Tribunal judiciaire, 21 février 2024. 22/06517

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS [1] [1] Copie conforme délivrée le : à : Copie exécutoire délivrée le : à : Pôle civil de proximité ■ PCP JCP ACR fond N° RG 22/06517 - N° Portalis 352J-W-B7F-CXWCZ N° MINUTE : 2/2024 JUGEMENT rendu le 21 février 2024 DEMANDEUR Monsieur [Z] [B], demeurant [Adresse 4], représenté par Me Frédéric SORRIAUX, avocat au barreau de PARIS, 26 Avenue de la Grande Armée 75017 Paris, Toque C1895 DÉFENDERESSE Madame [C] [H], demeurant [Adresse 1], représentée par Me BOCOBZA David, avocat au barreau de Paris, 53 Boulevard du Montparnasse 75006 Paris, Toque E 0142 COMPOSITION DU TRIBUNAL Frédéric GICQUEL,juge des contentieux de la protection assisté de Caroline CROUZIER, Greffière DATE DES DÉBATS : 15 juin 2023 JUGEMENT contradictoire et en premier ressort prononcé le 21 février 2024 par Frédéric GICQUEL, juge des contentieux de la protection assisté de Caroline CROUZIER, Greffière Décision du 21 février 2024 PCP JCP ACR fond - N° RG 22/06517 - N° Portalis 352J-W-B7F-CXWCZ EXPOSÉ DU LITIGE Suivant acte sous seing privé du 15 septembre 2015, Monsieur [Z] [B] a donné à bail meublé à Monsieur [I] [G] et à Madame [C] [H] un appartement à usage d'habitation situé [Adresse 2] à [Localité 3] moyennant un loyer mensuel de 1 500 euros outre 491,51 euros de provision sur charges par trimestre et un dépôt de garantie équivalent à un mois de loyer. Monsieur [I] [G] et Madame [C] [H] se sont séparés et un nouveau bail a été conclu au profit de Madame [C] [H] le 15 juillet 2018. Par acte d'huissier du 22 juin 2021, Monsieur [Z] [B] a fait signifier à Madame [C] [H] un commandement de payer portant sur la somme de 6 253,33 euros correspondant au montant des loyers dus au 8 juin 2021, ainsi qu'un commandement de produire l'attestation d'assurance. Par acte d'huissier du 20 août 2021, Monsieur [Z] [B] a fait assigner Madame [C] [H] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris pour obtenir la résiliation du bail, l'expulsion et la condamnation au paiement. Madame [C] [H] a donné congé le 17 novembre 2021 et a restitué les clés le 31 décembre 2021, date à laquelle un procès-verbal de constat a été établi au contradictoire des parties. Après une ordonnance de radiation, l'affaire a été réinscrite au rôle puis après plusieurs renvois a été retenue à l'audience du 11 janvier 2023. Monsieur [Z] [B], représenté par son conseil, a déposé des écritures, soutenues oralement, aux termes desquelles il a conclu au débouté des demandes adverses et a sollicité la condamnation de Madame [C] [H] à lui payer les sommes suivantes : - 13 271,33 euros au titre de l'arriéré locatif avec intérêts légaux, - 15 000 euros au titre des destructions, dégradations et vols, - 3 000 euros au titre des frais irrépétibles et aux dépens comprenant le coût des commandements du 22 juin 2021 et du procès-verbal de constat du 31 décembre 2021. Madame [C] [H], représentée par son conseil, a déposé des écritures, soutenues oralement, aux termes desquelles elle a sollicité : - le débouté des demandes de Monsieur [Z] [B] , - sa condamnation à lui payer la somme de 48 750 euros correspondant à la différence entre le montant du loyer qui lui a été imposé et celui réglé par l'ancienne locataire, - subsidiairement la compensation des sommes dues de part et d'autre, - encore plus subsidiairement l'octroi de délais de paiement pendant trois ans, - en tout état de cause - la condamnation de Monsieur [Z] [B] soit condamné à lui payer la somme de 2 500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens - que l'exécution provisoire soit écartée concernant les dispositions du jugement non conforme à ses demandes. Par mention au greffe du 21 mars 2023, les débats ont été réouverts pour que les parties justifient, mois par mois, des sommes dues au titre des loyers et charges, des règlements effectués par la locataire et de leur imputation, avec production des justificatifs correspondants et du total restant dû à ce jour. À l'audience du 15 juin 2023, Monsieur [Z] [B], représenté par son conseil a indiqué que le montant de l'arriéré au titre des loyers et charges impayés s'élevait en réalité à la somme de 12 107,33 euros et qu'il n'était pas opposé à l'octroi de délais de paiement. Il a maintenu ses autres prétentions. Madame [C] [H], représentée par son conseil, n'a pas contesté le montant réclamé (hors contestation concernant la fixation du loyer) et a maintenu ses autres demandes. Conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions visées à l'audience pour l'exposé des moyens des parties à l'appui de leurs prétentions. La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 