Cour d'appel, 21 février 2023. 22/00996

ARRET N°95 FV/KP N° RG 22/00996 - N° Portalis DBV5-V-B7G-GQXJ [U] C/ S.C.I. SCI GUERVILLE RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS COUR D'APPEL DE POITIERS 2ème Chambre Civile ARRÊT DU 21 FEVRIER 2023 Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 22/00996 - N° Portalis DBV5-V-B7G-GQXJ Décision déférée à la Cour : jugement du 20 janvier 2022 rendu(e) par le Tribunal de proximité de chatellerault. APPELANTE : Madame [Y] [U] née le 23 Juin 1989 à BENSLIMANE (MAROC) [Adresse 1] [Localité 3] Ayant pour avocat plaidant Me Ludovic DOUSSET, avocat au barreau de POITIERS (bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2022/2233 du 26/04/2022 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de POITIERS) INTIMEE : S.C.I. GUERVILLE représentée par son gérant domicilié en cette qualité au siège social [Adresse 2] [Localité 3] Ayant pour avocat plaidant Me Laurent TRIBOT, avocat au barreau de POITIERS COMPOSITION DE LA COUR : En application des articles 907 et 786 du Code de Procédure Civile, l'affaire a été débattue le 06 Décembre 2022, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant : Monsieur Jean-Pierre FRANCO, Président Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de : Monsieur Claude PASCOT, Président Monsieur Fabrice VETU, Conseiller Monsieur Cédric LECLER, Conseiller GREFFIER, lors des débats : Madame Véronique DEDIEU, ARRÊT : - CONTRADICTOIRE - Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la Cour, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de procédure civile, - Signé par Monsieur Claude PASCOT, Président, et par Madame Véronique DEDIEU, Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. EXPOSE DU LITIGE Par acte sous seing privé en date du 1er décembre 2018, la SCI GUERVILLE a consenti à Madame [Y] [U] un bail d'habitation portant sur un logement situé lot n°1, [Adresse 2], sur la commune de Chatellerault, moyennant un loyer de 350 € par mois outre des charges mensuelles de 50 €. Par acte en date du 12 janvier 2021, un commandement de payer les loyers à hauteur de 6.815 €, visant la clause résolutoire insérée au bail, a été délivré à la locataire et notifié à la CCAPEX. Par exploit d'huissier en date du 16 mars 2022, la SCI GUERVILLE a assigné Mme [U] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Chatelerault statuant en référé aux fins de notamment voir : - Constater la résiliation du bail liant les parties, - Ordonner l'expulsion de la locataire et de tous occupants de son chef des lieux loués, - Condamner la locataire au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle de 400 €. Par jugement datée du 20 janvier 2022, la juridiction saisie a : - condamné Mme [Y] [U] à payer à la SCI GUERVILLE la somme de 7.309 € au titre des loyers échus et demeurés impayés ; - condamné Mme [Y] [U] à payer à la SCI GUERVILLE la somme de 396 € au titre des frais de nettoyage du logement ; - condamné la SCI GUERVILLE à payer à Mme [Y] [U] la somme de 50 € en restitution de la provision sur charges de juin 2019 ; - condamné la SCI GUERVILLE à payer à Mme [Y] [U] la somme de 3.300 € en réparation du trouble de jouissance ; - débouté Mme [Y] [U] de sa demande de délais de grâce ; - partagé par moitié les dépens entre Mme [Y] [U] et la SCI GUERVILLE ; - débouté Mme [Y] [U] de sa demande formée sur le fondement de l'article 37 de la loi du 06 juillet 1991. Par déclaration au greffe du 15 avril 2021, Mme [U] a relevé appel de ce jugement en visant les chefs expressément critiqués. Dans ses dernières conclusions RPVA du 1er juin 2022, Mme [U] sollicite de la cour de : Dire et juger recevable l'appel interjeté par Mme [Y] [U] ; Infirmer le jugement rendu le 20 janvier 2022 par le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Châtellerault en toutes ses dispositions ; Statuant à nouveau : Fixer à 2.690 € la somme due par Mme [U] [Y] à la SCI GUERVILLE ; Condamner la SCI GUERVILLE à payer à Mme [Y] [U] 1.000 € en restitution des provisions sur charges indûment versées ; Vu l'état du logement et les manquements du bailleur à ses obligations légales, Condamner la SCI GUERVILLE à payer à Mme [U] 4.000 € de dommages intérêts ; Ordonner la compensation entre