Cour d'appel, 21 février 2023. 19/12116

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE Chambre 1-1 ARRÊT AU FOND DU 21 FEVRIER 2023 N° 2023/ 76 Rôle N° RG 19/12116 - N° Portalis DBVB-V-B7D-BEVGE [W] [U] C/ SARL DES BASTIDES FORTES Copie exécutoire délivrée le : à : Me Géraldine PUCHOL Me Michèle HUREAUX Décision déférée à la Cour : Jugement du Tribunal de Grande Instance d'AIX-EN-PROVENCE en date du 17 Juin 2019 enregistré (e) au répertoire général sous le n° 17/04099. APPELANTE Madame [W] [U] née le 30 Mai 1967 à [Localité 4] de nationalité Française, demeurant [Adresse 2] représentée et assistée par Me Géraldine PUCHOL de la SELARL JEANNIN PETIT PUCHOL, avocat au barreau D'AIX-EN-PROVENCE INTIMEE SARL DES BASTIDES FORTES, prise en la personne de son gérant domicilié audit siège en cette qualité demeurant [Adresse 1] représentée et assistée par Me Michèle HUREAUX de la SELARL D'ASSOMPTION-HUREAUX, avocat au barreau de TARASCON PARTIE(S) INTERVENANTE(S) *-*-*-*-* COMPOSITION DE LA COUR L'affaire a été débattue le 17 Janvier 2023 en audience publique. Conformément à l'article 804 du code de procédure civile, Mme DE BECHILLON Conseillère, a fait un rapport oral de l'affaire à l'audience avant les plaidoiries. La Cour était composée de : Monsieur Olivier BRUE, Président Mme Danielle DEMONT, Conseiller Madame Louise DE BECHILLON, Conseillère qui en ont délibéré. Greffier lors des débats : Madame Céline LITTERI. Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 21 Février 2023. ARRÊT Contradictoire, Prononcé par mise à disposition au greffe le 21 Février 2023, Signé par Monsieur Olivier BRUE, Président et Madame Céline LITTERI, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. *** EXPOSE DU LITIGE Le 21 avril 2016, Mme [W] [U] a acquis de la Sarl des Bastides Fortes un appartement de type 3, composé d'une cave, et d'un parking dans un ensemble immobilier situé [Adresse 3] au prix de 160 000 euros. Le 5 juillet 2016, Mme [W] [U] a signalé au vendeur l'apparition de fissures éparses et nombreuses, ainsi qu'une décoloration sur un mur. Le 29 novembre 2016, elle lui a fait part de la présence de nombreuses taches d'humidité dans plusieurs pièces. Ayant saisi sa compagnie d'assurance protection juridique du sinistre affectant son bien l'assureur a mandaté un expert amiable. Le rapport amiable, établi le 13 février 2017, relève l'existence de remontées capillaires généralisées. Considérant que ce vice caché grave et persistant compromettait l'usage normal de son habitation, par exploit d'huissier en date du 23 juin 2017, Madame Mme [W] [U] a fait assigner la Sarl des Bastides Fortes devant le tribunal de grande instance d'Aix-en-Provence. Par jugement rendu en date du 17 juin 2019, le tribunal de grande instance d'Aix en Provence a : - déclaré recevable l'action de Mme [W] [U] en résolution de la vente du bien immobilier qu'elle a contractée avec la Sarl des Bastides Fortes le 21 avril2016 ; - débouté Mme [W] [U] de sa demande en résolution de la vente du bien immobilier acquis le 21 avri12016 de la Sarl des Bastides Fortes ; - condamné Mme [W] [U] à verser à la Sarl des Bastides Fortes la somme de 1500 euros au titre de l' article 700 du code de procédure civile; - rejeté le surplus des demandes plus amples ou contraires; - condamné Mme [W] [U] aux entiers dépens de la procédure avec distraction au profit de l'avocat de la cause qui en a fait la demande; - dit n'y avoir lieu à exécution provisoire de la présente décision. Par déclaration en date du 24 juillet 2019, Mme [W] [U] a interjeté appel de cette décision. Par ordonnance du conseiller de la mise en état en date du 28 octobre 2020, Mme [X] [R] a été désignée pour procéder à une expertise du bien objet du litige. L'experte a déposé son rapport au greffe de la cour en date du 30 août 2021. Dans ses dernières écritures notifiées par voie électronique le 29 juin 2022, Mme [W] [U] demande à la cour de : - accueillir son appel, le dire recevable et bien fondé ; - infirmer ledit jugement en ce qu'il l'a déboutée de sa demande en résolution de la vente du bien immobilier acquis le 21 avril 2016 de la Sarl des Bastides Fortes , l'a condamnée à verser à celle-ci la somme de 1.500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et rejeté le surplus des demandes plus amples ou contraires, - le réformer et en conséquence, - condamner la Sarl des Bastides Fortes à lui payer à à titre de restitution d'une partie du prix d'achat du bien la somme de 58.935 euros TTC, Subsidiairement, -prononcer la résolution de la vente du 21 