Tribunal judiciaire, 07 mai 2024. 23/03035

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS [1] [1] Copie conforme délivrée le : à : Maître Aude ABOUKHATER Préfecture Copie exécutoire délivrée le : à : Maître Anne ALCARAZ Pôle civil de proximité ■ PCP JCP ACR fond N° RG 23/03035 - N° Portalis 352J-W-B7H-CZQM5 N° MINUTE : 2/2024 JUGEMENT rendu le 07 mai 2024 DEMANDERESSE Madame [Z] [J] épouse [I] demeurant [Adresse 2] représentée par la SELARL VINCI en la personne de Maître Anne ALCARAZ, avocat au barreau de PARIS,vestiaire L047 DÉFENDERESSE Madame [N] [Y] demeurant [Adresse 1] représentée par Maître Aude ABOUKHATER,avocat au barreau de PARIS,vestiaire G31 COMPOSITION DU TRIBUNAL Eloïse CLARAC, Juge des contentieux de la protection assistée de Christopher LEPAGE, Greffier, DATE DES DÉBATS Audience publique du 30 janvier 2024 JUGEMENT contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 07 mai 2024 par Eloïse CLARAC, juge des contentieux de la protection assistée de Christopher LEPAGE, Greffier Décision du 07 mai 2024 PCP JCP ACR fond - N° RG 23/03035 - N° Portalis 352J-W-B7H-CZQM5 EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE Par acte sous seing privé du 23 mai 2016, Mme [Z] [J] épouse [I] a consenti un bail d’habitation à Mme [N] [Y] sur des locaux situés au [Adresse 1] à [Localité 3], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 600 euros et d’une provision pour charges de 80 euros. Par acte de commissaire de justice du 5 décembre 2022, la bailleresse a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme principale de 22580 euros au titre de l'arriéré locatif, visant la clause résolutoire prévue dans le contrat. La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Mme [N] [Y] le 6 décembre 2022. Par assignation du 20 mars 2023, Mme [Z] [J] épouse [I] a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisée à faire procéder à l’expulsion de Mme [N] [Y], statuer sur le sort des meubles, et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes : une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,23750 euros au titre de l’arriéré locatif, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation,1500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens. L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 21 mars 2023, mais aucun diagnostic social et financier n'est parvenu au greffe avant l'audience. Appelée à l’audience du 13 septembre 2023, l’affaire a fait l’objet de deux renvois dans l’attente de la décision sur l’aide juridictionnelle puis pour permettre aux parties de se mettre en état. À l'audience du 30 janvier 2024, Mme [Z] [J] épouse [I], représentée par son avocat, a déposé des conclusions, dont elle a demandé le bénéfice de lecture, aux termes desquelles elle maintient l'intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 30 janvier 2024, s'élève désormais à 31480 euros. Elle sollicite encore le rejet de l’ensemble des demandes de Mme [N] [Y] et porte sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile à la somme de 2500 euros. Mme [N] [Y], représentée par son avocat, a déposé des conclusions, dont elle a demandé le bénéfice de lecture, aux termes desquelles elle demande au juge de : in limine litis, surseoir à statuer jusqu’à la décision de la Préfecture de Paris sur la demande de titre de séjour,sur le fond, prononcer l’irrecevabilité des demandes de Mme [Z] [J] épouse [I],prononcer la nullité du commandement de payer visant la clause résolutoire délivré le 5 décembre 2022,rejeter la demande tendant à constater l’acquisition de la clause résolutoire et la demande d’expulsion,fixer la dette à la somme de 6000 euros au 13 novembre 2023,reporter le paiement pendant 6 mois,l’autoriser à s’acquitter de sa dette en 18 mensualités payables au plus tard le 15 du mois :les six premières mensualités de 10 euros,les onze suivantes de 150 euros,le solde à dernière échéance,à titre subsidiaire, rejeter la demande tendant à constater l’acquisition de la clause résolutoire et la demande d’expulsion,à titre infiniment subsidiaire, réduire la créance à la date du commandement de payer à la somme de 7 220 euros,suspendre les effets de la clause résolutoire,l’autoriser à reporter le paiement de la dette pendant 6 mois puis à s’acquitter du paiement en 30 mensualité payables au plus tard le 15 du mois :les six premières mensualités de 10 euros,les vingt trois suivantes de 150 euros,le solde à dernière échéance,rappeler qu’en cas de respect de l’échéancier, la clause sera réputée n’avoir jamais joué,ordonner que le clause résolutoire ne reprenne ses effets qu’à la suite d’une mise en demeure de reprendre le paiement du loyer courant et/ou des échéances adressée en lettre recommandée avec accusé de réception et restée infructueuse pendant 15 jours,à titre très subsidiaire, fixer l’indemnité d’occupation à 600 euros,lui accorder les plus larges délais pour quitter les lieux, en tout état de cause,en tout état de cause, écarter l’exécution provisoire, dire que chaque partie conservera à sa charge ses frais et dépens,exclure des dépens le coût du commandement de payer. Pour l'exposé des moyens développés par