Cour d'appel, 02 mars 2023. 21/05232

République Française Au nom du Peuple Français COUR D'APPEL DE DOUAI CHAMBRE 8 SECTION 4 ARRÊT DU 02/03/2023 **** N° de MINUTE : 23/215 N° RG 21/05232 - N° Portalis DBVT-V-B7F-T4LN Jugement (N° 21/000472) rendu le 30 Septembre 2021 par le Juge des contentieux de la protection de Valenciennes APPELANTE Madame [W] [Y] née le 08 Mai 1981 à [Localité 7] ([Localité 7]) de nationalité Française [Adresse 1] [Localité 2] Représentée par Me Bruno Pietrzak, avocat au barreau de Valenciennes, avocat constitué (bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 59178/02/21/011122 du 02/11/2021 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de Douai) INTIMÉS Monsieur [V] [C] né le 05 Janvier 1974 à Algérie de nationalité Algérienne [Adresse 4] [Localité 6] Défaillant, à qui la déclaration d'appel a été signifiée (art 659 du CPC) le 4 janvier 2022 EPIC Opac Partenord Habitat représenté par son directeur général domicilié es qualité audit siège [Adresse 5] [Localité 3] Représentée par Me Vincent Dusart Havet, avocat au barreau de Valenciennes, avocat constitué DÉBATS à l'audience publique du 03 janvier 2023 tenue par Véronique Dellelis magistrat chargé d'instruire le dossier qui, a entendu seul(e) les plaidoiries, les conseils des parties ne s'y étant pas opposés et qui en a rendu compte à la cour dans son délibéré (article 805 du code de procédure civile). Les parties ont été avisées à l'issue des débats que l'arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au greffe GREFFIER LORS DES DÉBATS :Fabienne Dufossé COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ Véronique Dellelis, président de chambre Emmanuelle Boutié, conseiller Catherine Menegaire, conseiller ARRÊT RENDU PAR DEFAUT prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 02 mars 2023 (date indiquée à l'issue des débats) et signé par Véronique Dellelis, président et Fabienne Dufossé, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire. ORDONNANCE DE CLÔTURE DU : 9 décembre 2022 **** Selon un bail verbal, l'EPIC OPAC DU NORD-Partenord Habitat, qui sera ci-après désigné comme l'EPIC Partenord Habitat ou Partenord Habitat a donné à bail à Mme [W] [Y] et M. [V] [C], son conjoint, un immeuble à usage d'habitation situé [Adresse 1] à [Localité 2] avec une place de stationnement moyennant le règlement d'un loyer mensuel de 406, 36 euros pour l'immeuble et 33, 67 euros pour la place de stationnement. Mme [W] [Y] a déposé une requête en divorce le 8 novembre 2018 et l'ordonnance de non-conciliation a été rendue le 11 février 2019. Le jugement de divorce a été prononcé le 2 décembre 2020. Arguant de loyers impayés, par acte d'huissier de justice délivré le 26 août 2019, l'EPIC Partenord Habitat a fait assigner Mme [W] [Y] et M. [V] [C] devant le tribunal d'instance de Valenciennes pour obtenir le prononcé de la résiliation judiciaire du bail, en conséquence, l'expulsion des locataires ainsi que celle de tous occupants de leur chef, au besoin avec le concours de la force publique, la condamnation solidaire de Mme [W] [Y] et M. [V] [C] à lui payer la somme de 3 059, 45 euros au titre des loyers et charges à la date du 25 juillet 2019, ainsi que les loyers et charges échus et impayés à la date du prononcé de la résiliation, leur condamnation solidaire à lui payer une indemnité d'occupation due à la date de la résiliation jusqu'au départ effectif des lieux et égale au montant des loyers et charges, éventuellement révisés, qui auraient été effectivement payés si le bail avait continué, leur condamnation solidaire à lui payer la somme de 300 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, que soit ordonnée l'exécution provisoire de la décision à intervenir, leur condamnation solidaire aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer pour la somme de 156,45 euros et la notification CCAPEX pour un montant de 24 euros. Par acte d'huissier de justice des 8 et 16 janvier 2020, l'OPAC Partenord Habitat a fait assigner à nouveau Mme [W] [Y] et M. [V] [C] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Valenciennes, en