Cour d'appel, 07 juin 2022. 21/02090

COUR D'APPEL DE VERSAILLES Code nac : 51A 1re chambre 2e section ARRET N° CONTRADICTOIRE DU 07 JUIN 2022 N° RG 21/02090 - N° Portalis DBV3-V-B7F-UNE2 AFFAIRE : M. [X] [D] [I] ... C/ S.A. CDC HABITAT SOCIAL venant aux droits de la SA d'HLM EFIDIS Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 02 Mars 2021 par le Juge des contentieux de la protection de MONTMORENCY N° RG : 1120000986 Expéditions exécutoires Expéditions Copies délivrées le : 07/06/22 à : Me Yacine EL GERSSIFI Me Martine DUPUIS RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS LE SEPT JUIN DEUX MILLE VINGT DEUX, La cour d'appel de Versailles a rendu l'arrêt suivant dans l'affaire entre : Monsieur [X] [D] [I] [Adresse 1] [Localité 4] Représentant : Maître Yacine EL GERSSIFI, Postulant et Plaidant, avocat au barreau de VAL D'OISE, vestiaire : 155 Madame [L] [J] [I] [Adresse 1] [Localité 4] Représentant : Maître Yacine EL GERSSIFI, Postulant et Plaidant, avocat au barreau de VAL D'OISE, vestiaire : 155 APPELANTS **************** S.A. CDC HABITAT SOCIAL venant aux droits de la SA d'HLM EFIDIS par fusion-absorption effective au 1er janvier 2019 Ayant son siège [Adresse 2] [Localité 3] prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège Représentant : Maître Martine DUPUIS de la SELARL LEXAVOUE PARIS-VERSAILLES, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 625 - N° du dossier 2165834 - Représentant : Maître René DECLER, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : D1315 INTIMEE **************** Composition de la cour : En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 06 Avril 2022 les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant Madame Isabelle BROGLY, Magistrat honoraire, chargé du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de : Monsieur Philippe JAVELAS, Président, Madame Gwenael COUGARD, Conseillère, Madame Isabelle BROGLY, Magistrat honoraire, Greffier, lors des débats : Madame Claudine AUBERT, EXPOSE DU LITIGE Suivant convention écrite du 26 janvier 2016 prenant effet le 28 janvier, la société anonyme CDC Habitat social, anciennement dénommée Efidis, a donné à bail à M. et Mme [I], pour une durée de 3 mois renouvelable par tacite reconduction par période de trois mois, un appartement à usage d'habitation, adapté pour handicapé, situé [Adresse 1] (95). Ce bail a été conclu moyennant un loyer mensuel de 554, 13 euros et 130, 11 euros de provisions sur charges, outre un dépôt de garantie d'une valeur de 554,13 euros. Par avenant daté du 18 août 2017, les parties ont conclu un bail portant sur un emplacement de stationnement, moyennant le règlement d'un loyer de 45 euros par mois, de charges à hauteur de 2,67 euros mensuelles, outre un dépôt de garantie de 45 euros. Cet engagement a pris effet au 24 août 2017. Suivant mise en demeure du 20 avril 2020, la société CDC Habitat social a fait délivrer à M. et Mme [I] le 18 juin 2020, un commandement d'avoir à payer les loyers visant la clause résolutoire à hauteur de la somme en principal de 16 237,37 euros, selon décompte arrêté au 31 mai 2020, terme du mois de mai 2020 inclus. Par acte d'huissier de justice délivré le 22 octobre 2020, la société CDC Habitat social a assigné M. et Mme [I] à comparaître devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Montmorency aux fins de voir, sous le bénéfice de l'exécution provisoire : - constater l'acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers et des charges, - ordonner en conséquence l'expulsion des lieux loués des défendeurs ainsi que celle de tous occupants de leur chef et dire qu'il y sera procédé, au besoin avec le concours de la force publique et d'un serrurier, - condamner solidairement les défendeurs à lui payer le montant des loyers et charges dus soit la somme de 29 807,33 euros arrêtée au 19 octobre 2020, en principal à parfaire le jour de l'audience sur décompte fourni par la partie requérante, - condamner solidairement les défendeurs au paiement d'une indemnité d'occupation égale au montant des loyers et des charges, augmenté de 10% à compter du jour de l'audience jusqu'à libération des lieux, outre revalorisation légale, - dire en ce qui concerne les biens mobiliers trouvés dans les lieux que leur sort sera régi par les