Tribunal judiciaire, 21 mars 2024. 23/01745

Du 21 mars 2024 5AA SCI/DL PPP Référés N° RG 23/01745 - N° Portalis DBX6-W-B7H-YJE7 Etablissement public AQUITANIS C/ [Z] [Y] - Expéditions délivrées à Avocat + dem. - FE délivrée à AQUITANIS Le 21/03/2024 TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION Pôle protection et proximité [Adresse 3] ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 21 mars 2024 PRÉSIDENT : Monsieur Edouard DE LEIRIS, GREFFIER : Madame Laëtitia DELACHARLERIE, DEMANDERESSE : Etablissement public AQUITANIS, Office Public de l’Habitat de Bordeaux Métropole RCS BORDEAUX 398 731 489 [Adresse 1] [Localité 5] Représenté par Mme [U] [D] (Membre de l’entreprise) munie d’un pouvoir spécial DEFENDEUR : Monsieur [V] [Y] (anciennement dénommé [X] [V], [W]) né le 31 Août 1979 à [Localité 7] (FÉDÉRATION DE RUSSIE) [Adresse 2]. 1112 [Localité 4] Représenté par Me Ariane PASQUET (Avocat au barreau de BORDEAUX) DÉBATS : Audience publique en date du 15 Février 2024 PROCÉDURE : Baux d’habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion en date du 31 Août 2023 Articles 484 et suivants et 834 et suivants du Code de Procédure Civile. QUALIFICATION DE l’ORDONNANCE: La demande est indéterminée mais dans un domaine de compétence exclusive du Pôle Protection et Proximité ; l’ordonnance de référé rendue sera en premier ressort. Le défendeur ayant comparu, l’ordonnance de référé rendue sera contradictoire. EXPOSÉ DU LITIGE : Par acte du 17 juillet 2009, l'Office public de l'habitat de [Localité 5] métropole AQUITANIS (AQUITANIS) a donné à bail à M. [V] [Y] un bien à usage d’habitation, situé à [Adresse 6]. Des loyers étant demeurés impayés, AQUITANIS a fait signifier, le 28 février 2023, un commandement de payer visant la clause résolutoire contenue au bail et enjoignant à M. [V] [Y] de justifier de l'assurance du logement. Le 31 août 2023, AQUITANIS a ensuite fait assigner M. « [Z] » [X] ([V] [Y] selon le titre de séjour produit aux débats et en cours de validité) devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 5] statuant en référé pour obtenir la résiliation du contrat, son expulsion et sa condamnation provisionnelle au paiement d'un arriéré locatif et d'une indemnité d'occupation. L'affaire, initialement appélée à l’audience du 8 décembre 2023, a fait l’objet de deux renvois, à la demande des parties, pour être finalement retenue à l'audience du 15 février 2024. Lors des débats, AQUITANIS demande : - de constater l’acquisition de la clause résolutoire pour défaut d’assurance et défaut de paiement des loyers ; - d'ordonner l’expulsion de M. [V] [Y] ; - de le condamner au paiement d’une indemnité d’occupation fixée au montant du dernier terme de loyer, à compter du jour où le bail s’est trouvé résilié et jusqu’au départ effectif des lieux ; - de condamner M. [V] [Y] au paiement de la somme provisionnelle actualisée de 740,54 euros, au titre de l'arriéré locatif ; - de condamner M. [V] [Y] au paiement d’une somme de 150 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens. Il est renvoyé pour le surplus à l'assignation, valant conclusions, ainsi qu'aux écritures déposées par AQUITANIS à l'audience, pour l'exposé complet de ses prétentions et de ses moyens. A l'audience, le conseil de M. [V] [Y] se réfère à ses conclusions écrites par lesquelles celui-ci, demande : - de débouter AQUITANIS de ses demandes ; A titre reconventionnel : - d’enjoindre AQUITANIS de faire réaliser les travaux suivants à compter de la décision à intervenir : - rechercher, identifier et traiter les causes d'infiltrations dans le salon/séjour, - rechercher, identifier et traiter les causes d'humidité dans la cuisine et la salle de bain, - procéder aux contrôles du bon fonctionnement des VMC de la cuisine et la salle de bain, - remettre en état les murs dégradés, portes, fenêtre, et trappe d'accès compteurs (salle de bain et cuisine), - procéder à la désinsectisation du logement ; - de suspendre l'obligation de M. [Y] de paiement des loyers rétroactivement à compter du 30 novembre 2023 et jusqu'à la réalisation des travaux précités ; A titre subsidiaire : - d’ordonner avant dire droit une expertise judiciaire et désigner tel expert qu'il