Tribunal judiciaire, 23 mai 2024. 23/04200

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE RENNES Cité Judiciaire Service des contentieux de la protection [Adresse 6] [Adresse 6] [Localité 4] JUGEMENT DU 23 Mai 2024 N° RG 23/04200 - N° Portalis DBYC-W-B7H-KNB4 JUGEMENT DU : 23 Mai 2024 [W] [Y] [U] [Y] épouse [Y] C/ [G] [I] EXÉCUTOIRE DÉLIVRÉ LE 23 mai 2023 à Maitre DE VILLARTAY CERTIFIE CONFORME DELIVRE LE 23 mai 2024 à Maitre JAFFRENNOU Au nom du Peuple Français ; Rendu par mise à disposition le 23 Mai 2024 ; Par Caroline ABIVEN, Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de RENNES statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, assistée de Emmanuelle BADUFLE, Greffier ; Audience des débats : 14 Mars 2024. Le juge à l'issue des débats a avisé les parties présentes ou représentées, que la décision serait rendue le 23 Mai 2024, conformément aux dispositions de l'article 450 du Code de Procédure Civile. Et ce jour, le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe ; ENTRE : DEMANDEURS : Mme [W] [Y] [Adresse 1] [Localité 3] comparante en personne assistée de Me Axel DE VILLARTAY, avocat au barreau de RENNES Mme [U] [Y] épouse [Y] [Adresse 2] [Localité 3] comparante en personne assistée de Me Axel DE VILLARTAY, avocat au barreau de RENNES ET : DEFENDEURS : Mme [G] [I] [Adresse 5] [Localité 3] représentée par Me Marion JAFFRENNOU, avocat au barreau de RENNES substitué par Me Marc CAZO, avocat au barreau de RENNES EXPOSE DU LITIGE : Par acte sous seing privé du 30 décembre 2011, Madame [W] [Y] et Madame [U] [K], née [Y] ont donné à bail à Madame [G] [I] un appartement situé [Adresse 5] à [Localité 3], moyennant le versement d’un loyer mensuel de 810 euros et d’une provision sur charges de 70 euros. Par la suite, les consorts [Y]-[K] ont adressé plusieurs courriers relatifs à la régularisation des charges pour les années 2020 et 2021, notamment un courrier en date du 16 mars 2023. Par acte en date du 23 mai 2023, Mesdames [Y] et [K] ont fait assigner Madame [G] [I] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Rennes, aux fins de la voir condamnée à leur verser les sommes de 2 456,75 € en remboursement des sommes restant dues au titre de la régularisation des charges pour les années 2020 et 2021 et de 1 500 € au titre des frais irrépétibles. Par acte d’huissier de justice du 2 juin 2023, Mesdames [Y] et [K] ont fait délivrer à Madame [I] un congé pour vendre l’appartement situé [Adresse 5]. La commission départementale de conciliation a été saisie, mais, le 13 septembre 2023, elle a rendu un avis de non-conciliation en raison de l’absence de Mme [Y] et Mme [K]. Après deux renvois, l’affaire a été retenue à l’audience du 14 mars 2024 lors de laquelle Mme [Y] et Mme [K], assistées de leur conseil, sollicitent de voir prononcer : La condamnation de Madame [I] au versement de la somme de 1 742€ au titre des régularisations de charges 2020 et 2021, L’expulsion de Madame [I] de l’appartement, au besoin avec le concours de la force publique, La condamnation de Madame [I] au paiement d’une indemnité d’occupation de 1062€ ; La condamnation de Madame [I] au paiement de la somme de 1 500€ sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;La condamnation de Madame [I] aux entiers dépens. Tout d’abord, sur la demande de condamnation de Madame [I] au versement de la somme de 1 742 €, les demanderesses se fondent sur les articles 7 et 23 de la loi du 6 juillet 1989 à propos du paiement des charges récupérables par le locataire. Elles font valoir que l’augmentation des charges est due à l’usage du logement et sont donc récupérables. Elles exposent que la preuve que le dégât des eaux survenu le 5 mai 2020 a entraîné un manque d’isolation n’est pas rapportée et estiment qu’il s’agit d’infiltrations sur la toiture qui n’ont pas entraîné d’effondrement des plafonds, contrairement à ce qu’allègue Madame [I]. Dès lors, elles font valoir que le manque d’isolation allégué n’est pas prouvé et que s’il existe, il a été trop court pour avoir un impact sur l’augmentation de la consommation de chauffage. En outre, elles soutiennent que les charges réclamées à Madame [I] ne sont pas seulement liées au chauffage mais aussi à l’eau chaude et à d’autres charges récupérables. Enfin, elles affirment que, si elles ont indiqué par courriel à leur locataire que cette dernière pouvait ne pas « payer la différence pour le chauffage », elles ont été trompées par leur locataire. Elles ajoutent que cet accord ne peut pas leur être opposé puisqu’il n’est