Cour d'appel, 02 février 2023. 22/07766

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE Chambre 1-7 ARRÊT AU FOND DU 02 FEVRIER 2023 N° 2023/ 52 N° RG 22/07766 N° Portalis DBVB-V-B7G-BJPLS [T] [Z] Association UNION DEPARTEMENTALE DES ASSOCIATIONS FAMILIALES C/ [R] [K] veuve [D] [G] [D] [V] [D] Copie exécutoire délivrée le : à : Me Frédéri CANDAU Me Manon BRACCO Décision déférée à la Cour : Jugement du Juge des contentieux de la protection de NICE en date du 08 Avril 2022 enregistrée au répertoire général sous le n° 21/01872. APPELANTES Madame [T] [Z] née le 14 Décembre 1972 à [Localité 6] (Maroc), demeurant [Adresse 2] Association UNION DEPARTEMENTALE DES ASSOCIATIONS FAMILIALES L'UDAF DES ALPES MARITIMES intervient es qualité de curateur de Madame [Z] suivant jugement de curatelle renforcée du 06 mai 2021 (bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2022-5217 du 24/06/2022 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de AIX-EN-PROVENCE), demeurant [Adresse 3] représentée par Me Frédéri CANDAU, avocat au barreau de NICE INTIMES Madame [R] [K] veuve [D] née le 05 Août 1944 à [Localité 10], demeurant [Adresse 7] Monsieur [G] [D] né le 20 Septembre 1967 à [Localité 10], demeurant [Adresse 5] Madame [V] [D] née le 17 Novembre 1973 à [Localité 8] (06), demeurant [Adresse 1] représentés par Me Manon BRACCO, avocat au barreau de NICE *-*-*-*-* COMPOSITION DE LA COUR En application des dispositions des articles 804, 806 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 07 décembre 2022 en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant : Madame Carole DAUX-HARAND, Président Rapporteur, et Madame Carole MENDOZA, Conseiller- Rapporteur, chargées du rapport qui en ont rendu compte dans le délibéré de la cour composée de : Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre Madame Carole MENDOZA, Conseillère, M. Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller Greffier lors des débats : Mme Maria FREDON. Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 02 Février 2023. ARRÊT Contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe le 02 Février 2023, signé par Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre et Madame Natacha BARBE, greffière auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. *** EXPOSÉ DU LITIGE Par acte sous seing privé du 27 février 2006 à effet au premier mars 2006, Monsieur [U] [D] a donné à bail d'habitation à Madame [T] [Z] un bien sis [Adresse 2]/[Adresse 4] à [Localité 8], moyennant un loyer mensuel de 380 euros, outre une contribution de 12 euros et une provision mensuelle sur charges de 100 euros. Monsieur [U] [D], décédé le 11 juillet 2016, a laissé comme héritiers Madame [R] [K] veuve [D], Monsieur [G] [D] et Madame [V] [D]. Par acte d'huissier du 29 janvier 2020, les consorts [D], évoquant l'absence de paiement du loyer et des charges, ont fait délivrer à Madame [Z] un congé pour motif légitime et sérieux à effet au 28 février 2021. Par acte d'huissier du 28 février 2020, les consorts [D] ont fait délivrer à leur locataire un commandement de payer la somme de 3415 euros. Les parties se sont accordées sur un plan d'apurement de la dette. Evoquant la violation par Madame [Z] de ce plan, les consorts [D] l'ont assignée par acte d'huissier du 03 juin 2021, aux fins principalement de constater la validité du congé pour motif légitime et sérieux et subsidiairement, voir prononcer la résiliation judiciaire du bail. Le 06 mai 2021, Madame [Z] a été placée sous curatelle renforcée; l'UDAF a été désignée en qualité de curateur. Par jugement contradictoire du 08 avril 2022, le juge des contentieux de la protection de Nice a : - constaté l'intervention forcée de l'UDAF 06 et prononcé la jonction des procédures, - débouté Madame [T] [Z], assistée par UDAF 06, de sa demande de nullité du congé - constaté la résiliation du bail par l'effet du congé pour motif légitime et sérieux délivré le 29 janvier 2020, - dit que Madame [T] [Z]. assistée par l'UDAF 06, est occupante sans droit ni titre depuis le 01 mars 2021 de l'appartement, propriété des consorts [D], - ordonné en conséquence à Madame [T] [Z] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du jugement, - dit qu'à défaut pour Madame [T] [Z] d'avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, les consorts [D] pourront deux mois après la signification d'un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu'à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d'un serrurier et de la force publique ; - dit que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-3 du code des procédures civiles d'exécution ; - condamné Madame [T] [Z], assistée par l'UDAF 06, à verser à Madame [R] [K] veuve [D], Monsieur [G] [D] et Madame [V] [D] une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi, à compter du 01 mars 2021 et jusqu'à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés -condamné Madame [T] [Z] à la somme de 828 euros au titre des frais d'huissier de justice. 