plaira avec mission en pareille matière, et notamment de : - convoquer et entendre les parties, - se faire communiquer dans les délais qu'il estimera utile de fixer, tous documents et pièces qu'il jugera nécessaire à l'accomplissement de sa mission, - se rendre sur place, visiter les lieux, les décrire, - vérifier si les non-conformités et désordres allégués existent, et dans ce cas les décrire en indiquant leur nature et la date de leur apparition, - préciser si les désordres constatés sont susceptibles de rendre le logement insalubre et/ou indécent, - rechercher la cause des désordres, - donner tous éléments techniques permettant au juge de déterminer les responsabilités éventuellement encourues par les différents intervenants et, le cas échéant, déterminer, en précisant les motifs techniques présidant à son appréciation, la part qui leur est imputable, - indiquer les travaux propres à remédier aux désordres constatés, en évaluer le coût H.T. et TTC, et la durée désordre par désordre, - donner son avis sur les comptes entre les parties, o Donner au juge tous éléments techniques et de fait de nature à lui permettre de déterminer la nature et l'importance des préjudices subis par M. [Y], - vérifier la décence du logement au regard de sa consommation d'énergie, conformément aux dispositions de l'article 3bis du Décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques du logement décent et modifié par décret du 18 août 2023. - établir un pré-rapport, le communiquer aux parties en leur enjoignant de formuler dans le délai d'un mois leurs observations et dires récapitulatifs. A titre plus subsidiaire, si le juge estimait que le défendeur était redevable d'une somme : - de lui accorder un délai de paiement de vingt-quatre mois au vu de sa situation ; - d’écarter l'exécution provisoire ; En toute hypothèse : - de débouter AQUITANIS de toutes ses demandes fins et conclusions ; - de débouter AQUITANIS de sa demande faite au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; - de statuer ce que de droit sur les dépens. Il est renvoyé aux conclusions, remises à l'audience, de M. [V] [Y], pour l'exposé complet de ses prétentions et moyens. Un diagnostic social et financier figure dans les productions de M. [V] [Y]. MOTIFS DE LA DECISION En application des articles 834 et 835 du code de procédure civile, le juge des contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, d'abord, peut, dans tous les cas d'urgence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend et peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite et, ensuite, peut, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire. En l'espèce, tendant à constater l'extinction du bail et à permettre au bailleur de récupérer en conséquence un bien occupé sans droit ni titre, l'action est fondée sur un trouble manifestement illicite. En outre, le juge des référés dispose du pouvoir d'accorder une provision, sauf contestation sérieuse, ainsi que d’ordonner des mesures d’instruction. - SUR LA DEMANDE DE RENVOI : Il résulte de l’application des articles 3 et 432 du code de procédure civile, que la faculté d'accepter ou de refuser le renvoi d'une affaire fixée pour être plaidée, relève du pouvoir discrétionnaire du juge, dès lors que les parties ont été mises en mesure d'exercer leur droit à un débat oral. En l’espèce, l’assignation a été délivrée le 31 août 2023 pour une audience fixée le 8 décembre 2023. Dès le 8 novembre 2023, l’avocat de M. [V] [Y] a informé de son intervention au soutien des intérêts de ce dernier. A l’audience, l’affaire a fait l’objet d’un premier renvoi, à la demande de l’avocat de M. [V] [Y], à l’audience du 21 décembre 2023, au cours de laquelle l’affaire a, à nouveau, été renvoyée, à une date suffisamment lointaine, le 15 février 2024, pour permettre aux parties d’échanger en amont et prévoir que l’affaire y serait plaidée. A la date de cette audience, chacune des parties avait pu prendre des conclusions écrites en amont, AQUITANIS dès le 18 janvier 2024, puis M. [V] [Y] dont l’avocat, substitué à l’audience, a conclu en dernier, sollicitant pourtant en outre un nouveau renvoi de l’affaire. Au regard de l’ancienneté et de la nature de cette