Cour d'appel, 27 mai 2024. 23/03291

MINUTE N° 24/269 Copie exécutoire à : - Me Christine BOUDET - Me Joseph WETZEL Le Le greffier REPUBLIQUE FRANCAISE AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS COUR D'APPEL DE COLMAR TROISIEME CHAMBRE CIVILE - SECTION A ARRET DU 27 Mai 2024 Numéro d'inscription au répertoire général : 3 A N° RG 23/03291 - N° Portalis DBVW-V-B7H-IETO Décision déférée à la cour : jugement rendu le 09 août 2023 par le juge de l'exécution de Sélestat APPELANTS : Monsieur [V] [G] [Adresse 1] [Localité 3] Représenté par Me Christine BOUDET, avocat au barreau de COLMAR Madame [T] [Z] épouse [G] [Adresse 1] [Localité 3] Représentée par Me Christine BOUDET, avocat au barreau de COLMAR INTIMÉS : Madame [N] [F] épouse [C] [Adresse 2] [Localité 4] Représentée par Me Joseph WETZEL, avocat au barreau de COLMAR Monsieur [L] [C] [Adresse 2] [Localité 4] Représenté par Me Joseph WETZEL, avocat au barreau de COLMAR COMPOSITION DE LA COUR : L'affaire a été débattue le 11 mars 2024, en audience publique, devant la cour composée de : Mme FABREGUETTES, présidente de chambre Mme DESHAYES, conseillère M. LAETHIER, vice-président placé qui en ont délibéré. Greffier lors des débats : M. BIERMANN ARRET : - contradictoire - prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. - signé par Mme Isabelle FABREGUETTES, présidente et M. Jérôme BIERMANN, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. ***** FAITS, PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES : Par acte notarié du 5 février 2019, M. [V] [G] et Mme [T] [G] née [Z] ont vendu à M. [L] [C] et Mme [N] [C] née [F] une maison d'habitation située [Adresse 2] à [Localité 4]. Invoquant d'importants désordres dus à la présence de mérule, M. et Mme [C] ont assigné les vendeurs en référé-expertise devant le tribunal judiciaire de Mulhouse. M. [K] [R], désigné en qualité d'expert, a déposé son rapport le 30 novembre 2021. Par acte du 11 juillet 2022, M. et Mme [C] ont fait assigner M. et Mme [G], l'agence immobilière chargée de la vente, le diagnostiqueur immobilier et le notaire instrumentaire devant le tribunal judiciaire de Mulhouse sur le fondement de la garantie des vices cachés aux fins d'obtenir leur condamnation au paiement des sommes suivantes : - 346.000 euros au titre des travaux de démolition/reconstruction de la maison, - 3.600 euros au titre des frais de garde-meuble, - 30.000 euros au titre des frais de relogement, - 3.500 euros au titre des frais de déménagement, - 30.000 euros au titre du préjudice de jouissance, - 15.000 euros au titre des frais irrépétibles. Par ordonnance du 3 juin 2022, le juge de l'exécution a autorisé M. et Mme [C] à pratiquer une saisie conservatoire sur les parts sociales détenues par M. et Mme [G] dans les Sci [G], Sarl [G] Loc et Sarl Transports [G] pour garantir la somme de 300.000 euros. Sur la base de cette ordonnance, M. et Mme [C] ont fait pratiquer des saisies conservatoires selon trois procès-verbaux du 17 juin 2022, dénoncés le même jour à M. et Mme [G]. Par acte du 18 juillet 2022, M. et Mme [G] ont fait assigner M. et Mme [C] devant le juge de l'exécution du tribunal de proximité de Sélestat aux fins de voir rétracter l'ordonnance du 3 juin 2022, ordonner la mainlevée des trois saisies conservatoires, subsidiairement la mainlevée des deux saisies de droits d'associés et valeurs mobilières de la Sarl [G] Loc et de la Sci [G], outre la condamnation des défendeurs au paiement d'une somme de 1.200 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. Au soutien de leurs prétentions, ils ont fait valoir que l'action en garantie des vices cachés engagée par les acquéreurs est irrecevable pour cause de forclusion, que la vente a été réalisée avec une clause de non garantie des vices cachés, qu'il n'existe aucune circonstance susceptible d'empêcher le recouvrement de la créance et que les mesures pratiquées sont disproportionnées puisqu'elles portent sur 900.000 euros de patrimoine alors que le juge de l'exécution a autorisé une saisie pour garantir la somme de 300.000 euros. M. et Mme [C] ont conclu au rejet des demandes et à la condamnation des vendeurs au paiement d'une somme de 2.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. Ils ont fait valoir que la prescription de leur action sur le fondement de la garantie des vices cachés n'était pas acquise à la date de l'assignation au fond, que le montant de leur créance à garantir s'élève à la somme de 428.100 euros et que M. et Mme [G] ne proposent aucune garantie susceptible de les désintéresser. Par jugement du 9 août 2023, le juge de l'exécution du tribunal de proximité de Sélestat a : - déclaré recevables en la forme les demandes de M. et Mme [G], - débouté M. et Mme [G] de leurs demandes, y compris celle au titre de l'article 700 du code de procédure civile, - condamné M. et Mme [G] à payer à M. et Mme [C] la somme de 1.