106,37 euros au titre des frais de serrurier et 323,10 euros en remboursement des frais de plomberie engagés par Madame [R] [K] veuve [D], Monsieur [G] [D] et Madame [V] [D] à la suite des dégradations survenues dans les lieux loués ou des réparations locatives non exécutées, - accordé à Madame [T] [Z], assistée par l'UDAF 06, un délai de 12 mois à compter de la signification de la présente ordonnance pour quitter les lieux, - dit que les effets de la résiliation sont suspendus pendant ce délai de grâce, - condamné Madame [T] [Z], assistée par l'UDAF 06, à verser aux consorts [D] une somme de 250 euros au titre de l'artic1e 700 du code de procédure civile, - condamné Madame [T] [Z], assistée par l'UDAF 06, aux dépens, - débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires, - dit qu'après jonction, la procédure se poursuit sous la seule référence RG 21 / 1872. - rappelé que l'exécution provisoire est de droit. Le premier juge a estimé valable le congé pour motif grave et légitime en indiquant qu' il existait des défauts ou des retards de paiement du loyer au jour de sa délivrance, peu important que la dette ait été soldée au jour de l'audience. Il a précisé que ce congé n'était pas un commandement de payer si bien que les moyens soulevés pour prononcer sa nullité ne s'appliquaient pas. Il a mis à la charge de Madame [Z] : des frais d'huissier et de serrurier, en raison de la nécessaire sécurisation du logement en août 2018 lors d'une de ses hospitalisations, des frais d'huissier engagés en raison d'une infestation de nuisibles émanant de l'appartement et le coût d'intervention d'un plombier en raison de l'arrachage d'un flexible de lavabo et du remplacement d'un mitigeur. Il a accordé à Madame [Z] des délais pour quitter les lieux en relevant que cette dernière souffrait de graves pathologies justifiant l'ouverture d'une mesure de curatelle renforcée, qu'elle témoignait de bonne foi puisque la dette locative avait été soldée et que des démarches avaient été entreprises pour remettre en état l'appartement loué. Le 30 mai 2022, Madame [Z], assistée de son curateur, a relevé appel de la décision en ce qu'elle a rejeté sa demande de nullité du congé, prononcé la résiliation du bail du fait du congé, lui a ordonné de libérer les lieux et de restituer les clés dans les 15 jours du jugement, a ordonné son expulsion, l'a condamnée au versement d'une indemnité d'occupation équivalente au montant du loyer et des charges et l'a condamnée à payer les sommes de 828 euros, 106, 37 euros et 322, 40 euros au titre des frais d'huissier de justice, de serrurier et de plombier. Madame [R] [K] née [D], Monsieur [G] [D] et Madame [V] [D] ont constitué avocat et formé un appel incident. Par conclusions notifiées le 13 juillet 2022 sur le RPVA auxquelles il convient de se reporter, Madame [Z], assistée de son curateur l'UDAF des Alpes Maritimes demande à la cour : - d'infirmer la décision déférée en ce qu'elle a rejeté sa demande de nullité du congé, prononcé la résiliation du bail du fait du congé, lui a ordonné de libérer les lieux et de restituer les clés dans les 15 jours du jugement, a ordonné son expulsion, l'a condamnée au versement d'une indemnité d'occupation équivalente au montant du loyer et des charges et l'a condamnée à payer les sommes de 828 euros, 106, 37 euros et 322, 40 euros au titre des frais d'huissier de justice, de serrurier et de plombier, *statuant à nouveau : - de rejeter la demande des consorts [D] de validation du congé pour motif légitime et sérieux, - de débouter les consorts [D] de leurs demandes, - de condamner les consorts [D] à leur verser la somme de 1500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens. Elle soulève la nullité du congé pour motif grave et légitime au motif de l'absence de toute dette locative au jour de l'audience devant le premier juge. Elle indique que ce congé ne peut être validé; elle précise que cette dette n'était pas très élevée et qu'en conséquence, les manquements qui lui sont reprochés ne sont pas suffisamment graves. Elle ajoute qu'aucun décompte n'était annexé au congé si bien qu'elle ne savait pas si les sommes réclamées étaient réellement dues. Elle ajoute qu'une expulsion aurait des conséquences dramatiques pour elle. Elle s'oppose à