Cour d'appel, 07 mars 2024. 23/00590

N° RG 23/00590 - N° Portalis DBV2-V-B7H-JJLY COUR D'APPEL DE ROUEN CH. CIVILE ET COMMERCIALE ARRET DU 07 MARS 2024 DÉCISION DÉFÉRÉE : 2021J00089 Tribunal de commerce du Havre du 27 janvier 2023 APPELANT : Monsieur [U] [B] né le 07 Mai 1963 à [Localité 7] [Adresse 3] [Localité 4] représenté et assisté par Me Christophe ROGER, avocat au barreau du HAVRE INTIME : Monsieur [Y] [P] né le 22 Mars 1973 à [Localité 8] [Adresse 2] [Localité 5] représenté par Me Laurent LEPILLIER de la SELARL LEPILLIER BOISSEAU, avocat au barreau du HAVRE COMPOSITION DE LA COUR  : En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été plaidée et débattue à l'audience du 17 janvier 2024 sans opposition des avocats devant M. URBANO, conseiller, rapporteur. Le magistrat rapporteur a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour composée de : Mme FOUCHER-GROS, présidente M. URBANO, conseiller Mme MENARD-GOGIBU, conseillère GREFFIER LORS DES DEBATS : Mme RIFFAULT, greffière DEBATS : A l'audience publique du 17 janvier 2024, où l'affaire a été mise en délibéré au 07 mars 2024. ARRET : CONTRADICTOIRE Prononcé publiquement le 07 mars 2024, par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile, signé par Mme FOUCHER-GROS, présidente et par Mme RIFFAULT, greffière. * * * EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE Par acte sous seing privé du 14 juin 2014, M. [F] a donné à bail un local commercial situé [Adresse 1] à M. [B] qui y a exploité un fonds de commerce de restauration rapide sous l'enseigne Le P'tit Resto. Par acte promesse synallagmatique du 18 octobre 2018 M. [B] et M. [P] sont convenus de la cession du fonds de commerce exploité sous l'enseigne Le P'tit Resto au prix principal de 21 000 euros. L'acte sous seing privé précise qu'il a été remis « hors la vue du rédacteur une somme de DIX MILLE EUROS, à titre d'avance sur le prix de cession, sur lequel elle s'imputera en cas de réitération des engagements contenus aux présentes ; A défaut et sauf application des termes de la clause pénale, cette somme devra être restituée. » Un état des lieux de sortie a été établi le 22 octobre 2018 entre le bailleur et M. [B] et ce dernier a remis les clés au bailleur. Par courrier du 10 décembre 2018, Me [P] [J] a informé M. [B] des points suivants : « Attache prise avec le bailleur, j'ai été informée de l'existence d'une dette de loyer importante, contrairement à ce que vous avez précisé à l'acte. Le bailleur conditionne la conclusion du nouveau bail, au paiement préalable des sommes qui lui sont dues. Vous m'avez indiqué être en mesure de le désintéresser avec le prix de cession, sachant que ce prix sera indisponible pendant plusieurs mois et que d'autres créanciers sont susceptibles de venir en rang préférable. De fait il est impossible de payer le bailleur avant la cession et en tout état de cause de lui garantir, que le prix perçu, permettra de le désintéresser, en raison de la présence possible, de créanciers qui lui seront préférables. La réitération apparait donc impossible puisque la condition suspensive n'est pas levée. » M. [B] a conservé l'avance de 10 000 euros. Le 8 janvier 2019 M. [F] a consenti un bail commercial portant sur les locaux considérés à la société Loup Garou, en cours de constitution et représentée par M. [P] et le 1er avril 2019, M. [Y] [P], Mme [L] [P] [J] et la société Père Loup ont constitué cette société Loup Garou. Le 6 avril 2021, M. [P] a fait sommation à M. [B] de rembourser la somme de 10 000 euros réglée lors de la signature de la promesse de cession. Par courrier du 14 avril 2021, le conseil de M. [B] lui a répondu que la cession du fonds de commerce était intervenue et que M. [P] était tenu de régler le solde du prix. Par courrier du 4 juin 2021, le conseil de M. [P] a répliqué que la cession n'avait pas pu aller à son terme et que M. [B] aurait « fait le choix de restituer les clés du local commercial au propriétaire, vraisemblablement afin de ne pas aggraver sa dette locative ». Par acte du 16 juin 2021, M. [B] a fait assigner M. [P] devant le tribunal de