi à 3 889,83 euros.
Aussi, la dette locative étant justifiée pour ce montant, il convient de condamner Mme [T] [N] à payer aux époux [J] la somme de 3 889,83 euros au titre de la dette locative arrêtée au 01er octobre 2025, échéance d’octobre 2025 incluse.
3. Sur la résiliation du contrat de bail
Aux termes de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.
L’article 24 I de la loi no 89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de la conclusion du contrat de bail, dispose que si une clause du contrat de bail d’habitation prévoit la résiliation de plein droit du contrat pour non-paiement du loyer et des charges, elle ne peut jouer qu’après délivrance d’un commandement de payer resté infructueux durant six semaines consécutives.
En l’espèce, il est relevé que la loctaire a justifié, à l’audience, d’une assurance couvrant les risques locatifs à effet au 18 juillet 2024 qui a été renouvelé tacitement depuis lors. Par ailleurs, il résulte des pièces communiquées que les parties sont liées par un bail écrit dans lequel est insérée, en son article VIII, une clause résolutoire applicable de plein droit en l’absence de justification d’une assurance couvrant les risques locatifs par la locataire dans un délai de six semaines après un commandement d’en justifier resté infructueux.
Par acte délivré le 03 décembre 2024, les époux [J] ont fait commandement à Mme [T] [N] de payer la somme de 2 014,40 euros au titre des loyers et charges de retard, visant la clause résolutoire insérée au bail.
Il résulte du décompte des loyers versé aux débats que les causes du commandement de payer n’ont pas été réglées dans le délai de deux mois suivant la signification de ce dernier.
Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire ont donc été réunies à l’expiration du délai de six semaines à compter du commandement de payer, et il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail à compter du 14 janvier 2025, sous réserve des développements ci-dessous.
4. Sur la demande en délais de paiement et en suspension de la clause résolutoire du locataire
En application du V de l’article 24 no 89-462 de la loi du 06 juillet 1989 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.
Selon le VIII du même article, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. La suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.
En l’espèce, il convient de noter que l’audience s’est tenue le 08 octobre 2025 et qu’à cette date, le mois n’était pas terminé. Le dernier loyer courant doit donc être considéré comme étant celui de septembre 2025. Or, cette échéance a été réglée le 02 septembre 2025, de même que les échéances antérieures depuis le mois de mars 2025. La condition de reprise du versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience est donc satisfaite.
Mme [T] [N] justifie par ailleurs percevoir des indemnités journalières à hauteur de 1 050 euros par mois environ. Elle justifie également de prestations familiales comprises entre 1 039 et 1 315,71 euros par mois, incluant les aides personnelles au logement, lui laissant un reste à charge de 226,09 euros par mois en plus des loyers. Elle est célibataire et a trois enfants à charge. Ces éléments, cumulés au fait qu’elle a, à plusieurs reprises, effectué des versements volontaires aux bailleurs en plus des loyers et charges, de mars à juin 2025, permettent de démontrer qu’elle se trouve en situation de régler sa dette locative.
Par conséquent, il convient de faire droit à la demande en délais de paiement selon les modalités qui seront prévues au dispositif.
Pour les mêmes motifs, il y a lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire du bail pendant cette période, ce qui signifie que si les échéances sont réglées régulièrement, et la dette réglée dans sa totalité, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué.
En revanche, à défaut de règlement d’une des échéances, ou en cas d’impayé, la suspension prendra fin, la clause reprendra son effet, et l’intégralité de la dette restée impayée sera immédiatement exigible par la bailleresse quinze jours après un commandement de payer demeuré infructueux.
De plus, les époux [J] seront autorisés à faire procéder à son expulsion et celle de tous occupants de son chef à défaut de départ volontaire des lieux, à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance au locataire d’un commandement de quitter les lieux, en application de l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution. Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.
En application des articles 1730 et 1240 du code civil, Mme [T] [N] sera condamnée au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation à compter de la date de résiliation du bail, égale au montant du loyer (soit 668,09 euros au mois d’octobre 2025) augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, indemnité qui sera due de la date de résiliation du bail jusqu’à la libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, un procès-verbal d’expulsion ou de reprise.
5. Sur les demandes accessoires
En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Mme [T] [N] aux dépens de l’instance, en ce compris notamment le cout de en ce compris notamment le cout du commandement de payer du 03 décembre 2024.
