Tribunal judiciaire, 16 février 2024. 23/08956

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS [1] [1] Copie conforme délivrée le : à : S.A.S. L2S Copie exécutoire délivrée le : à : Me Stéphanie DELACHAUX Pôle civil de proximité ■ PCP JCP fond N° RG 23/08956 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3KQB N° MINUTE : 10 JCP JUGEMENT rendu le vendredi 16 février 2024 DEMANDERESSE Madame [Z] [X] [G] [U], demeurant [Adresse 2] (BELGIQUE) - représentée par Me Stéphanie DELACHAUX, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #E1811 DÉFENDERESSE S.A.S. L2S, dont le siège social est sis [Adresse 1] - non comparante, ni représentée COMPOSITION DU TRIBUNAL Clara SPITZ, Juge, juge des contentieux de la protection assistée de Inès CELMA-BERNUZ, Greffier, DATE DES DÉBATS Audience publique du 08 décembre 2023 JUGEMENT réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 16 février 2024 par Clara SPITZ, Juge assistée de Inès CELMA-BERNUZ, Greffier Décision du 16 février 2024 PCP JCP fond - N° RG 23/08956 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3KQB EXPOSÉ DU LITIGE   Par acte sous seing privé en date du 17 septembre 2021, Madame [Z] [U] a donné en location pour trois ans à la société L2S SAS, pour y loger sa présidente Madame [F] [T] ainsi que sa famille, un appartement situé au [Adresse 3], deuxième étage droite, une cave portant le n°11 située au sous-sol de l’immeuble et un emplacement de parking n°5 situé au [Adresse 4], moyennant un loyer actuel de 2 548,55 euros et un forfait de charge de 240 euros par mois. Des échéances étant demeurées impayées, la bailleresse a, par l'intermédiaire de son avocat, adressé une mise en demeure en date du 28 février 2023 à la société L2S SAS. Par courriel du 29 mars 2023, sa présidente a indiqué avoir des difficultés pour procéder au paiement du loyer mais assuré que désormais un virement était programmé tous les 5 du mois. Elle a proposé, en outre, de régler la moitié de sa dette de 5 910,50 euros telle que mentionnée dans la mise en demeure courant avril et l’autre moitié, courant mai. Cette proposition a été acceptée par l'avocat de la bailleresse toutefois, aucun règlement n'est intervenu. C'est ainsi que Madame [Z] [U] a fait délivrer, le 15 mai 2023, un commandement de payer la somme de 11487,60 euros arrêtée au mois d'avril 2023, visant la clause résolutoire du bail. Par acte de commissaire de justice du 12 septembre 2023 Madame [Z] [U] a fait assigner la société L2S SAS devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de : constater l'acquisition de la clause résolutoire du bail à compter du 16 juillet 2023,−ordonner l'expulsion de la société L2S SAS ainsi que celle de toute occupant de son chef, si besoin avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier, du logement qu'elle occupe situé [Adresse 3] 2e étage droite ainsi que de la cave numéro 11 et de l'emplacement de parking numéro 5 situé [Adresse 4],−ordonner, à défaut d'enlèvement volontaire, la séquestration de tous les meubles et objets mobiliers garnissant les lieux loués occupés dans telle garde-meuble qu'il plaira au demandeur et ce, au frais, risque et périls du défendeur, ou dire que le sort de ce mobilier sera régi par les dispositions des articles L 433-1 et l 433-2 du code des procédures civiles d'exécution,−condamner la société L2S SAS à lui payer la somme de 22 641,80 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation impayées, échéance du mois d'août 2023 incluse avec intérêt au taux légal sur la somme de 11 487,60 euros à compter du commandement de payer du 15 mai 2023 et de la présente assignation pour le surplus,−fixer l'indemnité d'occupation mensuelle au montant du loyer contractuellement fixé augmenté de la provision pour charges et de l'indexation contractuelle qui serait appliquée si le contrat s'était poursuivi soit à ce jour à 2 788,55 euros,−condamner la société L2S SAS à payer cette indemnité d'occupation à compter du mois d'août 2023 et ce jusqu'à la libération effective des lieux matérialisée par un procès-verbal d'expulsion ou par la remise volontaire des clés ainsi que l'établissement d'un état des lieux de sortie contradictoire,−condamner la société L2S SAS à lui payer la somme de 1132,09 euros au titre de la clause pénale,−condamner la société L2S SAS à lui payer la somme de 3 000 euros à titre de dommage et intérêt pour le préjudice subi,−condamner la société L2S SAS à lui payer la somme de 3 010 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,− condamner la société L2S SAS aux entiers dépens de la présente instance qui comprendront le coût du commandement de payer,−rappeler que l'exécution provisoire est de droit et qu'elle ne pourra être écartée pour aucun motif À l'audience du 08 décembre 2023, Madame [Z] [U], représentée par son conseil, a actualisé le montant de sa dette à la somme de 33 796 euros arrêtée au 07 décembre 2023, échéance du mois de décembre incluse et maintenu l’ensemble de ses demandes. La société L2S SAS, bien que régulièrement assignée à étude, n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter. À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 16 février 2024, date à laquelle elle a été mise à disposition des parties au greffe.   