commerce du Havre aux fins de voir juger que la cession était parfaite à compter du mois d'octobre 2018 et voir condamner M [P] à lui payer la somme de 11 000 euros en règlement du solde du prix de cession. Par jugement du 27 janvier 2023, le tribunal a : - déclaré la promesse de cession du fonds de commerce nulle et frappée de caducité, - condamné M. [U] [B] à payer à M. [Y] [P] la somme en principal de 10 000 euros, avec intérêt au taux légal à compter du 16 Juin 2021, date de l'assignation devant le Tribunal de Céans, - débouté M. [P] de sa demande de dommages et intérêts, celui-ci ne justifiant pas du quantum du préjudice qu'il allègue, - débouté les parties de leurs autres ou plus amples demandes, - condamné M. [U] [B] aux entiers dépens, ceux visés à l'article 701 du code de procédure civile étant liquidés à la somme de 69,59 euros et à payer à M. [Y] [P] la somme de 2 000 euros par application de l'article 700 du code de procédure civile. M. [U] [B] a interjeté appel de ce jugement par déclaration du 15 février 2023. L'ordonnance de clôture a été rendue le 16 janvier 2024. EXPOSE DES PRETENTIONS Vu les conclusions du 4 avril 2023, auxquelles il est renvoyé pour exposé des prétentions et moyens de M. [U] [B] qui demande à la cour de : - infirmer le jugement du 27 janvier 2023 du tribunal de commerce du Havre en ce qu'il a jugé la promesse synallagmatique de cession de fonds de commerce nulle et caduque et en ce qu'il a condamné M. [B] au paiement des sommes suivantes : *10 000 euros au titre du remboursement de l'acompte avec intérêt au taux légal à compter du 16 juin 2021, *2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, *aux entiers dépens, Et statuant en cause d'appel, - juger que la cession du fonds de commerce de M. [B] était parfaite à compter du mois d'octobre 2018, - condamner M. [P] au paiement de la somme de 11 000 euros en règlement du solde du prix de la cession de fonds de commerce, - débouter M. [P] de l'intégralité de ses demandes, - condamner M. [P] à la somme de 2 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel, - condamner M. [P] aux entiers dépens d'appel. Vu les conclusions du 30 juin 2023, auxquelles il est renvoyé pour exposé des prétentions et moyens de M. [Y] [P] qui demande à la cour de : - confirmer le jugement du tribunal de commerce du Havre en date du 27 janvier 2023 en toutes ses dispositions, sauf en ce qu'il a débouté M. [P] de sa demande de dommages et intérêts, Recevant M. [P] en son appel incident et statuant à nouveau sur ce point, - condamner M. [U] [B] à payer à M. [Y] [P] la somme de 3 000 euros à titre de dommages et intérêts pour mauvaise contractuelle et résistance abusive, En tout état de cause, - débouter M. [U] [B] de l'ensemble de ses demandes, fins et prétentions, - condamner M. [U] [B] à payer à M. [Y] [P] la somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, - condamner M. [U] [B] aux entiers dépens d'appel. MOTIFS DE LA DECISION Exposé des moyens : M. [B] soutient que : - le bail initial conclu entre M. [F] et M. [B] ne prévoit aucune stipulation conditionnant la cession du fonds de commerce à l'accord du bailleur de sorte que cet accord, qui ne constitue pas un événement incertain au vu du bail, ne pouvait être érigée en condition suspensive de la cession du bail et M. [P] ne peut se prévaloir du non-accomplissement de cette condition ; - au surplus, le bailleur n'a jamais exprimé son refus de régulariser un nouveau bail commercial avec M. [P] et rien ne démontre le refus du bailleur de conclure un nouveau bail en raison des retards de paiement de M. [B] ; - le bailleur ayant remis les clés des lieux à M. [P] dès le mois de novembre 2018 alors que la condition devait être levée avant le 3 décembre 2018, cette remise volontaire démontre sa volonté de régulariser un nouveau bail ; - le fait qu'un nouveau bail ait été conclu le 8 janvier 2021 entre M. [F] et M. [P], démontre que le bailleur n'avait pas refusé ; - la cession du fonds de commerce, dont la preuve peut être rapportée par tout moyen, était parfaite dès le mois d'octobre 2018 alors qu'une somme