Texte intégral
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY
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Chambre 1/Section 5
N° du dossier : N° RG 23/01873 - N° Portalis DB3S-W-B7H-YD3V
ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 23 FEVRIER 2024
MINUTE N° 24/00441
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Nous, Monsieur Stephane UBERTI-SORIN, Vice-président, au Tribunal judiciaire de BOBIGNY, statuant en référés, assisté de Monsieur Tuatahi LEMAIRE, Greffier,
Après avoir entendu les parties à notre audience du 26 Janvier 2024 avons mis l'affaire en délibéré et avons rendu ce jour, par mise à disposition au greffe du tribunal en application des dispositions de l'article 450 du Code de procédure civile, la décision dont la teneur suit :
ENTRE :
La SCI [Adresse 1] GOBETUE
dont le siège social est sis [Adresse 1]
représentée par Me Nicolas CHEWTCHOUK, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : E0851
ET :
La société WAAS SAS
dont le siège social est sis [Adresse 1]
représentée par Maître Arnaud BERNARD, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : P216
Monsieur [F] [J]
demeurant [Adresse 1]
représenté par Maître Arnaud BERNARD, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : P216
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EXPOSE DU LITIGE
Par contrat de sous-location du 6 janvier 2021 conclu entre la SEMIMO et la SAS BAD WINNERS, cette dernière a pris à bail un local de 536 m2 environ situé [Adresse 1]) appartenant à la SCI [Adresse 1] GOBETUE.
Le 2 janvier 2023, la SCI [Adresse 1] GOBETUE a donné à bail dérogatoire non soumis au statut des baux commerciaux le local précité à Monsieur [F] [J] agissant pour le compte de la société en formation SAS WAAS, pour une durée de 12 mois à effet au 1er janvier 2023 pour expirer irrévocablement au 31 décembre 2023, moyennant un loyer mensuel de 3.375 euros HT et hors charges.
Suivant exploit du 25 juillet 2023, la SCI [Adresse 1] GOBETUE a fait délivrer à Monsieur [F] [J] un commandement de payer un arriéré de loyers et charges de 22.626,38 euros reproduisant la clause résolutoire stipulée au bail.
Par exploit d’huissier du 19 septembre 2023, la SCI [Adresse 1] GOBETUE a fait assigner Monsieur [F] [J] aux fins de :
Vu le bail, le commandement et l’article 1741 du code civil,
Vu les articles 834 et 835 du code de procédure civile,
Il est demandé à Madame ou Monsieur le Juge des référés de :
Constater la clause résolutoire acquise ; Ordonner l’expulsion de Monsieur [F] [J] et celle de tous occupants de son chef avec le concours de la force publique si besoin est du [Adresse 1]) ; Ordonner la séquestration du mobilier conformément à la loi du 9 Juillet 1991 ; Condamner à titre provisionnel Monsieur [F] [J] à payer à ma requérante une indemnité d’occupation correspondant au montant du loyer contractuel actualisé plus charges et taxes jusqu’à la libération effective des lieux ; Condamner à titre provisionnel Monsieur [F] [J] à payer à ma requérante la somme de 46.843,64 euros montant des loyers impayés au 3 ème trimestre 2023 inclus et celle de 4.684,36 euros par application de la clause pénale contractuelle ; Condamner Monsieur [F] [J] au paiement de 1.500 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile ; Condamner Monsieur [F] [J] aux entiers dépens en ce inclus le cout du commandement ; Ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir.