avril 2016 passé entre Madame [U] et la Sarl des Bastides Fortes et ordonner la restitution réciproque du bien et du prix de vente, et condamner la Sarl des Bastides Fortes à payer à Mme [W] [U] la somme de 160.000 euros assortie des intérêts à compter du 25 avril 2017 ; - ordonner la publication de la décision à intervenir ; En tout état de cause, - condamner la Sarl des Bastides Fortes à lui payer en sus les sommes suivantes à titre de dommages et intérêts sur le fondement de l'article 1645 du Code civil : 24.420 euros au titre de son préjudice de jouissance depuis l'apparition du dommage jusqu'au mois d'avril 2019, 15.696,31euros au titre de son préjudice financier arrêté au mois d'avril 2022 incluant les honoraires et frais inhérents à la location ; 491, 29 euros par mois à compter du mois d'avril 2022 et jusqu'à l'exécution des travaux de réparation, 8.964 euros arrêtés au mois d'avril 2022 et à parfaire au titre du préjudice de jouissance depuis le mois d'avril 2019 ; 8.000 euros au titre de son préjudice moral ; Subsidiairement encore, - juger que la responsabilité décennale de la Sarl des Bastides Fortes est engagée sur le fondement de l'article 1792 du code civil ; - condamner la Sarl des Bastides Fortes à payer à Mme [W] [U] la somme de 58.935 euros TTC ; - condamner la Sarl des Bastides Fortes à lui payer en sus les sommes suivantes à titre de dommages et intérêts sur le fondement de l'article 1792 du Code civil : 24.420 euros au titre de son préjudice de jouissance depuis l'apparition du dommage jusqu'au mois d'avril 2019, 15.696,31euros au titre de son préjudice financier arrêté au mois d'avril 2022 incluant les honoraires et frais inhérents à la location, 491, 29 euros par mois à compter du mois d'avril 2022 et jusqu'à l'exécution des travaux de réparation, 8.964 euros arrêtés au mois d'avril 2022 et à parfaire au titre du préjudice de jouissance depuis le mois d'avril 2019, 8.000 euros au titre de son préjudice moral, - débouter la Sarl des Bastides Fortes de toutes ses demandes, fins et conclusions ; - condamner la Sarl des Bastides Fortes à lui payer la somme de 10.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile en première instance et en cause d'appel; - condamner la Sarl des Bastides Fortes à payer les entiers dépens de première instance, incluant les frais de publication de l'assignation et d'appel en ceux compris les frais d'expertise judiciaire distraits au profit de la SCP BERNARD HUGUES JEANNIN PETIT PUCHOL, avocats qui y ont pourvu sur leur affirmation de droit. En réponse au moyen adverse soulevant l'irrecevabilité des demandes non présentées en première instance, elle fait valoir qu'il n'est pas interdit de développer des moyens nouveaux en appel ni même des prétentions qui tendent à la même fin que la demande originaire et donc à la réparation du même préjudice, ce qui est le cas en l'espèce, les dispositions de l'article 1644 du code civil lui offrant une option entre action rédhibitoire et estimatoire, elle estime donc être recevable à solliciter devant la cour la garantie du vendeur et la garantie du constructeur. Sur la garantie du vendeur, elle expose que le bien est affecté de désordres qui ont été constatés d'abord par l'expert mandaté par son assureur, lequel a relevé un taux d'humidité anormal dans les parties basses des murs, ainsi qu'une saturation des murs de la cave située en dessous de la pièce de l'appartement la plus impactée, ce qu'a également constaté l'huissier intervenu dans le logement. Elle produit également un rapport amiable ayant relevé ces mêmes désordres, outre une dégradation des constatations précédemment effectuées. Enfin, Mme [U] se fonde sur les constats de l'expert judiciaire, relevant un taux d'humidité des parois de 40 à 80% dans la cuisine, de la moisissure et une totale dégradation du doublage en aggloméré bois pour les chambres. Elle ajoute que ces désordres, dénoncés dès le 5 juillet 2016, soit moins de trois mois après la vente, étaient nécessairement présents à la date de la vente, et que ce phénomène rend le bien impropre à sa destination. Elle sollicite donc la restitution partielle du prix de vente correspondant au montant des travaux à effectuer, outre des dommages et intérêts en raison des préjudices de jouissance et locatif subi. Sur la garantie du constructeur engagée, elle fait valoir que la société des Bastides Fortes est réputée constructeur pour avoir vendu après achèvement un ouvrage qu'elle a construit et fait construire, qu'il s'agit en effet en l'espèce d'une rénovation lourde dont