Cour d'appel, 23 mai 2024. 23/01030

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS ------------------------------------ COUR D'APPEL DE NANCY DEUXIÈME CHAMBRE CIVILE ARRÊT N° /24 DU 23 MAI 2024 Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 23/01030 - N° Portalis DBVR-V-B7H-FFO7 Décision déférée à la cour : Jugement du tribunal judiciaire d'EPINAL, R.G. n° 21/00834, en date du 07 mars 2023, APPELANTS : Monsieur [R] [J] né le 10 Mars 1937 à [Localité 5] (88), domicilié [Adresse 3] Représenté par Me Laurent MORTET de la SELARL BGBJ, avocat au barreau d'EPINAL Madame [Z] [J] née le 13 Août 1938 à [Localité 4], domiciliée [Adresse 3] Représentée par Me Laurent MORTET de la SELARL BGBJ, avocat au barreau d'EPINAL INTIMÉE : la S.A.S. BIGAUT & ASSOCIES, Société par Actions Simplifiée immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés d'EPINAL sous le n° 791 372 246 dont le siège social est [Adresse 2], prise en la personne de ses représentants légaux, domiciliés en cette qualité audit siège Représentée par Me Denis JEANNEL de la SELARL ALINEA LEX, avocat au barreau d'EPINAL COMPOSITION DE LA COUR : L'affaire a été débattue le 11 Avril 2024, en audience publique devant la cour composée de : Monsieur Francis MARTIN, président de chambre, Madame Nathalie ABEL, conseillère, chargée du rapport Madame Fabienne GIRARDOT, conseillère, qui en ont délibéré ; Greffier, lors des débats : Madame Christelle CLABAUX- DUWIQUET ; A l'issue des débats, le président a annoncé que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 23 Mai 2024, en application du deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile ; ARRÊT : contradictoire, rendu par mise à disposition publique au greffe le 23 Mai 2024, par Madame Christelle CLABAUX- DUWIQUET, greffier, conformément à l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile ; signé par Monsieur Francis MARTIN, président de chambre, et par Madame Christelle CLABAUX- DUWIQUET, greffier ; -------------------------------------------------------------------------------------------------------------- Copie exécutoire délivrée le à Copie délivrée le à -------------------------------------------------------------------------------------------------------------- EXPOSE DU LITIGE M. et Mme [J] sont propriétaires d'un immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 5] (88). Aux termes d'un mandat de gestion locative du 6 juin 2012, les époux [J] ont confié à l'agence Foncia Dauphine, aux droits de laquelle vient la société Bigaut et associés, le soin de gérer l'immeuble précité, dont un appartement qui a été donné en location à Mme [L], du 30 août 2017 au 26 juillet 2018, pour un loyer mensuel de 420 euros outre le versement d'un dépôt de garantie du même montant. Par acte du 2 juin 2021, M. et Mme [J] ont assigné l'agence Foncia Dauphine en responsabilité devant le tribunal judiciaire d'Epinal qui a, par jugement du 7 mars 2023 : - condamné la société Bigaut et associés à payer à Mme et M. [J] la somme de 2 000 euros à titre de dommages et intérêts, - débouté Mme et M. [J] du surplus de leurs demandes, - condamné la société Bigaut et associés à payer à Mme et M. [J] la somme de 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, - condamné la société Bigaut et associés aux dépens, dont distraction au profit de la SELARL Begel-Guidot-Bernard-Jurek-Mortet. Par déclaration enregistrée le 11 mai 2023, M. et Mme [J] ont interjeté appel du jugement précité, en ce qu'il a condamné la société Bigaut et associés à leur payer la somme de 2 000 euros à titre de dommages et intérêts et en ce qu'il les a déboutés du surplus de leurs demandes. Par conclusions déposées le 8 mars 2024, M. et Mme [J] demandent à la cour de: - infirmer les dispositions du jugement qui les ont déboutés du surplus de leurs demandes, ces dispositions ayant limité à la somme de 2 000 euros l'indemnisation de leur préjudice, alors qu'ils sollicitaient une condamnation à hauteur de 19 740,00 euros, - rejeter l'appel incident de la SAS Bigaut et associés, Et statuant à nouveau sur le seul montant de l'indemnisation due aux consorts [J], - condamner la SAS Bigaut et associés à verser à M. et Mme [J] la somme totale de 24 780 euros, se décomposant de la sorte : - 420 euros au titre de la perte du dépôt de garantie, - 24 360 euros au titre de la perte du loyer, Et ajoutant au jugement, - condamner la SAS Bigaut et associés à leur verser la somme de 3 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile à hauteur d'appel, - condamner la SAS Bigaut et associés aux entiers dépens d'appel, avec application de l'article 699 au profit de la SELARL Alain Bégel - Violaine Guidot - Dorothée Bernard - Bartlomiej Jurek - Laurent Mortet BGBJ, avocats. Par conclusions déposées le 4 mars 2024, la société Bigaut et associés demande à la cour de : - dire et juger que la SAS Bigaut et associés exerçant sous l'enseigne Foncia n'a commis aucune faute de nature à engager sa responsabilité à l'égard des consorts [J], En conséquence, - infirmer la décision entreprise, - débouter M. et Mme [J] de l'intégralité de