dispositions prévues par les articles L433-1, L433-2 et les articles R433-7 à R442-1 du code des procédures civiles d'exécution, - condamner solidairement les défendeurs à lui payer une somme de 500 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, - condamner solidairement les défendeurs à lui payer la somme de 300 euros en réparation du préjudice subi, - condamner les défendeurs au paiement des dépens au titre de l'article 696 du code de procédure civile. Par jugement réputé contradictoire du 2 mars 2021, le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Montmorency a : - constaté que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 26 janvier 2016 entre M. et Mme [I] d'une part et la société CDC Habitat Social d'autre part, et portant sur l'appartement à usage d'habitation n°103 situé [Adresse 1] (95) étaient réunies à la date du 18 août 2020, - dit que le bail étant résilié de plein droit, M. et Mme [I] devront quitter les lieux et les rendre libres de toute occupation en satisfaisant aux obligations des locataires sortants, notamment par la remise des clés, - ordonné en conséquence à M. et Mme [I] de libérer le logement et de restituer les clés dans le délai de 8 jours à compter de la signification de la décision, - dit qu'à défaut pour M. et Mme [I] d'avoir libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la société CDC Habitat social pourra, deux mois après la signification d'un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu'à celle de tous occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours de la force publique et d'un serrurier ainsi qu'à la séquestration des meubles et objets mobiliers pouvant se trouver dans les lieux et leur transfert au garde-meuble aux frais avancés par les défendeurs, - condamné solidairement M. et Mme [I] à verser à la société CDC Habitat social la somme de 29 807, 33 euros au titre de l'arriéré de loyers et charges locatives arrêtés au 19 octobre 2020, terme du mois de septembre 2020 inclus, en deniers ou quittances, pour tenir compte d'éventuels versements depuis réalisés, ce montant portant intérêts au taux légal à compter du commandement de payer délivré le 18 juin 2020 sur la somme de 16 237, 37 euros et pour le surplus à compter de l'assignation, - condamné solidairement M. et Mme [I] à verser à la société CDC Habitat social une indemnité mensuelle d'occupation équivalente au loyer contractuel, augmenté des charges, cette somme correspondant à ce qui aurait été dû si le contrat s'était normalement poursuivi, dont à déduire le montant d'une éventuelle allocation logement et dit que cette somme était due du mois d'octobre 2020 jusqu'à la libération effective des lieux et restitution des clés, - dit n'y avoir lieu d'accorder aux défendeurs des délais de paiement pour se libérer de leur dette, - débouté la société CDC Habitat social de sa demande de majoration de l'indemnité d'occupation, - débouté la société CDC Habitat social de sa demande de dommages et intérêts, - débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires au dispositif, - débouté la société CDC Habitat social de sa demande fondée sur les dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, - condamné in solidum M. et Mme [I] aux entiers dépens de la procédure qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 18 juin 2020, - constaté l'exécution provisoire de la décision, frais et dépens compris. Par déclaration reçue au greffe le 30 mars 2021, M. et Mme [I] ont relevé appel de ce jugement. Aux termes de leurs conclusions signifiées le 29 avril 2021, ils demandent à la cour de : - les dire recevables et bien fondés en leur appel, - infirmer le jugement rendu par le juge des contentieux de la protection près le tribunal de proximité de Montmorency en date du 2 mars 2021 en toutes ses dispositions, - statuant à nouveau, rejetant toutes fins, moyens et conclusions contraires : - les dire non redevables du supplément de loyer de solidarité, - suspendre les effets de la clause résolutoire du bail en date du 26 janvier 2016 conclu entre eux et la société CDC Habitat social, - leur accorder les plus larges délais de paiement, - condamner la société CDC Habitat social à leur verser la somme de 1 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens. Aux termes de