chacune des parties, il sera renvoyé aux écritures qu'elles ont soutenues oralement à l'audience du 30 janvier 2024, conformément aux dispositions de l'article 455 alinéa 1 du code de procédure civile. À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe. MOTIVATION Il ressort de l'article 1353 du code civil que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement, de même, les articles 6 et 9 du code procédure civile mettent à la charge des parties d'alléguer et de prouver les faits nécessaires au succès de leurs prétentions. Sur la demande de sursis à statuer Conformément à l'article 377 du code de procédure civile, en dehors des cas où la loi le prévoit, l'instance est suspendue par la décision qui sursoit à statuer, radie l'affaire ou ordonne son retrait du rôle. L’article 378 du code de procédure civile prévoit que la décision de sursis suspend le cours de l'instance pour le temps ou jusqu'à la survenance de l'événement qu'elle détermine. Hors le cas où il est tenu de le faire en vertu d’une disposition légale, l’appréciation de l’opportunité de surseoir à statuer relève du pouvoir discrétionnaire du juge du fond. Pour apprécier l’opportunité d’un sursis à statuer, il faut que le résultat de la procédure à venir ait une conséquence sur l’affaire en cours. Mme [N] [Y] soutient que sa dette est née de l’absence de renouvellement de son titre de séjour et qu’il convient de surseoir à statuer dans l’attente de la décision de la préfecture. En l’espèce, la dette réclamée au titre du commandement payer (arrêtée au 1er décembre 2022) est antérieure au dépôt par Mme [N] [Y] d’une demande de titre de séjour (le 6 décembre 2022). Par ailleurs, le résultat de cette procédure administrative n’aura pas d’effet sur le présent litige, l’amélioration future et hypothétique de la situation financière de Mme [N] [Y] ne peut faire échec à l’acquisition de la clause résolutoire ni favoriser l’octroi de délais de paiement qui suppose la condition de la reprise du paiement du loyer courant avant l’audience. La demande de sursis à statuer est donc rejetée. Sur la fin de non recevoir tirée du défaut de qualité à agir Aux termes de l'article 122 du code de procédure civile, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l'adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d'agir, tel le défaut de qualité, le défaut d'intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée. En l’espèce, Mme [N] [Y] n’apporte aucun élément de nature à remettre en cause la qualité de propriétaire du bien de Mme [Z] [J] épouse [I] en outre, cette dernière produit l’acte notarié de vente des 14 et 15 mars 1973 ainsi que son avis d’impôt pour la taxe foncière 2023 pour ce bien. La fin de non recevoir est donc rejetée. Sur la demande de constat de la résiliation du bail Sur la recevabilité de la demande Mme [Z] [J] épouse [I] justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de deux mois avant l’audience. Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation contrairement à ce qu’affirme la locataire. Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989. Sur le fond Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de la conclusion du contrat de bail litigieux, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. En l’espèce, un commandement de payer a été signifié à la locataire le 5 décembre 2022. Mme [N] [Y] conteste la validité du commandement, elle considère que l’absence de l’information selon laquelle à défaut d’avoir sollicité des délais de paiement dans le délai de deux mois, elle s’expose à une procédure de résiliation du bail et d’expulsion. L’article 114 du code de procédure civile dispose qu’aucun acte de procédure ne peut être déclaré nul pour vice de forme si la nullité n’est pas expressément prévue par la loi, sauf en cas d’inobservation d’une formalité substantielle. La nullité ne peut être prononcée qu’à charge pour l’adversaire qui l’invoque de prouver le grief que lui cause l’irrégularité, même lorsqu’il s’agit d’une formalité substantielle ou d’ordre public. L’article 24 I 4° de la loi du 6 juillet 1989 précise que le commandement de payer contient, à peine de nullité : L'avertissement qu'à défaut de paiement ou d'avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s'expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d'expulsion. Il est constant que le commandement de payer délivré en application de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 doit être délivré de bonne foi, c’est-à-dire, pour des sommes certaines et exigibles. Le commandement, dont la validité doit être appréciée à la date de sa délivrance, doit donc être libellé de manière suffisamment explicite pour permettre au locataire d’en vérifier, par un simple examen, le bien fondé. En l’espèce, le document annexé au commandement de payer comprend les explications suivantes : « Vous avez une dette de loyer ou de charges à l’égard de votre propriétaire. Cette situation peut aboutir à un jugement ordonnant votre expulsion. Vous avez 2 mois à compter de la réception du commandement pour éviter l’expulsion. […] Vous ne pouvez pas payer la dette ou vous la contestez […] Saisissez le juge d’instance dans les 2 mois d’une demande de délai de paiement par l’intermédiaire d’un huissier de justice. » Ces explications sont suffisantes à garantir l’information du locataire prévue par l’article 24 I 4° de la loi du 6 juillet 1989. S’agissant de la mauvaise foi alléguée, Mme [N] [Y] affirme avoir réglé son loyer en espèce jusqu’au mois de novembre 2022 inclus cependant elle n’apporte aucun élément pour en justifier. Elle échoue donc à démontrer que le commandement de payer lui a été délivré de mauvaise foi par sa bailleresse. En conséquence, la demande de voir prononcer la nullité du commandement de payer est rejetée. Mme [N] [Y] conteste les sommes réclamées au titre du commandement de payer, elle soutient être à jour du paiement des loyers et charges au mois d’octobre 2022 et conteste l’imputation de charges locatives en l’absence de régularisation annuelle. Cependant, cette dernière ne justifie d’aucun paiement et il convient de constater que même s’il convenait de déduire les charges locatives de la somme réclamée au titre du commandement de payer, le commandement de payer demeure valable à hauteur du montant des loyers échus et impayés bien que délivré pour une somme supérieure à celle dont le locataire est débiteur. Par ailleurs l’historique de compte permet de constater un paiement au mois de février 2023, mais aucun paiement dans le délai de deux mois suivant la signification du commandement de payer et Mme [N] [Y] n’apporte la preuve d’aucun paiement. La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 6 février 2023. Selon l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. En l'espèce, la condition de reprise du paiement intégral du loyer courant avant la date de l'audience n’est pas satisfaite et il ressort des éléments du dossier, et notamment de l’audience, que les revenus du foyer de Mme [N] [Y] ne lui permettent pas d’assumer régulièrement le paiement du loyer actuel ni, à plus forte raison, d'envisager un plan d'apurement de la dette. Dans ces conditions, il convient de rejeter la demande de délais de paiement et de suspension de la clause résolutoire. Sur la demande de délai pour quitter les lieux Aux termes des dispositions combinées des articles L.613-1 du code de la construction et de l'habitation, L.412-3, L.412-4, L.412-6 à L.412-8 du code des procédures civiles d'exécution, le juge peut accorder des délais aux occupants de locaux d'habitation dont l'expulsion a été ordonnée judiciairement chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales. Pour la fixation de ces délais, il doit notamment tenir compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l'occupant dans l'exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l'occupant, notamment en ce qui concerne l'âge, l'état de santé, la situation de famille ou de fortune de chacun d'eux ainsi que des diligences que l'occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. La durée de ces délais ne peut être inférieure à un mois ni supérieure à un an. En l’espèce, s’il est vrai qu’en l’absence de titre de séjour les conditions de relogement de Mme [N] [Y] sont particulièrement difficiles, il convient de constater que cette dernière a déjà, de fait, bénéficié d’un délai de plus d’un an depuis le 6 février 2023, date de la résiliation du contrat de bail et il sera rappelé qu'elle a vocation à bénéficier du délai légal de deux mois courant à compter du commandement de quitter les lieux de l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution. En conséquence, il ne lui sera pas accordé de délai supplémentaire, délai qui n'aura d'autres effets que d'aggraver encore plus sa dette et sa solvabilité. En conséquence, la demande de délais pour quitter les lieux sera rejetée. Il convient, en conséquence, d’ordonner au locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser Mme [Z] [J] épouse [I] à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant. Sur la demande en paiement au titre de l'arriéré locatif et de l'indemnité d'occupation Mme [N] [Y] est redevable des loyers impayés jusqu'à la date de résiliation du bail en application des articles 1103 et 1217 du code civil. Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l'occupation indue de son bien l'a privé de sa jouissance. Au-delà de cet aspect indemnitaire, l'indemnité d'occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux. En l’espèce, Mme [Z] [J] épouse [I] verse aux débats un décompte selon lequel à la date du 30 janvier 2024, Mme [N] [Y] lui devrait la somme de 31480 euros, échéance de janvier 2024 incluse. Mme [N] [Y] oppose la prescription d’une partie de la créance et sollicite la déduction des sommes réclamées au titre des charges locatives en l’absence de régularisation annuelle. Sur la prescription En application des dispositions de l’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989, toutes les actions dérivant d’un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d’exercer ce droit. L'assignation ayant été délivrée le 20 mars 2023, la demande en paiement de loyers antérieurs au 20 mars 2020 est prescrite. La somme de 9200 euros (7160 euros pour l’année 2019 et 2040 euros pour la période de janvier à mars 2020 inclus) doit donc être écartée. Sur les charges locatives Selon l’article 23 de la loi du 6 juillet 1989, les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l'objet d'une régularisation annuelle. Les demandes de provisions sont justifiées par la communication de résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation et, lorsque l'immeuble est soumis au statut de la copropriété ou lorsque le bailleur est une personne morale, par le budget prévisionnel. En l’espèce, Mme [Z] [J] épouse [I] comptabilise dans son décompte une somme mensuelle de 80 euros à titre de provision sur charges conformément aux stipulations du bail. Cependant elle ne justifie d’aucune régularisation et ne produit aucun élément justificatif de charges. Par conséquent, il ne sera pas fait droit à sa demande en paiement au titre des provisions sur charges locatives pour les années 2020 et 2021. En revanche, les provisions comptabilisées pour les années 2022, 2023 et 2024 sont dues dans la mesure où les régularisations dépendent en partie, de l’établissement et de l’approbation des comptes par l’assemblées générales des copropriétaires et Mme [Z] [J] épouse [I] n’était pas en mesure de procéder aux régularisations pour ces années à la date de l’audience. Ainsi, la demande en paiement des charges locatives pour les années 2020 et 2021 sera rejetée, soit la somme de 1680 euros (80 euros x 9 mois en 2020 et 80 euros x 12 mois en 2021). Mme [N] [Y] sera donc condamnée à payer la somme de 20600 euros (31480 – 9200 – 1680) à la bailleresse, avec intérêts au taux légal à compter du 20 mars 2023, date de l'assignation sur la somme de 12870 euros, somme réellement due à cette date, et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus. Cette somme correspondant à l'arriéré des loyers impayés et aux indemnités d'occupation échues à la date du 30 janvier 2024. Mme [N] [Y] sera aussi condamnée au paiement d'une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 31 janvier 2024 à la date de la libération effective et définitive des lieux, égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi, cette somme correspondant à la valeur équitable des locaux. Sur les frais du procès et l'exécution provisoire Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée. Mme [N] [Y], qui succombe à la cause, sera condamnée aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile. Etant précisé qu’il n’y a pas lieu à exclure le coût du commandement de payer des dépens, cet acte n’étant pas nul. En revanche, compte tenu de sa situation économique, il n'y a pas lieu de la condamner à une quelconque indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire. Il statue, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée. En l'espèce, compte tenu du montant et de l'ancienneté de la dette et de l'absence totale de reprise du paiement des loyers depuis l'assignation, il n'y a pas lieu d'écarter l'exécution provisoire de la présente décision. PAR CES MOTIFS, La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort, REJETTE la demande de sursis à statuer, REJETTE la fin de non recevoir tirée du défaut de qualité à agir, REJETTE la demande de voir prononcer la nullité du commandement de payer, CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail sont réunies à la date du 6 février 2023, CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 23 mai 2016 entre Mme [Z] [J] épouse [I], d’une part, et Mme [N] [Y], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 1] à [Localité 3] est résilié depuis le 6 février 2023, REJETTE la demande de délais de paiement suspensifs de Mme [N] [Y], REJETTE la demande de délais pour quitter les lieux de Mme [N] [Y], ORDONNE à Mme [N] [Y] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 1] à [Localité 3] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement, DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique, DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution, RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, CONDAMNE Mme [N] [Y] à payer à Mme [Z] [J] épouse [I] la somme de 20600 euros (vingt mille six cent euros) au titre de l’arriéré locatif et indemnité d’occupation arrêté au 30 janvier 2024 (échéance de janvier 2024 incluse), avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation sur la somme de 12870 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus, CONDAMNE Mme [N] [Y] à verser à Mme [Z] [J] épouse [I] une indemnité mensuelle d’occupation d'un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi (soit à ce jour 680 euros), à compter du 31 janvier 2024 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux (volontaire ou en suite de l'expulsion), DÉBOUTE Mme [Z] [J] épouse [I] de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile, CONDAMNE Mme [N] [Y] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 5 décembre 2022 et celui de l'assignation du 20 mars 2023, DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision. Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 7 mai 2024, et signé par la juge et le greffier susnommés. Le Greffier La Juge