Cour d'appel, 21 février 2024. 22/01436

N° RG 22/01436 - N° Portalis DBVX-V-B7G-OEK6 Décision du Juge des contentieux de la protection de Lyon au fond du 14 janvier 2022 RG : S.C.I. JAQUAR C/ [D] [D] S.A.R.L. BELLE ETOILE IMMOBILIER RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS COUR D'APPEL DE LYON 8ème chambre ARRÊT DU 21 Février 2024 APPELANTE : SCI JAQUAR, Société Civile Immobilière au capital de 9 100,00 € immatriculée au RCS de LYON sous le n° 503 073 025 dont le siège social est [Adresse 3], prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège Intimée dans le RG 22/1805 Représentée par Me Ugo DI NOTARO, avocat au barreau de LYON, toque : 1706 INTIMÉS : Mme [R] [D] née le 27 Août 1963 à [Localité 9] [Adresse 1] [Localité 4] M. [I] [D] [T] né le 23 Avril 1958 à [Localité 6] (PÉROU) [Adresse 1] [Localité 4] Appelants dans le RG 22/1805 Représentés par Me Aurélie MONTANE-MARIJON de la SELARL VERBATEAM LYON, avocat au barreau de LYON, toque : 698 La société BELLE ETOILE IMMOBILIER, SARL immatriculée au RCS de Lyon sous le n°812 980 456 dont le siège social est situé [Adresse 2] à [Localité 8] où y étant représentée par son dirigeant légal en exercice, domicilié ès-qualités audit siège. Représentée par Me Ugo DI NOTARO, avocat au barreau de LYON, toque : 1706 * * * * * * Date de clôture de l'instruction : 13 Février 2023 Date des plaidoiries tenues en audience publique : 08 Janvier 2024 Date de mise à disposition : 21 Février 2024 Audience présidée par Bénédicte BOISSELET, magistrat rapporteur, sans opposition des parties dûment avisées, qui en a rendu compte à la Cour dans son délibéré, assisté pendant les débats de William BOUKADIA, greffier. Composition de la Cour lors du délibéré : - Bénédicte BOISSELET, président - Véronique MASSON-BESSOU, conseiller - Antoine-Pierre D'USSEL, conseiller Arrêt Contradictoire rendu publiquement par mise à disposition au greffe de la cour d'appel, les parties présentes ou représentées en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile, Signé par Véronique MASSON-BESSOU, conseiller, en application de l'article 456 du code de procédure civile, le président étant empêché, et par William BOUKADIA, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire. * * * * * En 2012 a été entreprise l'édification d'un immeuble collectif de logements situé [Adresse 1] à [Localité 4]. Les travaux ont été réceptionnés le 17 novembre 2014. Par acte sous seing privé à effet au 10 février 2015, la SCI Jaquar, représentée par le cabinet CGE, a donné à bail à Mme [R] [D] et M. [I] [D] [T] un appartement type T4, au 3ème étage de cet ensemble immobilier dénommé 'L'adyssa' le paiement d'un loyer mensuel révisable de 1 150,00 euros et de provisions mensuelles sur charges de 100,00 euros. Le 18 décembre 2015, M. et Mme [D] ont saisi le cabinet CGE et le syndic de copropriété d'un dégât des eaux affectant le plafond de la seconde chambre. Ils ont également régularisé une déclaration de sinistre auprès de leur assureur multi-risques habitation, la compagnie MAIF. La compagnie Allianz, assureur de la copropriété, a mandaté aux fins d'expertise, le cabinet Saretec construction, lequel en son rapport du 2 mai 2016 a conclu à un défaut d'étanchéité du joint périphérique souple de la douche de l'appartement du 4ème étage occupé par M. [H]. Par courrier du 4 août 2016, M. et Mme [D] ont informé la société MG Immobilier mandataire de la SCI Jaquar depuis le mois de janvier 2016, que le dégât des eaux perdurait, que le trou fait dans le plafond de la chambre lors des opérations d'expertise d'avril 2016 ne cessait de s'agrandir et d'augmenter l'humidité qui s'infiltrait désormais jusqu'au mur mitoyen de la salle de bain, cela imbibait le parquet et était à l'origine d'odeurs de moisissures. Les locataires réclamaient l'indemnisation du trouble de jouissance souffert, leur chambre étant devenue inutilisable depuis plus de 8 mois. L'assureur 'dommages-ouvrage' de la copropriété a refusé sa garantie. La reprise du joint souple du bac à douche du logement au-dessus (appartement [E]/[H]) était réalisée le 16 septembre 2016. Par lettre du 14 octobre 2016, M. et Mme [D] ont informé MG Immobilier de la reprise des infiltrations au même endroit depuis le 28 septembre 2016 et demandaient une réduction du loyer. Le syndic de la copropriété Espace Immobilier Lyonnais a régularisé une seconde déclaration de sinistre 'dommages-ouvrage' le 13 octobre 2016, et la compagnie Allianz a mandaté le cabinet d'expertise Alexya. Aux termes de son rapport du 21 novembre 2016, l'expert du cabinet Alexya missionné a constaté que le joint du bac à douche de l'appartement situé au-dessus de celui des époux [D] avait été refait mais que les joints de la faïence de la douche étaient fissurés. L'origine du désordre était dite 'indéterminée en l'état des connaissances' et pouvait provenir d'un défaut d'étanchéité d'un équipement de plomberie ou d'une infiltration par le clos couvert du bâtiment. La société Hydrotech, mandatée par la compagnie Allianz en recherches de fuite a confirmé le 30 novembre 2016, un défaut d'étanchéité des joints de faïence de la douche, ainsi qu'autour des tuyaux de