Dans ses conclusions déposées à l’audience du 14 décembre 2023, Monsieur [F] [J] a demandé au juge des référés de :
Vu l'article 835 alinéa 2 du Code de procédure civile, Vu l'article R. 210-6 du Code de commerce, Vu l'article 1719 du Code civil, Il est demandé au Président du Tribunal Judiciaire de céans de :
A titre principal :
DIRE ET JUGER qu'il existe une contestation sérieuse quant à l'existence des créances de paiement des loyers, de la clause pénale contractuelle et des charges locatives à l'encontre de Monsieur [F] [J] dans la mesure où la société WAAS SAS a repris le bail dérogatoire du 2 janvier 2023 conclu pour son compte ; A titre subsidiaire :
DIRE ET JUGER qu'il existe une contestation sérieuse quant au montant des créances de paiement des loyers, de la clause pénale contractuelle et des charges locatives à l'encontre de Monsieur [F] [J] dans la mesure où la société SCI [Adresse 1] Gobetue a manqué à son obligation de délivrance ; A titre infiniment subsidiaire :
DIRE ET JUGER qu'il existe une contestation sérieuse quant au montant des créances de paiement des loyers, de la clause pénale contractuelle et des charges locatives à l'encontre de Monsieur [F] [J] dans la mesure où les parties ont conclu un accord pour réduire le loyer dû et pour reporter son exigibilité à la date d'immatriculation de la société WAAS SAS ;
En tout état de cause :
CONDAMNER la société SCI [Adresse 1] Gobetue au paiement de la somme de 3.000 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile ;CONDAMNER la société SCI [Adresse 1] Gobetue aux entiers dépens de la présente instance.
L'affaire a été retenue à l'audience des référés du 14 décembre 2023 et la décision mise en délibéré au 26 janvier 2024 par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées.
La réouverture des débats a été ordonnée le 15 décembre 2023 en raison de la transmission, en cours de délibéré, de l'immatriculation de la SAS WAAS et pour éventuelle mise en cause de cette dernière.
Suivant exploit du 22 décembre 2023, la SCI [Adresse 1] GOBETUE a fait délivrer à la SAS WAAS un commandement de payer un arriéré de loyers et charges de 61.952,46 euros, reproduisant la clause résolutoire stipulée au bail.
Par exploit d’huissier du 22 décembre 2024, la SCI [Adresse 1] GOBETUE a fait assigner la SAS WAAS aux fins de :
Vu le bail, le commandement et l’article 1741 du code civil,
Vu les articles 834 et 835 du code de procédure civile, les articles 331 et suivants du code de procédure civile,
Dire et juger recevable et fondée la SCI [Adresse 1] GOBETUE en ses demandes ;Ordonner la jonction de la présente procédure avec la procédure actuellement en cours opposant la SCI [Adresse 1] GOBETUE à Monsieur [F] [J], devant le Président du Tribunal judiciaire de Paris sous le n° de RG 23/01873 venant à l’audience du vendredi 26 janvier 2024 à 9 heures 30 ;Constater la clause résolutoire acquise ;Ordonner l’expulsion de la société WAAS SAS et celle de tous occupants de son chef avec le concours de la force publique si besoin est du [Adresse 1]) ; Ordonner la séquestration du mobilier conformément à la loi du 9 Juillet 1991 ;Condamner à titre provisionnel la société WAAS SAS à payer à ma requérante une indemnité d’occupation correspondant au double du montant du loyer contractuel actualisé plus charges et taxes jusqu’à la libération effective des lieux ;Condamner à titre provisionnel la société WAAS SAS à payer à ma requérante la somme de 61.952,46 euros montant des loyers impayés au 4 ème trimestre 2023 inclus et celle de 6.195,24 euros par application de la clause pénale contractuelle ;Condamner la société WAAS SAS au paiement de 3.000 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile ;Condamner la société WAAS SAS aux entiers dépens en ce inclus le cout du commandement ;Ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir.
L'affaire a été retenue à l'audience des référés du 26 janvier 2024 et la décision mise en délibéré au 23 février 2024 par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées.
A l’audience, la SCI [Adresse 1] GOBETUE, représentée par son conseil, a soutenu ses demandes à présent dirigées seulement à l'encontre de la SAS WAAS. Elle sollicite 54.299,30 euros au titre de l'arriéré de loyers et la fixation d'une indemnité d'occupation mensuelle à hauteur de 1.284,50 euros à partir du 1er janvier 2024.