ses conclusions signifiées le 18 janvier 2022, la société CDC Habitat social demande à la cour de : - dire et juger l'appel de M. et Mme [I] mal fondé, - les débouter en conséquence de l'ensemble de leurs demandes, - confirmer le jugement rendu le 2 mars 2021 par le tribunal de proximité de Montmorency en toutes ses dispositions, - condamner solidairement M. et Mme [I] à lui payer la somme de 13 394,98 euros représentant la dette locative actualisée au mois de décembre 2021 inclus, hors les frais de poursuite, - dire et juger que le protocole d'accord signé avec les époux [I] en date du 20 mai 2021 est devenu caduc, faute pour eux de respecter leur engagement de payer la somme mensuelle de 270 euros en 36 mensualités pour solder la dette, - dire et juger qu'il n'y a pas lieu d'accorder à M. et Mme [I] les plus larges délais de paiement, - dire et juger qu'il n'y a pas lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire du bail en date du 26 janvier 2016, - condamner solidairement M. et Mme [I] à lui payer la somme de 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, - condamner solidairement M. et Mme [I] aux entiers dépens dont distraction au profit de la société Lexavoue Paris-Versailles conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile. La clôture de l'instruction a été prononcée le 20 janvier 2022. Conformément à l'article 455 du code de procédure civile, pour plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens soutenus par les parties, la cour se réfère à leurs écritures et à la décision déférée. MOTIFS DE LA DÉCISION. Sur l'appel de M. et Mme [I]. Au soutien de leur appel, M. et Mme [I] font essentiellement valoir que la somme de 29 807,33 euros au paiement de laquelle ils ont été condamnés au titre de leur arriéré locatif est quasi-exclusivement composée du supplément de loyer de solidarité, mais qu'eu égard à leur situation personnelle et familiale, ils n'en sont pas redevables, de sorte qu'il convient d'ordonner à la société bailleresse de régulariser le décompte des sommes dues au 30 avril 2021 à la somme de 10 203,27 euros, sous réserve des échéances réglées entre-temps, qu'eu égard au montant de leurs revenus, ils sont parfaitement en mesure de s'acquitter de leur arriéré par échéance mensuelle de 1 000 euros pendant 36 mois couvrant non seulement le montant de leur loyer mais le règlement de leur dette. La société CDC Habitat Social réplique que le tribunal a jugé, conformément aux pièces qui lui ont été soumises, que le compte produit aux débats laissait apparaître une dette de 29 807,33 euros arrêtée au mois de septembre 2020 inclus, cette dette comportant effectivement le supplément de loyer de solidarité forfaitaire pour les années 2020 et 2021, qu'à la suite de la production dans le cadre de la procédure d'appel, par les époux [I], des pièces qui leur étaient demandées, elle a réexaminé leur dossier et a supprimé le supplément de loyer, le montant de la dette ayant donc été ramené à la somme de 9 749,02 euros selon décompte arrêté au 18 mai 2021, que le 20 mai 2021, un protocole d'accord a été signé entre les parties sur le fondement de l'article L 353-15-2 du code de la construction et de l'habitation mais que les époux [I] ne l'ont pas respecté. La société bailleresse fait observer que même si le supplément de loyer de solidarité a été supprimé, le commandement de payer reste valable sur la somme réellement due non contestée, qu'à ce jour la dette s'élève à la somme de 13 394,98 euros, terme de décembre 2021 inclus, que les loyers ou indemnités d'occupation courants sont réglés irrégulièrement, quand ce n'est plus du tout depuis octobre 2021. C'est la raison pour laquelle, la société CDC Habitat Social sollicite la confirmation du jugement déféré à la cour, tout en s'opposant aux délais de paiement et partant à la suspension des effets de la clause résolutoire demandés par les locataires. Sur ce, L'examen du décompte produit par la société CDC Habitat Social arrêté au mois décembre 2021 inclus, fait ressortir que la dette locative, expurgée des sommes réclamées dans un premier temps au titre du supplément de loyer de solidarité et des frais de contentieux, s'élève à la somme de 13 394,98 euros. Un second décompte remontant à l'origine permet de constater