affaire, qui présente un caractère d’urgence, de la fixation pour plaider de l’affaire, dont les parties ont été dûment avisées, ainsi que de la possibilité effective offerte à M. [V] [Y], représenté à l’audience, de se défendre, il n’y a pas lieu de faire droit à la demande de renvoi. - SUR LA DEMANDE TENDANT A LA RÉSILIATION DU BAIL : Il résulte de l'article 7, g, de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, applicable au présent bail, que le locataire est obligé de s'assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d'en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur, que la justification de cette assurance résulte de la remise au bailleur d'une attestation de l'assureur ou de son représentant, que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d'assurance du locataire ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux et que le commandement reproduit, à peine de nullité, ces dispositions. En l'espèce, le bail conclu le 17 juillet 2009 contient une telle clause résolutoire (article 5). Un commandement visant cette clause a été signifié le 28 février 2023. M. [V] [Y] n'établit pas avoir remis d'attestation justifiant de ce que le logement était couvert par une assurance dans le mois suivant le commandement, se bornant à justifier avoir assuré le logement à compter du 19 octobre 2023, alors que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 29 mars 2023. Le juge ne disposant pas du pouvoir de suspendre les effets de cette clause résolutoire, l’ensemble des moyens de défense de M. [V] [Y], en particulier son exception d’inexécution, qui ne saurait être invoquée pour se dispenser de l’assurance du logement, sont inopérants. Il convient par conséquent de constater que, par le jeu de la clause résolutoire, le bail est résilié depuis le 29 mars 2023. L’expulsion de M. [V] [Y] sera donc ordonnée en tant que de besoin. Par ailleurs, il n’y a pas lieu de statuer sur le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux, qui demeure à ce stade purement hypothétique et qui se trouve spécifiquement organisé aux articles R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution au titre des opérations d'expulsion, dont le contrôle juridictionnel appartient au seul juge de l’exécution. - SUR LES DEMANDES EN PAIEMENT : L'article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 prévoit que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. Il résulte de l'article 1353 du code civil qu'il incombe au locataire qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation. AQUITANIS produit le bail ainsi qu'un décompte mentionnant que M. [V] [Y] reste devoir, après soustraction des frais de poursuite, la somme de 740,54 euros à la date du 9 février 2024. Cette somme correspond à un arriéré locatif, exigible sur le fondement de l'article 7 susrappelé, ainsi qu'aux sommes qui auraient été dues en raison de l'occupation des lieux si le bail n'avait pas été résilié de plein droit, que la partie défenderesse doit donc acquitter sur le fondement de la responsabilité délictuelle. M. [V] [Y] ne prétend pas avoir réglé les échéances constituant cette dette, mais entend se prévaloir d’une exception d’inexécution. Toutefois, si, en application de l’article 1219 du code civil, une partie peut refuser d'exécuter son obligation, alors même que celle-ci est exigible, si l'autre n'exécute pas la sienne et si cette inexécution est suffisamment grave, en matière de bail d’habitation, cette exigence de gravité exclut d’invoquer cette exception d’inexécution en l’absence d’impossibilité d’utiliser les lieux. Les désordres allégués par M. [V] [Y], à les supposer établis, ne rendent pas impossible l’utilisation des lieux. Par conséquent son exception d’inexécution ne peut être accueillie. La prétention de M. [V] [Y] au rejet des demandes dirigées à son encontre ne pouvant être accueillie, la demande d’expertise, qu’il forme avant dire droit (et non sur le fondement de l’article 145 du code de procédure civile), pour autant qu’elle tendrait à appuyer la prétention au rejet de la demande en paiement, est sans objet et doit être également rejetée. Par conséquent, il convient de condamner M. [V] [Y] au paiement de la somme de 740,54 