Tribunal judiciaire, 06 mai 2024. 24/00170

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS [1] [1] Copie conforme délivrée le : à : Copie exécutoire délivrée le : à : Pôle civil de proximité ■ PCP JCP fond N° RG 24/00170 - N° Portalis 352J-W-B7I-C3WNI N° MINUTE : JUGEMENT rendu le lundi 06 mai 2024 DEMANDERESSE S.C.I. KA IMMOBILIER, dont le siège social est sis [Adresse 2] représentée par Me Xavier DEMEUZOY, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #D1735 DÉFENDEUR Monsieur [S] [K], demeurant [Adresse 1] comparant en personne COMPOSITION DU TRIBUNAL Marie-Laure KESSLER, Vice-Présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Laura DEMMER, Greffière lors de l’audience, et de Antonio FILARETO, Greffier lors du prononcé, DATE DES DÉBATS Audience publique du 14 février 2024 Délibéré le 06 mai 2024 JUGEMENT contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 06 mai 2024 par Marie-Laure KESSLER, Vice-Présidente assistée de Antonio FILARETO, Greffier Décision du 06 mai 2024 PCP JCP fond - N° RG 24/00170 - N° Portalis 352J-W-B7I-C3WNI EXPOSE DU LITIGE Par contrat sous seing privé du 21 octobre 2005 à effet du 1er novembre 2005, la SCI DAVE, devenue la SCI KA IMMOBILIER, propriétaire à usage locatif d'un appartement situé [Adresse 1], a donné ce logement en location à M. [S] [K], moyennant un loyer mensuel initial de 620 euros, outre 100 euros de provisions sur charges. Par acte d'huissier du 6 février 2023, la SCI KA IMMOBILIER a délivré à M. [S] [K] un congé pour vente à effet au 31 octobre 2023. M. [S] [K] s'est maintenu dans les lieux. Par acte d’huissier signifié à personne le 29 novembre 2023, la bailleresse a assigné M. [S] [K] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de PARIS aux fins notamment de validation du congé, d'expulsion et de condamnation en paiement. Dans son assignation reprise oralement à l'audience du 14 février 2024, la SCI KA IMMOBILIER, représentée par son conseil, demande au tribunal de : valider le congé pour vendre à effet du 31 octobre 2023,ordonner l’expulsion de M. [S] [K] et de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique si besoin,ordonner l’enlèvement et le dépôt des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux, en un lieu approprié, aux frais, risques et périls de M. [S] [K],condamner M. [S] [K] à payer une somme égale à 200 euros par jour de retard jusqu'à la libération effective des lieux,condamner M. [S] [K] à lui payer la somme de 10 000 euros à titre de dommages et intérêts,condamner M. [S] [K] à lui payer la somme de 3.000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure Civile, outre les dépens ;ordonner l'exécution provisoire. Au soutien de ses prétentions, la SCI KA IMMOBILIER indique que le congé est valable et que M. [S] [K] se maintient illégalement dans les lieux et n’a entrepris des démarches pour se reloger qu’au mois de mai 2023. Elle s'oppose à tous délais pour quitter les lieux et précise que l’impossibilité de vendre le logement lui cause un préjudice. Autorisée à le faire, la SCI KA IMMOBILIER a transmis en cours de délibéré un décompte locatif montrant que M. [S] [K] restait devoir la somme de 2.367 euros au 23 février 2024, échéance de février incluse. M. [S] [K] indique avoir entrepris des démarches pour se reloger sans succès dans l’immédiat. Il sollicite des délais jusqu’à l’attribution d’un logement social. Il indique être coiffeur et percevoir un salaire de 2.100 euros par mois. Il indique être à jour de ses loyers. Conformément à l'article 455 du Code de procédure civile, il convient de renvoyer à l'assignation de la demanderesse pour un plus ample exposé des moyens développés au soutien des prétentions des parties. L'affaire a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe le 6 mai 2024. MOTIFS Sur la validité du congé pour vente En vertu de l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs « Lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l'inexécution par le locataire de l'une des obligations lui incombant. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué ». « Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu'il émane du bailleur. » « En cas de contestation, le juge peut, même d'office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues au présent article. Il peut notamment déclarer non valide le congé si la non-reconduction du bail n'apparaît pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes. » « Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, signifié par acte d'huissier ou remis en main propre contre récépissé ou émargement. Ce délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée, de la signification de l'acte d'huissier ou de la remise en main propre. » «  Lorsqu'il est fondé sur la décision de vendre le logement, le congé doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée. Le congé vaut offre de vente au profit du locataire : l'offre est valable pendant les deux premiers mois du délai de préavis. Les dispositions de l'article 46 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis ne sont pas applicables au congé fondé sur la décision de vendre le logement. A l'expiration du délai de préavis, le locataire qui n'a pas accepté l'offre de vente est déchu de plein droit de tout titre d'occupation sur le local. »  En l'espèce, le bail consenti à M. [S] [K] s'est renouvelé depuis le 1er novembre 2008, par périodes de 3 ans et pour la dernière fois le 1er novembre 2020, pour expirer le 31 octobre 2023. Le congé du 6 février 2023 a donc été régulièrement délivré plus de six mois avant l'échéance précitée. Le congé comporte par ailleurs les mentions requises, le prix de vente est de 580.000 € et le bien décrit est conforme à celui décrit dans le contrat de bail. Il