Cour d'appel, 14 décembre 2022. 21/08592

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE Chambre 1-8 ARRÊT AU FOND DU 14 DECEMBRE 2022 N° 2022/ 565 N° RG 21/08592 N° Portalis DBVB-V-B7F-BHTKD [K] [Z] C/ [L] [U] Copie exécutoire délivrée le : à : Me Laura GRIMALDI Me Karine DABOT RAMBOURG Décision déférée à la Cour : Jugement du Juge des contentieux de la protection de NICE en date du 30 Novembre 2020. APPELANTE Madame [K] [Z] demeurant [Adresse 1] (bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2021/002371 du 28/05/2021 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de AIX-EN-PROVENCE) représentée par Me Laura GRIMALDI, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE substitué par Me Mélanie BARGES, avocat au barreau de MARSEILLE INTIME Monsieur [L] [U] né le 30 Décembre 1941 à [Localité 4], demeurant [Adresse 2] représenté par Me Karine DABOT RAMBOURG, membre de la SELARL MATHIEU DABOT & ASSOCIES, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, ayant pour avocat plaidant Me Frédéric GONDER de la SELARL GONDER, avocat au barreau de BORDEAUX substituée par Me Leslie NERGUTI, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE *-*-*-*-* COMPOSITION DE LA COUR En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 18 Octobre 2022, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Monsieur Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller, chargé du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de : Monsieur Philippe COULANGE, Président Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère Monsieur Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller Greffier lors des débats : Mme Maria FREDON. Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 14 Décembre 2022. ARRÊT Contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe le 14 Décembre 2022, signé par Monsieur Philippe COULANGE, Président et Madame Maria FREDON, greffière auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. *** EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE ANTÉRIEURE Suivant contrat conclu sous signatures privées, Monsieur [L] [U] a donné à bail d'habitation à Madame [K] [Z] à compter du 5 janvier 2016 un appartement au sein d'un immeuble en copropriété situé [Adresse 1] à [Localité 3], moyennant un loyer mensuel de base de 495 euros révisable annuellement en fonction de la variation de l'indice de référence, outre une provision sur charges de 75 euros. Un litige est né entre les parties au moment de la régularisation des charges de l'exercice 2016/2017 faisant apparaître une surconsommation d'eau froide de 300 mètres cube, auquel sont venus s'ajouter plusieurs autres points de désaccord. Par déclaration au greffe enregistrée le 21 juin 2019, Madame [Z] a saisi le tribunal d'instance de Nice pour faire juger qu'elle n'était pas redevable de la facture d'eau et entendre condamner le bailleur à lui restituer l'intégralité des provisions sur charges versées entre les mois de janvier 2016 et août 2017, en raison du non respect des formalités de régularisation. Elle a réclamé en outre paiement d'une somme de 840 euros en raison du dysfonctionnement du chauffe-eau électrique équipant le logement, et de 1.000 euros à titre de dommages-intérêts pour harcèlement moral. Elle a demandé enfin à la juridiction de dire et juger que le montant du loyer révisé exigible au 1er janvier 2019 s'élevait à 502,79 euros, et non pas à 507 euros. Monsieur [U] a conclu au rejet de l'ensemble de ces prétentions, et réclamé reconventionnellement paiement d'une somme de 1.803,76 euros au titre des charges restant dues, et de 2.000 euros à titre de dommages-intérêts pour procédure abusive. Par jugement rendu le 30 novembre 2020 la juridiction saisie, devenue entre-temps le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire, a : - condamné Monsieur [U] à payer à sa locataire la somme de 200 euros en réparation du trouble de jouissance subi du fait d'une panne du chauffe-eau, - condamné Madame [Z] à payer à son bailleur la somme de 1.379,72 euros au titre de la régularisation des charges correspondant aux exercices 2016/2017 et 2017/2018, - débouté les parties du surplus de leurs prétentions respectives, - et condamné Madame [Z] aux dépens, ainsi qu'au paiement d'une indemnité de 1.200 