Tribunal judiciaire, 20 février 2024. 23/09015

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS [1] [1] Copie conforme délivrée le : à : Monsieur [W] [G] à : M. Le PREFET DE PARIS Copie exécutoire délivrée le : à : Me Pierre MOUNIER Pôle civil de proximité ■ PCP JCP ACR fond N° RG 23/09015 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3LC7 N° MINUTE : 10/2024 JUGEMENT rendu le 20 février 2024 DEMANDERESSE S.C.I. 6-12 FSH [Adresse 1] représentée par Me Pierre MOUNIER, avocat au barreau de PARIS DÉFENDEUR Monsieur [W] [G] [Adresse 2] non comparant COMPOSITION DU TRIBUNAL Yasmine WALDMANN, juge des contentieux de la protection assistée de Nicolas RANA, Greffier, DATE DES DÉBATS Audience publique du 11 décembre 2023 JUGEMENT réputé contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 20 février 2024 par Yasmine WALDMANN, juge des contentieux de la protection assistée de Nicolas RANA, Greffier Décision du 20 février 2024 PCP JCP ACR fond - N° RG 23/09015 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3LC7 EXPOSE DU LITIGE Par acte sous seing privé du 18/11/2022, la SCI 6-12 FSH a donné à bail à [W] [G] un appartement à usage d'habitation, situé au [Adresse 2], 4ème étage, porte à droite, pour un loyer de 1299,26 euros, outre provisions sur charges mensuelles de 98 euros. Les échéances de loyer n'étant pas régulièrement payées, un commandement de payer rappelant la clause résolutoire insérée au bail a été délivré le 22/02/2023 pour avoir paiement d'un arriéré de 4223,32 euros. Par acte de commissaire de justice en date du 29/09/2023 délivré à étude, la SCI 6-12 FSH a fait assigner [W] [G]. L'assignation a été dénoncée au PREFET DE PARIS le 02/10/2023. A l’audience du 11/12/2023, le bailleur, représenté par son conseil, soutient oralement ses dernières conclusions et sollicite de voir : constater la résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire pour impayés, subsidiairement prononcer la résiliation du bail pour manquements graves aux obligations légales et contractuelles au titre du bail d’habitation ; en conséquence, ordonner l’expulsion de [W] [G] ainsi que tous occupants de son chef dans les huit jours suivant la signification du jugement à intervenir, sous astreinte de 500 euros par jour de retard ;condamner [W] [G] au paiement des loyers et charges dus au 22 avril 2023 ;condamner le même au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle, à compter du 23 avril 2023 et jusqu’au départ effectif des lieux loués, d’un montant égal au loyer et charges ; condamner le même au paiement de 7920 euros, en restitution des fruits civils indûment perçus par la sous-location illégale des locaux loués ; écarter le bénéfice de la trêve hivernale de l’article L412-6 du code des procédures civiles d’exécution ;condamner [W] [G] au paiement d'une somme de 3000,00 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens. Il indique que l’arriéré locatif est de 13886,60 euros au 30 septembre 2023, somme à parfaire. Bien que régulièrement avisé, [W] [G] ne comparait pas et n’est pas représenté. Aucun diagnostic social n’a été reçu au greffe. La décision était mise en délibéré au 20 février 2024 par mise à disposition au greffe. MOTIFS Sur la recevabilité de l’action en acquisition de la clause résolutoire pour impayés En application de l’article 24 de la loi du 06/07/89 modifiée par la loi du 27/07/2023, à compter du 28/07/2023, les bailleurs personnes morales autres que les sociétés civiles constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au 4ème degré inclus, ne peuvent faire délivrer , sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de la résiliation du bail avant expiration d’un délai de 2 mois suivant la saisine de la CCAPEX prévue à l’article 7-2 de la loi du 31/05/1990, mais cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L821-1 du code de la construction et de l'habitation . Le bailleur, SCI non familiale, justifie avoir saisi la CCAPEX le 28/02/2023 et avoir dénoncé