Tribunal judiciaire, 26 février 2024. 23/08421

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS [1] [1] Copie conforme délivrée le : à : S.A.S. ROCK INVEST M [F] [T] Copie exécutoire délivrée le : à : Me Annie BROSSET Pôle civil de proximité ■ PCP JCP ACR fond N° RG 23/08421 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3FUE N° MINUTE : 12 JUGEMENT rendu le 26 février 2024 DEMANDERESSE S.C.I. ARTOIS LOCATION MEUBLEE, dont le siège social est sis [Adresse 2] représentée par Me Annie BROSSET, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #E1072 DÉFENDEURS S.A.S. ROCK INVEST, dont le siège social est sis [Adresse 1] non comparante, ni représentée Monsieur [F] [T], demeurant [Adresse 3] non comparant, ni représenté COMPOSITION DU TRIBUNAL Anne TOULEMONT, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Lisa BOUCHEMMA, Greffier, DATE DES DÉBATS Audience publique du 08 décembre 2023 JUGEMENT réputé contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 26 février 2024 par Anne TOULEMONT, juge des contentieux de la protection assistée de Lisa BOUCHEMMA, Greffier Décision du 26 février 2024 PCP JCP ACR fond - N° RG 23/08421 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3FUE EXPOSE DU LITIGE Par contrat sous seing privé en date du 11 janvier 2023, la SCI ARTOIS LOCATION MEUBLEE a donné à bail à la SAS ROCK INVEST un appartement meublé à usage d'habitation situé au [Adresse 3], pour un loyer hors charges de 3200 euros et une provision pour charges de 400 euros. Un acte de cautionnement a été signé, le 11 janvier 2023, par Monsieur [F] [T], président de la SAS ROCK INVEST, pour une durée de deux années, à hauteur de 76800 euros. Des loyers étant demeurés impayés, la SCI ARTOIS LOCATION MEUBLEE a fait signifier par acte d'huissier un commandement de payer la somme de 7600 euros, en principal, correspondant à l’arriéré locatif, et visant la clause résolutoire contractuelle, le 26 mai 2023, dénoncé le 5 juin 2023 à la caution par PV de recherches infructueuses. Par acte d'huissier en date du 30 août 2023, la SCI ARTOIS LOCATION MEUBLEE a fait assigner la SAS ROCK INVEST et Monsieur [T] [F] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de voir, sous le bénéfice de l'exécution provisoire : constater le jeu de la clause résolutoire insérée au contrat de bail liant les parties, à compter du 29 juin 2023 et subsidiairement prononcer la résiliation judiciaire du bail,ordonner l'expulsion du preneur et de tout occupant de son chef avec le concours de la force publique et d'un serrurier si besoin est, et ordonner la séquestration des meublescondamner solidairement la SAS ROCK INVEST et Monsieur [F] [T] à payer les loyers et charges impayés arrêtés, août 2023 inclus, soit la somme de 19000 euros ainsi qu'une indemnité d'occupation jusqu'à libération effective des lieux d'un montant mensuel égal au montant du loyer et des charges si le bail s'était poursuivi,condamner solidairement le défendeur à payer la somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer et de la dénonciation à la caution. Au soutien de ses prétentions, la société demanderesse, représentée par son conseil à l'audience du 8 décembre 2023, rappelle que le bail est soumis aux seules dispositions du code civil et aux dispositions contractuelles, à l'exclusion de la loi du 6 juillet 1989, et expose que plusieurs échéances de loyers sont demeurées impayées malgré un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail délivré le 26 mai 2023 et ce pendant plus de deux mois. Elle actualise la dette à la somme de 34 573 euros, le 27 novembre 2023. Ni la SAS ROCK INVEST, ni Monsieur [T] ne sont représentés. La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 26 février 2024. MOTIFS DE LA DECISION A titre liminaire sur le statut juridique applicable au titre d'occupation litigieux, il convient de rappeler que le preneur du bail d'habitation étant une personne morale, le bail est un bail soumis aux seules conditions contractuelles prévues au contrat et aux règles supplétives du code civil, ce point n'ayant d'ailleurs pas fait l'objet de contestations. Sur l'acquisition de la clause résolutoire En application de l'article 1728 du code civil, dans un contrat de louage, le preneur est tenu de deux obligations principales, celle d'user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d'après les circonstances, à défaut de convention et celle de payer le prix du bail aux termes convenus. Par ailleurs, aux termes de l'article 1224 du code civil, la résolution d'un contrat résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice. Selon l'article 1225 du code civil, en présence d'une clause résolutoire, la résolution est subordonnée à une mise en demeure infructueuse s'il n'a pas été convenu que celle-ci résulterait du seul fait de l'inexécution. La mise en demeure ne produit d'effet que si elle vise expressément la clause