Tribunal judiciaire, 27 novembre 2025. 25/00337

N° RG 25/00337 - N° Portalis DBZI-W-B7J-EY5J MINUTE N° RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VANNES JUGEMENT DU 27 Novembre 2025 DEMANDEUR(S) : Monsieur [J] [D], demeurant [Adresse 4] représenté par Me Antoine PEIGNARD, avocat au barreau de VANNES DÉFENDEUR(S) : Madame [I] [H], demeurant [Adresse 2] comparante en personne COMPOSITION DU TRIBUNAL : PRÉSIDENCE : François BROSSAULT, magistrat à titre temporaire, juge des contentieux de la protection GREFFIER : Olivier LACOUA DÉBATS : A l'audience publique du 18 septembre 2025, avis a été donné aux parties que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 13 novembre 2025, prorogé au 27 Novembre 2025 DECISION : Contradictoire, en premier ressort, rendue publiquement le 27 Novembre 2025 par mise à disposition au greffe Le : Exécutoire à : Me Antoine PEIGNARD Copie à : Madame [I] [H] FAITS ET PROCEDURE Par acte sous seing privé du 1er mai 2022, à effet du même jour, Madame [I] [H] a donné à bail à Monsieur [J] [D] une chambre meublée en colocation dans un local d'habitation sis [Adresse 1] à [Localité 3] moyennant un loyer mensuel révisable de 300 €, et le versement d'un dépôt de garantie de 300 €. . Monsieur [J] [D] a dénoncé le contrat de location et quitté les lieux le 17 janvier 2025. Une tentative de conciliation n'a pu aboutir. Un constat d'échec a été délivré le 4 juillet 2024 et un constat de carence le 18 décembre 2024. Par acte d'huissier en date du 16 avril 2025, Monsieur [J] [D] a fait assigner Madame [I] [H] devant la présente juridiction à laquelle il est demandé, de : condamner Madame [I] [H] à lui payer : 15.000 € à titre de dommages et intérêts, 300 € au titre du remboursement du dépôt de garantie, 30 € par mois à compter du 17 février 2025, jusqu'à la complète restitution du dépôt de garantie, condamner madame [I] [H] à lui régler 3.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, en sus des dépens. A l'audience du 18 septembre 2025, Monsieur [J] [D] a confirmé ses demandes. Il appuie sa demande de dommages et intérêts sur : L'indécence du bien en raison d'une surface inférieure à 9m2 La dangerosité du bien à propos du poêle, d'infiltrations, de l'escalier et de la VMC qui ne fonctionne pas, La vétusté générale du bien et de ses accessoires, notamment le velux de la chambre,L'absence de jouissance de l'intégralité du bien, Le harcèlement moral de Madame [H] Il soutient que l'état des lieux de sortie est conforme à celui de l'entrée ; que le bail ne contient aucune clause d'indexation de sorte qu'aucune augmentation n'était possible et qu'aucun inventaire n'a jamais été effectué, empêchant Madame [H] de retenir partiellement le dépôt de garantie sans même verser le solde qui serait à régler. Madame [I] [H] répond en arguant que le loyer a été augmenté en fonction de la variation de l'indice IRL, appliquant une augmentation de 10%. Madame [H] ajoute que les états des lieux ne font état d'aucune insalubrité grave, que le poêle est pleinement fonctionnel avec un détecteur de fumée et de monoxyde de carbonne, que l'escalier a été réparé après les remarques et que le VMC fonctionne. Madame [H] a comparu, elle soutient qu'aucun élément ne démontre un danger réel, une interdiction d'usage du logement ou encore du harcèlement. Elle précise que la caution a été partiellement retenue au titre de l'usure normale et du non-respect du planning d'entretien par le locataire. Madame [H] demande le rejet des demandes de Monsieur [D]. Il est à préciser que si Madame [H] en fait état dans la liste de ses pièces communiquées, aucun état des lieux d'entrée ou de sortie n'est cependant versé aux débats. La décision a été mise en délibéré au 13 novembre 2025, prorogé au 27 novembre 2025. MOTIFS DE LA DECISION Sur l'indécence du bien en raison d'une surface inférieure à 9m2 L'article 4 du décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques du logement décent indique : Le logement dispose au moins d'une pièce principale ayant soit une surface habitable au moins égale à 9 mètres carrés et une hauteur sous plafond au moins égale à 2,20 mètres, soit un volume habitable au moins égal à 20 mètres cubes. La surface habitable et le volume habitable sont déterminés conformément aux dispositions des deuxième et troisième alinéas de l'article R. 156-1 du code de la construction et de l'habitation. Ledit Article R156-1 ajoute : La surface habitable d'un logement est la surface de plancher construite, après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d'escaliers, gaines, embrasures de portes et de fenêtres. Le volume habitable correspond au total des surfaces habitables ainsi définies multipliées par les hauteurs sous plafond. Il n'est pas tenu compte de la superficie des combles non