MOTIFS DE LA DÉCISION   Selon l'article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne fait droit à la demande que s'il l'estime régulière, recevable et bien fondée. A titre liminaire, sur la loi applicable Il ressort du contrat de bail signé le 17 septembre 2021 qu’il est exclu du champ d’application de la la loi 6 juillet 1989 conformément aux dispositions de l’article 2 de cette loi qui dispose en son 3° qu’elle n’a pas vocation à régir les logements attribués ou loués en raison de l'exercice d'une fonction ou de l'occupation d'un emploi et aux locations consenties aux travailleurs saisonniers, à l'exception de l'article 3-3, des deux premiers alinéas de l'article 6, de l'article 20-1 et de l'article 24-1; Or en l’espèce, il est stipulé expressément que le bail est consenti sur un logement non meublé lié à l’exercice d’une fonction ou à l’occupation d’un emploi. Il est ainsi conclu avec une personne morale. Dès lors, le bail est régi par les articles 1714 à 1762 du code civil. Sur l’acquisition de la clause résolutoire et ses conséquences L’article 1103 du code civil prévoit que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. L’article 1224 du code civil dispose que la résolution résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice. Le contrat de bail comporte une clause aux termes de laquelle « à défaut de paiement de tout ou partie du loyer, des charges ou du dépôt de garantie et deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux, le présent contrat sera résilié immédiatement et de plein droit et la bailleur pourra, dans le cas où le locataire ne quitterait pas les lieux, l’y contraindre par simple ordonnance de référé. Toute offre de paiement ou d’exécution après l’expiration du délai ci-dessus mentionné sera réputée nulle et non avenue et ne pourra faire obstacle à la résiliation de la présente location (...) ». En l’espèce, un commandement de payer la somme, en principal arrêtée au 25 avril 2023, de 11 487,60 euros a été adressé à la preneuse le 15 mai 2023 et est resté sans effet pendant deux mois au moins, selon le décompte produit par la demanderesse. Par conséquent, il ne peut être que constaté l’acquisition de la clause résolutoire à la date du 15 juillet 2023 à minuit. Il sera ainsi ordonné l’expulsion de la L2S SAS, devenue occupante sans droit ni titre, ainsi que celle de tout occupant de son chef, dans les conditions prévues par l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution et selon les modalités fixées au dispositif du présent jugement. S’agissant des meubles, il y a seulement lieu de prévoir qu’en cas d’expulsion, les meubles trouvés dans les lieux seront traités conformément aux dispositions des articles L 433-1 et L 433-2 du code des procédures civiles d'exécution, qui permettent d’en régler le sort et il n’y a pas lieu de prévoir d’autres dispositions lesquelles ne sont pas à ce jour nécessaires et ne sont justifiées par aucun litige actuel. Sur la demande en paiement au titre de l'arriéré locatif et de l’indemnité d’occupation La société L2S SAS est redevable des loyers impayés jusqu'à la date de résiliation du bail en application des articles 1103 et 1728 du code civil. Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l'occupation indue de son bien l'a privé de sa jouissance. Au-delà de cet aspect indemnitaire, l'indemnité d'occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux. Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement. En l’espèce, Madame [Z] [U] verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 07 décembre 2023, la société L2S SAS lui devait la somme de 33 796 euros, échéance du mois de décembre incluse au titre des loyers impayés et de l’indemnité d’occupation due en lieu et place des loyers à compter du 16 juillet 2023. La société L2S SAS ne comparaissant pas, elle n’apporte aucun élément de nature à remettre en cause ce montant qui est justifié par les pièces versées au débat. Par conséquent, elle sera condamnée à payer la somme de 33 796 euros, avec intérêt au taux légal sur la somme de 11 487,60 euros à compter du commandement de payer du 15 mai 2023 et pour le surplus, à compter de la présente assignation en application de l’article 1231-6 du code civil. L’indemnité d’occupation sera payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 08 décembre 2023 et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à Madame [Z] [U] ou à