qu'à la date du commandement de payer délivré le 18 juin 2020, la dette locative était de 16 237,37 euros, terme de mai 2020 inclus, incluant le supplément de loyer de solidarité qui était dû puisque les époux [I] n'avaient pas cru devoir communiquer à la société bailleresse les documents nécessaires à l'enquête SLS sur les ressources qu'elle leur demandait. Dans la mesure où M. et Mme [I] n'ont communiqué les justificatifs indispensables à l'instruction de leur dossier SLS par la société CDC Habitat Social qu'au cours de la procédure d'appel, le jugement critiqué ne peut qu'être confirmé en ce qu'il a constaté l'acquisition de la clause résolutoire. Aux termes de l'article 24-V de la loi du 6 juillet 1989 modifiée par l'ordonnance du 19 décembre 2014, en vigueur à compter du 1er janvier 2015, le juge peut, même d'office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1244-1 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Il peut ainsi, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, dans la limite de trois années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues. Il appartient au débiteur qui sollicite de tels délais de présenter une offre sérieuse et précise de règlement et d'apporter des éléments de preuve concernant sa situation financière, à savoir notamment ses revenus et ses charges prévisibles, éléments permettant de penser raisonnablement qu'il est en capacité de régler l'intégralité de sa dette dans le délai proposé. Il convient également de tenir compte du montant et de l'ancienneté de la dette et des efforts déjà accomplis pour l'honorer. En l'espèce, au vu du décompte actualisé au 31 décembre 2021 produit par la société CDC Habitat Social, il apparaît que le dette locative des époux [I] s'élève à la somme de 13 394,98 euros, terme de décembre 2021 inclus, et que les locataires n'ont réglé aucune somme depuis le mois d'octobre 2021, qu'ils n'ont pas respecté leur engagement de s'acquitter du paiement de leur dette locative par versements mensuels de 270 euros, tel que souscrit dans le protocole d'accord signé le 20 mai 2021 avec la société bailleresse. Dans ces conditions, M. et Mme [I], ne peuvent qu'être déboutés de leur demande de délais de paiement et partant de suspension des effets de la clause résolutoire. Il y a lieu de faire droit à la demande d'actualisation de la créance locative de la société CDC Habitat Social en condamnant solidairement M. et Mme [I] à lui verser la somme de 13 394,98 euros au titre des loyers impayés, terme de décembre 2021 inclus. Sur les mesures accessoires. M. et Mme [I] doivent être condamnés in solidum aux dépens d'appel, les dispositions du jugement contesté relatives aux dépens de première instance étant, par ailleurs, confirmées. Il y a lieu de faire droit à la demande de la société CDC Habitat Social au titre des frais de procédure par elle exposés en cause d'appel en condamnant in solidum M. et Mme [I] à lui verser la somme de 500 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS. La cour, Statuant par arrêt contradictoire et par mise à disposition au greffe, Confirme le jugement rendu le 2 mars 2021 par le tribunal de proximité de Montmorency en toutes ses dispositions, sauf à l'émender sur le montant de la somme au paiement de laquelle les époux [I] doivent être condamnés au titre de leur arriéré locatif, compte tenu de l'actualisation en cause d'appel, Statuant à nouveau de ce chef, Condamne solidairement M. et Mme [I] à verser à la société CDC Habitat Social la somme de 13 394,98 euros au titre des loyers impayés, terme de décembre 2021 inclus, Y ajoutant, Déboute M. et Mme [I] de leurs demandes de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire du bail en date du 26 janvier 2016, Condamne in solidum M. et Mme [I] à verser à la société CDC Habitat Social la somme de 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, Condamne in solidum M. et Mme [I] aux dépens d'appel, pouvant être recouvrés par la SELARL Lexavoue Paris Versailles conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile. - prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. - signé par Monsieur Philippe JAVELAS, Président et par Madame Françoise DUCAMIN, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. LE GREFFIER,LE PRÉSIDENT,