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile. Madame [K] [Z] a relevé appel de cette décision par déclaration adressée le 9 juin 2021 au greffe de la cour. MOYENS ET PRÉTENTIONS DES PARTIES Aux termes de sa déclaration d'appel et de ses conclusions notifiées le 12 juillet 2021, Madame [K] [Z] poursuit l'infirmation des seules dispositions du jugement qui l'ont condamnée à payer un reliquat de charges, ainsi que les dépens de l'instance et l'indemnité au titre des frais irrépétibles exposés par la partie adverse. Elle soutient que la surconsommation d'eau froide qui lui a été facturée n'est pas de son fait, mais provient certainement d'une fuite sur une canalisation dans la mesure où deux autres logements de l'immeuble ont connu le même problème. Elle ajoute qu'il incombait au bailleur de demander un écrêtement de la facture auprès de la Régie EAU AZUR en application de l'article L 2224-12-4 du code des collectivités territoriales, et qu'en s'abstenant d'une telle démarche il lui a fait perdre le bénéfice de ces dispositions. Elle soutient d'autre part que le bailleur ne justifie pas avoir procédé à une régularisation des charges 2016/2017 en conformité avec l'article 23 de la loi du 6 juillet 1989, et qu'il a omis de lui transmettre un état récapitulatif par voie dématérialisée ou par voie postale. Elle fait enfin valoir qu'aucune régularisation n'a été effectuée au titre de l'exercice 2017/2018. Elle demande à la cour : - de débouter Monsieur [U] de sa demande en paiement de charges, - subsidiairement, de fixer le montant de sa participation aux charges d'eau froide du second semestre 2016 à la somme de 94,75 euros, soit le double de sa consommation habituelle, - de condamner le bailleur à restituer toutes les sommes indûment perçues, ou à défaut d'ordonner leur compensation avec les sommes dues en exécution de la présente décision, - subsidiairement de lui accorder des délais de paiement sur 24 mois, - et de condamner l'intimé aux entiers dépens, ainsi qu'au paiement d'une somme de 1.500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile. Par conclusions en réplique notifiées le 1er octobre 2021, Monsieur [L] [U] demande en premier lieu la confirmation des dispositions du jugement contestées par l'appelante. Il soutient à cet effet que sa locataire est seule responsable de la surconsommation d'eau, que les dispositions précitées du code des collectivités territoriales ne trouvent pas à s'appliquer dans les relations entre bailleur et preneur, et que Madame [Z] a refusé de se déplacer dans les bureaux du syndic pour consulter les pièces comptables mises à sa disposition. Il forme en revanche appel incident à l'encontre du chef du jugement qui l'a condamné à réparer le préjudice de jouissance subi par sa locataire du fait d'une panne du chauffe-eau, et demande à la cour de rejeter cette demande en l'absence de preuve de tout dysfonctionnement de cet appareil. Il forme également appel incident à l'encontre de la disposition qui l'a débouté de sa demande en dommages-intérêts pour procédure abusive, et réclame à ce titre paiement d'une somme de 2.000 euros. En tout état de cause il demande paiement d'une somme de 1.500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, outre ses dépens. La clôture de l'instruction est intervenue le 4 octobre 2022. DISCUSSION Sur l'appel principal : En vertu de l'article 23 de la loi du 6 juillet 1989, les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions, et doivent en ce cas faire l'objet d'une régularisation annuelle. Un mois avant cette régularisation le bailleur communique au locataire un décompte par nature de charges ainsi que, dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires. Durant six mois à compter de l'envoi de ce décompte, les pièces justificatives sont tenues à la disposition du locataire, lequel peut également depuis le 1er septembre 2015 demander au bailleur de lui transmettre le récapitulatif des charges par voie dématérialisée ou par voie postale. - S'agissant des charges de l'exercice 2016/2017 (période du 1er septembre 2016 au 31 août 2017), il est produit aux débats le décompte récapitulatif établi par le syndic, ce document distinguant clairement la nature des charges exigibles et, pour chacune d'entre elles, la part récupérable sur le locataire et la clé