Tribunal judiciaire, 31 mai 2024. 24/01320

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS [1] [1] Copie conforme délivrée le : à : Monsieur [F] [R] Madame [L] [C] épouse [R] Copie exécutoire délivrée le : à : Me Sébastien MENDES GIL Pôle civil de proximité ■ PCP JCP ACR référé N° RG 24/01320 - N° Portalis 352J-W-B7I-C35IC N° MINUTE : ORDONNANCE DE REFERE rendue le 31 mai 2024 DEMANDERESSE E.P.I.C. [Localité 3] HABITAT OPH, [Adresse 1] représentée par Me Sébastien MENDES GIL, avocat au barreau de PARIS, DÉFENDEURS Monsieur [F] [R], [Adresse 2] non comparant, ni reprensenté Madame [L] [C] épouse [R] [Adresse 2] comparante en personne COMPOSITION DU TRIBUNAL Pascale GAULARD, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Sanaâ AOURIK, Greffière lors des débats, et d’Aurélia DENIS, Greffière lors du délibéré DATE DES DÉBATS Audience publique du 09 février 2024 ORDONNANCE réputée contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 31 mai 2024 par Pascale GAULARD, Vice-présidente, assistée de Aurélia DENIS, Greffière Décision du 31 mai 2024 PCP JCP ACR référé - N° RG 24/01320 - N° Portalis 352J-W-B7I-C35IC EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE Par acte sous seing privé du 20 décembre 2017, [Localité 3] HABITAT OPH a consenti un bail d’habitation à M. [F] [R] et Mme [L] [C] épouse [R] portant sur des locaux situés [Adresse 2] à [Localité 4], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 1219,34 euros. Par actes de commissaire de justice du 5 mai 2023, le bailleur a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme principale de 3767,15 euros au titre de l'arriéré locatif, visant la clause résolutoire prévue dans le contrat. La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [F] [R] et de Mme [L] [C] épouse [R] le 11 mai 2023. Par assignations des 5 et 6 décembre 2023, [Localité 3] HABITAT OPH a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris en référé pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisé à faire procéder à l’expulsion de M. [F] [R] et de Mme [L] [C] épouse [R] et obtenir leur condamnation solidaire au paiement des sommes suivantes : une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,8968,13 euros à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 1er novembre 2023,500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens. L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 6 décembre 2023, mais aucun diagnostic social et financier n'est parvenu au greffe avant l'audience. Prétentions et moyens des parties À l'audience du 9 février 2024, [Localité 3] HABITAT OPH maintient l'intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 1er février 2024, s'élève désormais à 12415,90 euros. PARIS HABITAT OPH considère enfin qu'il n'y a pas eu de reprise du paiement intégral du loyer courant avant l'audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989. Mme [L] [C] épouse [R] expose que M. [F] [R] a quitté le foyer et n’est plus en France, qu’une procédure de divorce est en cours et qu’elle a la charge de leurs trois enfants. Elle précise qu’elle a déposé une demande au fonds de solidarité logement en mars 2023 et a demandé à [Localité 3]-Habitat à pouvoir bénéficier d’un logement plus petit. Elle souligne qu’elle perçoit des allocations chômage d’un montant égal au montant du loyer. Bien que régulièrement cité par acte de commissaire de justice délivré selon les formes prévues par l'article 659 du code de procédure civile, M. [F] [R] n’est ni présent ni représenté. MOTIVATION En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée. 1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail 1.1. Sur la recevabilité de la demande PARIS HABITAT OPH justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience. Il justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation. Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989. 1.2. Sur la résiliation du bail Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de la conclusion du contrat de bail litigieux, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de location a été signifié aux locataires le 5 mai 2023. Or, d’après l'historique des versements, la somme de 3767,15 euros n’a pas été réglée par ces derniers dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties. Le bailleur est donc bien fondé à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 6 juillet 2023. Cependant, selon l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. En l’espèce, au regard du décompte produit arrêté au 1er février 2024, il apparaît que la condition de reprise du paiement intégral du loyer courant avant la date de l'audience est réputée satisfaite. Par ailleurs, il ressort des éléments du dossier, et notamment de l’audience, qu’en raison de la demande présentée au fonds de solidarité logement et de la demande de pouvoir bénéficier d’un logement plus petit, M. [F] [R] et de Mme [L] [C] épouse [R] seront en capacité de payer en plus du loyer courant la somme de 10 euros pendant six mois puis la somme de 297 euros pendant 30 mois. Dans ces conditions, il convient de leur accorder d’office des délais de paiement pour s’acquitter des sommes dues, selon les modalités prévues ci-après.. En cas de respect de ces modalités