les dommages lui sont imputables et qui affectent la solidité de l'immeuble. Dans ses dernières écritures notifiées par voie électronique le 2 septembre 2022, la Sarl des Bastides Fortes demande à la cour de : - juger irrecevable l'action estimatoire de Mme [W] [U], - juger irrecevable sa demande de garantie au titre de la garantie décennale, - juger irrecevable Mme [W] [U] en ses demandes de réparation des préjudices soufferts, - juger que la cour ne peut être saisie que de l'action rédhibitoire de Mme [W] [U] et de la restitution du prix de vente telle qu'elle l'a présentée au juge de première instance, A titre principal, sur la garantie des vices cachés, - confirmer le jugement déféré en ce qu'il a débouté Mme [W] [U] de sa demande en résolution de la vente du bien immobilier acquis par acte du 21.04.2016, - débouter Mme [W] [U] de son action estimatoire, A titre subsidiaire et si la cour accueillait l'action estimatoire de Mme [W] [U] , - fixer la réduction du prix à hauteur de 7 796,87 euros correspondant à la perte de valeur de l'immeuble affecté d'un vice sans que cette réduction ne puisse en toutes hypothèses excéder la somme de 34.692,98 euros, A titre subsidiaire, sur la garantie au titre de l'article 1792 du code civil, - débouter Mme [W] [U] de sa demande de condamnation au titre de sa garantie décennale, En toutes hypothèses, - débouter Mme [W] [U] de ses demandes indemnitaires infondées et injustifiées ainsi que de toutes ses demandes fins et conclusions, - condamner Mme [W] [U] à payer à la concluante la somme de 5.000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du CPC, - condamner la même aux entiers dépens dont distraction au profit de Me Hureaux. La Sarl des Bastides Fortes fait valoir à titre liminaire que les parties ne peuvent ajouter aux prétentions soumises au premier juge que les demandes qui en sont l'accessoire, la conséquence ou le complément nécessaire, de sorte qu'après avoir sollicité la résolution de la vente en première instance, Mme [U] est désormais irrecevable à solliciter la réduction du prix de vente et l'engagement de la responsabilité décennale pour la première fois en appel. En effet, elle estime que l'action estimatoire et l'action rédhibitoire n'ont pas la même finalité et que l'action en garantie constructeur a un régime propre. L'intimée ajoute que les demandes de dommages et intérêts présentées pour la première fois en appel sont également irrecevables. Sur le fond, elle expose que le bien ne comporte aucun défaut, comme l'a relevé l'expert judiciaire en mentionnant que l'humidité provient de la structure de l'immeuble, les façades étant constituées de pierres poreuses. Elle ajoute que l'expert a également conclu que la solidité de l'immeuble n'est pas affectée et que le bien n'est pas impropre à l'usage auquel il est destiné, tandis que l'appelante a elle même reconnu en première instance que le défaut observé affecte les embellissements de l'immeuble, dans lequel elle vit toujours. Subsidiairement, elle indique que la réduction du prix pouvant être obtenue au titre de la garantie des vices cachés ne peut consister qu'en la différence entre la valeur de la chose entachée d'un vice et le prix payé dans l'ignorance de ce vice. Sur la demande infiniment subsidiaire sur le fondement de l'article 1792 du code civil, elle conteste avoir la qualité de constructeur attachée à ce texte, indiquant n'avoir effectué que des travaux d'embellissements sur cet immeuble et considère que les désordres constatés ne compromettent, ni la solidité de l'immeuble, ni sa destination. Elle estime enfin qu'il n'est pas justifié de la réalité des préjudices allégués, ni en ce qui concerne le trouble de jouissance, ni sur le plan du trouble financier et ajoute que l'expert judiciaire a préconisé un traitement par injections de résine identique à celui de la société Humitech mandaté par ses soins et qu'elle proposait de faire intervenir à ses frais en 2017. MOTIFS Sur la recevabilité de l'action estimatoire formulée en cause d'appel Aux termes de l'article 564 du code de procédure civile, à peine d'irrecevabilité prononcée d'office, les parties ne peuvent soumettre à la cour de nouvelles prétentions si ce n'est pour opposer compensation, faire écarter les prétentions adverses ou faire juger les questions nées de l'intervention d'un tiers, ou de la survenance ou de la révélation d'un fait. Au cas d'espèce, Mme [W] [U] a intenté une action en garantie des vices cachés fondée sur les dispositions de l'article 1641 du code civil. L'article 1641 du même code