de 10 000 euros avait déjà été versée à la signature de la promesse de vente par M. [P], que les clés ont été remises par le bailleur en novembre 2018, que M. [P] a commencé l'exploitation commerciale soit personnellement soit par l'intermédiaire d'une société, qu'un état des lieux de sortie a été établi sans que le bailleur n'ait délivré aucun congé et que des travaux ont été réalisés par M. [P] ; - M. [P] ne caractérise pas les prétendues déclarations mensongères qu'il impute à M. [B] ; - M. [P] s'est abusivement prévalu de la condition suspensive et n'a pas restitué le local ; - quand bien même le bailleur consentait un nouveau bail à un tiers, M. [B] serait demeuré débiteur des loyers impayés ; - l'argument relatif aux poursuites de tiers sur le prix séquestré est soulevé de mauvaise foi dès lors que M. [P] a payé immédiatement une partie du prix, qu'il n'existait aucun créancier inscrit et que le bailleur aurait pu former opposition sur le prix de vente pour recouvrer les loyers impayés ; - le promesse de cession a été rédigée par l'épouse de M. [P] qui est avocate et qui est associée dans l'affaire commerciale de son époux alors que M. [B] est un profane en la matière ; il ne lui a été posé aucune question sur l'existence d'une dette de loyer et il ne lui a pas été demandé de justifier du paiement des loyers ; aucune déclaration mensongère ne peut lui être reprochée sur ce point ; - le bail consenti à M. [P] par M. [F] est identique à celui dont M. [B] était titulaire et quand bien même les travaux souhaités par M. [P] n'auraient pas été autorisés par le bailleur, M. [P] pouvait poursuivre le bail initial ;  - il n'existe aucune preuve de ce que M. [P] a été tenu de régler les loyers impayés de M. [B] ; ou que le pas de porte, que M. [P] ne démontre pas avoir réglé, a servi à payer les loyers alors que le bail a été conclu non pas avec M. [P] mais avec la société Loup Garou ; - la vente étant parfaite, le solde du prix de vente est dû par M. [P]. M. [P] soutient que : - M. [F] a refusé de régulariser un nouveau bail du fait de l'existence d'une dette locative de 9 400 euros arrêtée en octobre 2018 imputable à M. [B], lequel avait reconnu sa dette dès le 31 décembre 2017, et le bailleur a conditionné son acceptation au paiement; - M. [B] a restitué les clés au bailleur et M. [P] a réglé un pas de porte de 8500 euros compensant la perte de loyers subie par le bailleur puis un nouveau bail a été conclu ; - dès lors que la condition suspensive de conclusion d'un nouveau bail et d'accord pour la réalisation des travaux n'a pas été levée, la promesse de cession est caduque ; - il importe peu que le bail initial ne fasse état de la nécessité d'aucun accord du bailleur dès lors que la promesse signée entre M. [B] et M. [P] a érigé cet accord, qui constitue un évènement incertain, en condition suspensive ; - les échanges de courriers électroniques entre M. [B], M. [P] et le bailleur démontrent que ce dernier exigeait le paiement des loyers arriérés avant de régulariser un bail avec M. [P] ce que M. [B] savait parfaitement dès lors qu'il a indiqué être en mesure de le désintéresser ; - le nouveau bail a été conclu moyennant le paiement d'un pas de porte qui n'aurait pas été payé si aucun arriéré de loyer n'avait existé de sorte que le bail a été conclu dans des conditions différentes du bail initial ; - la promesse étant caduque du fait des déclarations mensongères de M. [B] qui a affirmé ne devoir aucun arriéré locatif alors qu'il était débiteur de 18 mois de loyers, aucun solde du prix de vente n'est dû ; - il était stipulé dans l'acte de promesse que la somme de 10 000 euros devait être restituée à défaut de réitération de l'acte ; - M. [B] ayant restitué les clés et établi un état des lieux de sortie le 22 octobre 2018 alors que le nouveau bail a été régularisé le 8 janvier 2018 et que la société preneuse n'a été immatriculée qu'en avril 2019, le bail n'a pas été cédé et aucune cession du fonds de commerce n'a été opérée ; - le paiement envisagé par M. [B] pour désintéresser le bailleur fraudait les droits des créanciers alors que