les éventuelles créances réciproques ; A titre subsidiaire, Accorder à Mme [U] les plus amples délais de paiements pour s'acquitter de son éventuelle dette résiduelle en l'étalant sur trois années ; En tout état de cause, Condamner la SCI GUERVILLE à payer à Me Ludovic DOUSSET 1.300 € en application de l'article 37 de la loi du 06 juillet 1991, ainsi qu'aux entiers dépens de première instance et d'appel. Par dernières conclusions RPVA du 13 septembre 2022, la SCI GUERVILLE, formant appel incident, entend : Vu les articles 7g, 14-1 et 24 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 et l'article 1728 du Code civil et le contrat de bail ; Infirmer la décision entreprise en ce qu'elle a : - Condamné Madame [Y] [U] à verser à la SCI GUERVILLE la somme de 7.309 € au titre des loyers échus et demeurés impayés ; - Condamné la SCI GUERVILLE à payer à Madame [Y] [U] la somme de 50 € en restitution de la provision pour charges de juin 2019 et la somme de 3.300 € au titre du trouble de jouissance ; Débouter Madame [Y] [U] de son appel et de ses demandes, Condamner Madame [Y] [U] au paiement de la somme de 9.262 € au titre de l'arriéré locatif arrêté au 1er septembre 2021, Condamner Madame [Y] [U] au paiement de la somme de 396 € au titre des frais de nettoyage du logement, Condamner Madame [Y] [U] à la somme de 1.000 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile et aux entiers dépens. Pour un plus ample exposé des faits, prétention et moyens des parties, il convient de se reporter à leurs dernières conclusions récapitulatives conformément à l'article 455 du Code de procédure civile. L'instruction de l'affaire a été clôturée par ordonnance du 15 novembre 2022 pour être plaidée le 06 décembre 2022 et mise en délibéré à ce jour. MOTIFS Sur les causes du commandement et l'arriéré locatif Sur les loyers échus demeurés impayés 1. Les articles 1728 du code civil et 7 a) de la loi du 06 juillet 1989 disposent que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. Il résulte de l'article 1353 du code civil que le bailleur doit prouver l'existence et donc le quantum de sa créance tandis que, réciproquement, le locataire doit justifier du paiement des loyers. 2. L'article 24 de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989, notamment modifiée par les lois du 24 mars 2014 et 23 novembre 2018, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer et des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. 3. L'appelante fait valoir que le décompte versé par la bailleresse ne correspond pas à la réalité dès lors que : la SCI GUERVILLE a établi une quittance de loyer, le 1er juillet 2019, dans laquelle il est reconnu la perception d'une somme de 400,00 € au titre du loyer du mois de juin 2019 ; la SCI GUERVILLE a établi, le 06 juillet 2020, une attestation de loyer destinée à la caisse des allocations familiales de la Vienne et aux termes de laquelle, à la question, 'votre locataire est-il à jour dans le règlement de ses loyers '', il a été répondu 'oui' par la bailleresse. 4. L'intimée objecte que l'attestation destinée à la CAF en date du 6 juillet 2020 produite par la locataire est un faux et précise que ce n'est pas le représentant de la SCI qui a coché la case à jour de ses loyers et daté cette attestation, mais la locataire, comme il en est justifié en comparant la manière dont chacun écrit les dates, notamment le chiffre 2. 5. S'agissant de la quittance fournie à sa locataire le 1er juillet 2019, la SCI GUERVILLE explique qu'elle n'avait été réalisée que pour lui faciliter ses démarches administratives, mais que le loyer correspondant n'avait pas été réglé. 6. La cour observe que les parties ne font que reprendre devant la cour leurs prétentions et leurs moyens de première instance. 7. En l'absence d'élément nouveau soumis à son appréciation, la cour estime, par application des dispositions de l'article 555 du Code de procédure civile, que le premier juge, par des motifs pertinents qu'elle approuve, a fait une exacte appréciation des faits de la cause et des droits des parties. 