de paiement, la clause résolutoire sera donc réputée n’avoir pas joué, et l’exécution du contrat de bail pourra se poursuivre. L’attention des locataires est toutefois attirée sur le fait qu’à défaut de paiement d’une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d’apurement, la clause résolutoire sera acquise, et le bail résilié de plein droit, sans qu’une nouvelle décision de justice ne soit nécessaire : dans ce cas, et pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, le bailleur pourra faire procéder à leur expulsion, et à celle de tout occupant de leur chef. 2. Sur la dette locative Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire. En l’espèce, [Localité 3] HABITAT OPH verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 1er février 2024, M. [F] [R] et Mme [L] [C] épouse [R] lui devaient la somme de 12415,90 euros, soustraction faite des frais de procédure. Toutefois, en l’absence de comparution de M. [F] [R], le principe de la contradiction impose de limiter la demande du bailleur au montant figurant dans l’assignation, soit 8968,13 euros, suivant décompte arrêté au 1er novembre 2023. M. [F] [R] et Mme [L] [C] épouse [R] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, ils seront solidairement condamnés à payer cette somme au bailleur, à titre de provision. Toutefois, eu égard aux délais de paiement évoqués ci-avant, il convient de différer l'exigibilité de cette somme en autorisant M. [F] [R] et Mme [L] [C] épouse [R] à se libérer de cette dette selon les modalités détaillées ci-après. 3. Sur l’indemnité d’occupation Le cas échéant, en cas de maintien dans les lieux des locataires ou de toute personne de leur chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due. L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à [Localité 3] HABITAT OPH ou à son mandataire. 4. Sur les frais du procès et l'exécution provisoire Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée. M. [F] [R] et Mme [L] [C] épouse [R], qui succombent à la cause, seront condamnés in solidum aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile. L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 100 euros à la demande de [Localité 3] HABITAT OPH concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées. Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. Selon le dernier alinéa de l’article 514-1 du même code, le juge ne peut toutefois pas écarter l'exécution provisoire de droit lorsqu'il statue en référé. La présente ordonnance sera donc assortie de l’exécution provisoire. PAR CES MOTIFS, La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par ordonnance mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort, CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 5 mai 2023 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois, CONSTATE, en conséquence, que les conditions d’acquisition des effets de la clause résolutoire prévue au contrat conclu le 20 décembre 2017 entre [Localité 3] HABITAT OPH, d’une part, et M. [F] [R] et Mme [L] [C] épouse [R], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 2] à [Localité 4] étaient réunies le 6 juillet 2023, CONDAMNE solidairement M. [F] [R] et Mme [L] [C] épouse [R] à payer à [Localité 3] HABITAT OPH la somme de 8968.13 euros à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 1er novembre 2023, échéance d’octobre 2023 incluse, AUTORISE M. [F] [R] et Mme [L] [C] épouse [R] à se libérer de leur dette en réglant chaque mois, en plus du loyer courant, pendant 6 mois une somme minimale de 10 euros puis pendant 30 mois une somme minimale de 297 euros, la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais, DIT que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties, SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement accordés à M. [F] [R] et Mme [L] [C] épouse [R], DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise, DIT qu’en revanche, pour le cas où une mensualité, qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, resterait impayée quinze jours après l’envoi d'une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception, •le bail sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 6 juillet 2023, •le solde de la dette deviendra immédiatement exigible, •le bailleur pourra, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, faire procéder à l’expulsion de M. [F] [R] et de Mme [L] [C] épouse [R] et à celle de tous occupants de leur chef, au besoin avec l’assistance de la force publique, •le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution, •M. [F] [R] et Mme [L] [C] épouse [R] seront condamnés à verser à [Localité 3] HABITAT OPH une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce, jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux, RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de droit à titre provisoire, CONDAMNE in solidum M. [F] [R] et Mme [L] [C] épouse [R] à payer à [Localité 3] HABITAT OPH la somme de 100 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, CONDAMNE in solidum M. [F] [R] et Mme [L] [C] épouse [R] aux dépens comprenant notamment le coût des commandements de payer du 5 mai 2023 et celui des assignations du 5 et 6 décembre 2023. La greffière Le juge des contentieux de la protection