toute résiliation judiciaire du bail en indiquant qu'elle n'a pas commis de manquements suffisamment graves à ses obligations de locataire, qu'il s'agisse du paiement des loyers et charges ou de la jouissance paisible des lieux loués. Elle expose souffrir d'une pathologie psychiatrique dont elle n'est pas responsable et qui a justifié son placement sous curatelle renforcée. Elle indique que son curateur a fait vider, nettoyer et désinsectiser l'appartement qu'elle loue. Elle note que son curateur a pris des mesures pour faire réparer les problèmes de plomberie et pour organiser le retour à son domicile dans les meilleures conditions possibles, alors qu'elle est suivie par l'hôpital [9] et qu'elle doit bénéficier d'une aide à domicile et d'un suivi par une association qui accompagne les personnes souffrant du syndrome de Diogène. Par conclusions notifiées le 02 août 2022 sur le RPVA auxquelles il convient de se reporter, Madame [R] [K] veuve [D], Monsieur [G] [D] et Madame [V] [D] demandent à la cour : - de confirmer le jugement déféré en ce qu'il a : * rejeté la demande de nullité du congé formée par Madame [Z], * prononcé la résiliation du bail du fait du congé, * ordonné à Madame [Z] de libérer les lieux et de restituer les clés dans les 15 jours du jugement, * ordonné l'expulsion de Madame [Z], l'a condamnée au versement d'une indemnité d'occupation équivalente au montant du loyer et des charges et l'a condamnée à payer les sommes de 828 euros, 106, 37 euros et 322, 40 euros au titre des frais d'huissier de justice, - d'infirmer le jugement déféré en ce qu'il a accordé à Madame [Z], assistée par l'UDAF 06 un délai de 12 mois pour quitter les lieux et sauf en ce qu'il a dit que les effets de la résiliation étaient suspendus pendant ce délai de grâce, Statuant à nouveau : - de débouter Madame [Z] de sa demande tendant à l'octroi d'un délai de grâce - de condamner Madame [Z] assistée de l'UDAF à leur régler la somme de 3000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. A titre subsidiaire : - de prononcer la résiliation judiciaire du bail pour défaut de règlement des loyers et charges à échéances et absence de jouissance paisible des locaux loués, - de condamner Madame [T] [Z] à quitter les lieux ainsi que tout occupant de son chef et dans l'hypothèse où elle n'aurait pas volontairement libéré les lieux dans le délai indiqué, - d'ordonner l'expulsion de Madame [T] [Z] ainsi que tous occupants de son chef, avec au besoin le concours de la force publique. - de condamner Madame [T] [Z] à leur régler la somme de 828 € au titre des frais d'huissier pour établir les procès-verbaux de constat du 2 août 2018 et du 27 septembre 2021 et à la somme de 106,37 € au titre des frais de serrurier, et la somme de 323,40 € en remboursement des frais de plomberie des 10 décembre 2021 et 2 février 2022. - de dire que les intérêts vaudront anatocisme en vertu de l'article 1154 du Code Civil, - de condamner Madame [Z] à leur verser une indemnité d'occupation mensuelle de 535 euros, - de prendre acte de l'absence de demande de délai de grâce, - de déclarer l'arrêt commun à l'UDAF 06, - de condamner Madame [Z] assistée de l'UDAF 06 à leur verser la somme de 3000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. Ils contestent la nullité du congé pour motif sérieux et légitime qu'ils ont délivré. Ils relèvent qu'il restait un arriéré locatif bien après la délivrance du congé. Ils estiment que le fait que la dette locative ait été régularisée au jour de l'audience ne peut le priver d'effet. Ils soutiennent que le motif s'apprécie au jour du congé et non au jour de l'audience. Ils estiment que le retard régulier des versements du loyer depuis l'année 2015 constitue un manquement grave et renouvelé des obligations de la locataire. Ils font état des sommes qu'ils ont du débourser en raison des agissements de la locataire (frais d'huissier ; frais de serrurier; frais de plombier) dont ils demandent le remboursement. Ils s'opposent à tout délai de grâce. Ils exposent que Madame [Z] s'est vu signifier un congé en janvier 2020 à effet au 28 février 2021, si bien qu'elle avait le temps matériel pour organiser son départ et trouver un autre logement. Subsidiairement, ils sollicitent la résiliation judiciaire du bail pour manquements de Madame [Z] à ses obligations de paiement des loyers à échéance et de jouissance paisible des lieux loués. Ils exposent qu'elle souffre d'un trouble psychiatrique qui l'amène à être régulièrement hospitalisée sous contrainte, qu'elle est souvent en rupture de soins, si bien que les pompiers doivent entrer de force dans son appartement. Ils