formulant les mêmes prétentions. La jonction des procédures a été ordonnée. Suivant jugement réputé contradictoire en date du 30 septembre 2021, auquel il est expressément renvoyé pour un plus ample exposé de la procédure antérieure au jugement et du dernier état des demandes et prétentions des parties, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Valenciennes a : -débouté L'OPAC Partenord Habitat de ses demandes contre [V] [C] ; - condamné Mme [W] [Y] à payer à l'OPAC Partenord Habitat la somme de 2271,21 euros selon décompte arrêté au 25 juin 2021, terme de juin 2021 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du jugement ; -autorisé Mme [W] [Y] à s'acquitter de cette somme outre le loyer et les charges courantes en 20 mensualités de 110 euros chacune et une 21ème mensualité qui soldera la dette en princial et intérêts ; -précisé que chaque mensualité devra intervenir avant le 15 de chaque mois et pour la première fois le 15 du mois suivant la signification du présent jugement ; -prononcé la résiliation du contrat de bail entre OPAC Partenord Habitat et [V] [C] et [W] [Y], uniquement pour le cas où une mensualité, qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l'arriéré, resterait impayée 7 jours après l'envoi d'une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception ; Dans l'hypothèse d'une telle résiliation, -condamné Mme [W] [Y] à payer à l'OPAC Partenord Habitat le solde de la dette locative ; - autorisé l'OPAC Partenord Habitat, à défaut pour Mme [W] [Y] d'avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d'un commandement de quitter les lieux, à faire procéder à son expulsion du logement sis [Adresse 1] à [Localité 2] ainsi qu'à celle de tous les occupants de leur chef, avec le concours d'un serrurier et de la force publique si besoin est, - condamné Mme [W] [Y] à payer à l'OPAC Partenord Habitat une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l'absence de résiliation du bail, jusqu'à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés, Et en tout état de cause, - débouté l'OPAC Partenord Habitat de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile, - débouté Mme [W] [Y] de sa demande de dommages et intérêts pour procédure abusive, - ordonné l'exécution provisoire de la décision, - condamné Mme [W] [Y] aux dépens. Mme [W] [Y] a relevé appel de cette décision par déclaration en date du 11 octobre 2021, intimant tant Partenord Habitat que M. [C]. La déclaration d'appel critique les dispositions du jugement entrepris qui ont : -condamné l'appelante au paiement de la somme de 2271,21 euros ; -prononcé la résiliation du bail ; -condamné l'appelante à solder sa dette locative ; -débouté Partenord Habitat de ses demandes contre M. [C] ; -débouté l'appelante de sa demande de dommages et intérêts pour procédure abusive. Partenord Habitat a constitué avocat le 21 octobre 2021. Mme [Y] a fait signifier sa déclaration d'appel à M. [V] [C] par acte du 4 janvier 2022 converti en procès-verbal de recherches infructueuses. Par ses dernières conclusions en date du 22 novembre 2022, Mme [W] [Y] demande à la cour de : - infirmer le jugement en ce qu'il a débouté l'OPAC Partenord Habitat de sa demande de condamnation à l'encontre de [V] [C], condamné Mme [W] [Y] à payer à l'OPAC Partenord Habitat la somme de 2 271, 21 euros, selon décompte arrêté au 25 juin 2021, terme de juin inclus, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement, condamné Mme [W] [Y] à payer à l'OPAC Partenord Habitat le solde de la dette locative, débouté Mme [W] [Y] de sa demande de dommages et intérêts pour procédure abusive, Statuant de nouveau de : Principalement, - débouter l'Office Public de l'Habitat du Nord de ses demandes en raison de l'absence de preuve concernant sa créance et l'absence de dette, - condamner l'Office Public de l'Habitat du Nord à la somme de 1 500 euros de dommages et intérêts pour procédure abusive à Mme [Y], - condamner l'Office Public de l'Habitat du Nord à la somme de 500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, - condamner l'Office Public de l'Habitat du Nord