la robinetterie de celle-ci derrière la rosace. Des travaux de plomberie ont été réalisés dans la salle de bain de l'appartement [E]/[H]. Aux termes de son rapport définitif du 17 mai 2017, la MAIF refusera sa garantie au motif de la prise en charge par l'assureur dommages-ouvrage des dommages consécutifs, évalués à 3 837,98 euros . Par courrier du 19 décembre 2016, les époux [D] ont signalé à la société MG Immobilier un nouveau dégât des eaux affectant cette fois-ci la chambre n°1 de l'appartement, de l'eau coulant par la trappe de la gaine technique de la VMC, tandis que le sinistre affectant la chambre n°2 n'était toujours pas résolu. Le cabinet d'expertise Alexya, mandaté par Allianz, a organisé une nouvelle réunion d'expertise le 27 janvier 2017. Par courrier du 28 février 2017 adressé au syndic de la copropriété, les époux [D] ont indiqué que lors de la visite d'entretien annuel de la VMC le 23 septembre 2017, le technicien de la société AFC Climatisation avait démonté le capot du condensateur, lequel a chuté au sol en entraînant le siphon et que l'ensemble du système avait été remonté par ce technicien. Par courrier du 14 mars 2017, les époux [D] ont informé la société MG Immobilier que l'eau s'était remise à couler depuis le plafond de la chambre n°2, réclamant les justificatifs de charges locatives, la délivrance de quittances et la réparation du volet brise soleil oriental de la porte-fenêtre du salon. Après réunion d'expertise du 4 avril 2017, et suivant rapport complémentaire n°2 du 2 mars 2018, le cabinet Alexya a de nouveau imputé le sinistre à un défaut de pose dudit bac et un défaut d'étanchéité de l'appartement [E]/[H], évaluant le coût des mesures conservatoires et investigations, des travaux réparatifs, et de reprise des embellissements endommagés de l'appartement [D]. Par ordonnance rendue le 2 mars 2018, le juge des référés du tribunal d'instance de Lyon saisi en octobre 2017 par les époux [D] a : rejeté leur demande d'expertise judiciaire et d'autorisation de consigner 30 % des loyers, aux motifs que les causes du sinistre de la chambre n°2 étaient connues et qu'il y avait été remédié, tandis que les locataires avaient fait obstruction à la reprise des travaux de peinture du plafond de cette chambre, que les causes du sinistre affectant la chambre n°1 étaient manifestement imputables à la société de maintenance AFC Climatisation et dès lors, étrangères à la responsabilité du bailleur ou du syndicat des copropriétaires attraits devant le juge des référés, que les demandeurs ne s'étaient plaints officiellement du dysfonctionnement du BSO qu'en mars 2017, sans explication sur les circonstances de la survenance de ce désordre. Le technicien de la société AFC Climatisation était ré-intervenu sur la gaine de la VMC le 6 novembre 2017. Le 16 juillet 2018, les époux [D] ont signalé à la société MG Immobilier que l'eau s'était remise à couler dans la chambre n°2 et qu'ils avaient régularisé une nouvelle déclaration de sinistre auprès de la MAIF. Les locataires ont réitéré cette information par lettre recommandée du 7 août 2018, déplorant être sans nouvelle des suites données, tandis que l'entreprise Dumas n'avait selon eux toujours pas réalisé les travaux de reprise des peintures endommagées par les dégâts successifs pour lesquels des devis avaient été établis en avril et mai 2018. A la demande de la société MG Immobilier, qui a jugé que les évaluations expertales n'étaient pas suffisantes, le cabinet Alexya a établi un rapport complémentaire n°3 le 10 septembre 2018 pour porter à 4 246,31 euros le coût de la reprise des embellissements intérieurs de l'appartement [D]. Par courrier du 10 septembre 2018, les époux [D] ont signalé à la société MG Immobilier le dysfonctionnement des plafonniers de la salle de bain et de l'entrée. Par lettre du 12 novembre 2018, ils ont réitéré leur demande d'intervention d'un électricien afin de remédier aux problèmes d'éclairage des deux salles de bain et de l'entrée, et de chauffage dans la chambre n°2, réclamant en outre la restitution d'un trop-perçu de charges lié au calcul de la taxe d'ordre ménagère pour les années 2017 et 2018. Entre temps, il a été objectivé que les travaux réalisés par la société Ver'sanit sur le bac de douche de l'appartement [E]/[H] étaient défectueux et le syndic de copropriété, a, par courrier du 14 septembre 2018, mis en demeure le plombier de réaliser des travaux de reprise. M. [H] a été indemnisée par l'assureur 'dommages-ouvrage' en mars 2019, date à laquelle la société Ver'sanit a réalisé les travaux de reprise sur sa douche. Les travaux de reprises des embellissements de la chambre n°2 de l'appartement [D] ont été réalisés par l'entreprise Dumas en juin 2019. Par courrier du 13 septembre 2019, la MAIF a, pour le compte des époux [D], réclamé à la société MG Immobilier la réfection des peintures de la trappe de la VMC de la chambre n°1 ainsi que la prise en charge des problèmes électriques persistants. Dans la nuit du 16 au 17 décembre 2018, le cache du brise soleil orientable (BSO) de la chambre de l'appartement [D] a été arraché par le vent et par courrier du 17 décembre 2019, les locataires ont demandé