ni précis ni clair. Ensuite, sur la demande d’expulsion des lieux, Mesdames [Y] et [K] se fondent sur l’article 114 du code de procédure civile. Les demanderesses estiment que la mention de l’existence d’un vide-ordure qui ne se trouvait pas dans l’appartement et l’absence de mention de la surface dans le contrat de bail ne font pas grief à la défenderesse. Elles font valoir que cela n’a pas empêché Madame [I] d’apprécier la valeur réelle de l’appartement lorsque le congé lui a été envoyé, la description du logement étant suffisamment détaillée, avec les caractéristiques essentielles. Enfin, concernant la demande de paiement d’une indemnité d’occupation, les consorts [Y]-[K] estiment que cela est justifié par le fait que l’occupante des lieux n’a ni droit ni titre. De ce fait, elles font valoir que cette indemnité doit être calculée à compter de la prise d’effet effective du congé qui a été envoyé. Madame [I], régulièrement représentée par son avocat, a, quant à elle sollicité de voir prononcer : L’annulation du congé pour vente, Sur la demande de versement de la somme de 1742€ :A titre principal, les débouter de la demande en paiement puisqu’elles se sont engagées à prendre en charge les charges relatives à la surconsommation de chauffage, A titre subsidiaire, limiter la demande à la somme de 1382,60 €, La condamnation de Mesdames [Y] et [K] au paiement de la somme de 1 500€ sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens. D’une part, concernant la demande d’annulation du congé pour vente, Madame [I] se fonde sur l’article 15 I de la loi du 6 juillet 1989. Elle estime qu’à plusieurs égards, les documents envoyés ne contiennent pas les informations obligatoires permettant de réaliser une estimation de la valeur du bien par rapport au prix du marché. En ce sens, Madame [I] vise le fait que le congé ne mentionne pas la superficie du bien et expose qu’il y a un vide-ordure qui n’existe pas en réalité. Par ailleurs, elle expose que la notice d’information obligatoire au sens de cet article ne lui a pas été transmis. A défaut d’annulation du congé pour vente, elle demande que lui soit octroyé des délais en raison des difficultés de rechercher un logement à [Localité 3], zone tendue d’un point de vue immobilier. D’autre part, concernant la demande de Mme [Y] et Mme [K] sur le versement d’une somme de 1742€, elle demande, à titre principal, qu’elles soient déboutées sur le fondement des articles 1100-1, 1302, 1303 et 1104 du Code civil. Elle fait valoir que l’augmentation des coûts de consommation de chauffage et d’électricité ne doit pas être mise à sa charge car cela est dû à une cause externe qu’est le dégât des eaux ainsi qu’en raison des travaux de réfection. Par ailleurs, elle expose que les propriétaires du logement se sont engagées par courrier à prendre en charge l’augmentation et qu’elles doivent s’y tenir. A titre subsidiaire, elle demande que soit limitée la demande de versement de la somme, sur le fondement de la loi du 6 juillet 1989, en ce que les calculs faits par les demanderesses sont erronés. Elle fait valoir que l’augmentation de loyer ne vaut qu’à compter de la date prévue dans le contrat et si la demande est faite dans le délai imparti : aucune rétroactivité n’est possible. De ce fait, elle estime que le nouveau loyer ne vaut qu’à compter de 2023 et que la somme doit être diminuée de 360€. Pour un plus ample exposé des moyens des parties, il convient de se reporter à leurs dernières conclusions déposées lors de l’audience du 14 mars 2024. En cet état, l’affaire a été mise en délibéré, la décision étant rendue par mise à disposition au greffe le 23 mai 2024. MOTIVATION : Sur la demande de paiement des charges récupérables L’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que « le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ». L’article 23 de la même loi précise que les charges récupérables sont « exigibles en contrepartie des services rendus liés à l’usage des différents éléments de la chose louée ». Quant à la manière dont ces charges doivent être versées au propriétaire, le même article précise que « les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l’objet d’une régularisation annuelle ». En l’espèce, Madame [K] et Madame [Y] sollicitent le paiement des sommes suivantes : 563,84 € au titre de la régularisation de charges pour 2020 se décomposant comme suit :10140 € au titre des loyers, 124 € au titre de la taxe d’ordures ménagères, 1879,84 € au titre des charges récupérables, Sous déduction de la somme de 11580 € versée par Mme [I]. 