aux entiers dépens, Subsidiairement : - dire et juger ne pas faire application de la clause de résiliation de la dette et débouter l'Office Public de l'Habitat du Nord de sa demande d'expulsion, - accorder à Mme [Y] le bénéfice des délais de paiement sur la période de trois ans afin qu'ils puissent s'acquitter du montant de leur dette, - dire n'y avoir lieu à ordonner l'exécution provisoire, - débouter l'Office Public de l'Habitat du Nord de sa demande fondée sur l'article 700 du code de procédure civile, - laisser les dépens à la charge de chacune des parties. Par acte d'huissier du 11 avril 2022, l'OPAC a fait signifier ses conclusions à M. [C] par procès verbal 659 du code de procédure civile. Par ses dernières conclusions en date du 17 novembre 2022, l'OPAC du Nord Partenord Habitat demande la cour de : - infirmer le jugement rendu, - prononcer la résiliation du bail et ce par application des articles 1708 et suivants du code civil, 1728 du code civil et de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989, En conséquence, - voir ordonner l'expulsion de Mme [W] [Y] ainsi que de tous occupants de son chef et au besoin avec le concours de la force publique, - condamner solidairement M. [V] [C] et Mme [W] [Y] à payer à EPIC OPAC DU NORD - Partenord Habitat une somme de 127,09 euros au titre des loyers et charges échus à la date du 9 janvier 2022 ainsi que les loyers et charges échus et impayés à la date de prononcé de la résiliation et ce conformément à l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989, - condamner Mme [W] [Y] à payer à EPIC OPAC DU NORD - PARTENORD HABITAT une indemnité d'occupation due à la date de la résiliation jusqu'au départ effectif des lieux et égale au montant des loyers et charges, éventuellement révisés, qui auraient été payés si le bail avait continué, - condamner Mme [W] [Y] à payer à EPIC OPAC DU NORD - Partenord Habitat une somme de 600 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, - condamner Mme [W] [Y] aux entiers dépens de première instance et d'appel, en ce compris le coût du commandement de payer pour la somme de 156,45 euros outre la notification CCAPEX pour un montant de 24 euros. Il est renvoyé aux conclusions pour un exposé détaillé des demandes et des moyens en application des dispositions de l'article 455 du code de procédure civile. MOTIFS : Il résulte du jugement de divorce rendu pour M. [C] et Mme [Y] que l'ex-mari n'est plus cotitulaire du bail avec cette dernière ce qu'il convient de constater en tant que de besoin dans le dispositif de la présente décision. Par ailleurs, nonobstant les termes de la déclaration d'appel de Mme [Y], il apparaît que celle-ci ne critique plus les dispositions du jugement entrepris qui ont rejeté les demandes en paiement de Partenord Habitat contre M. [V] [C].Par ailleurs, les conclusions de Partenord Habitat ne comportent aucune critique du jugement entrepris en ce qu'il a débouté ce dernier de ses demandes en paiement de loyers à l'encontre de M. [V] [C], le corps des conclusions du bailleur ne demandant d'ailleurs que la condamnation de la seule Mme [Y] au paiement de l'arriéré locatif actualisé (page 9 des écritures de Partenord Habitat). Il convient dès lors de confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a débouté Partenord Habitat de ses demandes en paiement contre M. [V] [C]; Sur la demande en résiliation judiciaire du contrat de bail : Il est acquis aux débats que les parties au litige sont liées par un bail verbal concernant le logement sis [Adresse 1] à [Localité 2] , sans que la date effective de début de ce bail ait été autrement précisée. L'article 1227 du code civil dispose que la résolution judiciaire, en cas d'inexécution du contrat peut toujours être prononcée. L'article 1228 du code civil énonce par ailleurs que le juge peut selon les circonstances constater ou prononcer la résolution du contrat ou encore ordonner son exécution, en accordant éventuellement au débiteur des délais ou allouer seulement des dommages et intérêts. L'article 7 de la loi du 6 juillet 1989 et l'article 1728 du code civil