indiquent qu'à la suite d'une crise, elle a proféré des menaces de mort à l'encontre de sa voisine et a participé à des violences avec un couteau à l'encontre de cette dernière. Ils lui reprochent des troubles du voisinage, des dégradations dans les parties communes de l'immeuble et une infestation de nuisibles. Ils notent que la désinsectisation qui a eu lieu n'a été faite par le curateur que plus de deux mois après qu'il en a été avisé. Ils font état d'une insécurité générale générée par le comportement de Madame [Z], quand bien même cette dernière bénéficie d'une mesure de curatelle renforcée. L'ordonnance de clôture a été prononcée le 07 décembre 2022. MOTIVATION Selon l'article 15 de la loi du 06 juillet 1989, lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l'inexécution par le locataire de l'une des obligations lui incombant. En application de l'article 7 de cette même loi, le locataire doit payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. Le congé pour motif légitime et sérieux délivré par le bailleur le 29 janvier 2020 pour le 28 février 2021 évoquait le 'non paiement des loyers et charges'. Les consorts [D] versent au débat des courriers intitulés 'mises en demeure' du 27 septembre 2019, 09 décembre 2019 et premier janvier 2020 (pièces 9, 11 et 12) mais ne démontrent pas l'envoi de ces derniers (pas de lettre recommandée avec accusé de réception). En tout état de cause, à la lecture de ces lettres, il était demandé à Madame [Z] : - 695, 88 euros pour l'année 2017 (sans que cette somme ne soit détaillée) - 663 euros pour l'année 2018 correspondant à 127 euros de charges et 536 euros au titre d'un mois de loyer impayé majoré des charges, - 558 euros au titre des frais d'huissiers et frais de serrurier, - 538 euros au titre d'impayés locatifs de novembre et décembre 2019, - 150 euros au titre de frais d'applique. Les charges sollicitées (frais d'huissiers et frais de serrurier) ne sont pas justifiées dans les lettres adressées à Madame [Z]. La somme de 695,88 euros sollicitée pour l'année 2017, qui semble être une demande au titre de charges locatives, n'est pas non plus démontrée. Il en est de même pour la demande au titre des appliques. Par ailleurs, la lettre du 27 septembre 2019 évoque un remboursement de 600 euros effectué par Madame [Z] si bien que cette dernière, si les lettres produites au débat lui ont été adressées, ne pouvait pas comprendre le montant réel des sommes sollicitées, s'agissant des seules charges. Le 28 février 2020, Madame [Z] s'est vu délivrer un commandement de payer qui, mentionnant un loyer mensuel de 443 euros majoré de charges mensuelles de 92 euros, faisait état des impayés suivants : - un impayé de 223 euros au titre des charges de l'année 2016 (qui ne ressort pas du décompte annexé à cet acte et qui n'est pas visé dans les lettres précédemment évoquées); cet impayé n'est pas justifié, - un impayé de 815 euros au titre des charges de l'année 2017 (qui ne ressort pas du décompte annexé à cet acte ) et qui n'est pas justifié, - un impayé de 663 euros pour l'année 2018 correspondant à un loyer de 536 euros (qui intègre des provisions sur charges) et à un 'dépassement de charges' de 127 euros, étant précisé que les charges ne sont pas justifiées, - un impayé de 1179 euros pour l'année 2019 correspondant à des loyers impayés (provisions sur charge comprises), - deux mois de loyers impayés (janvier et févier 2020) comprenant les provisions sur charges. Il ressort de ces documents que Madame [Z], a, très ponctuellement, cessé de payer son loyer provisions sur charges comprises (le bailleur visant une provision pour les ordures ménagères) en juillet 2018 pour un montant de 536 euros, et n'a pas payé l'intégralité du loyers provisions sur charges comprises en mai, juin, novembre et décembre 2019 ainsi qu'en janvier et février 2020 pour un montant de 1434 euros, somme peu importante. Le reste consiste en des régularisations de charges sollicitées (non justifiées) et des frais d'huissier et de serrurier, non visés dans le commandement de payer mais uniquement dans des courriers. Il ressort de ces éléments que les défauts de paiement des loyers et charges imputables à Madame [Z] ne s'analysent pas en un motif légitime et sérieux justifiant la délivrance d'un congé. En conséquence, il n'y a pas lieu de valider le congé pour motif légitime et sérieux. Le jugement déféré sera infirmé sur ce point. Sur la résiliation judiciaire du bail En application de l'article 7 de la loi du 06 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ; d'user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location et