leurs demandes, - condamner M. et Mme [J] à payer à la SAS Bigaut et associés la somme de 3 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, - condamner M. et Mme [J] aux entiers dépens. Pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, la cour renvoie expressément à leurs conclusions visées ci-dessus, conformément à l'article 455 du code de procédure civile. L'ordonnance de clôture a été rendue le 13 mars 2024. MOTIFS Sur la demande principale Le premier juge a relevé que la société Bigaut et associés ne justifiait pas avoir fait dresser un devis de réparation des dégradations locatives pour d'une part en réclamer paiement au locataire sortant avec conservation du dépôt de garantie et d'autre part réparer les dégradations pour faciliter la remise en location, malgré la problématique de la ventilation incombant au bailleur. Il a estimé que M. et Mme [J] avaient en conséquence subi un préjudice de perte de chance à la fois de recouvrement des fonds et de remise en location de leur bien, qu'il a souverainement fixé à la somme de 2 000 euros, en soulignant l'attitude passive du bailleur qui était demeuré libre de reprendre à son compte la gestion de son bien et de faire effectuer des travaux. M. et Mme [J] sollicitent l'infirmation du jugement en ce qu'il a limité à la somme de 2 000 euros l'indemnisation de leur préjudice résultant des manquements de la société Bigaut et associés. La société Bigaut et associés estime quant à elle n'avoir commis aucune faute et sollicite l'infirmation du jugement et le débouté de M. et Mme [J] de l'ensemble de leurs demandes. L'article 1147 du code civil prévoit que le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts, soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, toutes les fois qu'il ne justifie pas que l'inexécution provient d'une cause étrangère qui ne peut lui être imputée, encore qu'il n'y ait aucune mauvaise foi de sa part. Aux termes de l'article 1991 du même code, le mandataire est tenu d'accomplir le mandat tant qu'il en demeure chargé et répond des dommages-intérêts qui pourraient résulter de son inexécution. L'article 1992 dispose que le mandataire répond des fautes qu'il commet dans sa gestion. Par ailleurs l'article 22 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que le dépôt de garantie est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la remise des clés lorsque l'état des lieux de sortie est conforme à l'état des lieux d'entrée, déduction faite le cas échéant des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, en lieu et place du locataire, sous réserve qu'elles soient dûment justifiées. En l'espèce, il ressort du comparatif des états des lieux d'entrée et de sortie : - d'une part des traces d'une condensation excessive : marques de moisissures dans la cuisine, traces d'humidité sur la fenêtre de la salle de bains avec un encadrement écaillé, peinture écaillée dans plusieurs pièces ; - d'autre part des dégradations, indépendantes de la condensation, et consistant en: - des trous sur la tapisserie de la cuisine, sur l'encadrement de deux chambres, sur le mur de la pièce principale ; des trous de pointe et des trous chevillés sur le mur d'une chambre ; des trous chevillés sur un volet ; - des taches : traces de crayon sur le mur de la pièce principale, taches sur le sol de la cuisine, sur le mur des WC et sur le sol de la salle de bain ; marques sur le chauffage d'une chambre ; - des collants pour tringles : sur la porte fenêtre de la cuisine, sur les fenêtres des WC et des chambres ; - tapisserie arrachée sur le mur d'une chambre. Concernant l'humidité relevée dans le logement, il est versé aux débats : - un courrier de la locataire se plaignant de 'graves problèmes d'humidité et de moisissures' (fenêtre pleine de buée, dégoulinante d'eau qu'elle doit essuyer plusieurs fois par jour ; moisissures autour des fenêtres, des portes, sur les murs et papiers peints qui se décollent ; affaires moisies dans les armoires), la locataire précisant que ces problèmes surviennent alors qu'elle prend soin d'aérer l'appartement chaque jour et de le chauffer correctement; - un courrier du 10 avril 2018 adressé à M. et Mme [J] par la société Bigaut et associés mentionnant que « la locataire subit un gros problème de moisissures dans son logement. En effet celles-ci se propagent rapidement et le service d'hygiène de la ville de [Localité 5] suit également de près ce dossier. Au vu de l'urgence, nous avons missionné la société Aubriat pour un diagnostic. Il semble qu'il y ait beaucoup de condensation due à un manque de ventilation qui ne serait pas du fait du locataire mais bien du logement. Vous trouverez ci-joint le rapport de la société accompagnée d'un devis d'un montant de 2860 euros TTC pour la fourniture et la pose d'un appareil anti-condensation et la création de ventilation dans le logement.» ; - un courrier de la société Aubriat du 19 mars 2018 précisant, que leur contrôle effectué ce jour confirme la présence d'humidité et de condensation dans toutes les pièces du logement due à un manque de ventilation, de telle sorte qu'il