1 178,16 € au titre de la régularisation de charges pour 2021 se décomposant comme suit :10140 € au titre des loyers, 127 € au titre de la taxe d’ordures ménagères, 2491,16 € au titre des charges récupérables, Sous déduction de la somme de 11580 € versée par Mme [I]. Les appels de charges émanant de la copropriété et les avis de taxe foncières correspondant au montant des charges sollicités sont produits aux débats. Le 5 mai 2020, l’appartement que loue Madame [I] a subi un dégât des eaux lié à des problèmes de toiture au niveau de la copropriété. Les travaux ont été pris en charge par les assureurs. Le 21 septembre 2020, Mme [I] a toutefois écrit à ses propriétaires pour les tenir informés des conséquences de ce dégât des eaux sur l’appartement loué et se plaindre d’une déperdition de chaleur liée à la dépose de la laine de verre suite à ce dégât des eaux. Elle a demandé à ce que l’augmentation de la facture de chauffage liée à cette déperdition pendant l’hiver demeure à la charge des propriétaires. Par courrier électronique du 24 septembre 2020, Mesdames [Y] et [K] ont répondu à leur locataire qu’elles ont demandé au syndic de copropriété que les travaux soient effectués avant l’hiver, lui précisant que si une solution n’était pas trouvée d’ici là, ils prendraient à leur charge « la différence pour le chauffage ». Ce message électronique ne comporte pas les caractéristiques d’un engagement certain, au sens des dispositions de l’article 1100-1 du code civil puisqu’il comporte une condition et que, même s’il l’était, encore faudrait-il que les parties démontrent que l’augmentation des charges sollicitées par les propriétaires est relative à un surcoût de frais de chauffage. Or, il n’est pas démontré que les charges de chauffage ont été significativement plus élevées en 2021 qu’en 2020, les relevés de charge de copropriété produits tendant même à démontrer le contraire. Il n’est donc pas démontré que l’augmentation des charges de copropriété est lié à une augmentation des charges de chauffage, si bien qu’il n’est pas démontré que cette augmentation est liée au dégâts des eaux dont se prévaut Mme [I]. Par ailleurs, Madame [I] ne peut valablement opposer qu’il y a une erreur de calcul dans la somme payée à ses propriétaires au titre des loyers dus pour l’année 2022 puisque la locataire et les propriétaires s’accordent pour la fixation du loyer mensuel dû en 2022 à 852 euros par mois, somme correspondant au loyer effectivement payé par Mme [I]. Il n’y a donc eu aucun trop versé à ce titre susceptible de venir en déduction de la somme sollicitée par les propriétaires au titre de l’arriéré de charges. En conséquence, Madame [I] est tenue de payer les charges récupérables sollicitées par Mme [K] et Mme [Y] au titre des années 2020 et 2021. Elle sera donc condamnée au paiement d’une somme de 1 742€ au titre des charges récupérables pour les années 2020 et 2021. Sur la validité du congé et la demande d’expulsion L’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que tout propriétaire peut donner congé à son locataire si cela est justifié, notamment, par la décision de vendre le logement. Cet article ajoute qu’à peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué. Par ailleurs, il est prévu qu’une notice d’information relative aux obligations du bailleur et aux voies de recours et d’indemnisation du locataire est jointe au congé délivré par le bailleur en raison de sa décision de reprendre ou de vendre le logement. Le II de cet article dispose que « lorsqu'il est fondé sur la décision de vendre le logement, le congé doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée. Le congé vaut offre de vente au profit du locataire : l'offre est valable pendant les deux premiers mois du délai de préavis. » En l’espèce, la lettre de congé contient les motifs du congé, le prix et les conditions de vente, l’énoncé des alinéas nécessaires et la description précise du logement et les éventuelles annexes louées. Le fait que le nombre de mètres carrés ne soit pas noté et que l’existence d’un vide-ordures soit mentionnée par erreur est sans incidence dans la mesure où ces défauts ne sont pas de nature à porter grief à Madame [I] qui connait parfaitement la consistance du bien vendu puisqu’elle l’occupe en tant que locataire. Ces défauts ne sont effectivement pas de nature à l’empêcher d’évaluer clairement la valeur de l’appartement par rapport au prix du marché. Le congé pour vente mentionne que la notice d’information relative