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, - condamné M. et Mme [G] aux dépens Pour statuer ainsi, le juge de l'exécution a retenu que le délai de prescription a commencé à courir le 12 juin 2019, qu'il a été interrompu par la saisine du juge des référés et qu'il a recommencé à courir le 30 novembre 2021, date du dépôt du rapport d'expertise, de sorte que la prescription n'était pas acquise à la date de l'assignation au fond, le 11 juillet 2022. Le premier juge a considéré que M. et Mme [C] justifient d'une créance paraissant fondée en son principe au vu du rapport d'expertise de M. [R] et que la somme de 300.000 euros paraît de nature à garantir leurs droits. Il a également relevé que les documents comptables produits par M. et Mme [G] ne permettent pas de se convaincre de la valeur des parts saisies et d'une disproportion avec la somme garantie. M. et Mme [G] ont interjeté appel à l'encontre de cette décision par déclaration du 31 août 2023. Par ordonnance du 4 octobre 2023, l'affaire a été fixée à bref délai en application de l'article 905 du code de procédure civile. Dans leurs dernières conclusions transmises au greffe par voie électronique le 19 décembre 2023, M. et Mme [G] demandent à la cour de : - infirmer le jugement du 9 août 2023, En conséquence, - rétracter l'ordonnance rendue sous la référence RG OSR JEX 22-00077 par le juge de l'exécution près le tribunal de proximité de Sélestat, - prononcer la mainlevée des 3 saisie-conservatoires réalisées le 17 juin 2022, subsidiairement, la mainlevée des 3 saisies des droits d'associés et valeurs mobilières détenues par M. et Mme [G] au sein de la Sarl [G] Loc, de la Sci [G] et de la Sarl Transports [G], - condamner M. et Mme [C] à verser à M. et Mme [G] un montant de 4.000 euros au titre des frais irrépétibles, - les condamner aux entiers frais et dépens. Les appelants font valoir que la créance principale invoquée par M. et Mme [C] à hauteur de 413.100 euros n'apparaît pas fondée dès lors que l'expert a estimé le coût de la réparation des désordres et l'indemnisation du préjudice à 237.840 euros. Ils affirment qu'ils n'avaient pas connaissance du mérule dont l'expert a révélé la présence dans un bâtiment distinct dit le « bâtiment ancien », que le diagnostic immobilier n'a révélé ni mérule ni humidité et que ce n'est pas parce que l'expert a préconisé la démolition du bâtiment que leur responsabilité serait engagée sur le fondement des vices cachés. M. et Mme [G] soutiennent que le montant des saisies pratiquées est disproportionné par rapport à la somme qui devrait être garantie, l'expert ayant évalué le préjudice à 237.840 euros. Dans leurs dernières conclusions transmises au greffe par voie électronique le 12 janvier 2024, M. et Mme [C] demandent à la cour de : - déclarer M. et Mme [G] irrecevables, subsidiairement mal fondés en l'ensemble de leurs fins, moyens et conclusions d'appel, - les en débouter, - confirmer le jugement entrepris, - condamner M. et Mme [G] à payer à M. et Mme [C] une somme de 2.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, - condamner M. et Mme [G] aux dépens de l'appel. Les intimés font valoir que l'expert judiciaire a confirmé que la maison vendue était infestée par le champignon mérule, que l'humidité excessive qui en était la cause principale ne pouvait être ignorée des vendeurs et que la seule solution envisageable consistait en la démolition/reconstruction du bâtiment. Ils affirment que l'estimatif des travaux se chiffrent à la somme de 346.680 euros, à laquelle viendront s'ajouter les dépenses de relogement et de stockage de meubles pendant toute la durée des travaux, ce qui porte le montant de la créance à garantir à 428.100 euros. M. et Mme [C] précisent qu'ils sont privés de la moitié de la surface d'habitation de leur maison depuis 5 ans et que le montant de leur créance n'est nullement disproportionné. Ils ajoutent que M. et Mme [G] prétendent que les saisies pratiquées sur les parts sociales des sociétés dont ils sont les seuls associés se monteraient à 900.000 euros, sans fournir le moindre élément susceptible de l'établir. Pour l'exposé complet des prétentions et moyens des parties, la cour se réfère aux dernières conclusions précédemment visées en application de l'article 455 du code de procédure civile. MOTIFS DE LA DÉCISION Sur la fin de non-recevoir : L'article 122 du Code de procédure civile indique que constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l'adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d'agir, tel le défaut de qualité, le défaut d'intérêt, la prescription, le délai préfix et la chose jugée. En l'espèce, M. et Mme [C] ne développent aucun moyen à l'appui de leur demande tendant