à la société MG Immobilier de procéder à la réparation nécessaire, ainsi qu'à la réparation du BSO de la porte fenêtre qui, selon eux, avait fini par casser. Par lettre date du 19 décembre 2019, le mandataire du bailleur a mis en demeure les locataires de régulariser une déclaration de sinistre auprès de leur assureur pour les deux volets, leur donnant par ailleurs les coordonnées de sociétés mandatées pour la reprise des peintures de la trappe et le changement du transformateur et des ampoules de la salle de bain. Dénonçant l'absence de réactivité et de bonne foi, tant du bailleur que de son mandataire, M. et Mme [D] ont, par acte du 17 février 2020, fait assigner la SCI Jaquar et la SARL Belle étoile Immobilier, exerçant sous l'enseigne MG Immobilier, devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Lyon afin d'obtenir leur condamnation à effectuer divers travaux sous astreinte de 100 euros par jour de retard et à les indemniser des préjudices soufferts. Par jugement contradictoire en date du 14 janvier 2022, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Lyon a : Rejeté la fin de non-recevoir soulevée par les sociétés Jaquar et Belle étoile Immobilier tirée de la prescription triennale de la demande indemnisation par les époux [D] d'un préjudice de jouissance, Déclaré Mme [R] [D] et M. [I] [D] [T] recevables en l'ensemble de leurs demandes, Condamné la SCI Jaquar prise en la personne de son représentant légal, à faire finaliser les travaux de reprise de la peinture du plafond de la salle de bain attenant à la chambre n°1 de l'appartement donné à bail dans un délai d'un mois à compter de la signification de la présente décision, Dit que faute pour la SCI Jaquar d'avoir finalisé les travaux litigieux, elle sera redevable, passé ce délai d'un mois, d'une astreinte dont le montant sera provisoirement fixé jusqu'au 01/05/2021 à 10,00 euros par jour de retard, Condamné la SCI Jaquar prise en la personne de son représentant légal en exercice, à payer à Mme [D] la somme de 1 000,00 euros en réparation de son préjudice de jouissance, Condamné la SCI Jaquar prise en la personne de son représentant légal, à payer à M. [D] la somme de 1 000,00 euros en réparation de son préjudice de jouissance, Condamné la SCI Jaquar prise en la personne de son représentant légal, à payer aux époux [D] les sommes suivantes : 5 000,00 euros en réparation de leur préjudice de jouissance, 1 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, Rejeté toutes les autres et plus amples demandent des parties, Rappelé que la présente décision bénéficie de l'exécution provisoire de droit, Condamné la SCI Jaquar prise en la personne de son représentant légal, aux dépens. Le tribunal a retenu en substance : Que le contrat de bail a été signé le 19 février 2015 pour une durée de 6 ans de sorte que la prescription triennale n'est applicable à ce contrat que depuis son renouvellement tacite du 10 février 2012, qu'au jour de l'assignation du 17 février 2020, la prescription était de 5 ans, Que la demande de mise aux normes de l'installation électrique du logement, la demande de réparation du brise soleil oriental et la demande de réparation du radiateur de la chambre n°1, ne sont pas justifiées dans la mesure où les défectuosités ne sont pas établies, Que les locataires rapportent la preuve d'un manquement du bailleur à ses obligations, Que les locataires justifient d'un préjudice moral et de trouble de jouissance mais que le préjudice financier n'est pas établi dans la mesure où les époux [D] ne justifient d'aucune perte d'argent, Que la faute de la SARL MG Immobilier n'est pas assez caractérisée pour retenir la demande indemnitaire dirigée contre le mandataire, Que la circonstance que la quittance délivrée mentionne également l'appel du loyer suivant ne porte pas préjudice aux locataires puisque les documents litigieux sont sans ambiguïté sur les échéances honorées et les échéances à échoir. Par déclaration en date du 18 février 2022, la SCI Jaquar a interjeté appel sur les chefs de jugement suivants : Condamné la SCI Jaquar prise en la personne de son représentant légal en exercice, à payer à Mme [D] la somme de 1 000,00 euros en réparation de son préjudice de jouissance, Condamné la SCI Jaquar prise en la personne de son représentant légal, à payer à M. [D] la somme de 1 000,00 euros en réparation de son préjudice de jouissance, Condamné la SCI Jaquar prise en la personne de son représentant légal, à payer à Mme [R] [D] et M. [I] [D] [T] les sommes suivantes : 5 000,00 euros en réparation de leur préjudice de jouissance, 1 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, Condamné la SCI Jaquar aux dépens Condamné la SCI Jaquar prise en la personne de son représentant légal, à faire finaliser les travaux de reprise de la peinture du plafond de la salle de bain attenant à la chambre n°1 de l'appartement donné à bail dans un délai d'un mois à compter de la signification de la présente décision, Dit que faute pour la SCI Jaquar d'avoir finalisé les travaux litigieux, elle sera redevable, passé ce délai d'un mois, d'une astreinte dont le montant sera provisoirement fixé jusqu'au 01/05/2021 à 10,00 