8. Il convient en conséquence de confirmer la décision déférée en ce que le premier juge a retenu un arriéré de loyers échus à hauteur de 7.309 € en prenant en considération une quittance de loyer en date du 1er juillet 2019 et l'attestation datée du 06 juillet 2020, en ce qu'elle ne valait pas quittance, étant précisé, que Mme [U] ne prouve pas, en cause d'appel, avoir payé des loyers supplémentaires. Sur le paiement des charges 9. La cour rappelle qu'il est constant que le locataire a droit au remboursement des provisions sur charges dès lors qu'il n'y a pas eu de régularisation annuelle, comme prévu par l'article 23 de la loi du 06 juillet 1989, texte d'ordre public. 10. Mme [U] fait valoir que la SCI GUERVILLE n'a jamais fait la régularisation annuelle de charges, ni en fournissant le décompte prévu par la loi, ni en mettant à disposition de la locataire les pièces justificatives des dépenses effectuées et incluses dans les charges. Dans ces conditions, elle serait fondée à demander restitution des provisions versées de décembre 2018 à juillet 2020, soit un total de 1 000,00 € (50 € x 20 mois). 11. En l'absence d'écriture sur ce point, il n'est pas contesté par le bailleur qu'aucun récapitulatif de charges, ni justificatifs n'a été transmis. 12. Au regard des éléments produits aux débats, les charges sur ces mois ne sont pas dues. Toutefois, à défaut d'avoir payé les loyers et charges sur 20 mois, à compter du mois de décembre 2018, Mme [U] ne peut prétendre en obtenir le remboursement à l'exception des charges réglées au titre du mois de juillet 2019, d'un montant de 50 €, objet de la quittance précitée. 13. La décision sera confirmée de ce chef. Sur les sommes réclamées au titre des dégradations 14. Selon l'article 3-2 de la loi n°89-462 en date du 06 juillet 1989 : 'Un état des lieux est établi selon les modalités définies par décret en Conseil d'Etat, pris après avis de la Commission nationale de concertation, dans les mêmes formes et en autant d'exemplaires que de parties lors de la remise et de la restitution des clés. Il est établi contradictoirement et amiablement par les parties ou par un tiers mandaté par elles et joint au contrat de location. Si l'état des lieux ne peut être établi dans les conditions prévues au premier alinéa, il est établi par un huissier de justice, sur l'initiative de la partie la plus diligente, à frais partagés par moitié entre le bailleur et le locataire et à un coût fixé par décret en Conseil d'Etat. Dans ce cas, les parties en sont avisées par l'huissier au moins sept jours à l'avance, par lettre recommandée avec demande d'avis de réception. A défaut d'état des lieux ou de la remise d'un exemplaire de l'état des lieux à l'une des parties, la présomption établie par l'article 1731 du code civil ne peut être invoquée par celle des parties qui a fait obstacle à l'établissement de l'acte ou à sa remise à l'une des parties.' 15. L'annexe au Décret n°87-712 du 26 août 1987, pris en application de l'article 7 de la loi n°86-1290 du 23 décembre 1986 fixant la liste de réparation ayant le caractère de réparations locatives énonce que le locataire prendra à sa charge le maintien en état de propreté des plafonds, murs intérieurs et cloisons (a) du § III - Parties intérieures). Il est constant, en vertu de ces textes, que les locataires doivent répondre solidairement des dégradations ou frais de remise en état résultant d'une comparaison entre l'état des lieux de rentrée et celui de sortie, sauf à ce qu'ils établissent qu'elles ne sont pas issues de leur fait. 16. S'agissant de la preuve d'un fait, l'article 9 du Code de procédure civile dispose qu'il appartient à chaque partie de prouver; conformément à la loi, les faits nécessaires au succès de sa prétention. 17. L'appelante ne conclut pas sur ce point. 18. L'intimée fait valoir qu'il résulte du procès-verbal d'état des lieux de sortie que le logement a été rendu dans un état de saleté importante avec des dégradations locatives. Elle rappelle que Mme [U] a même laissé sa vaisselle dans l'évier et n'a pas hésité à déclarer à l'huissier à son sujet qu'il s'agissait de la vaisselle du propriétaire. 19. Au regard des états des lieux d'entrée et de sortie, la cour observe que le devis pour un montant de 396 € est justifié dans son principe et dans son quantum. 