c'est lui qui a exigé une avance de 10 000 euros afin que cette somme ne soit pas séquestrée ; Réponse de la cour : Il résulte des dispositions de l'article 1104 du code civil que les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi. Il résulte des dispositions de l'article 1304 du même code que l'obligation est conditionnelle lorsqu'elle dépend d'un événement futur et incertain. Par acte sous seing privé du 14 juin 2014 établi sur un formulaire visant la loi du 6 juillet 1989 sur les baux d'habitation, M. [F] a donné à bail à M. [B] un local commercial situé [Adresse 1] pour une durée de 9 ans, et par acte sous seing privé du 18 octobre 2018 M. [B] a promis de céder son fonds de commerce au prix principal de 21 000 euros à M. [P] qui a promis de l'acquérir. Il est stipulé à l'article 12 de l'acte du 18 octobre 2018, sous la rubrique « conditions suspensives » : «La Promesse, formant un tout indivisible et indissociable non susceptible d'exécution partielle, est conclue sous les conditions suspensives suivantes : En cas d'existence d'un périmètre de sauvegarde du commerce et de l'artisanat de proximité, production d'une lettre du Maire de la commune d'[Localité 6] emportant renonciation à exercer le droit de préemption issu des dispositions des articles L 214-1 et A 214-1 du Code de l'Urbanisme ; L'absence d'inscription et de nantissement sur le fonds de commerce, pour un montant supérieur à celui du prix d'acquisition ; Accord du bailleur pour régulariser un bail commercial à des conditions juridiques et économiques comparables et engagement du bailleur de réaliser les travaux suivants (changement des ouvrants, transfert des toilettes au rez-de-chaussée, et de l'imposte de la poutre du premier étage). L'ensemble de ces conditions suspensives devront être réalisées au plus tard le 18 DECEMBRE 2018. A défaut de réalisation de l'une quelconque des conditions suspensives ci-dessus, dans des délais impartis, les présentes seront déclarées nulles et non avenues sans indemnité de part ni d'autre, sauf prorogation convenue entre les parties (') » L'article 4-3 de cet acte mentionne que le cédant déclare en outre que : « -'aucune infraction aux clauses et conditions du bail n'a été commise, susceptible de permettre au bailleur d'en refuser le renouvellement, sans payer l'indemnité d'éviction -il n'existe aucun litige avec le bailleur qui soit de nature à entraîner la résiliation du bail, ni aucune procédure en cours de résiliation de bail' -il n'est dû aucun loyer » La stipulation conditionnant la cession du fonds de commerce à l'accord du bailleur portant sur la conclusion d'un nouveau bail à des conditions juridiques et économiques comparables constitue un événement futur et incertain qui dépend d'un tiers. Il importe peu qu'aucune condition d'accord du bailleur pour la cession du fond de commerce ne figure dans le bail liant M. [F] à M. [B] dès lors qu'elle figure dans la promesse de cession entre M. [B] et M. [P]. Il s'ensuit que la condition prévue à l'acte du 18 octobre 2018 doit recevoir application. Par acte sous seing privé du 8 janvier 2019 prenant effet au 1er janvier 2019, M. et Mme [F] ont consenti un bail commercial à la SARL Loup Garou en cours de constitution, représentée par M. [P], portant sur les lieux qui étaient antérieurement donnés à bail commercial à M. [B]. Cet acte comporte en page 5 la stipulation du paiement d'une indemnité compensatrice d'avantages commerciaux de 8500 euros à la charge du preneur « compte tenu du changement de la nature du bail et de l'accord du bailleur pour concéder celui-ci sous la forme d'un bail commercial d'une durée de neuf ans, plus longue que les précédents baux consentis et permettant au preneur d'accéder à la propriété commerciale ». M. [P] verse aux débats un courrier émanant de M. [F] aux termes duquel ce dernier affirme avoir « reçu la somme de huit mille cinq cents euros, suite à l'accord signalé dans le bail, en tant qu'indemnité compensatrice d'avantages commerciaux réglés par chèque par M. [Y] [P] société Loup Garou ». Il n'est ni justifié ni même soutenu par M. [B] de