euros par jour de retard, Par déclaration en date du 08 mars 2022, Mme [R] [D] et M. [I] [D] [T] ont interjeté appel du rejet de l'ensemble de leurs demandes à l'encontre de la société MG Immobilier et du rejet partiel de celles formulées contre la SCI Jaquar. Les appels ont donné lieu à l'ouverture de deux dossiers devant la cour. Deux ordonnances de clôture sont intervenues : l'une fixant les plaidoiries au 11 décembre 2023 et l'autre au 8 janvier 2024. Par ordonnance du 20 novembre 2023, le conseiller de la mise en état a révoqué les ordonnances de clôture aux fins de joindre les deux procédures avec plaidoiries au 8 janvier 2024 (RG 22/01805 + RG 22/01436). Aux termes de leurs dernières conclusions déposées par voie électronique le 06 septembre 2022 , la SCI Jaquar et la société MG Immobilier demandent à la cour d'appel de Lyon de : Vu l'article 1231-1 du Code Civil, Vu l'article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989, modifié par la loi n°2014-366 du 24 mars 2014, Concernant la responsabilité de la SCI Jaquar : Dire et juger que la demande des époux [D] portant sur l'indemnisation d'un préjudice de jouissance est prescrite pour la période antérieure au 17 février 2017, soit pour la somme de 4 771,61 euros, Dire et juger que la SCI Jaquar n'est pas responsable des infiltrations constatées au sein de l'appartement occupé par Monsieur et Mme [D], Dire et juger que la SCI Jaquar a entrepris les diligences nécessaires et que la résolution des sinistres dépendait d'interventions de tiers, Dire et juger, en conséquence, qu'aucune faute ne peut être imputée à la SCI Jaquar, Dire et juger, au surplus, que M. et Mme [D] ont retardé par leur comportement la réalisation des travaux nécessaires à la reprise des embellissements. Dire et juger, en tout état de cause, que M. et Mme [D] ne justifient d'aucun préjudice moral. Dire et juger l'indemnisation d'un préjudice de jouissance n'est pas démontrée, Par conséquent : Réformer le jugement entrepris en ce qu'il a condamné la SCI Jaquar à payer à M. et Mme [D] la somme de 2 000 euros à titre de l'indemnisation de leur préjudice moral allégué, Réformer le jugement entrepris en ce qu'il a condamné la SCI Jaquar à payer à M. et Mme [D] la somme de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts pour préjudice de jouissance. Ce faisant, Rejeter toutes demandes, fins et prétentions contraires de M. et Mme [D]. À titre subsidiaire et dans l'hypothèse où par extraordinaire il serait fait droit à l'indemnisation d'un préjudice de jouissance : Limiter cette indemnisation à un quantum de 1 000 euros. Confirmer le Jugement du 14 janvier 2022 en ce qu'il a rejeté les demandes de M. et Mme [D] portant sur l'exécution sous astreinte des travaux suivants : *Mise aux normes de l'installation électrique du logement, *Réparation du store BSO, *Réparation du radiateur de la chambre n°1, Confirmer le Jugement en ce qu'il a débouté M. et Mme [D] de leur demande visant l'indemnisation de la somme de 2 000 euros pour prétendue gestion fautive et préjudiciable à leur encontre, Confirmer le Jugement en ce qu'il a débouté M. et Mme [D] de leur demande visant la remise sous astreinte de nouvelles quittances de loyers. Sur la responsabilité de la société MG Immobilier : Dire et juger qu'aucun manquement de la société MG Immobilier ne peut être établi s'agissant d'un défaut de gestion. Ce faisant, Confirmer le Jugement du 14 janvier 2022 en ce qu'il a débouté M. et Mme [D] de toutes demandes au titre de la responsabilité de la société MG Immobilier. En tout état de cause : Condamner M. et Mme [D] à payer à la SCI Jaquar la somme de 2 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile, Condamner M. et Mme [D] à payer à la société MG Immobilier la somme de 1 500 euros en application des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile, Condamner M. et Mme [D] au paiement des entiers dépens distraits au profit de Maître Ugo Di Notaro, avocat, sur son affirmation de droit, Rejeter toutes demandes, fins et prétentions contraires de M. et Mme [D]. A l'appui de leurs prétentions, la SCI Jaquar et la société MG Immobilier soutiennent essentiellement : Que les demandes de M. et Mme [D] sont uniquement fondées sur le constat d'huissier réalisé à leur initiative le 29 juin 2017 sans qu'ils ne diligentent de nouveaux constats par la suite, Que leur action a été introduite le 17 février 2020, de sorte que toutes les demandes trouvant leur origine antérieurement au 17 février 2017 sont prescrites, Qu'à supposer que la prescription triennale n'ait pu être opposée à M. et Mme [D], lors de la première période triennale, soit entre le 10 février 2015 et le 10 février 2018, tel n'était plus le cas ensuite pour l'action qu'ils ont introduite le 10 février 2020. Sur l'absence de responsabilité de la SCI Jaquar : Que suite à la décision du 14 janvier 2022, la SCI Jaquar a procédé à la reprise de la peinture du plafond d'une des salles de bain du logement dès le 10 février 2022, Que tous les sinistres sont extérieurs à la SCI Jaquar puisque provenant du bac à douche de l'appartement de l'étage supérieur et que la SCI Jaquar a toujours déclaré les sinistres à