Il n’apparaît cependant pas conforme à l’équité de la condamner à payer une quelconque somme au titre des frais irrépétibles compte tenu de l’aide juridictionnelle dont elle bénéficie. Il convient donc de condamner débouter les époux [J] de leur demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.
Aucun élément ne s’y opposant et en application de l’article 514 du code de procédure civile, il sera rappelé que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire.
PAR CES MOTIFS
Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par jugement mis à disposition au greffe, après débats en audience publique, par jugement contradictoire et rendu en premier ressort :
DÉCLARE M. [X] [J] et Mme [F] [H] épouse [J] recevables en leur demande de résiliation du bail ;
CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 09 janvier 2024 entre M. [X] [J] et Mme [F] [H] épouse [J], d’une part, et Mme [T] [N], d’autre part, portant sur le logement sis [Adresse 2] à [Localité 6] et un emplacement de parking no 69 en extérieur, sont réunies à la date du 23 janvier 2025, et qu’en conséquence, le bail se trouve résilié de plein droit à cette date ;
CONDAMNE Mme [T] [N] à payer à M. [X] [J] et Mme [F] [H] épouse [J] la somme de 3 889,83 euros au titre de la dette locative arrêtée au 01er octobre 2025, échéance d’octobre 2025 incluse ;
AUTORISE Mme [T] [N] à s’en libérer par 35 mensualités d’un montant minimum de 90 euros chacune et une 36e mensualité soldant la dette en principal et frais, à verser le 10 de chaque mois en plus des loyers et des charges courants, et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification de la présente décision ;
RAPPELLE qu’en application de l’article 1343-5 du code civil, les procédures civiles d’exécution doivent être suspendues pendant toute la durée du délai de grâce ;
SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;
DIT que si les délais et les modalités ainsi fixés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;
DIT qu’en revanche, à défaut de paiement d’une seule mensualité à son échéance et dans son intégralité, qu’elle soit due au titre des loyers et charges courants ou de la dette locative, quinze jours après mise en demeure restée infructueuse, le solde restant dû deviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire reprendra pleinement ses effets, et, en ce cas :
1o M. [X] [J] et Mme [F] [H] épouse [J] seront autorisés, à défaut de départ volontaire ou de meilleur accord entre les parties, à faire procéder à l’expulsion de Mme [T] [N] et de tous occupants de son chef des lieux loués, dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est ;
2o le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;
3o Mme [T] [N] sera condamnée payer à payer à M. [X] [J] et Mme [F] [H] épouse [J] une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal à celui du loyer (soit 668,09 euros au mois d’octobre 2025) et charges du logement si le bail s’était poursuivi, à compter de la date d’effet de la résiliation de plein droit du contrat et jusqu’à la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, un procès-verbal d’expulsion ou de reprise ;
CONDAMNE Mme [T] [N] aux dépens de l’instance en ce compris notamment le cout du commandement de payer du 03 décembre 2024 ;
DÉBOUTE M. [X] [J] et Mme [F] [H] épouse [J] de leur demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
RAPPELLE que la présente décision est exécutoire à titre provisoire ;
Le présent jugement prononcé hors la présence du public, par mise à disposition au greffe le 22 décembre 2025, a été signé par le président et la greffière.
LA GREFFIÈRE LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION
EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE
Par acte sous seing privé en date du 09 janvier 2024, ayant pris effet le 09 janvier 2024, M. [X] [J] et Mme [F] [H] épouse [J] ont donné à bail à Mme [T] [N] un logement situé [Adresse 2] à [Localité 6] et un emplacement de parking no 69 en extérieur, pour un loyer mensuel initial de 652 euros, des provisions mensuelles sur charges de 100 euros, outre un dépôt de garantie de 652 euros.
Invoquant des impayés, les époux [J] ont, par acte de commissaire de justice du 03 décembre 2024, fait signifier à Mme [T] [N] un commandement d’avoir à payer la somme de 2 150,05 euros au titre des loyers et charges d’août à novembre 2024 arrêtés au 06 janvier 2025 et de justifier d’une assurance couvrant les risques locatifs.