20. La décision sera là encore confirmée sur ce point. Sur la demande de dommages et intérêts au titre du préjudice de jouissance 21. Aux termes de l'article 20-1 de la loi du 06 juillet 1989, si le logement loué ne satisfait pas aux dispositions des premier et deuxième alinéas de l'article 6, relatives à l'obligation de délivrance d'un logement décent, le locataire peut demander au propriétaire sa mise en conformité sans qu'il soit porté atteinte à la validité du contrat en cours. A défaut d'accord entre les parties ou à défaut de réponse du propriétaire dans un délai de deux mois, la commission départementale de conciliation peut être saisie et rendre un avis dans les conditions fixées à l'article 20. La saisine de la commission ou la remise de son avis ne constitue pas un préalable à la saisine du juge par l'une ou l'autre des parties. 22. Le décret visé par l'article 6, à savoir, le décret n°2002-120 du 30 janvier 2002, mentionne que le logement doit satisfaire aux conditions suivantes, au regard de la sécurité physique et de la santé des locataires : - il assure le clos et le couvert. Le gros 'uvre du logement et ses accès est en bon état d'entretien et de solidité et protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d'eau. Les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires assurent la protection contre les infiltrations d'eau dans l'habitation, - les dispositifs de retenue des personnes, dans le logement et ses accès, tels que garde-corps des fenêtres, escaliers, loggias et balcons, sont dans un état conforme à leur usage, - la nature et l'état de conservation et d'entretien des matériaux de construction, des canalisation et des revêtements du logement ne présentent pas de risques manifestes pour la santé et la sécurité physique des locataires, - les réseaux et branchements d'électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de production d'eau chaude sont conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et sont en bon état d'usage et de fonctionnement. 23. Par ailleurs, l'article 3 de ce même décret prévoit que le logement comporte les éléments d'équipement et de confort suivants : (...) une installation permettant un chauffage normal, munie des dispositifs d'alimentation en énergie et d'évacuation des produits de combustion et adaptée aux caractéristiques du logement. (...) Une installation sanitaire intérieure au logement comprenant un WC séparé de la cuisine et de la pièce où sont prise les repas, et un équipement pour la toilette corporelle, comportant une baignoire ou une douche, aménagé de manière à garantir l'intimité personnelle, alimenté en eau chaude et froide et muni d'une évacuation des eaux usées. (...) Les dispositifs d'ouverture et de ventilation des logements permettent un renouvellement de l'air adapté aux besoins d'une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements. 24. Il est constant que l'indemnisation du locataire pour les troubles de jouissance subis du fait du manquement par le bailleur à son obligation de délivrance d'un logement décent n'est pas subordonnée à une mise en demeure préalable du bailleur. 25. Il en va différemment lorsqu'un logement, décent à l'origine, ne répond plus aux critères imposés par les dispositions applicables en la matière. Dans cette hypothèse, le manquement du bailleur à son obligation ne peut être caractérisé que si celui-cici a été informé par le locataire de la dégradation de l'état du logement. 26. Mme [U] fait valoir que le logement aurait été déclaré non conforme aux règles de décence, suite à la visite, d'une part, des agents du service communal d'hygiène et de santé de la ville de [Localité 3], d'autre part, d'une représentante de la caisse des allocations familiales le 27 janvier 2021. Il aurait ainsi été relevé : - une absence de constat de risque d'exposition au plomb, absence du diagnostic de l'installation intérieure d'électricité ; - diverses infractions au règlement sanitaire départemental (absence de ventilation dans la cuisine, la salle d'eau et les toilettes ' présence de fils électriques non protégés et risque de contact avec des conducteurs électriques (fils nus apparents) dans l'ensemble du logement ' fixation sommaire du bac à douche - vitre de la porte d'entrée cassée ' présence de trous dans les murs susceptibles de donner accès aux rongeurs. 