euros, à titre provisionnel. S'agissant d'une provision, cette condamnation portera intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance. Au regard de sa situation financière, justifiée par ses productions, en particulier le diagnostic social et financier, il convient de lui accorder, sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil, des délais de paiement pour acquitter cette dette, dans les conditions fixées au dispositif de la présente ordonnance. M. [V] [Y] sera également condamné au paiement d'une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 1er février 2024 à la date de la libération effective et définitive des lieux. Au regard du montant actualisé du loyer et de la provision pour charge, cette indemnité mensuelle d'occupation sera fixée à la somme forfaitaire et provisionnelle de 377,74 euros. - SUR LES DEMANDES RECONVENTIONNELLES : M. [V] [Y] ne disposant d’aucun titre d’occupation depuis le 29 mars 2023, ses demandes reconventionnelles, tendant à l’application des obligations que la loi du 6 juillet 1989 fait peser sur le bailleur, ne sont pas fondées, puisque formées plusieurs mois après l’expiration du bail, et ne peuvent être accueillies. La demande d’expertise, formée par M. [V] [Y] avant dire droit (et non sur le fondement de l’article 145 du code de procédure civile) est par conséquent sans objet et doit être également rejetée. - SUR LES MESURES ACCESSOIRES : M. [V] [Y], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture. En revanche, sa situation économique et l'équité commandent de rejeter la demande formée par AQUITANIS au titre de l’article 700 du code de procédure civile. La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire. PAR CES MOTIFS : Nous, Edouard de Leiris, statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, publiquement, en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort : CONSTATONS, à la date du 29 mars 2023, l’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 17 juillet 2009 et liant l'Office public de l'habitat de [Localité 5] métropole AQUITANIS à M. [V] [Y], concernant le bien à usage d’habitation, situé à [Adresse 6] ; ORDONNONS en conséquence à M. [V] [Y] de libérer les lieux, avec restitution des clés, dès la signification de la présente ordonnance ; DISONS qu’à défaut pour M. [V] [Y] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, l'Office public de l'habitat de [Localité 5] métropole AQUITANIS pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ; DISONS n'y avoir lieu de statuer sur le sort des meubles éventuellement laissés sur place ; CONDAMNONS M. [V] [Y] à payer à l'Office public de l'habitat de [Localité 5] métropole AQUITANIS à titre provisionnel la somme de 740,54 euros, au titre de l'arriéré de loyers, charges et indemnités d'occupation (décompte arrêté au 9 février 2024, échéance de janvier 2024 comprise), avec les intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance ; AUTORISONS M. [V] [Y] à s’acquitter de cette somme en 24 mensualités de 30 euros chacune, la dernière mensualité étant majorée du solde de la dette en principal et intérêts ; PRECISONS que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois avant le 10 du mois suivant la signification de la présente ordonnance ; DISONS qu’en cas de défaut de paiement d'une mensualité, sept jours après l'envoi d'une vaine mise en demeure par lettre recommandée avec demande d'avis de réception le solde de la dette sera immédiatement exigible ; CONDAMNONS M. [V] [Y] à payer à l'Office public de l'habitat de [Localité 5] métropole AQUITANIS à titre provisionnel une indemnité mensuelle d’occupation, à compter du 1er février 2024 et jusqu’à la date de la libération des lieux ; FIXONS cette indemnité mensuelle d'occupation à la somme forfaitaire de 377,74 euros ; REJETONS la demande formée par l'Office public de l'habitat de [Localité 5] métropole AQUITANIS au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; REJETONS les plus amples demandes des parties ; CONDAMNONS M. [V] [Y] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ; RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire. Ainsi jugé et prononcé, les jours, mois et an susdits. LE GREFFIERLE PRÉSIDENT