est donc régulier en la forme. Or, M. [S] [K] qui n'a pas accepté l'offre de vente, s’est maintenu dans les lieux après le 31 octobre 2023, date d'effet du congé. En conséquence, le congé sera déclaré valable, le bail s'est trouvé résilié par l'effet du congé et M. [S] [K] se trouve occupant sans droit ni titre depuis le 1er novembre 2023. Il convient en conséquence d'ordonner son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef. Compte tenu de la possibilité pour le bailleur de solliciter le concours de la force publique, il ne sera pas fait droit à la demande d’astreinte. Sur les délais pour quitter les lieux Il ressort des dispositions des articles L 412-3 et L 412-4 du Code des procédures civiles d'exécution que le juge qui ordonne l'expulsion des occupants de lieux habités peut accorder des délais renouvelable d'une durée comprise entre un mois et un an, « chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales, sans que ces occupants aient à justifier d'un titre à l'origine de l'occupation » ; pour fixer ces délais, le juge tient compte «de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l'occupant dans l'exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l'occupant, notamment en ce qui concerne l'âge, l'état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d'eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l'occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. Il est également tenu compte du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés selon les modalités prévues aux articles L. 441-2-3 et L. 441-2-3-1 du code de la construction et de l'habitation et du délai prévisible de relogement des intéressés. »  En l'espèce, M. [S] [K] justifie avoir déposé une demande de logement social en mai 2023 soit peu de temps après avoir reçu le congé notifié par commissaire de justice et avoir multiplié les démarches pour se loger depuis cette date. Toutefois, il convient de relever que ces démarches ont toutes été effectuées dans le parc social, M. [S] [K] ne justifiant de démarches effectuées dans le parc privé alors même que ses ressources devraient lui permettre de s’y loger. En outre, M. [S] [K] n’a pas payé de manière régulière ses dernières échéances, restant devoir la somme de 2.367 euros au 23 février 2024. Par conséquent, au vu de l'ensemble de ces éléments, il ne sera pas fait droit à la demande de délais pour quitter les lieux. Sur l'indemnité d'occupation Compte tenu du bail antérieur et afin de préserver les intérêts du bailleur, il convient de fixer l'indemnité d'occupation provisionnelle mensuelle due jusqu'à la libération effective des lieux, au montant du loyer et des charges qui auraient été payés si le bail s'était poursuivi et de condamner M. [S] [K] à son paiement. Sur la demande de dommages et intérêts Aux termes de l’article 1147 du même code, le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au payement de dommages et intérêts, soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s'il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure. En l'espèce, la SCI KA IMMOBILIER sollicite l’indemnisation du prejudice financier resultant de l’impossibilité de vendre le bien. Cependant, il convient de relever que la demanderesse ne caractérise pas cette perte de chance, notamment le fait qu'elle aurait trouvé un acquéreur et n'aurait pu finaliser la vente en raison de la présence du défendeur dans le logement. De plus, il n’est pas établi que l’occupation du bien prive la SCI KA IMMOBILIER de la possibilité de le vendre occupé. Dès lors que ce préjudice n'est pas démontré, la demande d'indemnisation de ce chef ne pourra qu'être rejetée. Sur les demandes accessoires Il résulte de l'article 696 du Code de procédure civile que les dépens sont mis à la charge de la partie perdante, à moins que le juge, par décision motivée, n'en décide autrement. En l'espèce, M. [S] [K], partie perdante, sera condamné à supporter les entiers dépens, en ce compris le coût du congé. Il sera également condamné à payer à La SCI KA IMMOBILIER la somme de 500 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile. PAR CES MOTIFS, Le juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe conformément aux articles 450 et 451 du Code de procédure civile, par jugement contradictoire et en premier ressort, CONSTATE la validité du congé pour vente délivré le 6 février 2023 par la SCI KA IMMOBILIER, de sorte que le contrat de bail liant la SCI KA IMMOBILIER à M. [S] [K] relativement au logement sis [Adresse 1] a pris fin de plein droit le 31 octobre 2023, ORDONNE en conséquence l’expulsion de M. [S] [K] et de tous occupants de son chef des lieux loués avec le concours de la force publique si nécessaire, faute pour lui d'avoir libéré les lieux dans le délai de deux mois après le commandement prévu par les articles L.411-1 et L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution ; CONDAMNE M. [S] [K] à payer à la SCI KA IMMOBILIER, à titre d'indemnité d'occupation, une somme égale au montant du loyer et charges qui auraient été dus en cas de non résiliation du bail, jusqu'au départ volontaire ou à défaut l'expulsion des lieux ; DEBOUTE M. [S] [K] de sa demande de délais pour quitter les lieux ; DEBOUTE la SCI KA IMMOBILIER de sa demande d’astreinte et de sa demande de dommages et intérêts ; CONDAMNE M. [S] [K] à payer à la SCI KA IMMOBILIER la somme de 500 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile ; CONDAMNE M. [S] [K] aux entiers dépens, en ce compris le coût du congé ;   RAPPELLE que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit ; Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe du juge des contentieux de la protection Tribunal judiciaire de PARIS à la date précitée. LE GREFFIER LE JUGE