La SAS WAAS, représentée par son conseil, s'oppose aux demandes du bailleur considérant que la contestation soulevée par le présent litige est sérieuse notamment concernant la superficie réellement occupée. A titre subsidiaire, elle sollicite un délai pour quitter les lieux et un moratoire pour s'acquitter de la dette locative sur une période de 24 mois. Dans tous les cas, elle sollicite 1.500 euros au titre de ses frais irrépétibles.
Pour un plus ample exposé des prétentions et moyens des parties, il y a lieu de se référer, par application des dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, à l’assignation et aux conclusions sus-visées.
MOTIFS DE LA DECISION
À titre liminaire, il apparaît que le bail transmis par la société demanderesse n'est pas signé par les parties. Néanmoins, il ressort des écritures des parties défenderesses qu'elles reconnaissent y avoir consenti si bien que le bail, non contesté, est établi.
Sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire et les demandes qui en découlent
Conformément aux dispositions de l’article 808 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal de grande instance peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. La juridiction des référés n’est toutefois pas tenue de caractériser l’urgence, au sens de l’article 808 du code de procédure civile, pour constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de droit d’un bail.
L’article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. À cet égard, s'il est stipulé dans le bail liant les parties qu'il est dérogatoire et non soumis au statut des baux commerciaux, son article 12 intitulé « clause résolutoire » fait référence aux dispositions précitées.
Le bailleur au titre du bail précité demandant la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire comprise dans le bail doit rapporter la preuve de sa créance.
La mise en jeu de plein droit de la clause résolutoire n’est pas contraire au principe de proportionnalité entre la faute et la sanction. Elle ne crée pas de déséquilibre excessif entre les parties puisque le preneur peut réclamer des délais de paiement avec suspension des effets de la clause et que l’application de la clause résolutoire peut être écartée lorsque le commandement la visant est délivré de mauvaise foi par le créancier.
Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que :
le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif ;le bailleur soit, de toute évidence, en situation d’invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause ;la clause résolutoire soit dénuée d’ambiguïté et ne nécessite pas interprétation ; en effet, la clause résolutoire d’un bail doit s’interpréter strictement.
En l’espèce, la soumission du bail à l'article L. 145-41 du code de commerce ne donne lieu à aucune discussion.
La SAS WAAS conteste les sommes réclamées aux motifs qu'en cours de bail la superficie des locaux loués aurait été modifiée. Pour apporter la preuve de ses allégations, elle produit en pièce 5 un échange de courriel et en pièce 6 des photographies du cloisement d'un local.
En l'espèce, s'il ressort de la pièce 5 qu'un échange de courriels est intervenu entre un certain [E] [B] qu'il n'est pas possible, au regard des pièces produites, de rattacher à l'une des parties, et la société BAD WINNERS concernant le cloisement d'un local, aucun élément ne permet de s'assurer que les parties ont convenu d'une modification de la superficie des locaux loués étant précisé que l'échange est daté du 6 novembre 2023 alors qu'à cette date aucun loyer n'avait été payé sauf 1.500 euros le 24 avril 2023 et 5.000 euros le 6 mai suivant.
À défaut de rapporter la preuve que le bail a été modifié quant à la superficie des locaux loués et au montant du loyer, la preuve d'une contestation sérieuse n'est pas rapportée.
Il n’existe en outre aucune contestation sérieuse sur la régularité du commandement en ce qu’il correspond exactement au détail des montants réclamés préalablement au preneur par le bailleur. Le commandement précise qu’à défaut de paiement dans le délai d’un mois, le bailleur entend expressément se prévaloir de la clause résolutoire incluse dans le bail ; la reproduction de la clause résolutoire et du 1er alinéa de l’article L. 145-17 du code de commerce y figurent.
