Texte intégral
TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]
[1] Copie conforme délivrée
le :
à : Monsieur [O] [F]
Madame [F]
Copie exécutoire délivrée
le :
à : Me Isaac LOUBATON
Pôle civil de proximité
■
PCP JCP ACR référé
N° RG 23/07658 - N° Portalis 352J-W-B7H-C242P
N° MINUTE :
11
ORDONNANCE DE REFERE
rendue le 26 février 2024
DEMANDERESSE
COMMUNAUTE DES SOEURS DE NOTRE DAME DES ANGES,
dont le siège social est sis [Adresse 1]
représentée par Me Isaac LOUBATON, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #C0132
DÉFENDEURS
Monsieur [O] [F], demeurant [Adresse 2]
non comparant, ni représenté
Madame [F], demeurant [Adresse 2]
non comparante, ni représentée
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Anne TOULEMONT, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection, assistée de Lisa BOUCHEMMA, Greffier,
DATE DES DÉBATS
Audience publique du 08 décembre 2023
ORDONNANCE
réputée contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 26 février 2024 par Anne TOULEMONT, Vice-présidente, assistée de Lisa BOUCHEMMA, Greffier
Décision du 26 février 2024
PCP JCP ACR référé - N° RG 23/07658 - N° Portalis 352J-W-B7H-C242P
EXPOSE DU LITIGE
Par contrat sous seing privé en date du 9 février 2022, la COMMUNAUTE DES SOEURS DE NOTRE DAME DES ANGES a donné à bail à Monsieur [O] [F] un appartement à usage d'habitation (lot 1024) situé au [Adresse 2], avec une place de stationnement numéro 9 (lot 1093) pour un loyer mensuel de 2947,41 euros outre 353 euros de provision sur charges.
Le loyer actualisé d'élève à la somme de 3403, 53 euros mensuelle.
Des loyers étant demeurés impayés, la COMMUNAUTE DES SOEURS DE NOTRE DAME DES ANGES a fait signifier par acte d'huissier un commandement de payer la somme de 17 825, 37 euros, en principal, correspondant à l’arriéré locatif, et visant la clause résolutoire contractuelle, le 15 mai 2023.
Par acte d'huissier en date du 18 août 2023, la COMMUNAUTE DES SOEURS DE NOTRE DAME DES ANGES a fait assigner Monsieur [O] [F] et Madame [F] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, statuant en référé, aux fins de voir, sous le bénéfice de l'exécution provisoire :
constater le jeu de la clause résolutoire insérée au contrat de bail liant les parties, et subsidiairement prononcer la résiliation judiciaire du bail,ordonner l'expulsion immédiate du preneur et de tout occupant de son chef avec le concours de la force publique et d'un serrurier si besoin est, sous astreinte définitive de 150 euros par jour de retard et autoriser le déplacement des meubles laissés sur place aux frais risques et périls du preneur,condamner, à titre de provision, Monsieur [O] [F] et Madame [F] à lui payer les loyers et charges impayés arrêtés la somme de 19 527, 13 euros, le 15 juin 2023, ainsi qu'une indemnité d'occupation mensuelle de 6807, 06 euros correspondant au double jusqu'à libération effective des lieux d'un montant mensuel égal au double montant du loyer et des charges si le bail s'était poursuivi, ainsi que la somme de 1952, 70 euros correspondant au 10% du montant des sommes dues au 15 juin 2023, cette pénalité étant due jusqu'à la libération effective des lieux.condamner les défendeurs à lui payer la somme de 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer et les frais d'exécution à venir.
Au soutien de ses prétentions, la COMMUNAUTE DES SOEURS DE NOTRE DAME DES ANGES rappelle que le bail est soumis aux seules dispositions du code civil et aux dispositions contractuelles, à l'exclusion de la loi du 6 juillet 1989, et expose que plusieurs échéances de loyers sont demeurées impayées malgré un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail délivré le 15 mai 2023, et ce pendant plus d'un mois.