dispose qu'en ce cas, l'acheteur a le choix de rendre la chose et de se faire restituer le prix, ou de garder la chose et de se faire rendre une partie du prix. Cette demande, fondée sur le même texte que l'action rédhibitoire intentée en première instance, trouve son fondement dans le même manquement contractuel reproché à la Sarl des Bastides Fortes. Il est par ailleurs acquis en droit que l'acheteur peut, après avoir intenté l'une des actions, exercer l'autre tant qu'il n'a pas été statué sur sa demande par une décision passée en force de chose jugée ou que le vendeur n'a pas acquiescé. Tel n'est pas le cas en l'espèce, de sorte qu'il convient de rejeter la demande formée par la Sarl des Bastides Fortes et de déclarer recevable l'action estimatoire formée par Mme [W] [U]. Sur la garantie des vices cachés Aux termes des articles 1641 et suivants du code civil, le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l'usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage, que l'acheteur ne l'aurait pas acquise, ou n'en aurait donné qu'un moindre prix, s'il les avait connus. Il est tenu des vices cachés, quand même il ne les aurait pas connus, à moins que, dans ce cas, il n'ait stipulé qu'il ne sera obligé à aucune garantie. Si le vendeur connaissait les vices de la chose, il est tenu, outre la restitution du prix qu'il en aura reçu, de tous les dommages et intérêts envers l'acheteur. Pour rapporter la preuve de désordres qui n'étaient pas apparents lors de la vente et rendant impropre son habitation à l'usage, l'appelante se fonde notamment sur le rapport d'expertise judiciaire ordonné en instance d'appel. Il apparaît en premier lieu que l'expert a relevé un fort taux d'humidité en plusieurs zones du logement, la chambre principale connaissant un taux proche de 100% d'humidité en allège de la fenêtre, les parois en allèges des fenêtres étant très humides, tandis que les autres parties de l'appartement affichent un taux nul ou inférieur à 30% d'humidité. Il est ainsi, en l'état de ces observations non contestées par l'intimée, établi que le bien connaît des désordres, l'expert précisant que la chambre principale est inhabitable, compte tenu de la moisissure apparue sur le mur et du taux d'humidité proche de 100%. Celui-ci ajoute que le salpètre, causé par une remontée capillaire conjuguée à un défaut de ventilation, n'affecte pas la solidité de l'immeuble, mais détériore les qualités physico-chimiques des parois, et précise que l'usage du logement est dégradé par la présence des moisissures causées par l'humidité ambiante. L'expert évoque ainsi un 'usage dégradé' du bien, outre l'inhabitabilité de la chambre principale. La notion de solidité de l'ouvrage, étrangère à la caractérisation du vice caché, ne sera pas analysée. L'impropriété à l'usage n'est pas incompatible avec le fait que le bien soit malgré tout occupé, puisque le vice consiste, objectivement, dans l'absence d'une qualité normalement attendue, la chose devant être apte à l'usage auquel elle est destinée de par sa nature. Il est par ailleurs acquis que le vice est également caractérisé losque le défaut rend la chose dangereuse. Tel est le cas en l'espèce, l'expert ayant, outre les observations sus citées, conclut que l'usage est dégradé par la présence de moisissures apparentes et cachées derrière les habillages placo et bois qui altèrent la santé des occupants. Il est ainsi établi que les désordres relevés par l'expert rendent le bien impropre à son usage, tant en raison des risques encourus par la santé des occupants qu'en raison de l'inhabitabilité de la chambre principale. Le caractère caché de ces désordres au moment de la vente, non contesté par la Sarl Les Bastides Fortes, est établi par les observations de l'expert qui indique que les travaux ont été achevés en février 2016, que la vente est datée du 26 avril et que les premières fissures et décolorations du mur mitoyen au constructeur ont été dénoncées en juillet, avant que l'humidité ne soit évoquée en novembre, l'expert qualifiant ce délai de cohérent avec le temps d'apparition de tâches d'humidité visibles pour un profane. Il est ainsi établi par Mme [W] [U] que le bien acquis de la Sarl des Bastides Fortes était affecté à la date de la vente d'un vice caché rendant le bien impropre à son usage ou le diminuant tellement qu'elle ne l'aurait pas acquis ou n'en aurait donné qu'un moindre prix si elle l'avait connu. La Sarl des Bastides Fortes qui exerce une activité de marchands de biens immobiliers est donc présumée connaître le vice, ce d'autant