Le commandement visé dans l’assignation contient ainsi toutes les précisions permettant au locataire de connaître la nature, les causes et le montant des sommes réclamées, de procéder au règlement des sommes dues ou de motiver la critique du décompte. C’est ainsi que figure la somme représentant un arriéré de loyers et charges de 61.952,46 euros.
Les causes de ce commandement n’ont pas été acquittées intégralement dans le mois de sa délivrance. Dès lors, il y aura lieu de constater que la clause résolutoire est acquise et que le bail se trouve résilié de plein droit avec toutes conséquences de droit.
Enfin, l'indemnité mensuelle d'occupation sera fixée au montant du loyer et des charges conventionnels assortie des intérêts au taux légal.
Sur la demande de provision au titre des loyers
Conformément aux dispositions de l’article 809 du code de procédure civile, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.
S’agissant du paiement par provision de l’arriéré locatif, il convient de rappeler qu’une demande en paiement de provision au titre d’une créance non sérieusement contestable relève du pouvoir du juge des référés sans condition de l’existence d’une urgence. Le montant de la provision allouée en référé n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée.
Aux termes de l’article 1353 du Code civil, c’est à celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver et à celui qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.
En l’espèce, la demande de provision est étayée par les pièces versées aux débats, notamment le bail commercial, le commandement de payer du 22 décembre 2023 et le décompte actualisé au 11 décembre 2023 par le gestionnaire de l'immeuble. Par ailleurs, un dernier décompte est produit faisant ressortir un arriéré de loyers et charges de 52.451,73 euros au 31 décembre 2023. Il conviendra donc d’ordonner le paiement provisionnel de cette somme, outre les intérêts au taux légal à compter du 22 décembre 2023, date du commandement de payer.
Sur la clause pénale et la majoration de l’indemnité d’occupation
La clause pénale contractuelle dont il est demandé de faire application est susceptible comme telle d’être modérée par le juge du fond, en application des dispositions de l’article 1152 du Code civil, de sorte qu’il n’y a pas lieu à référé sur ce point.
Tel est également le cas s’agissant de la majoration de l’indemnité d’occupation.
Sur la demande de suspension de la clause résolutoire
La SAS WAAS sollicite la suspension des effets de la clause résolutoire.
Conformément aux dispositions combinées du second alinéa de l’article L. 145-41 du code de commerce et de l’article 1343-5 du Code civil, le juge des référés saisi d’une demande de moratoire présentée dans les formes et conditions prévues aux articles précités peut, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.
En l'espèce, le bail a été convenu entre les parties comme étant dérogatoire non soumis au statut des baux commerciaux. Il a été stipulé que « Le présent bail est consenti et accepté pour une durée de 12 mois, à compter du 1er janvier 2023 pour expirer irrévocablement et sans avoir besoin de donner congé le 31 décembre 2023. »
Il apparaît ainsi que les parties ont souhaité se placer dans le cadre d'un bail précaire qui n'est pas remis en cause par la SAS WAAS. C'est ainsi que, même dans l'hypothèse où le loyer aurait été payé dans son intégralité, le preneur se devait de quitter les lieux au plus tard au 31 décembre 2023.
Dans ces conditions, il n'y aura pas lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire.
Sur la demande de délais de paiement
En application de l’article 1343-5 du Code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. L’octroi des délais de paiement autorisés par l’article 1343-5 précité n’est par ailleurs nullement conditionné à la seule existence d’une situation économique catastrophique de celui qui les demande, mais relève du pouvoir discrétionnaire du juge.
En l’espèce, l'immatriculation de la SAS WAAS est récente. Certes, aucun élélement ne permet de comprendre les raisons ayant conduit à son immatriculation tardive. Cependant, une telle immatriculation démontre la volonté de son dirigeant de mener à bien son objet social et sa volonté de se mettre en conformité aux regars des obligations formelles à la charge de la société.
Pour éviter de remettre en cause le projet de la SAS WAAS, il apparaît donc opportun de lui accorder un moratoire pour s'acquitter de sa dette locative sur une période de 24 ans, comme il sera dit au présent dispositif.