Par acte de commissaire de justice du 26 février 2025, les époux [J] ont fait assigner Mme [T] [N] à l’audience du 21 mai 2025 du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Meaux, aux fins, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de :
– constater l’acquisition de la clause résolutoire en raison de la dette locative et l’absence de justification d’une assurance couvrant les risques locatifs et subsidiairement, prononcer la résiliation judiciaire du bail ;
– ordonner l’expulsion du logement et du parking 69 de Mme [T] [N] et de tout occupant de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique, et d’un serrurier si besoin est ;
– Ordonner le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux, dans un garde-meubles qu’il plaira au tribunal de désigner ou dans tel autre lieu du choix du bailleur, et ce, en garantie de toutes les sommes qui pourraient être dues ;
– condamner Mme [T] [N] à leur payer la somme de 3 396,74 euros, arrêté au mois de février 2025, correspondant aux loyers et charges dus, puis au titre de l’indemnité d’occupation à la date de la résiliation du bail, indemnité à parfaire dans l’attente du présent jugement ;
– condamner Mme [T] [N] à leur payer à compter de la résiliation du bail une indemnité d’occupation mensuelle fixée à 768,08 euros, jusqu’à la reprise effective des lieux ;
– rejeter toute demande visant à la suspension de la clause résolutoire et la fixation d’un échéancier de paiement ou encore l’octroi de délai supplémentaire ;
– condamner Mme [T] [N] à leur payer la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens en ce compris le cout des frais de commissaire de justice relatifs au commandement de payer pour 154,57 euros, à parfaire dans l’attente du présent jugement.
À l’audience du 21 mai 2025, l’affaire a été renvoyée, à la demande des parties, à l’audience du 11 juin où elle a été plaidée où elle a de nouveau été renvoyée à l’audience du 08 octobre 2025.
Lors de cette dernière audience, les époux [J], représentés par leur conseil, sollicitent le bénéfice de l’acte introductif d’instance sauf à actualiser le montant de la dette locative à 6 044,40 euros selon décompte arrêté au 01er octobre 2025, échéance d’octobre 2025 incluse. Ils précisent que le paiement des loyers a repris et maintiennent s’opposer à des délais de paiement et à la suspension de la clause résolutoire.
Mme [T] [N], représentée par son conseil, conteste les frais sollicités au titre de l’article 700 du code de procédure civile compte tenu de l’aide juridictionnelle qu’elle perçoit. Décrivant ses charges et ressources, elle sollicite de plus larges délais de paiement proposant de régler entre 85 et 100 euros par mois, en plus des loyers courants, pour apurer la dette, et déclare justifier d’une assurance couvrant les risques locatifs.
À l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 10 décembre 2025, prorogé au 22 décembre 2025.
MOTIFS DE LA DECISION
1. Sur la recevabilité de la demande en résiliation
En application du I de l’article 24 de la loi no 89-462 du 06 juillet 1989, lorsque le locataire est en situation d’impayé de loyer ou de charges locatives sans interruption depuis une durée de deux mois ou lorsque la dette de loyer ou de charges locatives du locataire est équivalente à deux fois le montant du loyer mensuel hors charges locatives, les commandements de payer, délivrés pour le compte d’un bailleur personne physique ou société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus, sont signalés par le commissaire de justice à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) par voie électronique.
En l’espèce, alors que la dette locative était supérieure à deux fois le montant du loyer mensuel, les époux [J] justifient avoir saisi la CCAPEX le 04 décembre 2024.
Aux termes de l’article 24 III et IV de la loi no 89-462 du 06 juillet 1989, dans sa rédaction en vigueur au jour de l’assignation, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation du bail doit être notifiée au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l’audience.
En l’espèce, les époux [J] justifient qu’une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Seine-et-Marne par voie électronique le 28 février 2025, soit plus de six semaines avant la première audience.
Les époux [J] sont dès lors recevables en leur demande en résiliation.
2. Sur la demande en paiement au titre de la dette locative
En application des articles 1103 et 1104 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits et doivent être exécutés de bonne foi.
Selon l’article 1728 du même code repris par l’article 7 a) de la loi no 89-462 du 6 juillet 1989, le preneur est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus.
’article 24 de la même loi prévoit que le juge peut vérifier tout élément constitutif de la dette locative.
Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver.