de répartition entre les différents lots. Il est constant que les documents comptables pouvaient être consultés dans les bureaux du syndic. En revanche la locataire ne justifie pas avoir formulé une demande expresse auprès du bailleur afin que lui soit transmis un état récapitulatif par voie dématérialisée ou par voie postale. Le poste de consommation d'eau froide a été facturé selon le relevé du compteur individuel, ayant fait apparaître une consommation de 300 mètres cube au cours du deuxième semestre 2016. La circonstance que deux autres compteurs de l'immeuble aient affiché également une consommation excessive au cours de la même période ne suffit pas à présumer de l'existence d'une fuite sur une canalisation commune, alors que la plupart des autres relevés se situaient dans la normale. En revanche, Monsieur [U] fournit une explication circonstanciée qui n'a pas été démentie dans les conclusions adverses, selon laquelle il s'était rendu dans l'appartement au cours de l'été 2016 à la demande de sa locataire, qui se plaignait d'un bruit continu d'écoulement d'eau en provenance de la salle de bain, et avait alors constaté que le robinet de vidange du cumulus avait été laissé ouvert. Enfin, les dispositions de l'article L 2224-12-4 du code des collectivités territoriales ne trouvent pas à s'appliquer dans les relations contractuelles entre bailleur et preneur, étant au demeurant observé que l'écrêtement des factures d'eau prévu par ce texte suppose que soit rapportée la preuve d'une intervention sur une canalisation. Il convient en conséquence de juger que l'intégralité des charges réclamées au titre de l'exercice considéré incombe au locataire, de sorte qu'après déduction des provisions versées Madame [Z] reste débitrice d'un reliquat de 689 euros. - S'agissant en revanche des charges de l'exercice 2017/2018, il n'est produit aucun état de répartition valant régularisation, et le bailleur ne peut donc qu'être débouté de sa demande en paiement, le jugement entrepris devant être infirmé de ce chef. Il n'y a pas lieu de statuer sur la demande en répétition des sommes indûment perçues en exécution du jugement de première instance, le présent arrêt constituant le titre exécutoire permettant à l'appelante d'agir éventuellement en ce sens. Enfin Madame [Z] a d'ores et déjà bénéficié, du seul fait des errements de la procédure, d'un délai conséquent pour s'acquitter de sa dette, de sorte qu'il convient de rejeter sa demande fondée sur l'article 1343-5 du code civil. Sur l'appel incident : C'est par de justes motifs, adoptés par la cour, que le premier juge a retenu l'existence d'un préjudice de jouissance liée à une panne du chauffe-eau durant onze jours, et alloué à la locataire une indemnité de 200 euros. C'est également à bon droit que le tribunal a débouté le bailleur de sa demande en dommages-intérêts pour procédure abusive, en considérant que l'exercice par la locataire de son droit d'ester en justice n'avait pas dégénéré en abus. Sur les dépens et les frais irrépétibles : Les dépens doivent être mis à la charge de Madame [Z], qui succombe en définitive sur l'essentiel de ses prétentions. Le jugement doit être en outre confirmé en ce qu'il a condamné l'intéressée à payer à Monsieur [U] une indemnité au titre de ses frais irrépétibles exposés en première instance. En revanche, l'équité ne commande pas de faire de nouveau application de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel. PAR CES MOTIFS La cour, statuant par arrêt contradictoire, Infirme le jugement déféré quant au montant des charges dues par la locataire, et statuant à nouveau de ce chef : Condamne Madame [K] [Z] à payer à Monsieur [L] [U] la somme de 689 euros au titre de la régularisation des charges de l'exercice 2016/2017, Déboute Monsieur [U] de sa demande en paiement au titre de la régularisation des charges de l'exercice 2017/2018, Confirme le jugement en ses autres dispositions contestées, Y ajoutant, Déboute Madame [Z] de sa demande d'octroi de délais de paiement, La condamne aux dépens de l'instance d'appel, lesquels seront recouvrés conformément aux règles régissant l'aide juridictionnelle dont elle est bénéficiaire, Dit n'y avoir lieu de faire application de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel. LA GREFFIERE LE PRESIDENT