Sur les demandes accessoires
Le 2ème alinéa de l’article 491 du code de procédure civile dispose que le juge statuant en référé statue sur les dépens. L’article 696 dudit code précise que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.
En conséquence, la SAS WAAS qui succombe sera condamnée aux entiers dépens, en ce compris les frais relatifs au commandement de payer du 22 décembre 2023.
En application de l'article 700 du code de procédure civile, dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a lieu à condamnation.
Condamnée aux dépens, le preneur sera également condamné à indemniser la SCI [Adresse 1] GOBETUE au titre de ses frais irrépétibles ; il sera débouté de sa demande à ce titre. La SCI [Adresse 1] GOBETUE sollicite la somme de 3.000 euros à ce titre mais ne produit aucun élément de nature à justifier sa demande telle que la convention d’honoraires conclue avec son conseil. Dans ces conditions, seule la somme forfaitaire de 2.000 euros lui sera allouée.
PAR CES MOTIFS
Statuant publiquement, tous droits et moyens au fond demeurant réservés, en premier ressort et par ordonnance contradictoire mise à disposition au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées,
CONSTATONS que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire insérée au bail liant les parties sont réunies
CONSTATONS que le bail est arrivé à son terme contractuel le 31 décembre 2023 ;
ORDONNONS l’expulsion immédiate de la SAS WAAS et à celle de tous occupants de son chef des lieux loués tels que visés dans le bail du , situés , par tous moyens et voies de droit, conformément aux dispositions des articles L. 411-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution, avec l’assistance si nécessaire de la force publique ; le cas échéant, les meubles se trouvant sur les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée dans un lieu désigné par elle et à défaut, seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai de quatre semaines à l’expiration duquel il sera procédé à leur mise en vente aux enchères publiques, sur autorisation du juge de l’exécution, ce conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;
FIXONS l'indemnité mensuelle d'occupation au montant du loyer et des charges conventionnels assortie des intérêts au taux légal ;
CONDAMNONS la SAS WAAS à payer en deniers ou quittances à la SCI [Adresse 1] GOBETUE la somme de 61.952,46 euros à titre provisionnel, à valoir sur l'arriéré locatif arrêté au 20 novembre 2023, avec intérêts au taux légal à compter du 22 décembre 2023 ;
AUTORISONS la SAS WAAS à se libérer de sa dette, selon les modalités suivantes :
24 mois de délais,par règlements mensuels et consécutifs de chacun 2.500 euros, le 10 de chaque mois au plus tard,le premier règlement intervenant au plus tard le 10 du mois suivant la signification de la présente ordonnance,la dernière échéance comprenant le solde de la dette ;
DISONS que, faute pour la SAS WAAS de payer à bonne date une seule des mensualités, et huit jours après l’envoi d’une simple mise en demeure adressée par lettre recommandée avec avis de réception - le tout deviendra immédiatement exigible ;
DISONS n'y avoir lieu à suspendre les effets de la clause résolutoire pendant le cours de ces délais ;
DEBOUTONS les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;
DISONS n’y avoir lieu à référé sur les demandes formées au titre de la clause pénale et de la majoration de l’indemnité d’occupation ;
RAPPELONS que l’ordonnance de référé rendue en matière de clause résolutoire insérée dans le bail commercial a seulement autorité de chose jugée provisoire ;
CONDAMNONS la SAS WAAS à verser à la SCI [Adresse 1] GOBETUE la somme de 2.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;
CONDAMNONS la SAS WAAS aux dépens, en ce compris les frais relatifs au commandement de payer du 22 décembre 2023 ;
RAPPELONS que la présente ordonnance bénéficie de l’exécution provisoire de plein droit en application de l’article 514 du code de procédure civile.
AINSI JUGÉ AU PALAIS DE JUSTICE DE BOBIGNY, LE 23 FEVRIER 2024.
LE GREFFIER
LE PRÉSIDENT