En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 09 janvier 2024, du commandement de payer délivré le 03 décembre 2024 et du décompte de la créance actualisé au 01er octobre 2025, que les époux [J] rapportent la preuve d’un arriéré de loyers et charges dû par la locataire.
Les bailleurs invoquent une dette locative s’établissant à un total de 6 044,40 euros au 01er octobre 2025, échéance d’octobre 2025 incluse, montant prenant en compte les loyers et charges dus dont ont été déduits les sommes versées par la locataire et qui sont conformes aux relevés de compte qu’elle a produits.
Cependant, il résulte du décompte produit qu’ont été inclus à cette somme les frais de procédure de commissaire de justice pour un montant de 154,57 euros le 02 juillet 2025 et des frais irrépétibles pour un montant de 2 000 euros le 02 juillet 2025. Or, l’article 4 p) de la loi du 06 juillet 1989 prévoit que le bailleur ne peut faire supporter au locataire les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il convient donc de déduire ces sommes de la dette locative, laquelle s’établit ainsi à 3 889,83 euros.
Aussi, la dette locative étant justifiée pour ce montant, il convient de condamner Mme [T] [N] à payer aux époux [J] la somme de 3 889,83 euros au titre de la dette locative arrêtée au 01er octobre 2025, échéance d’octobre 2025 incluse.
3. Sur la résiliation du contrat de bail
Aux termes de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.
L’article 24 I de la loi no 89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de la conclusion du contrat de bail, dispose que si une clause du contrat de bail d’habitation prévoit la résiliation de plein droit du contrat pour non-paiement du loyer et des charges, elle ne peut jouer qu’après délivrance d’un commandement de payer resté infructueux durant six semaines consécutives.
En l’espèce, il est relevé que la loctaire a justifié, à l’audience, d’une assurance couvrant les risques locatifs à effet au 18 juillet 2024 qui a été renouvelé tacitement depuis lors. Par ailleurs, il résulte des pièces communiquées que les parties sont liées par un bail écrit dans lequel est insérée, en son article VIII, une clause résolutoire applicable de plein droit en l’absence de justification d’une assurance couvrant les risques locatifs par la locataire dans un délai de six semaines après un commandement d’en justifier resté infructueux.
Par acte délivré le 03 décembre 2024, les époux [J] ont fait commandement à Mme [T] [N] de payer la somme de 2 014,40 euros au titre des loyers et charges de retard, visant la clause résolutoire insérée au bail.
Il résulte du décompte des loyers versé aux débats que les causes du commandement de payer n’ont pas été réglées dans le délai de deux mois suivant la signification de ce dernier.
Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire ont donc été réunies à l’expiration du délai de six semaines à compter du commandement de payer, et il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail à compter du 14 janvier 2025, sous réserve des développements ci-dessous.
4. Sur la demande en délais de paiement et en suspension de la clause résolutoire du locataire
En application du V de l’article 24 no 89-462 de la loi du 06 juillet 1989 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.
Selon le VIII du même article, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. La suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.
En l’espèce, il convient de noter que l’audience s’est tenue le 08 octobre 2025 et qu’à cette date, le mois n’était pas terminé. Le dernier loyer courant doit donc être considéré comme étant celui de septembre 2025. Or, cette échéance a été réglée le 02 septembre 2025, de même que les échéances antérieures depuis le mois de mars 2025. La condition de reprise du versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience est donc satisfaite.
Mme [T] [N] justifie par ailleurs percevoir des indemnités journalières à hauteur de 1 050 euros par mois environ. Elle justifie également de prestations familiales comprises entre 1 039 et 1 315,71 euros par mois, incluant les aides personnelles au logement, lui laissant un reste à charge de 226,09 euros par mois en plus des loyers. Elle est célibataire et a trois enfants à charge. Ces éléments, cumulés au fait qu’elle a, à plusieurs reprises, effectué des versements volontaires aux bailleurs en plus des loyers et charges, de mars à juin 2025, permettent de démontrer qu’elle se trouve en situation de régler sa dette locative.
Par conséquent, il convient de faire droit à la demande en délais de paiement selon les modalités qui seront prévues au dispositif.
Pour les mêmes motifs, il y a lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire du bail pendant cette période, ce qui signifie que si les échéances sont réglées régulièrement, et la dette réglée dans sa totalité, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué.