son assurance, Que pour la reprise de la peinture, le bailleur n'a pas commis de faute, ayant mandaté une entreprise qui s'est heurtée à l'opposition des locataires. Sur le comportement fautif de M. et Mme [D] : Que de multiples correspondances ont été adressées par le mandataire du bailleur et témoignent que l'attitude des époux [D] a nécessairement eu une influence sur le temps de traitement de leurs réclamations et de la réfection à neuf des embellissements résultant des différentes infiltrations. Sur l'indemnisation des préjudices : Qu'aucune attestation ne justifie d'un préjudice moral, Que la SCI Jaquar a démontré avoir fait diligence et ne pas être responsable des infiltrations, Que les préjudices ne sont pas justifiés, Que les infiltrations constatées n'ont eu pour effet qu'à l'égard de l'embellissement, que même si lors du constat d'huissier du 29 juin 2017 le lit parental se trouvait dans le salon, tel n'était pas le cas par la suite, Que la SCI Jaquar a été diligente pour faire procéder à la réparation du store BSO, alors même que ce désordre était la conséquence d'un sinistre dont la prise en charge était totalement dépendante des diligences que les époux [D] devaient effectuer, Que ceux-ci ne justifient nullement de leur situation financière démontrant une perte d'argent. Sur la réalisation de travaux sous astreinte : Que ces travaux ont d'ores ont déjà été effectués à l'exception de la réparation du radiateur de la chambre, mais aucun dysfonctionnement n'a été constaté. Sur la remise de quittances de loyers sous astreinte : Qu'il n'y a aucune obligation pour la SCI Jaquar, pas plus d'ailleurs que pour la Société MG Immobilier de remettre une quittance de loyer chaque fois qu'elle reçoit un paiement, dès lors que les appels de fond visent en cas de non-paiement d'une échéance, le rappel du solde dû. Sur les charges : Que ni la SCI Jaquar ni la société MG Immobilier ne peuvent voir leur responsabilité engagée, la seconde ayant adressé un avenant aux époux [D] pour attirer leur attention sur l'insuffisance des provisions sur charges compte tenu de l'augmentation des charges après plusieurs années de fonctionnement de l'immeuble. Aux termes de leurs dernières conclusions déposées par voie électronique le 13 novembre 2022, Mme [R] [D] et M. [I] [D] [T] demandent à la cour d'appel de Lyon de : Vu les dispositions des articles de la loi du 06 juillet 1989, Vu les articles 2224 et suivants du Code Civil, Vu l'article 1240 du Code Civil, ' Déclarer l'appel incident des époux [D] recevable, légitime et fondé, ' Déclarer l'appel de la SCI Jaquar irrecevable, illégitime et infondé, ' Confirmer le jugement en ce qu'il a : o Déclaré recevables les demandes formulées par les époux [D], o Condamné le bailleur, la SCI Jaquar, à faire des travaux de reprise de peinture suite à sinistre, o Condamné le bailleur, la SCI Jaquar à payer aux époux [D] une indemnisation pour les préjudices moraux et de jouissance, o Condamné le bailleur, la SCI Jaquar en responsabilité contractuelle à payer aux époux [D] une indemnisation pour les préjudices subis, ' Infirmer le jugement querellé en ce qu'il a : o Condamné le bailleur, la SCI Jaquar à payer aux époux [D] seulement les sommes suivantes : - 1000 euros chacun au titre du préjudice moral, - 5000 euros au titre du préjudice de jouissance o Rejeté les demandes des époux [D] portant sur : - l'indemnisation du préjudice financier, - l'indemnisation du préjudice lié à la gestion désastreuse de la SCI Jaquar, - la condamnation de la SCI Jaquar à réparer sous astreinte : * le BSO *le radiateur - la condamnation de la SCI Jaquar à remettre des quittances conformes. Par conséquent, Statuant à nouveau, ' Condamner la SCI Jaquar à payer aux époux [D] les sommes suivantes : o 2 000 euros à chacun des époux [D] en indemnisation du préjudice moral subi, o 14 232,50 euros à parfaire à la fin des travaux susvisés aux époux [D] en indemnisation du préjudice de jouissance subi, o 1 212,50 euros en indemnisation du préjudice financier subi, ' Condamner in solidum la SCI Jaquar et la société MG Immobilier à payer aux époux [D] la somme de 2 000 euros à titre d'indemnisation pour leur gestion préjudiciable à leur encontre, ' Condamner la société Jaquar à remettre aux époux [D], sous astreinte de100euros/jour de retard, les quittances exemptes de mentions autres que les sommes réellement versées et perçues, ' Débouter la SCI Jaquar de l'ensemble des demandes formulées envers les époux [D], ' Condamner au paiement de la somme de 3 500 euros en application de l'article 700 du Code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens en ce compris les frais de recouvrement inhérents au créancier de l'article 10 du décret n°96-1080 du 12 décembre 1996, dont distraction au profit de la SELARL Verbateam Lyon, avocat. A l'appui de leurs prétentions, Mme [R] [D] et M. [I] [D] [T] soutiennent essentiellement : Sur les travaux mis à la charge du bailleur : Que concernant la mise aux normes électrique, leurs courriers étaient antérieurs à la procédure, qu'ils n'ont cessé d'avertir le bailleur sans preuve de leur obstruction d'autant plus qu'ils ont toujours été disponibles, qu'il