28 août 2023 puis a été prorogée à ce jour. MOTIFS Sur la demande en paiement Sur l'arriéré locatif et la contestation du montant du loyer Aux termes des dispositions des articles 1728 du code civil et 7 a) de la loi n 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le prix le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. Selon l'article 1315 du code civil, dans sa version en vigueur avant le 1er octobre 2016, devenu l'article 1353, s'il incombe au bailleur de prouver l'obligation au paiement, c'est au locataire, une fois cette obligation établie, de démontrer qu'il a payé. En l'espèce, à la suite de la réouverture des débats, Monsieur [Z] [B] a produit un nouveau décompte au titre des loyers et charges impayés arrêtés au jour de la restitution des clés pour la somme de 12 107,33 euros. Madame [C] [H] ne conteste pas le montant des charges facturées et ne fait pas état de règlements autres que ceux pris en compte par son ancien propriétaire, mais soutient en application de l'article 18 de la loi du 6 juillet 1989 et du décret n°2015-650 du 10 juin 2015 que l'appartement étant situé en zone tendue et Monsieur [Z] [B] ne justifiant pas de la réalisation de travaux d'amélioration ou de mise en conformité avec les caractéristiques de décence, ni d'une sous-évaluation manifeste du précédent loyer, le montant de son loyer aurait dû être fixé au même montant que celui réglé par l'ancien locataire, soit à 850 euros. Or, le décret n°2015-650 du 10 juin 2015 n'est pas relatif à l'évolution des loyers dans le cadre d'une nouvelle location ou d'un renouvellement de bail, pris en application de l'article 18 de la loi du 6 juillet 1989, mais concerne les modalités de mise en œuvre du dispositif d'encadrement des loyers. Elle aurait dû faire référence au décret n°2015-931 du 29 juillet 2015. Surtout la locataire ne justifie pas, conformément à l'alinéa 3 de l'article 18 de la loi du 6 juillet 1989, avoir soumis le litige à la commission départementale de conciliation dont la saisine constitue un préalable obligatoire. Madame [C] [H] sera par conséquent déclarée irrecevable en sa demande en paiement de la somme de 48 750 euros correspondant à la différence entre le loyer payé par l'ancienne locataire et celui prévu au contrat et au regard de ce qui précède la dette de loyers et charges sera fixée à la somme de 12 107,33 euros. Sur les dégradations locatives et le mobilier emporté Aux termes de l'article 7 b), c) et d) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé d'user paisiblement des locaux loués suivant leur destination, de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive et de prendre à sa charge l'entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations. Il résulte de ces dispositions qu'il appartient au locataire, lors de son départ, de rendre les lieux loués dans un état similaire à celui dans lequel ils étaient lors de son arrivée, en tenant compte de l'usure normale de ceux-ci dont il ne saurait être tenu responsable. En vertu de l'article 1315 du code civil, dans sa version en vigueur avant le 1er octobre 2016, devenu l'article 1353, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation. En l'espèce, Monsieur [Z] [B] sollicite la condamnation de Madame [C] [H] au paiement de la somme de 15 000 euros au titre de diverses dégradations et défauts d'entretien (carreaux cassés, trous non rebouchés, poignée d'une porte et serrure de la cave hors service, porte d'un meuble vasque désolidarisée etc.) et de meubles qu'elle aurait emportés en quittant les lieux. A cet effet, il produit l'état des lieux de sortie établi contradictoirement par huissier de justice le 31 décembre 2021, un devis signé de la société JTM RENOV'ISOL du 21 avril 2022 d'un montant de 50 680,88 euros pour des travaux de rénovation ainsi que deux factures acquittées de cette société des 2 mai et 9 juin 2022 et un bon de commande de la société IKEA du 22 septembre 2022 d'un montant de 1 841,86 euros pour l'achat de mobiliers, mais ni l'état des lieux d'entrée, ni l'inventaire et l'état détaillé du mobilier devant être annexés au contrat de location conformément aux dispositions de l'article 25-5 la loi du 6 juillet 1989. Monsieur [Z] [B] ne rapportant pas la preuve des dégradations et des vols qu'il reproche à sa locataire sera par conséquent débouté des demandes formées à ce titre. Sur les comptes entre les parties Selon l'article 22 alinéa 3 de la loi n° 89-642 du 6 juillet 1989, le dépôt de garantie est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la restitution des clés par le locataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu'elles soient dûment