qu'elle a au surplus procédé elle-même aux travaux de rénovation du bien vendu, l'expert relevant l'insuffisance des études et diagnostics avant réalisation, ainsi que le caractère inapproprié des travaux réalisés. Celle-ci doit donc être tenue, outre la restitution d'une partie du prix, à l'indemnisation des préjudices causés par le vice caché retenu par la cour. Le jugement sera donc infirmé de ce chef. S'agissant de la réparation de la perte de valeur du bien due aux vices, l'expert a produit un décompte des travaux nécessaires. Chacune des parties produit un autre devis, et a pu soumettre à l'expert un dire relatif au chiffrage retenu. Il apparaît ainsi que la technique d'injection de résine proposée par l'intimée a été retenue par l'expert, mais que cette opération doit être accompagnée du traitement et de la remise en état des murs d'une part, et que des VMC doivent ensuite être apposées. Le devis produit par la Sarl Les Bastides Fortes doit donc etre écarté. Mme [W] [U] produit pour sa part un devis plus élevé que celui de l'expert, au motif que le coût des matières premières aurait augmenté en une année. Néanmoins aucun élément dans ce second devis plus important ne permet de relier les prix proposés à cette hausse, de sorte que ce devis sera également écarté. Il convient par conséquent de condamner la Sarl Les Bastide Fortes à régler à Mme [W] [U] la somme de 34 692,98 euros au titre de la restitution d'une partie du prix. Quant aux demandes indemnitaires, il est sollicité l'indemnisation du préjudice de jouissance entre l'apparition des dommages en juin 2016 et le mois d'avril 2019. L'appelante produit une évaluation de la valeur locative de son bien retenant la somme de 740 euros mensuels, non contestée par l'intimée. Si les désordres retenus plus avant ont nécessairement causé à Mme [W] [U] un préjudice de jouissance de son bien, il est justement relevé que celui-ci était encore partiellement habitable. Son préjudice sera donc réparé par l'allocation de la somme de 8 000 euros à titre de dommages et intérêts, tenant compte de la surface dont elle a été privée dans son logement. S'agissant du préjudice financier sollicité à compter du mois d'avril 2019, Mme [W] [U] indiquant avoir déménagé du logement, il n'est produit qu'une quittance pour le mois d'avril 2019. Seule cette quittance pourra justifier l'allocation de dommages et intérêts, déduction faite du dépôt de garantie de 546,20 euros, soit 1 031,02 euros. Ne démontrant pas qu'elle a quitté son logement au delà du mois d'avril 2019, Mme [W] [U] sera déboutée de sa demande au titre du préjudice de jouissance découlant de la nécessité de déménager. Enfin, son préjudice moral causé par les tracas de cette procédure et des désordres subis sera justement réparé par l'allocation de la somme de 1 500 euros. Sur les frais du procès Succombant, la Sarl des Bastides Fortes sera condamnée aux entiers dépens de l'instance. Elle sera par ailleurs condamnée à régler à Mme [W] [U] la somme de 3000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS La cour statuant publiquement, par arrêt contradictoire, en matière civile et en dernier ressort, Infirme le jugement rendu le 17 juin 2019 par le tribunal de grande instance d'Aix en Provence ce qu'il a débouté Mme [W] [U] de sa demande en résolution de la vente du bien immobilier acquis le 21 avril 2016 de la Sarl des Bastides Fortes, l'a condamnée à verser à celle-ci la somme de 1.500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et rejeté le surplus des demandes plus amples ou contraires ; Statuant à nouveau, Déclare recevable l'action estimatoire intentée par Mme [W] [U] ; Condamne la Sarl des Bastides Fortes à payer à Mme [W] [U] à titre de restitution d'une partie du prix d'achat du bien la somme de 34 692,98 euros ; Condamne la Sarl des Bastides Fortes à payer à Mme [W] [U] à titre d'indemnisation du préjudice de jouissance entre l'apparition des dommages en juin 2016 et le mois d'avril 2019 la somme de 8 000 euros ; Condamne la Sarl des Bastides Fortes à payer à Mme [W] [U] à titre d'indemnisation de son préjudice financier la somme de 1 031,02 euros ; Condamne la Sarl des Bastides Fortes à payer à Mme [W] [U] à titre d'indemnisation de son préjudice moral la somme de 1 500 euros ; Déboute Mme [W] [U] du surplus de ses demandes ; Y ajoutant, Condamne la Sarl des Bastides Fortes aux entiers dépens de l'instance ; Condamne la Sarl des Bastides Fortes à régler à Mme [W] [U] la somme de 3000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. LE GREFFIER LE PRESIDENT