A l'audience du 8 décembre 2023, la COMMUNAUTE DES SOEURS DE NOTRE DAME DES ANGES, représentée par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d'instance sauf à actualiser sa créance à la somme de 35 050, 08 euros. Elle précise que, bien qu'elle ne connaisse pas le prénom de Madame [F] qui n'a pas signé le bail, il y est précisé qu'il est marié, raison pour laquelle Madame [F] est assignée.
Monsieur [O] [F] et Madame [F] sont absentes et non représentés.
La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 26 février 2024.
MOTIFS DE LA DECISION
Il a été ordonné, au cours de l'audience, la jonction entre les dossiers 23-9358 et 23-7658, les deux assignations étant parfaitement identiques.
A titre liminaire sur le statut juridique applicable au titre d'occupation litigieux, il convient de rappeler que le preneur du bail d'habitation étant une personne morale, le bail est un bail soumis aux seules conditions contractuelles prévues au contrat et aux règles supplétives du code civil, ce point n'ayant d'ailleurs pas fait l'objet de contestations.
Par ailleurs, les demandes à l'encontre de Madame [F], pour laquelle aucune carte d'identité n'est présentée, son prénom étant inconnu, et qui n'a pas signé le bail comprenant la clause résolutoire, sont irrecevables, seule une mention figurant dans le bail indique que Monsieur [F] est marié, les loyers étant, au surplus, transmis à Monsieur [F].
En application des dispositions des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge du contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. Il peut également allouer au créancier une provision, lorsque l’obligation n’est pas sérieusement contestable.
Sur l'acquisition de la clause résolutoire
En application de l'article 1728 du code civil, dans un contrat de louage, le preneur est tenu de deux obligations principales, celle d'user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d'après les circonstances, à défaut de convention et celle de payer le prix du bail aux termes convenus.
Par ailleurs, aux termes de l'article 1224 du code civil, la résolution d'un contrat résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice. Selon l'article 1225 du code civil, en présence d'une clause résolutoire, la résolution est subordonnée à une mise en demeure infructueuse s'il n'a pas été convenu que celle-ci résulterait du seul fait de l'inexécution. La mise en demeure ne produit d'effet que si elle vise expressément la clause résolutoire.
L'article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l'exécution réciproque du contrat, il n'y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n'ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation.
En l'espèce, le bail conclu le 9 février 2022 contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause et précisant le délai de paiement (1 mois) pour échapper à l'acquisition de la clause résolutoire a été signifié le 15 mai 2023, pour la somme en principal de 17 825, 37 euros. Le bail a été signé de façon électronique par Monsieur [F], sans que la certification ne soit présentée. Néanmoins, plusieurs loyers ont été payés et le commissaire de justice a précisé dans l'assignation et le commandement de payer que Monsieur [F] lui avait effectivement confirmé l'adresse, par téléphone.
Il correspond par ailleurs bien à une dette justifiée à hauteur du montant des loyers échus et impayés et est ainsi valable.
Le commandement est par ailleurs demeuré infructueux pendant plus d'un mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 15 juin 2023.
Monsieur [O] [F] étant sans droit ni titre depuis le 16 juin 2023, il convient d'ordonner son expulsion ainsi que l'expulsion de tous occupants de son chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.
Aucune circonstance particulière de l’espèce ne justifiant que le délai de deux mois prévu par les dispositions des articles L. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution soit réduit ou supprimé, il convient d'indiquer que passé le délai de deux mois suivant la signification du commandement d'avoir à libérer les lieux, il pourra être procédé à cette expulsion, avec le concours de la force publique.
Il n'apparaît pas non plus nécessaire d'assortir l'obligation de quitter les lieux d'une astreinte. En effet, la condamnation au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation, de nature à réparer le préjudice subi par la bailleresse satisfait déjà l'objectif assigné à l'astreinte en cette matière par l'article L.421-2 du code des procédures civiles d'exécution.
Il sera rappelé que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution dont l’application relève, en cas de difficulté -laquelle n'est à ce stade que purement hypothétique-, de la compétence du juge de l’exécution et non de la présente juridiction.