semblerait que la société mandatée n'avait pas les bonnes coordonnées des locataires. Sur le préjudice des époux [D] : Qu'au vu de l'ensemble des attestations versées aux débats, le préjudice moral de chacun des époux est important, Que la surface louée a été réduite, selon les périodes suivantes : Chambre parentale 100 % inutilisable du 17 décembre 2015 au 28 juin 2019, soit 1288 jours, Séjour/salon 50% inutilisable à sa destination initiale car trop encombré du 17 décembre 2015 au 28 juin 2019, soit 1288 jours, Dépréciation de la jouissance globale de l'appartement du fait de la nécessité de laisser une fenêtre ouverte en permanence pour aérer et faire disparaître les odeurs de moisissures/humidité du 17 décembre 2015 au 28 juin 2019, soit 1288 jours, La salle de bain attenante à la chambre n°1 100 % inutilisable du 19 décembre 2016 au 27 janvier 2017, soit 39 jours, La cuisine à hauteur de 15 % en raison d'une perte de luminosité, de vue et d'accès à la terrasse par celle-ci du fait du BSO bloqué au 2/3 de sa course depuis décembre 2016 jusqu'au 7 février 2020, date à laquelle la société C9 Rénovation est arrivée à le débloquer sans le changer provoquant encore quelques blocages de celui-ci dans sa course, Que les différents dégâts des eaux, ont en sus créé des désordres sur leurs biens et leur vie quotidienne, et leur ont coûté aussi beaucoup de temps (journées posées, perte de congés pour pouvoir ouvrir la porte aux assureurs, experts d'assurance, aux entreprises). Sur les charges : Que les sommes réclamées au titre de la taxe d'ordures ménagères, le sont sur un calcul arbitraire du bailleur alors que la SCI Jaquar possèdant divers lots dans la copropriété, cette taxe ne pouvant être calculée par lot que par le service des impôts, Que sans explication, les locataires ont vu porter à leur appel de fonds une ligne débitrice pour eux, ce qui est préjudiciable notamment dans la présentation de leur quittance de loyer, les cataloguant ainsi de mauvais payeurs, ce que le bailleur n'a jamais manqué de leur rappeler dans son comportement, Que les époux [D] ne peuvent pas présenter de quittances conformes à leurs paiements leur interdisant de fournir celles-ci comme justificatif pour leur fille aînée cherchant un logement. Vu l'ordonnance de clôture de la procédure ordonnée le 18 décembre 2023. Il convient de se référer aux conclusions des parties pour plus amples exposé de leurs prétentions et moyens. MOTIFS ET DÉCISION A titre liminaire, il sera rappelé que les 'demandes' tendant à voir 'constater' ne constituent pas des prétentions au sens de l'article 4 du Code de procédure civile et ne saisissent pas la cour ; il en est de même des 'demandes' tendant à voir 'dire et juger' lorsque celles-ci développent en réalité des moyens. I - Sur les fins de non-recevoir La cour n'a pas été saisie d'un appel du jugement en ce qu'il a rejeté la fin de non-recevoir soulevée par les sociétés Jaquar et Belle Etoile Immobilier tirée de la prescription triennale affectant partie de la demande d'indemnisation de M. et Mme [D] d'un préjudice de jouissance. La cour ne répondra donc pas sur la question de la prescription, définitivement jugée. M. et Mme [D] demandent à la cour de déclarer l'appel de la SCI Jaquar irrecevable mais ne s'en expliquent pas dans leurs conclusions. Leur demande doit être rejetée, l'appel de la SCI étant intervenu dans les formes et délais. Leur propre appel peut, conformément à leur demande être déclaré recevable. II - Sur les demandes indemnitaires présentées par M. et Mme [D] A - Sur le préjudice moral : M. et Mme [D] demandent la condamnation de la SCI Jaquar à leur verser chacun la somme de 2 000 euros faisant valoir : la gêne soufferte au quotidien pendant trois ans, n'ayant pu inviter leur famille au moment des fêtes de Noël du fait de l'encombrement de la pièce à vivre par un lit deux places, et la réduction de leur espace de rangement, la souffrance d'un sentiment d'impuissance et d'indifférence de la part du bailleur et de son mandataire, perturbations de leur sommeil. Ils ajoutent que le bailleur poursuit sa mauvaise gestion ne les informant pas du changement de code de l'ascenseur pour l'accès au sous-sol ni de l'installation de la vidéo-surveillance, fournissant des justificatifs de la taxe sur les ordures ménagères avec des calculs approximatifs. La SCI Jaquar reproche au premier juge de s'être fondé sur les seules attestations de proches des époux [D], critiquables, alors que le juge avait écarté les courriers de la société Dumas au motif d'une prétendue partialité. Le bailleur soutient qu'un préjudice moral supposerait au-moins la production d'un certificat médical et qu'aucun reproche ne peut lui être adressé, que si la reprise des embellissements de la chambre à coucher n'a pu être effectuée qu'en juin 2019 c'est indépendamment de sa volonté et alors que les locataires se sont opposés à plusieurs reprises à la réalisation des travaux. Elle rappelle que les infiltrations provenaient toutes de l'étage supérieur. La cour doit distinguer la gêne dans la jouissance des lieux loués telle la réduction de l'espace de rangement et le préjudice moral. Elle relève que