Cour d'appel, 14 mars 2023. 21/01262

Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS COUR D'APPEL DE PARIS Pôle 4 - Chambre 4 ARRET DU 14 MARS 2023 (n° , 5 pages) Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 21/01262 - N° Portalis 35L7-V-B7F-CC6RI Décision déférée à la Cour : Jugement du 21 Août 2020 -Juge des contentieux de la protection de Sucy En Brie - RG n° 11-20-0169 APPELANTE Madame [H] [C] domiciliée au cabinet d'avocat de Maître Miguel NICOLAS, [Adresse 1] [Adresse 1] [Localité 4] Représentée et assistée par Me Miguel NICOLAS, avocat au barreau de PARIS, toque : B0288 (bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2020/044953 du 16/12/2020 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de PARIS) INTIME Monsieur [X] [M] [Adresse 6] [Localité 3] Représenté et assisté par Me Sylvain DUBOIS, avocat au barreau de PARIS, toque : J149 COMPOSITION DE LA COUR : En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 13 Février 2023, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant M. Michel CHALACHIN, Président de chambre, chargé du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, entendu en son rapport, composée de : Michel CHALACHIN, président Marie MONGIN, conseiller Anne-Laure MEANO, conseiller Greffier, lors des débats : Mme Gisèle MBOLLO ARRET : - Contradictoire - par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. - signé par Michel CHALACHIN, Président de chambre et par Joëlle COULMANCE, Greffière, présente lors de la mise à disposition. EXPOSE DU LITIGE Par acte sous seing privé du 18 septembre 2001, M. [X] [M] a donné à bail à Mme [H] [C] un logement situé [Adresse 2] à [Localité 5]. Par acte d'huissier du 26 mars 2019, M. [M], représenté par sa tutrice Mme [T] [M], a fait délivrer à Mme [C] un congé pour vente à effet du 30 septembre 2019. Par acte d'huissier du 30 octobre 2019, le bailleur a fait assigner la locataire devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Sucy en Brie afin de voir valider le congé et faire expulser les occupants du logement. Mme [C] a quitté les lieux le 1er avril 2020. Par jugement du 21 août 2020, le juge a : - déclaré les demandes de M. [M] recevables, - fixé la somme restant due par la défenderesse à la somme de 1 001,85 euros, - autorisé le bailleur à conserver le dépôt de garantie d'un montant de 792,73 euros, - débouté la défenderesse de sa demande de restitution du dépôt de garantie, - par conséquent, condamné la défenderesse au paiement, après déduction du dépôt de garantie, de la somme de 209,12 euros au titre des sommes restant dues, - débouté le bailleur de sa demande en paiement forfaitaire de la somme de 3 000 euros au titre des réparations locatives, - débouté la défenderesse de sa demande de dommages-intérêts pour préjudice moral, - débouté les parties de leurs prétentions plus amples ou contraires, - condamné Mme [C] à payer la somme de 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, - condamné Mme [C] aux dépens à l'exclusion du coût du congé, - ordonné l'exécution provisoire du jugement. Par déclaration reçue au greffe de la cour le 16 janvier 2021, Mme [C] a interjeté appel de cette décision. Par conclusions notifiées le 16 avril 2021, l'appelante demande à la cour de : - condamner M. [M] à lui restituer le dépôt de garantie, sous astreinte de 100 euros par jour de retard, - le condamner au paiement de la somme de 2 000 euros à titre de dommages-intérêts pour préjudice moral, - le condamner au paiement de la somme de 2 000 euros sur le fondement de l'article 37 de la loi du 10 juillet 1991 ainsi qu'aux dépens. Par conclusions notifiées le 10 juillet 2021, M. [M] représenté par sa tutrice demande à la cour de : - confirmer le jugement en ce qu'il a fixé la somme restant due par Mme [C] à 1 001,85 euros, l'a autorisé à conserver le dépôt de garantie, a débouté Mme [C] de sa demande de restitution de celui-ci, a condamné Mme [C] au paiement de la somme de 209,12 euros, l'a déboutée de sa demande de dommages-intérêts et l'a condamnée au paiement de la somme de 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens, - l'infirmer pour le surplus et, statuant à nouveau, condamner Mme [C] au paiement de la somme de 375 euros correspondant à la moitié du coût du constat d'huissier, - la condamner au paiement de la somme de 4 000 euros au titre des frais de remise en état des lieux, - condamner l'appelante au paiement de la somme de 4 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens de première instance et d'appel. Il est fait référence aux écritures ainsi déposées de part et d'autre pour un plus ample exposé des moyens proposés par les parties au soutien de leurs prétentions. L'ordonnance de clôture a été rendue le 17 janvier 2023. MOTIFS A titre liminaire, il convient d'observer que, si dans les motifs de ses conclusions, Mme [C] invoque la nullité du congé pour vente qui lui a été délivré, elle ne reprend pas cette prétention dans le dispositif de ses écritures, si bien que la cour n'a pas à statuer sur ce point, conformément aux dispositions de l'article 954 du code de procédure civile. Sur