Sur la demande en paiement et les délais de paiement
Monsieur [O] [F] est redevable des loyers impayés jusqu'à la date de résiliation du bail en application des articles 1103 et 1217 du code civil. Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l'occupation indue de son bien l'a privé de sa jouissance. Au delà de cet aspect indemnitaire, l'indemnité d'occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.
En l'espèce, la COMMUNAUTE DES SOEURS DE NOTRE DAME DES ANGES fournit un décompte démontrant que Monsieur [O] [F] reste lui devoir la somme de 35050, 08 euros à titre de provision à la date du 5 décembre 2023, cette somme correspondant à l'arriéré des loyers impayés et aux indemnités d'occupation échues.
Pour la somme au principal, Monsieur [O] [F] n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette. Il sera donc condamné au paiement de la somme de 35050, 08 euro.
Monsieur [O] [F] sera aussi condamné, à titre de provision, au paiement d'une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 6 décembre 2023 à la date de la libération effective et définitive des lieux, égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi. Les demandes relatives aux deux clauses pénales prévues au contrat ( chapitre III), peuvent être réduites d'office par le juge si elles sont manifestement excessives en application de l'article 1231-5 du code civil.
Les pénalités liées à la clause pénale sont rejetées.
Sur les demandes accessoires
Monsieur [O] [F], partie perdante, supportera la charge des dépens en application de l'article 696 du code de procédure civile, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer. Il ne saurait par ailleurs être prononcé de condamnation au titre des frais d’exécution non encore connus à intervenir lesquels sont par ailleurs de droit à la charge du débiteur dans les limites prévues à l’article L.111-8 du code des procédures civiles d'exécution.
Il serait inéquitable de laisser à la charge de la COMMUNAUTE DES SOEURS DE NOTRE DAME DES ANGES les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 1 500 euros lui sera donc allouée au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, après débats en audience publique, par ordonnance mise à disposition au greffe réputée contradictoire et en premier ressort,
RAPPELLE que la jonction des dossiers 23-9358 et 23-7658 a été ordonnée à l'audience;
DIT que l'intégralité des demandes concernant Madame [F] sont irrecevables;
CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 9 février 2022 entre la COMMUNAUTE DES SOEURS DE NOTRE DAME DES ANGES et Monsieur [O] [F] concernant l'appartement à usage d'habitation et l'emplacement de parking situé au [Adresse 2] sont réunies à la date du 15 juin 2023 ;
ORDONNE en conséquence à Monsieur [O] [F] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement ;
DEBOUTE la COMMUNAUTE DES SOEURS DE NOTRE DAME DES ANGES de ses demandes d'astreinte et de suppression du délai de deux mois visé à l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution ;
DIT qu’à défaut pour Monsieur [O] [F] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la COMMUNAUTE DES SOEURS DE NOTRE DAME DES ANGES pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, conformément à l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;
CONDAMNE Monsieur [O] [F] à verser à la COMMUNAUTE DES SOEURS DE NOTRE DAME DES ANGES la somme de 35050, 08 euros, à titre de provision, à la date du 5 décembre 2023, correspondant à l'arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation échues ;
DEBOUTE la la COMMUNAUTE DES SOEURS DE NOTRE DAME DES ANGES de ses demandes au titre des clauses pénales prévues dans le contrat ( chapitre III) ;
CONDAMNE Monsieur [O] [F] à verser à la COMMUNAUTE DES SOEURS DE NOTRE DAME DES ANGES une indemnité mensuelle d’occupation, à titre de provision, d'un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi (soit à ce jour 10 107,91 euros), à compter du 6 décembre 2023 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux (volontaire ou en suite de l'expulsion) ;
CONDAMNE Monsieur [O] [F] à verser à la COMMUNAUTE DES SOEURS DE NOTRE DAME DES ANGES une somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
CONDAMNE Monsieur [O] [F] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer ;
RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de plein droit à titre provisoire.
Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le Juge des contentieux de la protection et le Greffier susnommés.
Le greffier,Le juge des contentieux de la protection