disposent par ailleurs que l'obligation pour le locataire de régler les loyers est une obligation essentielle du contrat de bail. C'est en l'espèce sur un défaut récurrent de paiement des loyers que L'EPIC Partenord Habitat fonde sa demande de résiliation judiciaire du contrat de bail. Comme en première instance, Mme [W] [Y] s'oppose dans le cadre de son appel à une telle résiliation judiciaire du contrat de bail en faisant valoir notamment que l'impayé de loyer pour l'année 2019 a pour cause principale un supplément de loyer indument porté au débit du compte par le bailleur , supplément de loyer qui ne devait pas en l'espèce être appliqué eu égard du montant de ses ressources en tout état de cause, et alors qu'elle avait fait des efforts pour renseigner Partenord Habitat de ce chef. Elle indique encore que le bailleur a appliqué un supplément lié à une assurance locative alors qu'elle avait elle-même souscrit une assurance de ce chef. Le bailleur réplique notamment que s'agissant des suppléments de loyer, un supplément de loyer a été effectivement appliqué pour les mois de février 2019 à janvier 2020 inclus, pour la somme de 6097,20 euros à défaut de réponse de la locataire; que par la suite, il a obtenu l'ordonnance de non-conciliation rendue entre Mme [Y] et M. [C] ce qui l'a conduit à recréditer le compte locatif du montant du sur-loyer pour les mois de mars 2019 à janvier 2020 mais qu'il y a eu une erreur informatique et que ce n'est qu'ultérieurement que la somme a été recréditée. Sur ce : L'instance en résiliation de bail a été introduite par acte d'huissier en date du 26 août 2019, Partenord Habitat faisant valoir au soutien de sa demande en résiliation judiciaire que les loyers impayés s'élevaient suivant compte arrêté à la date du 25 juillet 2019 à la somme de 3059,45 euros. Il y a lieu de constater à cet égard qu'à la date du 25 juillet 2019, sept suppléments de loyer avaient d'ores et déjà été portés au débit du compte pour les mois de janvier 2019 à juillet 2019 soit 7 x 508,10 euros soit une somme totale 3540,40 euros qui absorbe totalement le montant de l'arriéré de loyer réclamé dans le cadre de l'assignation. Or, il est constant que ces suppléments de loyer au regard de la réalité des revenus de la locataire n'étaient effectivement pas dus. Partenord Habitat le reconnaît expressément au terme de ses écritures pour ce qui concerne les suppléments de loyer portés au débit du compte à compter du mois de mars 2019 inclus. Le bailleur le reconnaît implicitement en ce qui concerne les suppléments de loyer des mois de janvier et février 2019 puisque la somme correspondante, à savoir la somme de 1016,20 euros, a été reportée au crédit du compte en faveur de la locataire le 15 octobre 2021. Par ailleurs, le premier juge a justement rappelé les dispositions de l'article L. 441-49 du code de la construction qui énonce que :L'organisme d'habitations à loyer modéré demande annuellement à chaque locataire communication des avis d'imposition ou de non-imposition à l'impôt sur le revenu et des renseignements concernant l'ensemble des personnes vivant au foyer permettant de calculer l'importance du dépassement éventuel du plafond de ressources et de déterminer si le locataire est redevable du supplément de loyer. Il demande notamment à chaque locataire, le cas échéant, communication de sa carte ' mobilité inclusion ' portant la mention ' invalidité ' prévue à l'article L. 241-3 du code de l'action sociale et des familles. Le locataire est tenu de répondre à cette demande dans un délai d'un mois. L'organisme d'habitations à loyer modéré n'est tenu de présenter cette demande ni aux locataires bénéficiant de l'aide personnalisée au logement mentionnée au 1° de l'article L. 821-1, ni aux locataires bénéficiant des allocations de logement prévues au 2° du même article. A défaut et après mise en demeure restée infructueuse pendant quinze jours, l'organisme d'habitations à loyer modéré liquide provisoirement le supplément de loyer. Pour cette liquidation, il est fait application d'un coefficient de dépassement du plafond de ressources