27. La cour constate qu'il résulte du rapport des agents du service communal d'hygiène et de santé de [Localité 3] qui ont visité les lieux le 12 janvier 2021 de nombreuses infractions au règlement sanitaire départemental, à savoir : - absence de système de ventilation de la salle d'eau et les toilettes, - présence d'humidité et de moisissures sur les murs de la chambre et la porte d'entrée du logement, - présence d'auréoles marron sur le mur attenant a la salle de bain et le plafond de la chambre probablement provoquées par une infiltration d'eau provenant de la salle de bain et de la toiture, - présence de fils électriques non protégés mécaniquement et risque de contact direct avec des conducteurs électriques (fils nus apparents dans l'ensemble du logement), - fixation sommaire du bac de douche, - vitre de la porte d'entrée cassée, - présence de trous dans les murs susceptibles de donner accès aux rongeurs. 28. A la suite du premier juge, la cour indique qu'il est patent que le logement donné à bail ne satisfaisait pas aux critères du logement décent, au regard de la protection contre les infiltrations d'eau, de l'exigence de ventilation naturelle (absence de VMC) et de sécurité des réseaux et branchements électriques et que ces manquements du bailleur à son obligation de délivrer un logement décent existaient dès l'entrée dans les lieux. 29. C'est également à bon droit que le premier juge a retenu que la bailleresse ne justifiait pas avoir procédé à la réparation de la toiture durant le bail, les trois attestations de témoins versées aux débats au soutien de cette affirmation, ne permettant pas davantage en cause d'appel d'apporter la preuve des dites réparations. 30. Au regard de ce qui précède, c'est par des motifs pertinents, qui ne sont pas remis en cause par les débats en appel et que la cour adopte, que le premier juge a retenu qu'il convenait d'indemniser Mme [U] à hauteur de 100 € par mois pour ce trouble de jouissance subit entre le mois de décembre 2018 et le mois d'août 2021. 31. La décision entreprise sera confirmée de ce chef. Sur la demande de délais de paiement 32. L'article 24 précité de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989 précité énoncé en son § V que le juge peut, même d'office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l'article 1343-5 s'applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l'obligation prévue au premier alinéa de l'article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l'existence d'une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation. 33. En vertu de l'alinéa 4 de l'article 1343-5 du Code civil, la décision du juge suspend les procédures d'exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d'intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge. 34. Mme [U] explique qu'elle produit des pièces permettant de connaître sa situation de revenus, son avis d'imposition (pièce n°8) ainsi que d'autres permettant de savoir qu'elle a une fille avec laquelle elle vit, la jeune [W] [S]. Selon elle, ces éléments démontrent qu'elle perçoit de très faibles revenus. 35. L'intimée ne conclut pas sur ce point. 36. La cour observe que l'appelante ne donne pas d'éléments sur sa situation locative actuelle et ne réactualise pas les éléments qui concernent ses revenus, seuls à même, pourtant, de déterminer qu'elle serait à même d'apurer sa dette sur la durée de trois années en réglant ses charges actuelles. 37. Il s'ensuit que cette demande ne peut prospérer et la décision déférée sera confirmée sur ce point. Sur les autres demandes 38. Au regard de l'équité, il n'apparaît pas nécessaire de faire application des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile. 39. M. [U] qui échoue en ses prétentions sera condamnée aux dépens de la présente instance. PAR CES MOTIFS La Cour, Confirme le jugement du juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Châtellerault en date du 20 janvier 2022, Y ajoutant, Dit n'y avoir lieu à application des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile, Condamne Madame Madame [Y] [U] aux dépens d'appel. LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,