son mandataire. Sur la demande de condamnation au titre de la clause pénale L'article 1231-5 du Code civil dispose que lorsque la convention porte que celui qui manquera de l'exécuter payera une certaine somme à titre de dommages-intérêts, il ne peut être alloué à l'autre partie une somme plus forte, ni moindre ; que, néanmoins, le juge peut, même d'office, modérer ou augmenter la peine qui avait été convenue, si elle est manifestement excessive ou dérisoire ; En l’espèce, le contrat de bail stipule que le locataire devra accepter de payer au bailleur une somme égale à 5 % des sommes dues à titre de clause pénale. La requérante sollicite ainsi le paiement de la somme de 1 132,09 euros correspondant à 5 % du montant réclamé au titre de l’arriéré locatif et de l’indemnité d’occupation dans l’assignation. Ce montant n’apparaît pas manifestement excessif au regard du montant de la dette rapporté à la durée du contrat. Par conséquent, il convient de condamner la société L2S SAS au paiement de cette somme de 1 132,09 euros au titre de la clause pénale. Sur la demande de réparation du préjudice subi  Selon l’article 1231-1 du code civil, le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, s'il ne justifie pas que l'exécution a été empêchée par la force majeure. En l’espèce, la bailleresse indique avoir subi un préjudice du fait du non-respect par la locataire de son engagement de payer les loyers en ce qu’elle a dû faire face à des charges importantes et des travaux au sein de la copropriété, à hauteur de 10 000 euros. Toutefois, les documents qu’elle produit à l’appui de ses allégations ne permettent pas de l’établir. De plus, elle ne justifie pas de ses ressources et par conséquent, elle ne rapporte pas la preuve de quelconques difficultés financières qui auraient été accrues du fait du défaut de paiement des loyers par la société L2S SAS. Par conséquent, Madame [Z] [U] sera déboutée de la demande qu’elle a formée au titre du préjudice subi. Sur les demandes accessoires La société L2S SAS, partie perdante, sera condamnée aux dépens de la présente instance, en application de l’article 696 du code de procédure civile. L’équité commande par ailleurs de faire droit à la demande de Madame [Z] [U] concernant les frais non compris dans les dépens à hauteur de 800 euros, en application des dispositions de l’article 700 du même code. Il sera rappelé qu’en vertu de l’article 514 de ce code, les décisions de première instance sont, de droit, exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. En l'espèce, rien ne justifie de l’écarter.   PAR CES MOTIFS,   La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort,   CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 15 mai 2023 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois, CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 17 septembre 2021 entre Madame [Z] [U] d’une part et la société L2S d’autre part portant sur un appartement situé [Adresse 3], deuxième étage droite, une cave portant le n°11 au sous-sol de l’immeuble et un emplacement de parking n°5 situé au [Adresse 4], est résilié depuis le 16 juillet 2023, ORDONNE à la société L2S SAS de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, l’appartement situé [Adresse 3], deuxième étage droite, la cave portant le n°11 au sous-sol et l’emplacement de parking n°5 situé au [Adresse 4], DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique, DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution, RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, CONDAMNE la société L2S SAS à payer à Madame [Z] [U] la somme de 33 796 euros (trente-trois mille sept cent quatre-vingt-seize euros), au titre de l’arriéré locatif, charges et indemnité d’occupation arrêté au 07 décembre 2023 échéance du mois de décembre incluse, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 15 mai 2023 sur la somme de 11 487,60 euros et à compter de la présente assignation pour le surplus, CONDAMNE la société L2S SAS au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, soit la somme de 2 788,55 euros à compter du 08 décembre 2023 et jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux (volontaire ou en suite de l’expulsion), CONDAMNE la société L2S SAS à payer à Madame [Z] [U] la somme de 1 132,09 euros au titre de la clause pénale, DÉBOUTE Madame [Z] [U] de sa demande de condamnation de la société L2S au titre de l’indemnisation de son préjudice, CONDAMNE la société L2S SAS à payer à Madame [Z] [U] la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, CONDAMNE la société L2S SAS aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer, DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision,   Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 16 février 2024, et signé par la juge et la greffière susnommées.   La greffière La juge