Cour d'appel, 04 juin 2024. 23/01087

ARRET N° S.A. 1001 VIES HABITAT C/ [T] VA/VB/SP/DPC COUR D'APPEL D'AMIENS 1ERE CHAMBRE CIVILE ARRET DU QUATRE JUIN DEUX MILLE VINGT QUATRE Numéro d'inscription de l'affaire au répertoire général de la cour : N° RG 23/01087 - N° Portalis DBV4-V-B7H-IWKM Décision déférée à la cour : JUGEMENT DU TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SENLIS DU VINGT SEPT JANVIER DEUX MILLE VINGT TROIS PARTIES EN CAUSE : S.A. 1001 VIES HABITAT agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège [Adresse 2] [Localité 4] Représentée par Me Aurélie GUYOT, avocat au barreau d'AMIENS Ayant pour avocat plaidant Maître Nathalie FEUGNET du Cabinet LEGITIA, avocat au barreau de PARIS APPELANTE ET Madame [D] [T] de nationalité Française [Adresse 1] [Localité 3] Représentée par Me Marion MANGOT de la SELARL MANGOT, avocat au barreau d'AMIENS INTIMEE DEBATS : A l'audience publique du 02 avril 2024, l'affaire est venue devant M. Vincent ADRIAN, magistrat chargé du rapport siégeant sans opposition des avocats en vertu de l'article 805 du Code de procédure civile. Ce magistrat a avisé les parties à l'issue des débats que l'arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe le 04 juin 2024. La Cour était assistée lors des débats de Mme Vitalienne BALOCCO, greffière. COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DELIBERE : Le magistrat chargé du rapport en a rendu compte à la Cour composée de Mme Agnès FALLENOT, Présidente de chambre, Présidente, M. Vincent ADRIAN et Mme Myriam SEGOND, Conseillers, qui en ont délibéré conformément à la Loi. PRONONCE DE L'ARRET : Le 04 juin 2024, l'arrêt a été prononcé par sa mise à disposition au greffe et la minute a été signée par Mme Agnès FALLENOT, Présidente de chambre et Mme Vitalienne BALOCCO, greffière. * * * DECISION : La société d'HLM Logement francilien, aux droits de laquelle se trouve désormais la société d'HLM 1001 Vies habitat, a donné à bail à Mme [D] [T], par contrat du 27 avril 2009, un appartement situé à [Adresse 1], escalier 4, appartement 2. Des impayés locatifs sont apparus et un commandement de payer a été délivré à la locataire le 30 décembre 2021. En l'absence de régularisation, la société 1001 Vies habitat a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Senlis, par acte introductif d'instance du 7 juin 2022, et sollicité qu'il : - constate l'acquisition de la clause résolutoire du bail portant sur le local d'habitation, - constate la résiliation du bail au 1er mars 2022, - ordonne l'expulsion sans délai de Mme [T] et de tous occupants de son chef, - condamne Mme [T] à lui payer une indemnité d'occupation au titre du local d'habitation correspondant au loyer actualisé augmenté des charges à compter de la résiliation du bail et jusqu'à parfaite libération des locaux par remise des clés, un procès-verbal d'expulsion ou de reprise, - condamne, à titre provisionnel, Mme [T] à lui payer la somme de 4 861,32 euros au titre des arriérés de loyers et charges, échéance de mars 2022 incluse avec intérêt au taux légal à compter du 30 décembre 2021. A l'audience, la créance a été actualisée à la somme de 6 672,60 euros, échéance de septembre 2022 incluse. Par jugement du 27 janvier 2023, le juge des contentieux et de la protection du tribunal judiciaire de Senlis a, notamment : - constaté l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail, - condamné Mme [D] [T] à payer la somme de 6 672,60 euros au titre des loyers impayés au 17 octobre 2022, échéance de septembre 2022 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du 30 décembre 2021, date du commandement de payer, sur la somme de 3 412,18 euros, à compter du 31 mai 2022, date de l'assignation, sur la somme de de 1 449, 14 euros, et à compter de la signification de la présente décision sur le surplus, - suspendu les effets de la clause résolutoire et autorisé Mme [T] à s'acquitter de sa dette par mensualités de 200 euros, payables en sus du loyer courant le 10 de chaque mois, (...) - condamné Mme [D] [T] à verser à la SA 1001 Vies habitat, en cas de résiliation du bail, une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant du loyer et des charges qui aurait été perçu en vertu du bail, soit 594,90 euros, à compter de la résiliation du bail et jusqu'à date de libération effective et définitive des lieux, - dit que ces indemnités d'occupation porteront intérêts au taux légal à date échue et ne sauraient être soumises à indexation, -rejeté toute demande plus ample des parties. La société 1001 Vies habitat a relevé appel de ce jugement sur les deux chefs du jugement concernant l'indemnité d'occupation. PRETENTIONS DES PARTIES Par conclusions notifiées le 25 avril 2024, la société 1001 Vies habitat demande à la cour de : Réformer le jugement du 27 janvier 2023 en ce qu'il a fixé de manière forfaitaire l'indemnité d'occupation ; Et, statuant de nouveau : Condamner Mme [D] [T], au paiement d'une indemnité d'occupation au