résolutoire. L'article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l'exécution réciproque du contrat, il n'y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n'ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation. En l'espèce, le bail conclu le 11 janvier 2023 contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause et précisant le délai de paiement (2 mois) pour échapper à l'acquisition de la clause résolutoire a été signifié le 26 mai 2023, pour la somme en principal de 7600 euros. Il correspond par ailleurs bien à une dette justifiée à hauteur du montant des loyers échus et impayés (voir ci-après au titre de la demande en paiement) et est ainsi valable. Le commandement est par ailleurs demeuré infructueux pendant plus de deux mois (aucune somme n'ayant été payée dans le délai), de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 26 juillet 2023. La SAS ROCK INVEST étant sans droit ni titre depuis le 27 juillet 2023, il convient d'ordonner son expulsion ainsi que l'expulsion de tous occupants de son chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision. Il sera rappelé que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution dont l’application relève, en cas de difficulté -laquelle n'est à ce stade que purement hypothétique-, de la compétence du juge de l’exécution et non de la présente juridiction. Sur la demande en paiement et les délais de paiement La SAS ROCK INVEST et monsieur [T] sont redevables des loyers impayés jusqu'à la date de résiliation du bail en application des articles 1103 et 1217 du code civil. Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l'occupation indue de son bien l'a privé de sa jouissance. Au delà de cet aspect indemnitaire, l'indemnité d'occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux. En l'espèce, la SCI ARTOIS LOCATION MEUBLEE fournit un décompte justifiant que la SAS ROCK INVEST et Monsieur [F] [T] restent devoir, solidairement, la somme de 36 490, 99 euros, à la date du 27 novembre 2023 2023, cette somme correspondant à l'arriéré des loyers impayés et aux indemnités d'occupation. Ils seront aussi condamnés, solidairement, au paiement d'une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 28 novembre 2023 à la date de la libération effective et définitive des lieux, égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi. Il sera rappelé que la caution de Monsieur [F] [T] est valable jusqu'à la date du 11 janvier 2025 et à hauteur de la somme globale de 76800 euros. Sur les demandes accessoires La SAS ROCK INVEST et Monsieur [F] [T], partie perdante, supporteront, in solidum, la charge des dépens, en application de l'article 696 du code de procédure civile, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de sa dénonciation à la caution. Il serait inéquitable de laisser à la charge du bailleur les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 1 000 euros lui sera donc allouée au titre de l'article 700 du code de procédure civile. La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe réputé contradictoire et en premier ressort, CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 11 janvier 2023 entre la SCI ARTOIS LOCATION MEUBLEE et la SAS ROCK INVEST concernant l'appartement meublé à usage d'habitation situé au [Adresse 3] sont réunies à la date du 26 juillet 2023 ; ORDONNE en conséquence à la SAS ROCK INVEST de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement ; DIT qu’à défaut pour la SAS ROCK INVEST d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SCI ARTOIS LOCATION MEUBLEE pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, conformément à l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ; CONDAMNE solidairement la SAS ROCK INVEST et Monsieur [F] [T] à verser à la SCI ARTOIS LOCATION MEUBLEE la somme de 36 490, 99 euros correspondant à l'arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation le 27 novembre 2023 ; CONDAMNE solidairement la SAS ROCK INVEST et Monsieur [F] [T] à verser à la SCI ARTOIS LOCATION MEUBLEE une indemnité mensuelle d’occupation d'un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi (soit à ce jour 3800 euros), à compter du 28 novembre 2023 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux (volontaire ou en suite de l'expulsion), étant rappelé que la caution de Monsieur [F] [T] est valable jusqu'à la date du 11 janvier 2025 et à hauteur de la somme globale de 76800 euros. ; CONDAMNE in solidum la SAS ROCK INVEST et Monsieur [F] [T] à verser à la SCI ARTOIS LOCATION MEUBLEE une somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; CONDAMNE in solidum la SAS ROCK INVEST et Monsieur [F] [T] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de sa dénonciation à la caution ; RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire. Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le Juge des contentieux de la protection et le Greffier susnommés. Le greffier,Le juge des contentieux de la protection