aménagés, caves, sous-sols, remises, garages, terrasses, loggias, balcons, séchoirs extérieurs au logement, vérandas, volumes vitrés prévus à l'article R. 155-1, locaux communs et autres dépendances des logements, ni des parties de locaux d'une hauteur inférieure à 1,80 mètre. Monsieur [D] soutient que la chambre louée ne respecte pas ses dispositions en ce qu'elle ne disposerait que d'une surface habitable de 7,5 m2. Il communique à l'appui un diagnostic de surface établi le 11 juin 2024 mesurant plusieurs chambres du bien concerné sans préciser laquelle serait celle objet de la location. Il communique également un procès vernal de constat de Commissaire de justice qui a mesuré la chambre qu'il occupait en déterminant que sa surface totale serait de 9,61 m2 en comptant le placard et le conduit de cheminée. Cette surface n'est pas retrouvée dans le diagnostic de surface. Néanmoins, Monsieur [D] ne justifie pas que le volume habitable de la chambre qui lui a été donnée en location présente un volume habitable inférieur à 20 m3. En effet le logement doit disposer de deux conditions alternatives : - soit d'une pièce principale d'au moins 9 m2 avec une hauteur sous plafond au moins égale à 2,20 m ; - soit d'un volume habitable d'au moins 20 m3. A supposer que la pièce principale soit inférieure à 9 m2, ce seul fait ne suffit pas à établir que le logement n'est pas conforme aux caractéristiques d'un logement décent ; encore faut-il qu'il ait un volume habitable inférieur à 20 m3 (Cour de cassation, civile, Chambre civile 3, 11 octobre 2018 Cour de cassation, civile, Chambre civile 3, 23 janvier 2020, 19-11.349). Dès lors le caractère d'indécence du bien en raison d'une surface inférieure à 9m2 ne peut être retenue. Sur l'absence de jouissance et l'indécence Les dispositions de décence fixées par le Décret n°2002-120 du 30 janvier 2002, qui garantissent la sécurité et la santé du locataire, impliquent que celui-ci bénéficie d'un accès aux commodités essentielles : eau courante, électricité, sanitaires et cuisine ainsi qu'un système de chauffage et des installations électriques conformes aux normes de sécurité. Madame [H] confirme que son locataire avait accès à une pièce d'eau pour ses ablutions. Les parties font état d'un chauffage et d'un poêle ; Madame [H] affirme la présence d'un système de détection de fumée et de gaz de dioxyde de carbone, ce que Monsieur [D] ne conteste pas. Monsieur [D] affirme que Madame [H] pouvait couper le chauffage pendant son absence, mais il ne le démontre pas ; le diagnostic de performance énergétique décrit un système de chauffage par convecteur électrique avec programmateur avec réduit en système individuel. Pour autant Monsieur [D] ajoute avoir été contraint d'acquérir un radiateur portable mais ne justifie pas de son achat. Lors de l'audience Madame [H] affirme que son locataire utilisait ce radiateur pour faire chauffer ses châtaignes. Monsieur [D] ne l'a pas nié. Monsieur [D] met en avant une mauvaise isolation de la maison, cependant le diagnostic de performance energétique classe le logement en catégorie D, ce qui ne correspond pas à une catégorie classée en passoire thermique. Concernant la VMC, le Commissaire de justice note que celle-ci semble dysfonctionnelle, cette seule interprétation ne suffit pas à caractériser un fait de panne du système de ventilation. Le commissaire de justice relève des marques d'usures ou de dégradation ou encore des taches d'humidité des revêtements mais il ne souligne pas la présence d'humidité persistante dans les lieux, ou de délabrement des revêtements Pour ce qui concerne le garage, il n'est pas fait état dans le bail d'un accès autorisé au locataire. Enfin concernant le préjudice moral, les deux parties font état de relations tendues entre eux. Monsieur [D] met en avant l'affection qu'il en résulterait. Certes il justifie d'un traitement anxiolytique ALPRAZOLAM HCS qui est indiqué dans le traitement symptomatique à court terme de l'anxiété chez l'adulte, mais il ne s'agit que d'une prescription pour une durée d'un mois délivrée en juin 2024, qui ne caractérise pas une situation de détresse morale installée. Dès lors, La demande indemnitaire présentée par Monsieur [D] sera rejetée. Sur le remboursement du dépôt de garantie L'article 22 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, applicable aux logements meublés dans sa version en vigueur depuis le 27 mars 2014 indique : "Lorsqu'un dépôt de garantie est prévu par le contrat de location pour garantir l'exécution de ses obligations locatives par le locataire, il ne peut être supérieur à un mois de loyer en principal. Au moment de la signature du bail, le dépôt de garantie est versé au bailleur directement par le locataire ou par l'intermédiaire d'un tiers. Un dépôt de garantie ne peut être prévu lorsque