si les infiltrations subies par M. et Mme [D] n'étaient certes pas du fait du bailleur, l'indifférence de son mandataire à leur situation -alors que le bailleur est tenu de garantir une jouissance paisible des lieux loués et de démontrer ses diligences pour la résolution du trouble nonobstant la saisine d'assureurs- est suffisamment établie par les courriers en réponse à leurs sollicitations, par ailleurs de plus sans indication d'un quelconque nom de rédacteur malgré leur demande de pouvoir identifier leur interlocuteur. L'existence d'un préjudice moral peut être prouvée par tout moyen sans nécessité de produire un certificat médical. En l'espèce, en présence d'une location d'appartement aux fins d'habitation de la famille, ayant engendré la déclaration de 4 dégâts des eaux avec les conséquences en découlant en démarches, rendez-vous divers, gêne subie corroborée par les attestations produites, certes, émanant de proches, l'existence du préjudice est suffisamment prouvée. Pour autant, l'évaluation par le premier juge est en l'espèce pertinente et adaptée et doit être confirmée. B - Sur le le préjudice de jouissance : M. et Mme [D] sollicitent la condamnation de la SCI Jaquar à leur payer la somme de 14'232,50 euros à parfaire à la fin des travaux en indemnisation du préjudice de jouissance subi. Ils font valoir que dès décembre 2015, la chambre parentale est devenue insalubre, que le séjour a accueilli une très grande partie du mobilier de la chambre jusqu'au 28 juin 2019 sans que la troisième chambre ne puisse accueillir le lit des époux du fait de sa configuration. Ils ajoutent que la salle de bains attenante à la première chambre a été inutilisable du 19 décembre 2016 au 27 janvier 2017, date à laquelle les peintures n'étaient cependant pas reprises. Ils considèrent que : sur la période du 17 décembre 2015 au 17 décembre 2016 puis du 27 janvier 2017 au 28 juin 2019, l'inutilisation de leur chambre et inutilisation pour sa propre destination à 50 % du salon/séjour a généré un préjudice équivalent à un quart du loyer mensuel, soit un total de 3 750 euros pour la première période et 9 062,50 euros pour la seconde, sur la période du 18 décembre 2016 au 27 janvier 2017 s'y ajoutent l'inutilisation de la salle de bains et le blocage du BSO générant un préjudice équivalent à la moitié du loyer mensuel, soit 820 euros, sur la période du 29 juin 2019 au jour de l'assignation (février 2020), les dysfonctionnements électriques et le BSO cassé avaient généré un préjudice évalué forfaitairement à 75 euros par mois soit 600 euros. La SCI Jaquar fait cependant valoir que si le lit du couple se trouvait dans le séjour lors du constat d'huissier dressé le 29 juin 2017, ce n'était plus ensuite le cas lors des expertises et notamment le 6 septembre 2018. Elle conteste également l'affirmation de l'impossibilité d'utiliser la salle de bains, non indiquée par les locataires et non justifiable par une absence de peinture de la trappe de la VMC du 17 décembre 2015 au 17 décembre 2016. Elle considère également non démontré le fait que la troisième chambre ne pouvait pas recevoir le lit du couple : que puisqu'une seule de leurs filles vivait sur place, M. et Mme [D] pouvaient occuper une autre chambre. Le bailleur soutient également que le BSO n'était pas cassé mais bloqué aux deux tiers et avait été débloqué le 7 février 2020, que ses lames pouvaient être orientées, que le mandataire avait de plus rappelé aux locataires les 6 septembre 2017 et 31 octobre 2019 leur obligation de déclarer le sinistre à leur assureur. La cour relève : que selon le bail, l'appartement T4 était indiqué d'une surface d'environ 78,13m² pour un loyer initial de 1 150 euros, que la lecture du seul rapport d'expertise produit en sus de celui du 2 mai 2016, celui du 10 septembre 2018 ne permet pas de savoir si un lit se trouvait ou non dans le salon. La cour rappelle que nonobstant l'intervention de compagnies d'assurance dont celle de la copropriété, le bailleur saisi d'un trouble de jouissance doit faire diligence, ce qui n'a pas été le cas comme le premier juge l'a rappelé pour les deux premières saisines de dégâts des eaux et encore moins pour le BSO. En considération des pièces produites, la cour retient un préjudice de jouissance égal à un quart du loyer, soit 312,50 €, du 17 décembre 2015 à mai 2017 du fait de l'usage impossible de la chambre n°2 sur cette période, soit 2031,25 €. La cour retient ensuite une somme de 150 euros par mois du fait de la non jouissance normale jusqu'à juin 2019 du fait d'infiltrations par le plafond d'une chambre, soit 3 750 euros. S'y ajoute le défaut total de jouissance d'une salle de bain du 19 décembre 2016 au 27 janvier 2017 (37 jours) qui doit être indemnisé par la somme de 10 euros par jour, soit 370 euros. Enfin la limitation de l'usage d'un BSO bloqué et seulement utilisable par inclinaison des lames de décembre 2016 au 7 février 2020 sera réparée par la somme de 500 euros. En effet, le bailleur ne pouvait au regard de ses obligations se contenter de renvoyer ses locataires auprès de leur assureur. La SCI Jaquar doit donc indemniser M. et Mme [D] de la somme totale de 6 651,25 euros. C - Sur l'indemnisation du préjudice financier subi : M. et Mme [D] sollicitent à ce titre la condamnation de la SCI Jaquar à leur payer la somme de 1212,50 euros en raison de 11 rendez-vous d'expertise, 3 rendez-vous avec l'entreprise Dumas, les époux ayant dû se libérer a minima 25 heures en présentiel à leur domicile, soit 37,50 heures pris sur leur temps de travail. Ils précisent que le taux-horaire de Mme [D] qui a pu se libérer plus facilement est de 19 euros nets : 37,50 heures X 19 euros = 712,50 euros auquel il convient d'ajouter une semaine de congés posés pour les travaux de reprise du 23 au 28 juin, soit 500 euros. Est produite une attestation de Mme [N], directrice des cours à l'institut [5] de [Localité 7] indiquant avoir pu constater à plusieurs reprises des horaires de travail plus fluctuants, Mme [D] ayant dû se rendre disponible pour des expertises dans son appartement, ce qui avait obligé à pallier à son absence. Cette pièce ne démontre pas une perte de revenus. La pose d'un congé dû des travaux n'est pas plus démontrée. La cour confirme la décision attaquée ayant rejeté la demande. D - sur l'indemnisation au titre de la gestion préjudiciable : M et Mme [D] sollicitent la condamnation in solidum de la SCI Jaquar et de la société MG Immobilier à leur payer la somme de 2 000 euros à titre d'indemnisation pour leur gestion préjudiciable à leur encontre. Ils reprochent un manquement à l'obligation contractuelle d'information, le bail n'ayant prévu qu'une provision mensuelle pour charges de seulement 100 euros alors qu'a été demandé en octobre 2019 le paiement de la taxe des ordures ménagères ainsi que la somme de 4 221,46 euros au titre de la régularisation des charges. Ils ajoutent s'être émus, que la réponse contenait copie d'un courrier daté de 2017 en réalité jamais envoyé. Ils ajoutent que plus de quatre ans après la prise à bail leur a été proposée une augmentation de 150 euros de la provision. Ils contestent également les facturations et invoquent une gestion désastreuse et fausse à leur encontre. La cour relève que la société MG Immobilier n'était pas en charge de la gestion du bien immobilier au jour du bail et de la fixation de la provision pour charges. Aucune faute dans la fixation trop faible de la provision pour charge au regard du montant réel des charges n'est établie à l'encontre de la SCI Jaquar qui avait acquis ce bien neuf en VEFA. Par ailleurs, la contestation de la régularisation des charges ne constitue pas un préjudice de gestion locative. En présence de contestations, il appartient au bailleur de justifier que les charges sont dues et en ce cas les locataires doivent les payer et à défaut, le remboursement de toute somme qui aurait été providentiellement payée au-delà des sommes dues peut être obtenu. Les époux [D] indiquent avoir ainsi obtenu sur la quittance du mois d'août 2021 un remboursement de la somme de 204,86 euros. La cour confirme la décision attaquée. III - Sur les quittances de loyers M. et Mme [D] sollicitent la condamnation de la société Jaquar à leur remettre sous astreinte de 100 euros par jour de retard les quittances, exemptes de mentions autres que les sommes réellement versées et perçues. L'article 21 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que la quittance du bailleur ou de son mandataire doit porter le détail des sommes versées en distinguant le loyer et les charges. En cas de paiement partiel, un reçu doit être délivré. Le premier juge a exactement retenu que les époux [D] ne justifiaient pas être à jour du paiement de leurs loyers et charges puisqu'ils n'ont pas payé à la réception d'avis de régularisation le montant de celles-ci et ont sollicité des délais. De plus, l'indication du montant du loyer de l'échéance suivante sur la quittance ne porte pas préjudice. La cour confirme la décision attaquée ayant rejeté leurs demandes. IV- Sur les demandes accessoires La cour confirme la décision attaquée sur les dépens et sur l'application des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile. La SCI Jaquar est également condamnée aux dépens à hauteur d'appel et en équité au paiement de la somme de 1 500 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile. Toute autre demande fondée sur le même article doit être rejetée. PAR CES MOTIFS La cour, Statuant dans les limites de l'appel, Rejette la demande de M. et Mme [D] tendant à voir déclarer l'appel de la SCI Jaquar irrecevable, Déclare l'appel de M. et Mme [D] recevable, Infirme la décision attaquée en ce qu'elle a condamné la SCI Jaquar à payer à Mme [R] [D] et à M. [I] [D] [T] la somme de 5 000 euros en réparation de leur préjudice de jouissance. Statuant à nouveau, Condamne la SCI Jaquar à payer à Mme [R] [D] et M. [I] [D] [T] la somme de 6 651,25 euros en réparation de leur préjudice de jouissance, Confirme pour le surplus la décision attaquée. Y ajoutant, Condamne la SCI Jaquar aux dépens à hauteur d'appel, Condamne la SCI Jaquar à payer à Mme [R] [D] et M. [I] [D] [T] la somme de 1 500 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile, Rejette toute autre demande. LE GREFFIER POUR LE PRÉSIDENT EMPÊCHÉ, Véronique MASSON-BESSOU, CONSEILLER