justifiées. En l'espèce, Madame [C] [H] est redevable de la somme de 12 107,33 euros au titre des loyers et charges impayés de laquelle il convient de déduire le dépôt de garantie d'un montant de 1 500 euros. Madame [C] [H] par conséquent condamnée à verser à Monsieur [Z] [B] la somme de 10 607,33 euros (12 107,33 euros - 1 500 euros) avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur la somme de 6 253,33 euros et à compter de la signification de la présente décision sur le surplus conformément aux dispositions de l'article 1231-6 du code civil. Sur les délais de paiement En application de l'article 1343-5 du code civil, l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 n'étant pas applicable en l'espèce, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. Monsieur [Z] [B] ayant indiqué ne pas être opposé à l'octroi de délais de paiement au profit de son ancienne locataire, Madame [C] [H] sera autorisée à se libérer du montant de sa dette selon les dispositions précisées au dispositif. Il convient par ailleurs de prévoir que tout défaut de paiement d'une mensualité justifiera de l'exigibilité totale de la somme due. Sur les demandes accessoires Madame [C] [H], qui perd le procès, sera condamnée aux dépens, en application de l'article 696 du code de procédure civile, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de la notification à la CCAPEX, de l'assignation et de la dénonciation à la préfecture. Les frais du constat d'huissier au titre de l'état des lieux de sortie ne constituent pas des dépens de l'instance au sens de l'article 695 du code de procédure civile et ne doivent être supportés par la locataire que pour moitié laquelle sera regardée comme incluse dans l'indemnité allouée à Monsieur [Z] [B] au titre de l'article 700 du code de procédure civile. À ce titre, il lui sera alloué une somme de 1 000 euros pour les frais qu'il a été contraint d'exposer, non compris dans les dépens. Enfin, aucune circonstance ne justifie d'écarter l'exécution provisoire de droit conformément aux dispositions des articles 514 et suivants du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe contradictoire et en premier ressort, CONDAMNE Madame [C] [H] à verser à Monsieur [Z] [B] la somme de 10 607,33 euros au titre de l'arriéré locatif du logement situé [Adresse 2] à [Localité 3] (décompte du 30 novembre 2021, dépôt de garantie déduit) avec intérêts au taux légal à compter du 22 juin 2021 sur la somme de 6 253,33 euros et à compter de la signification de la présente décision sur le surplus, RAPPELLE qu'en application de l'article 1342-10 du code civil les paiements intervenus postérieurement au décompte viendront s'imputer sur les condamnations ci-dessus prononcées, AUTORISE sauf meilleur accord des parties Madame [C] [H] à se libérer de sa dette en 23 mensualités de 442 euros pour la première fois le 15 du mois suivant la signification de la présente décision, la 24ème mensualité couvrant le solde de la dette en principal, intérêts et dépens, DIT qu'en cas de défaut de paiement d'une échéance à sa date exacte, suivi d'une mise en demeure restée infructueuse durant 15 jours, l'échelonnement qui précède sera caduc et que la totalité des sommes dues deviendra immédiatement exigible, RAPPELLE qu'en application de l'article 1343-5 du code civil, pendant le cours des délais ainsi accordés, les procédures d'exécution sont suspendues et que les majorations d'intérêts ou les pénalités encourues à raison du retard cessent d'être dues pendant le délai fixé par la présente décision, DIT que les paiements s'imputeront d'abord sur le capital, RAPPELLE qu'en application de l'article 1343-5 du code civil, pendant le cours des délais ainsi accordés, les procédures d'exécution sont suspendues et que les majorations d'intérêts ou les pénalités encourues à raison du retard cessent d'être dues pendant le délai fixé par la présente décision, DÉCLARE irrecevable la demande de Madame [C] [H] en paiement de la somme de 48 750 euros au titre de la différence entre le loyer payé par l'ancienne locataire et celui prévu au contrat, DÉBOUTE Monsieur [Z] [B] de sa demande en paiement de la somme de 15 000 euros au titre des dégradations locatives et du mobilier, CONDAMNE Madame [C] [H] à verser à Monsieur [Z] [B] la somme de 1 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, REJETTE les autres demandes des parties, CONDAMNE Madame [C] [H] aux dépens comme visé dans la motivation, RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire. Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le Juge des contentieux de la protection et le Greffier susnommés. Le GreffierLe juge des contentieux de la protection