En revanche, à défaut de règlement d’une des échéances, ou en cas d’impayé, la suspension prendra fin, la clause reprendra son effet, et l’intégralité de la dette restée impayée sera immédiatement exigible par la bailleresse quinze jours après un commandement de payer demeuré infructueux.
De plus, les époux [J] seront autorisés à faire procéder à son expulsion et celle de tous occupants de son chef à défaut de départ volontaire des lieux, à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance au locataire d’un commandement de quitter les lieux, en application de l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution. Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.
En application des articles 1730 et 1240 du code civil, Mme [T] [N] sera condamnée au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation à compter de la date de résiliation du bail, égale au montant du loyer (soit 668,09 euros au mois d’octobre 2025) augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, indemnité qui sera due de la date de résiliation du bail jusqu’à la libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, un procès-verbal d’expulsion ou de reprise.
5. Sur les demandes accessoires
En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Mme [T] [N] aux dépens de l’instance, en ce compris notamment le cout de en ce compris notamment le cout du commandement de payer du 03 décembre 2024.
Il n’apparaît cependant pas conforme à l’équité de la condamner à payer une quelconque somme au titre des frais irrépétibles compte tenu de l’aide juridictionnelle dont elle bénéficie. Il convient donc de condamner débouter les époux [J] de leur demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.
Aucun élément ne s’y opposant et en application de l’article 514 du code de procédure civile, il sera rappelé que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire.
PAR CES MOTIFS
Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par jugement mis à disposition au greffe, après débats en audience publique, par jugement contradictoire et rendu en premier ressort :
DÉCLARE M. [X] [J] et Mme [F] [H] épouse [J] recevables en leur demande de résiliation du bail ;
CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 09 janvier 2024 entre M. [X] [J] et Mme [F] [H] épouse [J], d’une part, et Mme [T] [N], d’autre part, portant sur le logement sis [Adresse 2] à [Localité 6] et un emplacement de parking no 69 en extérieur, sont réunies à la date du 23 janvier 2025, et qu’en conséquence, le bail se trouve résilié de plein droit à cette date ;
CONDAMNE Mme [T] [N] à payer à M. [X] [J] et Mme [F] [H] épouse [J] la somme de 3 889,83 euros au titre de la dette locative arrêtée au 01er octobre 2025, échéance d’octobre 2025 incluse ;
AUTORISE Mme [T] [N] à s’en libérer par 35 mensualités d’un montant minimum de 90 euros chacune et une 36e mensualité soldant la dette en principal et frais, à verser le 10 de chaque mois en plus des loyers et des charges courants, et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification de la présente décision ;
RAPPELLE qu’en application de l’article 1343-5 du code civil, les procédures civiles d’exécution doivent être suspendues pendant toute la durée du délai de grâce ;
SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;
DIT que si les délais et les modalités ainsi fixés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;
DIT qu’en revanche, à défaut de paiement d’une seule mensualité à son échéance et dans son intégralité, qu’elle soit due au titre des loyer et charges courants ou de la dette locative, quinze jours après mise en demeure restée infructueuse, le solde restant dû deviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire reprendra pleinement ses effets, et, en ce cas :
1o M. [X] [J] et Mme [F] [H] épouse [J] seront autorisés, à défaut de départ volontaire ou de meilleur accord entre les parties, à faire procéder à l’expulsion de Mme [T] [N] et de tous occupants de son chef des lieux loués, dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est ;
2o le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;
3o Mme [T] [N] sera condamnée payer à payer à M. [X] [J] et Mme [F] [H] épouse [J] une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal à celui du loyer (soit 668,09 euros au mois d’octobre 2025) et charges du logement si le bail s’était poursuivi, à compter de la date d’effet de la résiliation de plein droit du contrat et jusqu’à la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, un procès-verbal d’expulsion ou de reprise ;
CONDAMNE Mme [T] [N] aux dépens de l’instance en ce compris notamment le cout du commandement de payer du 03 décembre 2024 ;
DÉBOUTE M. [X] [J] et Mme [F] [H] épouse [J] de leur demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
RAPPELLE que la présente décision est exécutoire à titre provisoire ;
Le présent jugement prononcé hors la présence du public, par mise à disposition au greffe le 22 décembre 2025, a été signé par le président et la greffière.
LA GREFFIÈRE LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION
