Tribunal judiciaire, 26 mars 2024. 23/01793

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS [1] [1] Copie conforme délivrée le : à :Me Akira HASHIMOTO Copie exécutoire délivrée le : à :Me Frédéric REMOND Pôle civil de proximité ■ PCP JCP fond N° RG 23/01793 - N° Portalis 352J-W-B7H-CZHOY N° MINUTE : 2 JCP JUGEMENT rendu le mardi 26 mars 2024 DEMANDEURS Monsieur [D] [I], demeurant [Adresse 3] Madame [N] [I], demeurant [Adresse 3] représentés par Me Akira HASHIMOTO, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #D1942 DÉFENDERESSE S.C.I. TERRA FRANCA, dont le siège social est sis [Adresse 2] représentée par Me Frédéric REMOND, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #G0184 COMPOSITION DU TRIBUNAL Laura LABAT, Juge, juge des contentieux de la protection assistée de Aline CAZEAUX, Greffier, DATE DES DÉBATS Audience publique du 26 janvier 2024 JUGEMENT contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 26 mars 2024 par Laura LABAT, Juge assistée de Aline CAZEAUX, Greffier Décision du 26 mars 2024 PCP JCP fond - N° RG 23/01793 - N° Portalis 352J-W-B7H-CZHOY Par acte sous seing privé en date du 6 novembre 2020, prenant effet au 1er décembre 2020, la SCI TERRA FRANCA a donné en location, à titre d'habitation secondaire, à Monsieur [D] [I] et Madame [N] [I] un logement situé [Adresse 1] à [Localité 4] moyennant un loyer mensuel de 7362 euros, outre les charges. Les clefs ont été restituées le mercredi 31 août 2022. Par acte de commissaire de justice délivré le 8 février 2023, Monsieur [D] [I] et Madame [N] [I] a fait assigner la SCI TERRA FRANCA devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris afin d'obtenir sa condamnation : - à leur payer la somme de 22086 euros au titre de la restitution du dépôt de garantie ; - à leur payer la somme de 5000 euros au titre de la résistance abusive ; - aux dépens et à leur payer la somme de 3000 euros au titre des frais irrépétibles. A l'audience, Monsieur [D] [I] et Madame [N] [I], représentés, se sont référés à leurs conclusions, auxquelles il est renvoyé, aux termes desquelles ils réitèrent leurs demandes initiales et sollicitent le rejet des prétentions de la SCI TERRA FRANCA. La SCI TERRA FRANCA, représentée, s'est référée à ses conclusions, auxquelles il est renvoyé, aux termes desquelles elle sollicite le rejet des prétentions de Monsieur [D] [I] et Madame [N] [I] et leur condamnation solidaire : - à lui payer la somme de 32473,69 euros à titre de dommages et intérêts, dépôt de garantie déduit ; - aux dépens et à lui payer la somme de 6000 euros au titre des frais irrépétibles. L'affaire a été mise en délibéré au 26 mars 2024 par mise à disposition au greffe. MOTIFS Sur le régime applicable, La loi du 6 juillet 1989 dispose que le premier titre est applicable aux locations de locaux à usage d'habitation ou à usage mixte professionnel et d'habitation, et qui constituent la résidence principale du preneur. La résidence principale est entendue comme le logement occupé au moins huit mois par an, sauf obligation professionnelle, raison de santé ou cas de force majeure, soit par le preneur ou son conjoint, soit par une personne à charge au sens du code de la construction et de l'habitation. En l'espèce, le bail conclu entre les parties stipule qu'il porte sur un logement à titre d'habitation secondaire, ce qui n'est pas contesté par les parties. Pourtant, chacune invoque ponctuellement des dispositions distinctes de la loi du 6 juillet 1989. Il convient de constater qu'à défaut d'accord des parties sur les dispositions de la loi du 6 juillet 1989 auxquelles elles entendraient se soumettre ensemble, celles-ci ne sont applicables. Le bail litigieux est soumis aux dispositions du code civil. Sur les demandes principales, L'article 1728 du code civil dispose que le preneur est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus. Aux termes de l'article 1730 du code civil, s'il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur, celui-ci doit rendre la chose telle qu'il l'a reçue, suivant cet état, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure. En l'espèce, un état des lieux a été établi par un huissier de justice le 1er décembre 2020 en présence de représentants de chacune des parties. La SCI TERRA FRANCA verse aux débats un procès-verbal de constat établi par un commissaire de justice le 2 septembre 2022, soit deux jours après la restitution des clefs par Monsieur [D] [I] et Madame [N] [I]. Ces derniers contestent son caractère probant en raison de leur absence au moment de son établissement et du délai séparant l'établissement de ce constat de leur départ des lieux. D'une part, les dispositions de la loi du 6 juillet 1989 relatives à l'établissement de l'état des lieux de sortie ne sont pas applicables au présent litige. D'autre part, le procès-verbal de constat a été établi par un commissaire de justice et est étayé de photographies. Les conséquences du délai écoulé seront discutées désordre par désordre. S'agissant des fauteuils rouges, l'état des lieux d'entrée note la présence de deux chauffeuses tissu velours rouge. Aux termes de son procès-verbal de constat, le commissaire de justice constate que les assises et le dossier de l'un de ces fauteuils comportent des taches de décoloration. Des photographies montrant ces taches sont annexées. Compte tenu de leur nature, ces désordres sont apparus pendant la période d'occupation des lieux par Monsieur [D] [I] et Madame [N] [I], ces désordres n'ayant pas pu apparaître en deux jours. La SCI TERRA FRANCA verse aux débats une facture de réfection des tissus d'un montant de 1248 euros. Il convient toutefois de tenir compte de l'usure normale. Ainsi, la somme de 901,68 euros sera retenue à ce titre. S'agissant du canapé, l'état des lieux d'entrée mentionnait un canapé avec deux coussins d'assise, deux coussins de dossier et quatre coussins d'appoint. Aux termes de son procès-verbal du 2 septembre 2022, le commissaire de justice a noté que les assises comportent des taches, les accoudoirs sont très endommagés et le tissu s'effiloche. Le résultat ressemble à celui d'un tissu sur lequel un chat s'est fait les griffes. Sur le canapé, des coussins. Les coussins sont tachés. Il est constant que Monsieur [D] [I] et Madame [N] [I] ont occupé les lieux avec un chat. Compte tenu de la présence de cet animal et du faible délai écoulé entre la restitution des clefs et l'établissement du procès-verbal, il convient de considérer que ces désordres sont survenus pendant la durée d'occupation des lieux par Monsieur [D] [I] et Madame [N] [I]. La SCI TERRA FRANCA verse aux débats une facture d'un montant de 2520 euros pour la reprise des tissus du canapé. Afin de tenir compte de la vétusté, la somme de 2041,20 euros sera retenue. S'agissant des six chaises de la salle à manger, l'état des lieux d'entrée indique la présence de six chaises en tissu turquoise d'assise et de dossier, structure bois. Il précise la présence d'une tache sur deux assises et de piétements de petits impacts. Le 2 septembre 2022, le commissaire de justice a constaté la présence de six chaises en velours marron. Ainsi, les chaises ont été changées. Monsieur [D] [I] et Madame [N] [I] ne contestent pas cette modification puisqu'ils indiquent dans leurs échanges s'organiser « afin de faire livrer de nouvelles chaises ». La facture sera donc retenue à hauteur de 1099,08 euros. S'agissant des tapis, l'état des lieux d'entrée permet de constater la présence d'un tapis dans le salon et d'un tapis dans la salle à manger. Le procès-verbal de constat du 2 septembre 2022 ne fait pas état de tapis. Toutefois, les locataires ne font aucune déclaration sur ce point. Il n'est pas établi que les tapis ont été pris ou supprimés par les locataires de sorte que les sommes réclamées à ce titre doivent être rejetées. S'agissant des peintures, l'état des lieux d'entrée permet d'établir que la chambre après la cuisine avait une peinture grise en excellent état, la salle d'eau attenante une peinture blanc cassé en bon état, la chambre sur rue une peinture grise en bon état et la cuisine une peinture grise en excellent état. Aux termes de son procès-verbal de constat du 2 septembre 2022, le commissaire de justice a constaté des marques de coulures ou de dépôt de gouttes brunâtres dans la salle d'eau, d'inscriptions rouges, de décollements, d'ombres et de peintures écaillées dans la chambre sur rue. Compte tenu de leur ampleur et de leur nature, ces désordres n'ont pas pu survenir entre le 31 août et le 2 septembre de sorte qu'ils sont imputables à Monsieur [D] [I] et Madame [N] [I]. Dans la cuisine, seule la présence de salissures est notée de sorte qu'un simple nettoyage aurait suffit. En revanche, dans la chambre après la cuisine, le commissaire de justice note un bon état général avec diverses salissures ou marques de frottement. Il conclut à des marques d'usage ponctuelles. Compte tenu de ces éléments et des photographies, il convient de retenir que ces désordres relèvent de la vétusté et ne sont pas imputables à Monsieur [D] [I] et Madame [N] [I]. Ces derniers invoquent un dégât des eaux qui serait survenu avant leur entrée dans les lieux. Ces déclarations, contredites par les termes de l'état des lieux d'entrée, en sont étayées par aucun élément objectif. Il convient donc de prendre en compte les désordres relatifs à la peinture à hauteur de 1000 euros, vétusté déduite. S'agissant des ampoules et du variateur de lumière, le procès-verbal du 2 septembre 2022 note que des ampoules de la cuisine, du plafonnier de la chambre, du spot de la salle de bain, du point lumineux d'une applique de deuxième chambre et des points lumineux du plafonnier et des appliques de la salle de bain restent éteints. D'autres points lumineux fonctionnent. Dès lors, compte tenu de leur nature, ces désordres sont survenus pendant l'occupation des lieux par Monsieur [D] [I] et Madame [N] [I] et non entre le 31 août et le 2 septembre. Aucun variateur de lumière n'est noté. Ainsi, ce poste sera retenu à hauteur de 150 euros. S'agissant des désordres affectant la machine à laver, le lave vaisselle et les cartouches, il convient de constater qu'ils n'ont pas été notés par le commissaire de justice le 2 septembre 2022 de sorte qu'ils ne sont pas imputables à Monsieur [D] [I] et Madame [N] [I]. S'agissant du marbre, le commissaire de justice note que le sol est noirci dans une des salles d'eau. Ainsi, l'intervention n'est pas justifiée pour deux des salles d'eau retenues dans le devis. Par ailleurs, il n'est pas établi qu'un nettoyage n'aurait pas suffit de sorte que ce poste est écarté. S'agissant de la tête de lit et des auréoles d'un des matelas, il convient de constater que les désordres allégués relèvent de l'usure normale de ce type de bien de sorte qu'aucune somme ne sera retenue à ce titre. S'agissant de la table de la salle à manger, la SCI TERRA FRANCA sollicite une somme au titre de son ponçage au motif que le commissaire de justice a constaté une « succession de décoloration » le 2 septembre 2022. Toutefois, cette table présentait déjà des défauts à l'entrée dans les lieux puisqu'il était noté : rayures superficielles et petites taches incrustées. Aucune somme ne sera donc retenue à ce titre. S'agissant du parquet de la chambre principale, la SCI TERRA FRANCA sollicite une somme au titre du ponçage. Cependant, le commissaire de justice n'a noté la présence que de quelques projections blanches ou violettes et de légères décolorations. Ces désordres relèvent de l'usure normale et ne justifie pas, en tout état de cause, le ponçage intégral du parquet. Ce poste est donc rejeté. S'agissant du poste « draperie, linge, couette », le commissaire de justice a noté que les angles de deux lits étaient déchirés ou effilochés, comme griffés par un chat. Cependant, les tickets de caisse produits ne correspondent pas à ces tissus mais à des draps, couettes, oreillers, taies et serviettes de sorte que ce poste est rejeté. S'agissant du placard de la cuisine, le commissaire de justice n'a pas formulé d'observations sur la présence d'une serrure et d'un support de câble de sorte que cette demande est rejetée. S'agissant des voilages, le commissaire de justice note, le 2 septembre 2022, que certains voilages sont tachés d'auréoles jaunes, que d'autres présentent des traces de poils, de griffures ou de tâches. Compte tenu de l'ampleur et de la nature de ces désordres, ils n'ont pas pu survenir entre le 31 août et le 2 septembre 2022. Ainsi, leur remplacement est justifié et doit être supporté par Monsieur [D] [I] et Madame [N] [I] à hauteur de 375,60 euros. S'agissant des clefs, l'état des lieux d'entrée permet d'établir qu'ont été confiées à Monsieur [D] [I] et Madame [N] [I] : 2 clefs de porte, 2 badges et 4 clefs de boîte aux lettres non fonctionnelles. La SCI TERRA FRANCA produit une facture pour le remplacement de deux clefs. Toutefois, il est constant que des clefs ont été restituées via une agence immobilière. Ainsi, il n'est pas établi que des clefs fonctionnelles sont manquantes de sorte que cette demande est rejetée. S'agissant des charges, la SCI TERRA FRANCA sollicite la somme de 184 euros au titre de l'entretien de la chaudière et le paiement des taxes d'ordures ménagères pour les années 2021 et 2022. Toutefois, ces sommes sont justifiées à hauteur de 1082,07 euros en application de l'article 1641 du code général des impôts qui laisse à la charge du bailleur le prélèvement de 5,4%. Ces sommes étant inférieures aux provisions sur charges perçues, elles doivent être écartées. S'agissant des sommes réclamées au titre de l'impossibilité de relouer le bien, il résulte des éléments ci-dessus retenus que la SCI TERRA FRANCA a dû faire procéder à des travaux de peinture et racheter ou réparer des meubles avant de relouer son bien. Il a pu relouer ce bien à compter du 17 novembre 2022. Il n'y a pas lieu de retenir le loyer provisions sur charges comprises pour le calcul de cette indemnité dans la mesure où la SCI TERRA FRANCA ne justifie pas des charges effectivement réglées au cours de cette période. Une indemnité de 18750 euros sera donc accordée (7500*2,5). Le commissaire de justice a noté, le 2 septembre 2022, de très nombreuses traces de salissures, un manque de netteté général, de la poussière et des endroits poisseux. Compte tenu de l'étendue et de la nature de ce désordre, il n'a pas pu survenir entre le 31 août et le 2 septembre 2022. Ainsi, la SCI TERRA FRANCA a dû procéder aux réparations ci-dessus rappelées mais aussi procéder au nettoyage de l'appartement. Une indemnité de 1000 euros sera accordée à ce titre. Il résulte de l'ensemble de ces éléments que Monsieur [D] [I] et Madame [N] [I] sont redevables de la somme de 25795,56 euros. Il est constant qu'ils ont versé un dépôt de garantie d'un montant de 22086 euros qu'il convient de déduire. Par conséquent, Monsieur [D] [I] et Madame [N] [I] sont condamnés solidairement, sur le fondement de l'article 220 du code civil, à payer à la SCI TERRA FRANCA la somme de 3709,56 euros. Dès lors, ils sont déboutés de leurs demandes tendant à la restitution du dépôt de garantie et à une indemnité pour résistance abusive. Sur les demandes accessoires, En application de l'article 514 du code de procédure civile, il convient de rappeler que la présente décision est exécutoire à titre provisoire. Conformément à l'article 696 du code de procédure civile, Monsieur [D] [I] et Madame [N] [I], qui perdent le procès, sont condamnés solidairement aux dépens. Sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, Monsieur [D] [I] et Madame [N] [I] sont condamnés solidairement à payer à la SCI TERRA FRANCA la somme de 600 euros au titre des frais irrépétibles. PAR CES MOTIFS LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION Statuant par jugement contradictoire rendu en premier ressort par mise à disposition au greffe : CONDAMNE solidairement Monsieur [D] [I] et Madame [N] [I] à payer à la SCI TERRA FRANCA la somme de 3709,56 euros, dépôt de garantie déduit ; REJETTE le surplus des demandes ; CONDAMNE solidairement Monsieur [D] [I] et Madame [N] [I] à payer à la SCI TERRA FRANCA la somme de 600 euros au titre des frais irrépétibles ; CONDAMNE solidairement Monsieur [D] [I] et Madame [N] [I] aux dépens ; RAPPELLE que la présente décision est exécutoire à titre provisoire. La GreffièreLa Juge