les sommes dues par l'appelante Mme [C] soutient qu'elle était à jour de ses loyers lorsqu'elle a quitté les lieux. Mais les prétendues quittances de loyer qu'elle produit pour les mois de janvier et février 2020 sont en réalité des avis d'échéance, lesquels ne démontrent pas le règlement des sommes dues ; d'ailleurs, la présence sur ces documents du 'talon détachable à joindre à votre règlement' démontre au contraire que ces versements n'ont pas été effectués. En outre, l'attestation de paiement de l'allocation logement pour les échéances de janvier à mars 2020 ne démontre pas qu'elle ait versé au bailleur sa part du loyer résiduel. C'est donc à bon droit que le premier juge a retenu que Mme [C] devait encore le loyer résiduel de février 2020 (224,38 euros), celui de mars 2020 (224,38 euros), ainsi que la régularisation des charges de 2018 (394,12 euros) dont l'intimé produit le justificatif. L'appelante conteste devoir la moitié du coût du constat d'huissier d'état des lieux de sortie ; mais elle s'est maintenue dans les lieux alors que le congé lui avait été donné pour le 30 septembre 2019, et ne justifie pas avoir avisé le bailleur ou son mandataire de la date de son départ ; elle ne justifie pas non plus avoir communiqué à ces derniers sa nouvelle adresse, ce qui leur aurait permis de convenir avec elle d'un rendez-vous afin d'établir un état des lieux de sortie contradictoire ; dans ces circonstances, le bailleur n'avait pas d'autre choix que de faire dresser cet état des lieux par huissier ; conformément aux dispositions de l'article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989, le coût de ce constat doit être partagé par moitié entre les parties ; Mme [C] est donc redevable de la somme de 175 euros, le coût du constat étant de 350 euros. Au total, Mme [C] devait donc la somme de 1 017,88 euros comprenant la moitié du coût du constat d'huissier. Le jugement sera infirmé quant au montant de la somme due par l'appelante. Sur la restitution du dépôt de garantie Mme [C] demande la restitution du dépôt de garantie sous astreinte. Mais, dans la mesure où elle était redevable de la somme susvisée, le bailleur était en droit de conserver la somme de 792,73 euros qui viendra en déduction de sa dette locative, si bien qu'elle doit être condamnée au paiement de la somme de 1 017,88 - 792,73 = 225,15 euros. Sur la demande indemnitaire formulée par l'appelante Mme [C] affirme que le logement était insalubre, au point de lui causer des problèmes de santé. Mais, à l'appui de cette allégation, elle se contente de produire deux attestations rédigées par des amis et des photographies non datées et à peine visibles, dont il n'est pas certain qu'elles aient été prises sur place ; quant aux certificats médicaux qu'elle verse aux débats, ils ne démontrent en aucune façon l'existence d'un lien ce causalité entre l'état du logement loué et l'affection dont elle était atteinte. Le jugement doit être confirmé en ce qu'il l'a déboutée de cette demande, aucune preuve objective de l'état d'insalubrité du logement n'étant rapportée (telle qu'un constat d'huissier ou un rapport de visite du service d'hygiène de la mairie), et l'appelante ne s'étant jamais plainte de cet état auprès du bailleur avant l'introduction de la présente instance. Sur les réparations locatives Dans la mesure où aucun état des lieux n'a été établi à l'arrivée de Mme [C], et où celle-ci ne démontre pas que le bailleur ait fait obstacle à l'établissement d'un tel acte, l'appelante est présumée avoir reçu le bien en bon état de réparations locatives. Le constat d'état des lieux de sortie dressé le 22 mai 2020 décrit de nombreuses dégradations. Cependant, dans la mesure où l'intimé ne produit aucune facture ni aucun devis de travaux, il est impossible de déterminer précisément le montant des réparations locatives, sur lequel devrait être appliqué un coefficient de vétusté tenant compte de la durée d'occupation des lieux. Dans ces conditions, c'est à bon droit que le premier juge a débouté M. [M] de ce chef de demande. Sur les demandes accessoires L'appelante, qui succombe en ses demandes, doit être condamnée aux dépens de la procédure d'appel et déboutée de sa demande fondée sur l'article 37 de la loi du 6 juillet 1989. L'équité commande d'allouer à l'intimé la somme supplémentaire de 1 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS : La cour, Confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions, sauf en ce qui concerne le montant des sommes dues par Mme [C] au titre de la location du bien situé [Adresse 2] à [Localité 5], Statuant à nouveau sur ce point : Condamne Mme [H] [C] à payer à M. [X] [M] la somme de 225,15 euros au titre des sommes restant dues à celui-ci, après déduction du dépôt de garantie, Y ajoutant : La condamne à payer à M. [M] la somme supplémentaire de 1 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, Déboute les parties de leurs demandes plus amples ou contraires, Condamne Mme [C] aux dépens d'appel, lesquels seront recouvrés conformément aux dispositions relatives à l'aide juridictionnelle. Le Greffier Le Président