l’assignation au préfet de PARIS six semaines avant l’audience le 02/10/2023. Son action est recevable. Sur la demande principale en résiliation du bail par effet de la clause résolutoire Le commandement de payer délivré le 22/02/2023 reproduisait la clause résolutoire insérée au bail et les dispositions exigées à l'article 7g et 24 de la loi du 6 juillet 1989. [W] [G] n’ayant pas réglé la totalité de la dette dans les deux mois suivants le commandement, le bail s'est trouvé résilié de plein droit le 22/04/2023 à minuit, soit à compter du 23/04/2023. Il convient donc d'ordonner l'expulsion de [W] [G] et de tout occupant de son chef à défaut de départ volontaire des lieux après commandement de quitter les lieux, et ce avec le concours de la force publique si besoin est et l’assistance d’un serrurier. Le sort des meubles est régi par les articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution, le cas échéant. Il n’y a pas lieu de faire droit à la demande d’astreinte, l’indemnité d’occupation répondant à l’objectif recherché. Il n’y a pas lieu de faire droit à la demande de suppression du bénéfice de la trêve hivernale de l’article L412-6 du code des procédures civiles. En effet, les attestations mettent en évidence un changement de serrure fait par le locataire des lieux, [W] [G], et non par un tiers. [W] [G] n’a donc commis aucune voie de fait ni manœuvre pour occuper le logement. Par ailleurs, s’il ressort de la pièce numéro 11 que le logement a été proposé sur la plateforme AIRBNB, les occupants du bien à ce titre sont entrés dans les lieux par le fait du locataire, [W] [G], qui dispose d’un titre, et non par manœuvres dans le sens du texte susvisé. S’agissant de la suppression du délai de deux mois à l’issue du commandement de quitter les lieux prévu par l’article L412-2 du code des procédures civiles d’exécution, il y a lieu de faire droit à cette demande compte tenu de la mauvaise foi du locataire, [W] [G], qui a sous-loué l’appartement sans autorisation préalable du bailleur, tout en arrêtant de payer les loyers et charges mensuels. Sur l'indemnité d'occupation Compte tenu du bail antérieur et afin de préserver les intérêts du bailleur, il convient de fixer le montant de l'indemnité d'occupation mensuelle due, à compter de la date de résiliation et jusqu’au départ effectif de [W] [G] par remise des clés ou procès-verbal d’expulsion, au montant du loyer révisé qui aurait été payé si le bail s'était poursuivi, et de condamner [W] [G] au paiement de celle-ci ainsi que des charges en sus. Sur la demande en paiement de l'arriéré Il ressort du commandement, de l'assignation et du décompte fourni que [W] [G] reste devoir une somme de 13886,60 euros au titre des loyers et charges, indemnités dus, arrêtés au 30/09/2023, mois de septembre 2023 inclus, hors frais. Il n’y a eu aucun règlement depuis janvier 2023. Il convient en conséquence de condamner [W] [G] au paiement de cette somme sous réserve des indemnités d'occupation échues depuis cette date et éventuellement impayées, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation. Sur la demande de restitution des fruits civils Aux termes de l’article 546 du code civil, la propriété d'une chose, soit mobilière, soit immobilière, donne droit sur tout ce qu'elle produit, et sur ce qui s'y unit accessoirement, soit naturellement, soit artificiellement. Il ressort des dispositions de l’article 547 du Code civil que les fruits civils appartiennent au propriétaire par accession. Il en résulte que, sauf lorsque la sous-location a été autorisée par le bailleur, les sous-loyers perçus par le preneur constituent des fruits civils qui appartiennent par accession au propriétaire ( Civ 1ère, 12 septembre 2019, n°pourvoi 18-20.727). En l'espèce, le bail comporte une clause interdisant la sous-location des lieux par le preneur, sans l’accord écrit du bailleur. Il ressort de la capture d’écran du site AIRBNB du 14/06/2023 que [W] [G] a proposé le bien à la sous-location, au