ce qu'il avait lors de la régularisation de son bail versé au bailleur une indemnité compensatrice d'avantages commerciaux. Dès lors, le bail qui a été consenti le 8 janvier 2019 à la société Loup Garou représentée par M. [P], soit postérieurement au 18 décembre 2018, terme prévu dans l'acte de cession pour la réalisation de la condition, est économiquement différent de celui qui a été consenti à M. [B] en ce qu'il a prévu une indemnité de 8500 euros à la charge du preneur. Par ailleurs, M. [B] soutient que la cession a été parfaite dès sa conclusion et que M. [P] a pu rentrer dans les lieux à cette occasion, sans expliquer pour quelle raison il a établi un état des lieux de sortie le 22 octobre 2018 avec M. [F] en remettant les clés du local à ce dernier au lieu des les remettre à son cessionnaire. En procédant de la sorte, il a matérialisé la restitution des lieux à son bailleur et non à son cessionnaire alors qu'à cette date, il savait, par divers échanges de courriers électroniques dont il avait eu connaissance que le bailleur exigeait le paiement de l'arriéré locatif avant de consentir un bail à M. [P], que la situation de ce dernier était toujours incertaine sur ce point et que la condition qui avait été stipulée dans la promesse n'était toujours pas réalisée. S'agissant de cet arriéré locatif, M. [P] verse aux débats un courrier de M. [F] du 7 avril 2021 lui communiquant un écrit émanant de M. [B] du 31 décembre 2017 dans lequel, ce dernier a reconnu devoir à M. [F] la somme de 7 500 euros qu'il s'est engagé à lui rembourser. Il résulte en outre du courrier de M. [F] que la défaillance de M. [B] s'est poursuivie et que pour la période comprise entre les mois de janvier et octobre 2018, la dette locative de ce dernier a augmenté de 1 900 euros supplémentaires. M. [B] a dès lors inexactement affirmé dans la promesse de cession qu'il a signée qu'il ne devait aucun loyer arriéré à son bailleur. La condition régulièrement stipulée de conclusion d'un bail aux conditions économiques comparables n'ayant été satisfaite ni avant le 18 décembre 2018 ni après, les stipulations de la cession du fonds de commerce sont devenues, selon les termes de l'acte en son article 12 « nulles et non avenues » et ce « sans indemnité de part ni d'autre » et il importe peu à cet égard que M. [P] ou la société qu'il a constituée par la suite aient pu rentrer dans les lieux du chef du bailleur qui leur aurait remis les clés et qui a consenti un bail commercial différent le 8 janvier 2019. La cession n'ayant jamais été menée à son terme, la somme de 10 000 euros versée d'avance par M. [P] à M. [B] doit lui être restituée. Le jugement entrepris sera confirmé en ce qu'il a : - déclaré la promesse de cession du fonds de commerce nulle et frappée de caducité ; - condamné M. [B] à payer la somme de 10 000 euros, outre interêts de retard ; - débouté M. [B] de sa demande en paiement. Sur la demande présentée au titre de la résistance abusive : Moyens des parties : Monsieur [P] soutient que la mauvaise foi de M. [B] qui a dissimulé le fait qu'il devait des loyers impayés au bailleur rend abusive sa résistance. Réponse de la cour : L'exercice d'une action en justice constitue un droit et ne dégénère en abus pouvant donner naissance à une dette de dommages et intérêts que dans le cas de malice, de mauvaise foi ou d'erreur grossière équipollente au dol. S'il est exact que M. [B] a affirmé faussement dans la promesse de cession ne pas être débiteur d'un arriéré locatif, il a pu de bonne foi se méprendre sur les conséquences de sa dette quant à la bonne fin de la cession. Le jugement entrepris sera confirmé en qu'il a débouté M. [P] de sa demande en dommages et intérêts et pour le surplus de ses dispositions. PAR CES MOTIFS La cour statuant par arrêt contradictoire ; Confirme le jugement du tribunal de commerce de Rouen du 27 janvier 2023 en toutes ses dispositions ; Y ajoutant : Condamne M. [B] aux dépens de la procédure d'appel ; Condamne M. [B] à payer à M. [P] la somme de 3000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel. La greffière, La présidente,