titre du local d'habitation correspondant au loyer actualisé augmenté des charges à compter de la résiliation du bail et jusqu'à parfaite libération des locaux par remise des clés, un procès-verbal d'expulsion ou de reprise, Confirmer le jugement entrepris en ses autres dispositions, Y ajoutant : Actualiser le montant de la dette et condamner Mme [D] [T] à lui payer la somme de 6 607,12 euros au titre des arriérés de loyers et charges, échéance de mars 2023 incluse, selon décompte arrêté au 24 avril 2023, Condamner Mme [D] [T] à lui payer la somme de 2 500 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens de première instance et d'appel. Par conclusions notifiées le 30 juin 2023, Mme [T] demande à la cour de : Statuer ce que de droit quant à l'appel formé par la SA 1001 Vies habitat quant au montant de l'indemnité d'occupation, Statuer ce que de droit quant à l'actualisation de la dette de Mme [T], En tout état de cause, Débouter la SA 1001 Vies habitat de sa demande formulée au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, Laisser à la charge de la SA 1001 Vies habitat les entiers dépens d'appel. L'instruction a été clôturée le 10 janvier 2024. MOTIVATION L'appel est limité au montant de l'indemnité d'occupation, outre l'actualisation de la dette locative. La société de HLM sollicitait en première instance que Mme [T] soit condamnée à lui payer une indemnité d'occupation au titre du local d'habitation correspondant au loyer actualisé augmenté des charges à compter de la résiliation du bail...', de manière à pouvoir comptabiliser les indemnités d'occupation comme elle aurait facturé le loyer, avec ses augmentations périodiques et ses charges. Or le premier juge a condamné Mme [T] à lui payer 'une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant du loyer et des charges », en précisant 'dit que ces indemnités d'occupation (') et ne sauraient être soumises à indexation'. La formule exclut explicitement les augmentations du loyer et des charges et fixe définitivement l'indemnité d'occupation. Il n'est pas contesté que le logement est conventionné et que les augmentations de loyer et de charges sont réglementées et ne dépendent pas de la volonté arbitraire du bailleur. L'indemnité d'occupation, dans son principe, est la compensation du préjudice subi par le bailleur du fait de la privation de jouissance des lieux et, simultanément, l'indemnité qui évite l'enrichissement sans cause du locataire qui se maintient indûment dans les lieux. Elle est soumise au principe de la réparation intégrale du préjudice. Dès lors, il est légitime que cette indemnité évolue comme aurait évolué le coût de l'occupation régulière des lieux par un autre locataire. Il convient donc de faire droit à la demande de la société bailleresse. Par ailleurs, l'actualisation de la dette de la locataire, qui s'est maintenue dans les lieux, est de droit, et Mme [D] [T] n'en conteste ni le principe, ni le montant. Conformément au décompte arrêté au 24 avril 2023 (pièce 9), lequel soustrait à juste titre les frais d'huissier de la dette, elle sera condamnée à payer à la société 1001 Vies habitat, la somme de 6 607,12 euros au titre des arriérés de loyers et de charges, échéance de mars 2023 incluse. En application de l'article 696 du code de procédure civile, il convient de condamner Mme [T] aux dépens d'appel et de confirmer la décision entreprise en ce qu'elle l'a condamnée aux dépens de première instance. Il n'y a pas lieu de faire droit à la demande de la SA d'HLM 1001 Vie habitat au titre de ses frais irrépétibles d'appel. PAR CES MOTIFS La cour, statuant par mise à disposition au greffe, par arrêt contradictoire, en dernier ressort, Infirme le jugement rendu le 27 janvier 2023, en ce qu'il a fixé de manière forfaitaire l'indemnité d'occupation, et, compte tenu de l'évolution du litige, en ce qu'il a condamné Mme [D] [T] à payer la somme de 6 672,60 euros au titre des loyers impayés au 17 octobre 2022, échéance de septembre 2022 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du 30 décembre 2021, date du commandement de payer, sur la somme de 3 412, 18 euros, à compter du 31 mai 2022, date de l'assignation, sur la somme de de 1 449, 14 euros, et à compter de la signification de sa décision pour le surplus, Statuant à nouveau, Condamne Mme [D] [T] au paiement d'une indemnité d'occupation au titre du local d'habitation correspondant au loyer actualisé augmenté des charges à compter de la résiliation du bail, et ce jusqu'à parfaite libération des locaux par remise des clés, par un procès-verbal d'expulsion ou de reprise, Condamne Mme [D] [T] à payer à la SA d'HLM 1001 Vies habitat, la somme de 6 607,12 euros au titre des arriérés de loyers et charges, échéance de mars 2023 incluse, selon décompte produit en appel, Condamne Mme [D] [T] aux dépens de première instance et d'appel, Rejette la demande faite par la société 1001 Vies habitat au titre des frais irrépétibles. LA GREFFIERE LA PRESIDENTE