prix de 180 euros la nuit. Quatre commentaires sont écrits sur la page internet. Cette capture d’écran n’est pas constatée par commissaire de justice. Le bailleur sollicite la somme de 7920 euros, estimant que les attestations de voisins, la sommation interpellative du 5 juin 2023 et le procès-verbal de constat de commissaire de justice dans les lieux dressé le 2 août 2023 mettent en évidence la présence a minima de sous-locataires dans le bien du 24 juin 2023 au 2 août 2023, soient 44 jours à 180 euros. Cependant, il appartient à la personne qui fait valoir une créance de prouver la réalité du montant de cette créance. Le bailleur n’apporte aucun relevé de transactions AIRBNB qui permettrait de connaître le montant des sous-locations sur ces dates, et de justifier du prix de cette sous-location entre le 24 juin 2023 et le 2 août 2023. La seule capture d’écran faite par le bailleur d’une page AIRBNB ne peut par ailleurs suffire à démontrer du montant des fruits civils perçus par le locataire, la plateforme AIRBNB percevant des commissions, et les prix proposés par le locataire pouvant évoluer. Par conséquent, le bailleur peine à prouver le quantum des fruits civils perçus par [W] [G], et sa demande sera rejetée. Sur les demandes accessoires L'exécution provisoire est de droit. Il convient de condamner [W] [G] à payer à SCI 6-12 FSH la somme de 800,00 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, au titre des frais exposés non compris dans les dépens, que le bailleur a dû engager pour obtenir un titre exécutoire. Il y a lieu de condamner [W] [G] aux dépens de la procédure. PAR CES MOTIFS, La juge des contentieux de la protection, statuant par jugement réputé contradictoire en premier ressort, mis à disposition au greffe : DIT que le bailleur est recevable en son action en acquisition de la clause résolutoire pour impayés ; CONSTATE la résiliation du bail conclu entre les parties à compter du 23/04/2023 portant sur les lieux situés au [Adresse 2], 4ème étage, porte à droite, pour défaut de paiement des loyers et charges ; DIT que l'indemnité d'occupation mensuelle, due à compter de la date de la résiliation et jusqu'au départ effectif des lieux par remise des clés ou procès-verbal d’expulsion, sera égale au montant du loyer révisé qui aurait été payé si le bail avait continué, et au montant des charges en sus ; CONDAMNE [W] [G] à payer à la SCI 6-12 FSH la somme de 13886,60 euros au titre des loyers et charges, indemnités d’occupation dus au 30/09/2023, septembre 2023 inclus, outre les indemnités d'occupation impayées dues postérieurement le cas échéant, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation ; DIT qu'à défaut de départ volontaire des lieux, la SCI 6-12 FSH pourra faire procéder à l'expulsion de [W] [G], ainsi que de tous les occupants de son chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier le cas échéant, sous réserve des dispositions de l'article L412-1 du code des procédures civiles d'exécution ; PRECISE que les dispositions de l’article L.412-2 du code des procédures civiles d’exécution relatives au délai de deux mois n’ont pas vocation à s’appliquer ; DIT n’y avoir lieu à suppression du sursis légale de la trêve hivernale prévu par l’article L412-6 du code des procédures civiles d’exécution ; DIT que le sort des meubles sera régi par les articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d'exécution ; REJETTE la demande de la SCI 6-12 FSH de sa demande de condamnation au titre des fruits civils ; DEBOUTE les parties du surplus de leurs prétentions ; ORDONNE la communication au PREFET DE PARIS de la présente décision ; CONDAMNE [W] [G] aux dépens ; CONDAMNE [W] [G] à payer à la SCI 6-12 FSH la somme de 800,00 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ; RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit. LE GREFFIER LA PRESIDENTE Décision du 20 février 2024 PCP JCP ACR fond - N° RG 23/09015 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3LC7