le loyer est payable d'avance pour une période supérieure à deux mois ; toutefois, si le locataire demande le bénéfice du paiement mensuel du loyer, par application de l'article 7, le bailleur peut exiger un dépôt de garantie. Il est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la remise en main propre, ou par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, des clés au bailleur ou à son mandataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu'elles soient dûment justifiées. A cette fin, le locataire indique au bailleur ou à son mandataire, lors de la remise des clés, l'adresse de son nouveau domicile. Il est restitué dans un délai maximal d'un mois à compter de la remise des clés par le locataire lorsque l'état des lieux de sortie est conforme à l'état des lieux d'entrée, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, en lieu et place du locataire, sous réserve qu'elles soient dûment justifiées. Lorsque les locaux loués se situent dans un immeuble collectif, le bailleur procède à un arrêté des comptes provisoire et peut, lorsqu'elle est dûment justifiée, conserver une provision ne pouvant excéder 20 % du montant du dépôt de garantie jusqu'à l'arrêté annuel des comptes de l'immeuble. La régularisation définitive et la restitution du solde, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu en lieu et place du locataire, sont effectuées dans le mois qui suit l'approbation définitive des comptes de l'immeuble. Toutefois, les parties peuvent amiablement convenir de solder immédiatement l'ensemble des comptes. Le montant de ce dépôt de garantie ne porte pas intérêt au bénéfice du locataire. Il ne doit faire l'objet d'aucune révision durant l'exécution du contrat de location, éventuellement renouvelé. A défaut de restitution dans les délais prévus, le dépôt de garantie restant dû au locataire est majoré d'une somme égale à 10 % du loyer mensuel en principal, pour chaque période mensuelle commencée en retard. Cette majoration n'est pas due lorsque l'origine du défaut de restitution dans les délais résulte de l'absence de transmission par le locataire de l'adresse de son nouveau domicile. En cas de mutation à titre gratuit ou onéreux des locaux loués, la restitution du dépôt de garantie incombe au nouveau bailleur. Toute convention contraire n'a d'effet qu'entre les parties à la mutation." Il résulte du bail qu'un dépôt de garantie d'un montant de 300 € a été versé par le locataire au bailleur. Après avoir libéré les lieux, Monsieur [J] [D] se trouvait en droit de se voir restituer son dépôt de garantie. Les parties ne font aucunement état de dégradations locatives qui pourraient avoir été mises en avant par un état des lieux. Monsieur [J] [D] a quitté les lieux le 17 janvier 2025. Aucun état des lieux n'est versé aux débats ; le délai de restitution du dépôt de garantie est donc de deux mois. Madame [H] devait restituer à Monsieur [J] [D] le dépôt de garanti au plus tard le 17 mars 2025. Ce qui n'a pas été le cas. Madame [H] évoque dans ses écrits une retenue partielle en raison de l'usure normale, ce qui ne peut constituer un motif de retenu et d'un irrespect du planning d'entretien alors que le bail n'évoque aucune obligation en ce sens. A l'audience elle évoque une augmentation en fonction de la variation de l'indice de référence des loyers alors que le bail indique que la révision du loyer sera calculée par application de l'indice de l'INSEE. Madame [H] ne peut donc pratiquer une retenue au titre d'une augmentation de loyer non contractuelle. Madame [H] sera condamnée à régler 300 € à monsieur [J] [D] en remboursement du dépôt de garantie versé à la prise de locations. Cette somme sera majorée d'une somme égale à 10 % du loyer mensuel de 300 €, pour chaque période mensuelle commencée en retard, à compter du 17 mars 2025. Sur les autres demandes Il paraît inéquitable de laisser à la charge de Monsieur [J] [D] l'intégralité des sommes avancées pour faire valoir ses droits et non comprises dans les dépens. Dès lors, il lui sera allouée la somme de 700 € en vertu de l'article 700 du code de procédure civile. Madame [H], qui succombe sera condamnée aux dépens. PAR CES MOTIFS Le Juge des contentieux de la protection, par décision contradictoire rendue en premier ressort, par mise à disposition au greffe, DEBOUTE Monsieur [J] [D] de sa demande indemnitaire ; CONDAMNE Madame [I] [H] à régler 300 € à Monsieur [J] [D] en remboursement du dépôt de garantie ; DIT que cette somme sera majorée mensuellement de 30 €, pour chaque période mensuelle commencée, à compter du 17 mars 2025 et jusqu'au paiement ; CONDAMNE Madame [I] [H] à verser à monsieur [J] [D] la somme de 700 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; CONDAMNE Madame [I] [H] aux entiers dépens de l'instance. LE GREFFIER LE PRÉSIDENT