de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d'un tiers qu'il n'a pas introduit dans le logement. Les défauts de paiement des loyers et charges imputables à Madame [Z] ne sont pas des manquements suffisamment graves justifiant la résiliation du bail, alors même que la somme de 1342,63 euros, dont les consorts [D] indiquaient qu'elle était due lors de l'acte introductif d'instance, et qui n'est pas importante, était soldée lors de l'audience du 02 février 2022 qui s'est tenue devant le premier juge. Il n'est pas démontré que d'autres incidents de paiement aient été à déplorer depuis cette date; la mise en place d'une mesure de curatelle renforcée du 06 mai 2021 est de nature à éviter toutes nouvelles difficultés de ce type. Cette décision fait état de l'existence de troubles importants de la personnalité de Madame [Z], avec une altération de ses facultés mentales. Les consorts [D] démontrent l'existence d'une plainte déposée en 2018 par des voisins de Madame [Z]; ces derniers indiquent, trois ans plus tard, et par un seul courrier, vouloir partir en raison du bruit provoqué par cette dernière, doléance qui n'est reprise par aucun autre occupant de cet immeuble; par ailleurs, la cour ignore quelle suite a été donnée à la plainte déposée en 2018, déjà ancienne, qui en outre ne permet pas d'établir l'implication réelle de Madame [Z] dans l'agression de sa voisine. Les consorts [D] démontrent l'incurie de leur locataire, son manque d'entretien du logement et son refus d'ouvrir sa porte le 05 septembre 2021, alors que la cause d'une inondation d'eau dans les parties communes semblait provenir de son domicile. Ces éléments, qui constituent des manquements de la locataire à ses obligations, ne sont pas suffisamment graves pour justifier la résiliation judiciaire du bail, alors même que le logement est désormais nettoyé, ce que ne contestent pas les consorts [D] et ce qui ressort d'une facture du 27 décembre 2021, que Madame [Z] bénéficie d'une mesure de curatelle renforcée dont la mission n'a réellement commencé qu'en septembre 2021 et qu'aucune pièce ne permet d'établir d'autres manquements de la locataire depuis la fin du mois de décembre 2021. Les consorts [D] seront déboutés de leur demande tendant à voir prononcer la résiliation judiciaire du bail. Sur les sommes dues par Madame [Z] Madame [Z], assistée de son curateur, sollicite l'infirmation du jugement déféré qui l'a condamnée à verser la somme de 828 euros au titre de frais d'huissier, 106,37 euros au titre de frais de serrurier et 323,40 euros au titre de frais de plomberie. En application de l'article 954 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n'examine les moyens au soutien de ces prétentions que s'ils sont invoqués dans la discussion. Madame [Z], assistée de son curateur, ne discute pas des sommes mises à sa charge au titre des frais d'huissiers, des frais de serrurier et des frais de plomberie. Elle ne conteste pas les explications fournies par les consorts [D] et ne fournit aucun moyen au soutien de sa demande d'infirmation du jugement déféré sur ces points. En conséquence, il convient de confirmer le jugement déféré sur ces derniers. Sur les dépens et sur l'article 700 du code de procédure civile Chaque partie est partiellement succombante. En conséquence, il convient de faire masse des dépens de première instance et d'appel et de les partager par moitié entre les parties. Il n'y a pas lieu de faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. Le jugement déféré sera infirmé en ce qu'il a condamné Madame [Z] aux dépens et au versement de la somme de 250 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS, La cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire, par mise à disposition au greffe, INFIRME le jugement déféré sauf en ce qu'il a condamné Madame [Z], assistée de son curateur, à verser aux consorts [D] les sommes de 828 euros, de 106,37 euros et de 323,40 euros STATUANT A NOUVEAU ET Y AJOUTANT, REJETTE la demande de validation du congé délivré le 29 janvier 2020 pour motif sérieux et légitime, REJETTE la demande de résiliation judiciaire de bail formée par les consorts [D], FAIT masse des dépens de première instance et d'appel, DIT que les dépens de première instance et d'appel seront partagés par moitié entre Madame [Z], assistée de son curateur d'une part et Madame [R] [K] veuve [D], Monsieur [G] [D] et Madame [V] [D] d'autre part, REJETTE les demandes des parties formées sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, au titre des frais irrépétibles de première instance et d'appel. LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,