est joint un devis d'installation d'un appareil anticondensation afin de remédier à ces problèmes; - un courriel du service d'hygiène de la ville de [Localité 5] du 18 mai 2018 s'inquiétant de la non-réalisation de travaux dans l'appartement de la locataire. Il est constant que les bailleurs n'ont jamais donné suite au devis réalisé par la société Aubriat afin de remédier à la condensation excessive due à un manque de ventilation de l'appartement, la société Bigaut ayant d'ailleurs, dans son courrier de résiliation du mandat de gestion du 3 mai 2023, reproché à M. et Mme [J] d'avoir refusé de 'mettre en 'uvre sans attendre les travaux nécessaires pour faire cesser l'humidité, ceci générant inévitablement des litiges lors des départs de vos locataires et engendre une vacance des logements que vous nous reprochez par la suite.' et leur conseillant 'de recontacter directement l'entreprise Aubriat, de faire installer une VMC dans les pièces humides et d'envisager de reprendre les embellissements dégradés.' Les bailleurs étaient dès lors mal fondés à vouloir mettre à la charge de la locataire sortante la remise en état des conséquences de cette humidité excessive qui caractérise au contraire un manquement de leur part à leur obligation de délivrance d'un logement décent. Il ressort toutefois de la comparaison entre les états des lieux, qu'indépendamment des désordres imputables à l'absence de ventilation adéquate, la locataire a, à l'issue de son occupation d'une année, restitué un logement comportant des dégradations affectant les surfaces et nécessitant une remise en état. Le montant de ces réparations locatives est manifestement au moins équivalent à celui du dépôt de garantie, de telle sorte que l'agence, professionnel de la gestion locative, a commis une faute en le restituant à la locataire, faute d'autant plus caractérisée que M. et Mme [J] avaient expressément notifié à leur mandataire être opposés à sa restitution notamment par courriel du 3 octobre 2018. De surcroît, en ne faisant pas établir un devis mentionnant précisément les réparations nécessitées exclusivement par les dégradations commises par la locataire sortante, et ce malgré les demandes réitérées de M. et Mme [J], la société Bigaut a également manqué à ses obligations contractuelles et notamment à la clause l'obligeant à faire appel à un homme de l'art pour les travaux pour lesquels le mandataire le jugerait nécessaire. M. et Mme [J] prétendent qu'il en résulterait pour eux un préjudice équivalant à la perte des loyers du 1er septembre 2018 jusqu'à la notification de leurs conclusions d'appel, soit à une somme de 24 360 euros. Force est cependant de constater que M. et Mme [J] ne justifient cependant avoir entrepris, depuis maintenant près de six années, aucune démarche quelconque tant pour entreprendre les travaux de réparation des dégradations imputables à la locataire (de surcroît relativement modestes s'agissant de petits trous et de traces) que pour remédier à la mauvaise ventilation de l'appartement qui occasionne quant à elle des désordres conséquents. M. et Mme [J] ne rapportent ainsi pas la preuve qui leur incombe de ce que l'absence de location du logement serait directement imputable à l'absence de réalisation du devis qu'ils réclamaient six ans auparavant. Au vu de l'ensemble de ces éléments, le préjudice subi par M. et Mme [J] du fait des manquements contractuels de la société Bigaut, les ayant privés d'une part de la restitution du dépôt de garantie et d'autre part de l'établissement immédiat d'un devis chiffrant précisément le montant des dégradations relevées lors de la sortie des lieux, sera justement indemnisé par une somme de 2 000 euros. Il convient en conséquence de confirmer le jugement de ce chef. Sur les dépens et l'article 700 du code de procédure civile Le jugement sera confirmé en ce qu'il a condamné la société Bigaut et associés, partie perdante, aux dépens ainsi qu'au paiement d'une indemnité de 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. M. et Mme [J] qui succombent en leur appel seront condamnés aux dépens d'appel ainsi qu'à devoir payer à la société Bigaut et associés une indemnité de 1 000 euros au titre des frais irrépétibles d'appel en application de l'article 700 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS : LA COUR, statuant publiquement, par arrêt contradictoire prononcé par mise à disposition au greffe, conformément aux dispositions de l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile, Confirme le jugement en toutes ses dispositions ; Y ajoutant ; Condamne M. et Mme [J] à payer à la société Bigaut et associés une somme de 1 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles d'appel ; Rejette la demande formée par M. et Mme [J] sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépetibles d'appel ; Condamne M. et Mme [J] aux entiers dépens ; Le présent arrêt a été signé par Monsieur Francis MARTIN, président de chambre à la cour d'appel de NANCY, et par Madame Christelle CLABAUX- DUWIQUET, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT, Minute en sept pages.