égal à la valeur maximale prévue par le décret mentionné à l'article L. 441-8. L'organisme d'habitations à loyer modéré perçoit en outre une indemnité pour frais de dossier dont le montant maximum est fixé par décret en Conseil d'Etat. Lorsque le locataire a communiqué les renseignements et avis mentionnés au premier alinéa, le supplément de loyer afférent à la période de retard est liquidé définitivement. Le trop-perçu de supplément de loyer est reversé au locataire dans les deux mois. La mise en demeure comporte la reproduction du présent article. Il s'ensuit qu'une mise en demeure correspondant aux conditions de forme de l'article précité est nécessaire . Force est de constater qu'il n'a pas été justifié d'une telle mise en demeure et que Partenord Habitat ne pouvait procéder à la liquidation même provisoire du supplément de loyer. Il s'ensuit pour l'ensemble de ces motifs qu'à la date de l'introduction de l'instance, il n'existait pas d'arriéré et que la cause de la demande en résiliation n'existait pas. Par ailleurs, il résulte du décompte produit par Partenord Habitat lui-même que le montant actualisé de le dette locative, hors frais de justice, s'élève au montant particulièrement limité de 127,09 euros, montant très modéré s'expliquant par les rappels d'aide au logement et le suppression des sommes débitées au titre du supplément de loyer, suivant compte arrêté au 9août 2022. L'absence d'arriéré locatif à la date d'introduction d'instance, le caractère très limité de la date locative en août 2022, la confusion des comptes dont Partenord Habitat est dans une certaine mesure responsable, justifient le débouté pur et simple de la demande de Partenord Habitat de sa demande en résiliation judiciaire du bail d'habitation, et ce par infirmation du jugement entrepris, la cour se bornant en application des dispositions de l'article 1228 du code civil précitées, à ordonner l'exécution forcée du contrat en condamnant simplement la locataire au paiement de l'arriéré locatif. Sur l'arriéré locatif : Il convient par réformation du jugement entrepris de condamner Mme [Y] au paiement de la somme de 127,09 euros au titre des loyers et charges impayés au 9 août 2022 étant précisé que Mme [Y] ne démontre pas le paiement d'autres sommes que celles reprises dans ledit décompte (pièce 14 du dossier de Partenord) ainsi qu'au paiement des éventuels loyers échus et impayés depuis cette date. Sur la demande de dommages et intérêts pour procédure abusive : Il y a lieu de confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a rejeté la demande de Mme [Y] de ce chef dès lors qu'en tout état de cause, la demande en paiement d'un reliquat de loyers présentée par Partenord Habitat est fondée. Sur les dépens et sur l'application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile : Il convient eu égard à ce qui a été jugé de laisser à chaque partie la charge de ses dépens de première instance et d'appel et de dire n'y avoir lieu à application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS Constate en tant que de besoin que M. [V] [C] n'est plus cotitulaire du bail et confirme le jugement entrepris en ce qu'il a débouté Partenord Habitat de ses demandes contre ce dernier; Le confirme également en ce qu'il a rejeté la demande de dommages et intérêts pour procédure abusive présentée par Mme [W] [Y] ; L'infirme pour le surplus, Statuant à nouveau, Déboute l'EPIC Partenord Habitat, bailleur, de sa demande en résiliation judiciaire du bail d'habitation la liant à Mme [W] [Y], locataire, concernant le logement sis [Adresse 1] à [Localité 2] ; Condamne Mme [W] [Y] à payer à l'EPIC Partenord Habitat la somme de 127,09 euros au titre des loyers impayés à la date du 9 août 2022, outre les éventuels loyers échus et impayés depuis cette date ; Laisse à chaque partie la charge de ses dépens d'appel, le coût de l'aide juridictionnelle allouée à Mme [W] [Y] restant à la charge du Trésor public ; Dit n'y avoir lieu à application des dispsitions de l'article 700 du code de procédure civile. Le Greffier Fabienne Dufossé Le Président Véronique Dellelis