à voir déclarer irrecevables les demandes de M. et Mme [G], de sorte que le jugement déféré sera confirmé en ce qu'il a rejeté la fin de non-recevoir soulevée par M. et Mme [C]. Sur les saisies conservatoires du 17 juin 2022 : En vertu des dispositions de l'article L 511-1 du code des procédures civiles d'exécution, toute personne dont la créance paraît fondée en son principe peut solliciter du juge l'autorisation de pratiquer une mesure conservatoire sur les biens de son débiteur, sans commandement préalable, si elle justifie de circonstances susceptibles d'en menacer le recouvrement. En l'espèce, il résulte du rapport d'expertise judiciaire établi le 30 novembre 2021 par M. [K] [R] que deux types de désordres affectent la maison acquise par M. et Mme [C] : - des traces d'humidité dans le séjour et à l'étage dans la partie récente de l'immeuble, - des dégradations des bois et la présence de mérule dans la partie ancienne du bâtiment. L'expert indique que les désordres sont très anciens, antérieurs à la vente du 5 février 2019, et qu'il est fortement probable que le plancher en bois du bâtiment ancien ait été remplacé par une dalle en béton parce qu'il présentait des signes de dégradation liés à l'humidité. Il précise que les désordres dans le bâtiment récent n'étaient pas nécessairement apparents pour une personne non professionnelle hormis la question de tâches en partie courante des parois et qu'en ce qui concerne le bâtiment ancien, l'état de la cave est très préoccupant pour n'importe quel observateur, professionnel du bâtiment ou non, et les poutres endommagées et les restes de bois jonchant le sol ont nécessairement été remarqués par les anciens propriétaires. M. [R] préconise notamment la démolition/reconstruction du bâtiment ancien et évalue le coût de travaux de démolition à 27.240 euros, celui des travaux de réfection à 190.900 euros, outre le coût du déménagement et du relogement pour une durée de 12 mois estimé à 25.000 euros, soit la somme totale de 243.140 euros. Si l'expert précise que la reprise totale du bâtiment constituera une prestation très confortative pour les propriétaires actuels qui bénéficieront d'un bâtiment entièrement neuf avec des prestations très supérieur à celui de l'immeuble acquis et qu'il appartiendra au tribunal de se prononcer sur cette question, il sera rappelé qu'il n'incombe pas au juge de l'exécution, saisi d'une demande d'autorisation de mesure conservatoire, de fixer précisément le montant de la créance, mais simplement de déterminer si la preuve d'une créance paraissant fondée en son principe est rapportée. En outre, il convient de relever que M. et Mme [C] sollicitent également devant le juge du fond l'indemnisation de leur préjudice de jouissance, qu'ils évaluent à la somme de 30.000 euros. Au vu de ces éléments, les appelants ne sont pas fondés à remettre en cause la créance fondée en son principe et dans son montant, dont la fixation précise relève de la juridiction du fond saisie. S'agissant des menaces pesant sur le recouvrement de la créance, M. et Mme [G] ne justifient d'aucun élément financier ou patrimonial permettant de garantir le paiement des créances des intimés et le risque de cession des parts sociales qu'ils détiennent dans la Sci [G], la Sarl Transports [G] et la Sarl [G] Loc ne peut être écarté. Par ailleurs, les appelants ne produisent aucun élément de nature à déterminer la valeur des parts sociales saisies, de sorte que la disproportion alléguée entre le montant des saisies pratiquées et la somme garantie n'est pas caractérisée. Par conséquent, le jugement déféré sera confirmé en ce qu'il a rejeté les demandes de rétractation de l'ordonnance du 3 juin 2022 et de mainlevée des saisies conservatoires. Sur les dépens et l'article 700 du code de procédure civile : Les dispositions du jugement déféré quant aux frais et dépens seront confirmées. Parties perdantes à hauteur d'appel, M. et Mme [G] seront condamnés aux dépens conformément aux dispositions de l'article 696 du code de procédure civile et déboutés de leur demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile. En revanche, il sera fait droit à la demande formée par M. et Mme [C] au titre de l'article 700 du code de procédure civile dans la limite de la somme de 1.500 euros. PAR CES MOTIFS LA COUR, statuant par arrêt contradictoire et par mise à disposition au greffe, CONFIRME le jugement déféré en toutes ses dispositions, Y ajoutant, DEBOUTE M. [V] [G] et Mme [T] [G] née [Z] de leur demande fondée sur l'article 700 du code de procédure civile, CONDAMNE M. [V] [G] et Mme [T] [G] née [Z] à payer à M. [L] [C] et Mme [N] [C] née [F] la somme de 1.500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, CONDAMNE M. [V] [G] et Mme [T] [G] née [Z] aux dépens d'appel. Le Greffier La Présidente