aux obligations du bailleur et aux voies de recours et d’indemnisation du locataire se trouve en pièce jointe, étant précisé que ce congé comportait douze feuilles. Ces éléments suffisent à démontrer que cette notice a bien été transmise à Mme [I] en même temps que le congé, si bien qu’aucune nullité du congé n’est encourue de ce chef. En conséquence, le congé pour vente sera déclaré recevable. L’article 15 de al loi du 6 juillet 1989 prévoit notamment que « à l'expiration du délai de préavis, le locataire qui n'a pas accepté l'offre de vente est déchu de plein droit de tout titre d'occupation sur le local. » Le locataire a alors six mois pour quitter le logement. En l’espèce, le congé délivré le 2 juin 2023 a pris effet à la date mentionnée dans cet acte du 31 décembre 2023. Il en résulte que Madame [I] est déchue de toute titre d’occupation du logement loué depuis le 1er janvier 2024. L’article L.411-1 du code des procédures d’exécution dispose que « sauf disposition spéciale, l'expulsion d'un immeuble ou d'un lieu habité ne peut être poursuivie qu'en vertu d'une décision de justice ou d'un procès-verbal de conciliation exécutoire et après signification d'un commandement d'avoir à libérer les locaux. » Madame [I] étant occupante sans droit ni titre des lieux depuis le 1er janvier 2024, il convient de lui ordonner de quitter les lieux. Pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, son expulsion sera ordonnée. Sur la demande de paiement d’une indemnité d’occupation des consorts [Y]-[K] Afin de dédommager le bailleur du préjudice subi du fait de l'occupation sans titre de son bien, sur le fondement de l'article 1240 du code civil, une indemnité d’occupation est allouée à celui-ci. Il convient de fixer le montant de cette indemnité d’occupation au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de poursuite du contrat de bail. Au vu du montant du loyer actuel (882 €) et des charges (180 €), le montant de cette indemnité mensuelle sera fixé à la somme de 1 062 euros par mois. Sur l’exécution provisoire, les frais irrépétibles et les dépens Sur les dépens Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie. En l’espèce, Madame [I], partie perdante au procès, sera condamnée aux entiers dépens de la présente instance. Sur les frais irrépétibles Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer 1° à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. En l’espèce, l’équité ne commande pas d’allouer aux parties d’indemnisation de leurs frais irrépétibles. Elles seront donc déboutées de leurs demandes présentées au titre des frais irrépétibles. Sur l’exécution provisoire Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, l’exécution provisoire est de droit pour les décisions de première instance, à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. La présente décision est de droit exécutoire par provision. Il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire, laquelle sera donc maintenue. PAR CES MOTIFS : Le juge des contentieux de la protection, statuant par jugement contradictoire rendu en premier ressort, Condamne Madame [G] [I] à payer à Madame [W] [Y] et Madame [U] [Y] épouse [K] la somme de 1 742€ au titre des charges récupérables dues au titre des années 2020 et 2021 concernant l’appartement loué situé [Adresse 5] à [Localité 3], Constate la validité du congé pour vendre du 2 juin 2023 à effet au 31 décembre 2023 délivré par Madame [W] [Y] et Madame [U] [Y] épouse [K] à Madame [G] [I], leur locataire, Constate, en conséquence, que Madame [G] [I] est occupante sans droit ni titre des lieux depuis le 1er janvier 2024, Ordonne à Madame [G] [I] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 5] à [Localité 3]  ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement, Dit qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique, Dit que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d'exécution, Rappelle que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, Condamne Madame [G] [I] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, soit 1062 €, Dit que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer à compter du 1er janvier 2024, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés aux bailleurs ou à leur mandataire, Rejette les autres demandes des parties, Condamne Madame [G] [I] aux entiers dépens de la présente instance ; Maintient l’exécution provisoire de la présente décision. Ainsi jugé les jour, mois et an susdits. LE GREFFIERLE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION