Texte intégral
COUR D'APPEL
DE RIOM
PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE
Du 20 février 2024
N° RG 22/00864 - N° Portalis DBVU-V-B7G-FZRR
-DA- Arrêt n° 83
S.A.R.L. [Localité 17] CONSEIL IMMOBILIER / [ZT] [LP], [J] [LP], [D] [LP], [T] [I], [MD] [WL], [A] [VY] [P] [W] épouse [WL], [R] [UX], [V] [Z] épouse [UX], [AH] [YS], [T] [PK] épouse [ZF], [DW] [SR] [C] épouse [IW] [GP], [U] [IW] [GP], [SR] [JJ] [X] [HD] veuve [NW], Mme [E] [N] veuve [TS], Mme [L] [TS] épouse [M], M. [K] [TS], S.D.C. [Adresse 16]
Jugement au fond, origine Tribunal de Grande Instance de CUSSET, décision attaquée en date du 28 Mars 2022, enregistrée sous le n° 19/00392
Arrêt rendu le MARDI VINGT FEVRIER DEUX MILLE VINGT QUATRE
COMPOSITION DE LA COUR lors du délibéré :
M. Philippe VALLEIX, Président
M. Daniel ACQUARONE, Conseiller
Mme Laurence BEDOS, Conseiller
En présence de :
Mme Céline DHOME, greffier lors de l'appel des causes et du prononcé
ENTRE :
S.A.R.L. [Localité 17] CONSEIL IMMOBILIER
[Adresse 5]
[Localité 17]
Représentée par Maître Patrick ROESCH de la SELARL JURIDOME, avocat au barreau de CLERMONT-FERRAND
Timbre fiscal acquitté
APPELANTE
ET :
M. [ZT] [LP] venant aux droits de Madame [PY] [JX] [H] [Y] épouse [LP], décédée
[Adresse 13]
[Localité 14]
et
M. [J] [LP] venant aux droits de Madame [PY] [JX] [H] [Y] épouse [LP], décédée
[Adresse 8]
[Localité 1]
et
M. [D] [LP] venant aux droits de Madame [PY] [JX] [H] [Y] épouse [LP], décédée
[Adresse 3]
[Localité 17]
tous représentés par Maître Barbara GUTTON PERRIN de la SELARL LEXAVOUE, avocat au barreau de CLERMONT-FERRAND et par Maître Didier VALETTE de la SCP DIDIER VALETTE - VÉRONIQUE BOLIMOWSKI, avocat au barreau de GRASSE
Timbre fiscal acquitté
Mme [T] [I]
[Adresse 2]
[Localité 17]
et
M. [MD] [WL] et Mme [A] [VY] [P] [W] épouse [WL]
[Adresse 10]
[Localité 17]
et
M. [R] [UX] et Mme [V] [Z] épouse [UX]
[Adresse 12]
[Localité 17]
et
Mme [AH] [YS]
[Adresse 2]
[Localité 17]
et
Mme [T] [WZ] [PK] épouse [ZF]
[Adresse 2]
[Localité 17]
et
M. [U] [IW] [GP] et Mme [DW] [SR] [C] épouse [IW] [GP]
[Adresse 15]
[Localité 17]
et
Mme [SR] [JJ] [X] [HD] veuve [NW] en son nom personnel et es qualité d'héritière de M. [O] [G] [MR] [NW]
[Adresse 2]
[Localité 17]
et
Mme [E] [N] veuve [TS], intervenante volontaire par voie de constitution le 18 octobre 2023 es qualité d'ayant droit de M. [TS] [DI]
[Adresse 2]
[Localité 17]
et
Mme [L] [TS] épouse [M], intervenante volontaire par voie de constitution le 18 octobre 2023 es qualité d'ayant droit de M. [TS] [DI] [Adresse 7]
[Localité 9]
et
M. [K] [TS], intervenant volontaire par voie de constitution le 18 octobre 2023 es qualité d'ayant droit de M. [TS] [DI]
[Adresse 2]
[Localité 17]
tous représentés par Maître Emmanuelle PRESLE de la SELARL CAP AVOCATS, avocat au barreau de CUSSET/VICHY
Timbre fiscal acquitté
Syndicat des copropriétaires [Adresse 16] Pris en la personne de son syndic en exercice, l'agence LAGRUE ([Adresse 6])
[Adresse 3], [Adresse 4] et [Adresse 11]
[Localité 17]
Représenté par Maître Aurélie SOLEILHAVOUP, avocat au barreau de CUSSET/ VICHY
Timbre fiscal acquitté
INTIMES
DÉBATS :
L'affaire a été débattue à l'audience publique du 18 décembre 2023, en application des dispositions de l'article 786 du code de procédure civile, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant M. ACQUARONE et Mme BEDOS, rapporteurs.
ARRÊT : CONTRADICTOIRE
Prononcé publiquement le 20 février 2024 par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
Signé par M. VALLEIX, président et par Mme DHOME, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
I. Procédure
Le balcon de l'appartement en copropriété ([Adresse 16]) dans lequel Mme [PY] [LP] résidait à [Localité 17] était affecté de désordres compromettant sa solidité.
Par jugement du 26 septembre 2016 le tribunal de grande instance de Cusset a dit que les balcons relèvent des parties privatives de chaque copropriétaire, et condamné Mme [PY] [LP] à procéder aux réparations nécessaires.
Par arrêt du 19 mars 2018 la présente cour a confirmé partiellement le jugement, mais dit que la dalle du balcon est une partie commune. En conséquence, la SARL [Localité 17] CONSEIL IMMOBILIER, en sa qualité de syndic de la copropriété, a été condamnée à effectuer les travaux nécessaires concernant les désordres affectant le balcon de Mme [PY] [LP], aux frais de la copropriété.
Le 22 janvier 2019 la SARL [Localité 17] CONSEIL IMMOBILIER a convoqué les copropriétaires à une assemblée générale spéciale fixée au 1er février 2019, dont l'ordre du jour était limité à la question du vote des travaux de réfection des balcons. Les copropriétaires ont voté.
Par exploit du 28 mars 2019, M. [MD] [WL], Mme [A] [W] épouse [WL], M. [B] [WL] [UX], Mme [V] [Z] épouse [UX], Mme [AH] [YS], Mme [T] [I], Mme [S] [ZF], M. [O] [NW], Mme [SR] [HD] épouse [NW], M. [GC] [TS], M. [U] [IW] [GP], Mme [DW] [C] épouse [IW] [GP], on fait assigner le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 16] et la SARL [Localité 17] CONSEIL IMMOBILIER.
M. [ZT] [LP], M. [J] [LP], et M. [D] [LP], sont intervenus volontairement aux droits de Mme [PY] [LP] décédée.
Les demandeurs soulevaient diverses difficultés concernant l'assemblée générale du 1er février 2019 et l'interprétation du règlement de copropriété.
À l'issue des débats, par jugement du 28 mars 2022, le tribunal judiciaire de Cusset a rendu la décision suivante :
« Le tribunal, statuant après débats en audience publique, par jugement contradictoire, rendu en premier ressort et prononcé par mise à disposition au greffe :
DÉCLARE recevables à reprendre l'instance en leur qualité d'héritiers de feue [PY] [LP] Monsieur [J] [LP], Monsieur [ZT] [LP] et Monsieur [D] [LP] ;
PRONONCE la nullité de l'assemblée générale du 1er février 2019 des copropriétaires de la [Adresse 16] sise à [Adresse 11], [Adresse 3] et [Adresse 4] ;
CONSTATE n'y avoir lieu à se prononcer sur la demande subsidiaire de nullité de la seule résolution nº 5 adoptée lors de l'assemblée générale du 1er février 2019 des copropriétaires de la [Adresse 16] sise à [Adresse 11], [Adresse 3] et [Adresse 4] ;
INTERPRÈTE les dispositions du règlement de la copropriété de la [Adresse 16], sise à [Adresse 11], [Adresse 3] et [Adresse 4] en ce que les travaux portant sur un bâtiment constituent des charges spéciales devant être décidés par les seuls copropriétaires des tantièmes spéciaux du bâtiment concerné et supportés financièrement par les seuls copropriétaires des lots dudit bâtiment ;
CONDAMNE la SARL [Localité 17] CONSEIL IMMOBILIER (RCS CUSSET nº 510 448 202) à payer et porter la somme de huit mille euros (8.000,00 euros) à Monsieur [MD] [WL], Madame [A] [W], Madame [T] [I], Madame [T] [ZF], Monsieur [O] [NW], Madame [SR] [HD] épouse [NW], Monsieur [GC] [TS], Monsieur [U] [IW] [GP], Madame [DW] [C] épouse [IW] [GP], Monsieur [B]-[WL] [UX], Madame [V] [Z] épouse [UX], et Madame [AH] [YS], au titre de réparation du préjudice qu'elle a causé ;
CONDAMNE la SARL [Localité 17] CONSEIL IMMOBILIER (RCS CUSSET nº 510 448 202) à payer et porter la somme globale de quatre mille cinq cents euros (4.500,00 euros) à Monsieur [MD] [WL], Madame [A] [W], Madame [T] [I], Madame [T] [ZF], Monsieur [O] [NW], Madame [SR] [HD] épouse [NW], Monsieur [GC] [TS], Monsieur [U] [IW] [GP], Madame [DW] [C] épouse [IW] [GP], Monsieur [B]-[WL] [UX], Madame [V] [Z] épouse [UX], et Madame [AH] [YS] au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
CONDAMNE la SARL [Localité 17] CONSEIL IMMOBILIER (RCS CUSSET nº 510 448 202) aux entiers dépens dont distraction au bénéfice de Maître Isabelle PRESLE, avocat au barreau de VICHY/CUSSET ;
DÉBOUTE la SARL [Localité 17] CONSEIL IMMOBILIER (RCS CUSSET nº 510 448 202) de toutes ses demandes ;
DÉBOUTE Monsieur [J] [LP], Monsieur [ZT] [LP] et Monsieur [D] [LP] de toutes leurs demandes ;
DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de toutes ses demandes ;
ORDONNE l'exécution provisoire du présent jugement en toutes ses dispositions. »
***
' La SARL [Localité 17] IMMOBILIER a fait appel de cette décision le 21 avril 2022.
Cette procédure a été enregistrée à la cour sous le numéro 22/864.
' Les consorts [J], [D] et [ZT] [LP] ont fait appel de cette décision le 25 avril 2022.
Cette procédure a été enregistrée à la cour sous le numéro 22/892.
Par ordonnance du 29 septembre 2022, les deux dossiers ont été joints sous le numéro unique 22/864.
***
Les parties ont ensuite conclu comme suit, en dernier lieu et dans l'ordre chronologique.
M. [MD] [WL] et son épouse née [A] [W] ; Mme [T] [OX] [I] ; Mme [S] [ZF] ; Mme [E] [N] veuve [TS], Mme [L] [TS] épouse [M] et M. [K] [TS], en leurs qualités d'ayant droits de M. [GC] [DI] [TS] décédé le 22 août 2022 ; M. [U] [IW] [GP] et son épouse née [DW] [C] ; Mme [SR] [JJ] [NW] née [HD], en son nom personnel et en sa qualité d'ayant droits de M. [O] [NW] décédé le 23 mai 2021 ; M. [B]-[WL] [UX] ; Mme [AH] [YS], le 18 octobre 2023 :
« Il est demandé à la Cour de :
À titre principal :
Confirmer la décision rendue dans toutes ses dispositions
À titre subsidiaire,
Vu les articles 5 et 10, alinéa 2, de la loi du 10 juillet 1965 et l'article 24, alinéa 2, de la loi nº 65-557 du 10 juillet 1967
Annuler la résolution Nº 5 de l'assemblée générale du 01 février 2019 en ce qu'elle a dit que « le coût des travaux ainsi que les frais, honoraires et assurances afférents, seront répartis sur la base des CHARGES COMMUNES GÉNÉRALES »
En toutes hypothèses,
Débouter la société [Localité 17] CONSEIL IMMOBILIER de ses demandes
Débouter les Consorts [LP] de leurs demandes
Condamner les appelants à titre principal et incident à la somme de 5.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile
Les Condamner aux entiers dépens d'appel. »
Par commodité, la cour nommera les personnes ci-dessus « les consorts [WL] », par référence au premier nom figurant sur les écritures.
***
Les consorts [J], [ZT] et [D] [LP] le 14 novembre 2023 :
« Statuant sur l'appel interjeté par la Société [Localité 17] CONSEIL IMMOBILIER le 21 avril 2022 sous le numéro de rôle 22/00864 à l'encontre d'un jugement rendu par le Tribunal Judiciaire de CUSSET le 28 mars 2022,
DONNER ACTE aux Consorts [LP] de ce qu'ils s'en rapportent sur le bien-fondé de cet appel,
Statuant sur l'appel incident formé par les Consorts [LP] à l'encontre du jugement rendu par le Tribunal Judiciaire de CUSSET le 28 mars 2022,
RÉFORMER la décision entreprise,
Statuant à nouveau, et ce sur le fondement des dispositions de l'article 4 du Code de Procédure Civile,
DÉCLARER irrecevable l'action diligentée par les Consorts [WL] et divers Copropriétaires demandeurs (intimés) tendant à « Dire que le règlement de Copropriété doit être interprété' », eu égard au fait qu'il ne s'agit pas d'une demande au sens des dispositions de l'article 4 du Code de Procédure Civile,
Statuant sur le fondement des dispositions de l'article 8 de la Loi du 10 juillet 1965 posant comme principe que le règlement de Copropriété est un acte conventionnel,
RÉFORMER la décision entreprise en ce qu'elle a procédé à une interprétation ex nihilo du règlement de Copropriété hors le contradictoire des autres parties au contrat, à savoir l'ensemble des Copropriétaires de la [Adresse 16],
RÉFORMER en toutes ses dispositions la décision entreprise en ce qu'elle a débouté les Consorts [LP] de leurs demandes indemnitaires,
Statuant à nouveau, et ce sur le fondement des dispositions de l'article 1240 du Code Civil,
CONDAMNER in solidum Monsieur [MD] [WL], Madame [A] [WL] née [W], Madame [T] [I], Madame [T] [WZ] [ZF] née [PK], Madame [SR] [NW] née [HD] (tant en son nom personnel, qu'ès qualité d'ayant droit de son époux, Monsieur [O] [NW], décédé), Madame [E] [N] veuve [TS], Madame [L] [TS] épouse [M] et Monsieur [K] [TS] (tous trois en leur qualité d'ayant droit de Monsieur [GC] [TS]), Monsieur [U] [IW] [GP], Madame [DW] [GP] née [C], Monsieur [B]-[WL] [UX], Madame [V] [UX] née [Z] et Madame [AH] [YS], au paiement des sommes suivantes :
- 20.000 € à titre de dommages et intérêts à l'effet de compenser l'augmentation des charges de Copropriété liée à l'augmentation des travaux depuis notamment l'Assemblée Générale du 12 décembre 2014, étant prévu à l'origine pour 7.389,98 €, les travaux tels que ressortant de la facture COMTE du 23 octobre 2019 représentant un montant total de 107.023,33 €.
C'est en effet le caractère profondément vindicatif des demandeurs, amplement caractérisé par les conclusions de la SARL [Localité 17] IMMOBILIER du 11 juin 2019 qui a retardé à l'infini la réalisation des travaux.
- 10.000 € en réparation du préjudice moral subi par Madame [PY] [LP] de son vivant,
- 10.000 € au profit de chacun des concluants en réparation du préjudice moral qu'ils subissent eu égard au harcèlement fait par l'ensemble des demandeurs à l'encontre de leur mère âgée de 88 ans lors de son décès, ledit harcèlement ayant commencé depuis l'année 2015,
- 10.000 € sur le fondement des dispositions de l'article 700 du Code de Procédure Civile concernant la première instance,
- 8.000 € sur le fondement des dispositions de l'article 700 du Code de Procédure Civile concernant la procédure d'appel,
Les CONDAMNER aux entiers dépens, de première instance et d'appel.
DÉBOUTER le Syndicat des Copropriétaires [Adresse 16] de sa demande au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile à l'égard notamment des Consorts [LP]. »
***
La SARL [Localité 17] CONSEIL IMMOBILIER le 15 novembre 2023 :
« Vu la chronologie des événements,
Vu les pièces produites.
Réformant le Jugement rendu par le Tribunal Judiciaire de CUSSET en date du 28 mars 2022,
Dire n'y avoir lieu à prononcer la nullité de l'Assemblée Générale du 1er février 2019 des copropriétaires de la [Adresse 16], sis à [Adresse 11], [Adresse 3] et [Adresse 4].
Statuer ce que de droit sur les demandes des copropriétaires au titre de l'interprétation des dispositions du règlement de la copropriété de la [Adresse 16].
Réformer le Jugement entrepris en ce qu'il a condamné la SARL [Localité 17] CONSEIL IMMOBILIER à payer et porter la somme de 8.000 € à Monsieur [MD] [WL], Madame [A] [W], Madame [T] [I], Madame [T] [ZF], Monsieur [O] [NW], Madame [SR] [HD] épouse [NW], Monsieur [GC] [TS], Monsieur [U] [IW] [GP], Madame [DW] [C] épouse [IW] [GP], Monsieur [B]-[WL] [UX], Madame [V] [Z] épouse [UX] et Madame [AH] [YS] au titre de réparation du préjudice qu'elle a causé.
Dire en effet qu'au regard du contexte de l'affaire, la SARL [Localité 17] CONSEIL IMMOBILIER, es qualité de Syndic, a au contraire tout mis en 'uvre et a pris différentes initiatives, confrontée qu'elle était aux difficultés de gestion imputables aux seules divergences et actions menées par certains copropriétaires.
À titre subsidiaire, si par impossible votre Cour estime que la SARL [Localité 17] CONSEIL IMMOBILIER a commis une faute, limiter le montant des dommages intérêts à la somme de 200 €.
Donner à la SARL [Localité 17] CONSEIL IMMOBILIER de ce qu'elle s'en rapporte sur le bien-fondé de l'appel incident formé par les consorts [LP] à l'encontre du Jugement rendu par le Tribunal Judiciaire de CUSSET le 28 mars 2022.
Réformer le Jugement entrepris en ce qu'il a condamné la SARL [Localité 17] CONSEIL IMMOBILIER à payer et porter la somme globale de 4.500 € aux copropriétaires requérants.
Condamner les intimés à payer et porter à la SARL [Localité 17] CONSEIL IMMOBILIER la somme globale de 5.000 €.
Les condamner enfin aux entiers dépens. »
***
Le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 16], le 15 novembre 2023 :
« Vu la chronologie des évènements,
Vu la procédure antérieure et les pièces versées aux débats,
RÉFORMER partiellement le jugement querellé,
Ainsi,
CONSTATER que le premier juge a mal interprété le règlement de copropriété,
CONDAMNER la partie ou les parties succombant à l'instance, au besoin in solidum, à payer et porter au Syndicat des Copropriétaires de la [Adresse 16] la somme de 3.000 euros au titre de f article 700 du code de procédure civile pour la première procédure, ainsi que la même somme au même titre pour la procédure d'appel,
CONDAMNER la même aux entiers dépens d'instance,
DEBOUTER la SARL [Localité 17] CONSEIL IMMOBILIER de sa demande au titre de l'article 700 à l'égard du Syndicat des Copropriétaires de la [Adresse 16]. »
***
La cour, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des demandes et moyens des parties, fait ici expressément référence au jugement entrepris ainsi qu'aux dernières conclusions déposées, étant précisé que le litige se présente céans de la même manière qu'en première instance.
Une ordonnance du 16 novembre 2023 clôture la procédure.
L'affaire est venue devant la cour à l'audience du lundi 18 décembre 2023.
Par message du 13 décembre 2023 le conseil des consorts [LP] sollicite un renvoi. Après en avoir délibéré la cour rejette la demande de renvoi et retient l'affaire, étant rappelé que la procédure est écrite.
II. Motifs
La cour rappelle qu'en application des dispositions de l'article 954 du code de procédure civile elle « ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif », et que les demandes de « constater », « donner acte » ou « dire et juger » ne sont pas, hors les cas prévus par la loi, des prétentions au sens des articles 4, 5, 31 et 954 du code de procédure civile, mais des moyens ou arguments au soutien des prétentions.
À titre liminaire, il convient de rejeter la demande des consorts [LP] tendant à : DÉCLARER irrecevable l'action diligentée par les Consorts [WL] et divers Copropriétaires demandeurs (intimés) tendant à « Dire que le règlement de Copropriété doit être interprété' », eu égard au fait qu'il ne s'agit pas d'une demande au sens des dispositions de l'article 4 du Code de Procédure Civile. En effet, cette mention ne figure pas dans le dispositif des plus récentes écritures des consorts [WL] en date du 18 octobre 2023.
Il n'a pas lieu de faire droit non plus à la demande de réformation présentée par les consorts [LP] au motif que tous les copropriétaires ne sont pas dans la cause. En effet, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 16], agissant par son actuel syndic l'agence LAGRUE, représente l'ensemble des copropriétaires.
1. Sur l'assemblée générale du 1er février 2019
Les consorts [WL] sollicitent l'annulation de l'assemblée générale du 1er février 2019. Ils visent particulièrement l'adoption à la majorité de la résolution nº 5 suivant laquelle il était décidé que le coût des travaux pour la réfection des balcons devait être réparti « sur la base des charges communes générales ». La contestation des consort [WL] est directement liée au problème de la qualification des charges afférentes à la réfection des balcons, en ce sens que s'il s'agit de charges spéciales seuls les occupants du bâtiment concerné doivent financer les travaux, tandis que s'il s'agit de charges générales, comme cela a été voté le 1er février 2019, tous les copropriétaires de tous les bâtiments doivent y participer.
Le problème posé à la cour, comme auparavant au premier juge, consiste à savoir si cette assemblée générale a été valablement convoquée par la SARL [Localité 17] CONSEIL IMMOBILIER. Les consorts [WL] soutiennent que celle-ci n'était plus habilitée à délivrer cette convocation, ayant perdu sa qualité de syndic.
Selon l'article 29 du décret du 17 mars 1967, le contrat de mandat du syndic fixe notamment sa durée et précise ses dates calendaires et prise d'effet et d'échéance. La décision qui désigne le syndic et approuve le contrat de mandat est votée par l'assemblée générale à la majorité de l'article 25 de la loi du 10 juillet 1965.
Il n'est pas contesté que les convocations à l'assemblée générale du 1er février 2019 ont été adressées aux copropriétaires par la SARL [Localité 17] CONSEIL IMMOBILIER en sa qualité de syndic, comme cela est mentionné au début du document. Il convient donc de savoir si la SARL [Localité 17] CONSEIL IMMOBILIER était valablement désignée pour ce faire.
Suivant procès-verbal de l'assemblée générale des copropriétaires en date du 2 décembre 2016, il a été soumis au vote des copropriétaires une question nº 8 concernant spécialement la désignation de la SARL [Localité 17] CONSEIL IMMOBILIER en qualité de syndic. Il était précisé que : « La mission, les honoraires et les modalités de gestion du Syndic seront ceux définis dans le contrat de syndic joint à la convocation de la présente assemblée qu'elle accepte en l'état. » Cette résolution a été votée et adoptée à la majorité des copropriétaires présents et représentés. En répondant favorablement à la question nº 8, l'assemblée générale des copropriétaires a désigné la SARL [Localité 17] CONSEIL IMMOBILIER en qualité de syndic et approuvé le contrat de syndic joint à la convocation.
Or sur ce point l'examen des pièces produites au dossier par la SARL [Localité 17] CONSEIL IMMOBILIER et les consorts [WL] ne laisse pas de surprendre.
En effet, les consort [WL] versent à leur dossier un projet de contrat type de syndic, non signé, dont ils affirment qu'il était joint à la convocation (pièce nº 8). Ce projet, tel qu'il est produit, mentionne expressément à l'article 2 : « Le présent contrat est conclu pour une durée de deux ans. Il prendra effet le 17/11/2016 et prendra fin le 16/11/2018. Il n'est pas renouvelable par tacite reconduction. »
De son côté la SARL [Localité 17] CONSEIL IMMOBILIER verse à son dossier (pièce nº 19) le même document, signé et paraphé par « Le syndicat » et « Le syndic », daté du 2 décembre 2016, mais où l'article 2 mentionne désormais que « Le présent contrat est conclu pour une durée de 2 ans 6 mois. Il prendra effet le 17/11/2016 et prendra fin le 16/05/2019. Il n'est pas renouvelable par tacite reconduction. »
Il y a manifestement une incohérence majeure entre ces deux documents concernant la durée du mandat confié à la SARL [Localité 17] CONSEIL IMMOBILIER par l'assemblée générale des copropriétaires le 2 décembre 2016.
Cette situation pour le moins confuse appelle deux réflexions. D'abord, il est peu vraisemblable qu'un contrat de syndic déjà signé ait été présenté à l'assemblée générale du 2 décembre 2016, puisque précisément il s'agissait pour les copropriétaires d'approuver ce projet. Ensuite, et en toute hypothèse, cette disparité entre les deux documents jette un sérieux doute sur la manière dont les choses se sont passées ; en conséquence de quoi, au regard de ces deux considérations, il n'est pas possible d'affirmer que l'assemblée générale des copropriétaires a adopté le 2 décembre 2016 le contrat de syndic pour une durée de deux ans et six mois.
Dès lors, la SARL [Localité 17] CONSEIL IMMOBILIER ne pouvait pas valablement convoquer ni tenir l'assemblée générale du 1er février 2019, moyennant quoi l'annulation de cet acte décidée par le premier juge doit être confirmée.
2. Sur la question des balcons
Il convient ici de rappeler que dans le dispositif de son arrêt du 19 mars 2018, qui est définitif, la cour a écrit :
Dit et juge que la dalle du balcon de l'appartement de Mme [PY] [Y] épouse [LP] (lot 57) de la copropriété [Adresse 16] est une partie commune ;
Certes, la cour n'a pas expressément précisé s'il s'agit d'une partie commune générale ou spéciale, mais la question ne lui était pas posée, et c'est pourquoi dans son second arrêt du 14 janvier 2019 elle a rejeté la demande d'interprétation formée par la SARL [Localité 17] CONSEIL IMMOBILIER.
La question est donc revenue devant le tribunal judiciaire de Cusset, à l'initiative des consort [WL], afin de déterminer plus précisément le statut des balcons, s'agissant de savoir si ce sont des parties communes générales ou bien des parties communes spéciales. La répartition du coût des travaux nécessaires à la réfection du balcon des consorts [LP] en dépend naturellement, puisque si leur balcon est une partie commune générale tous les copropriétaires de l'ensemble de la résidence doivent participer au financement des réparations, tandis que s'il s'agit d'une partie commune spéciale, seuls les copropriétaires de l'immeuble concerné seront appelés à les payer.
Dans le dispositif de sa décision du 28 mars 2022, le tribunal judiciaire de Cusset, interprétant donc le règlement de copropriété, comme cela lui était demandé, a jugé que « les travaux portant sur un bâtiment constituent des charges spéciales devant être décidés par les seuls copropriétaires des tantièmes spéciaux du bâtiment concerné et supportés financièrement par les seuls copropriétaires des lots dudit bâtiment ». Nécessairement les balcons de la copropriété sont concernés par « les travaux portant sur un bâtiment ».
Faisant appel de cette décision, les parties soumettent à la cour les dispositifs de leurs écritures qui contiennent des éléments relatifs à cette question.
Logiquement, les consorts [WL], sollicitent de manière claire la confirmation du jugement « dans toutes ses dispositions ». Il en va de leur intérêt puisqu'ils ne souhaitent pas participer à la réfection très coûteuse du balcon des consorts [LP], héritiers de Mme [PY] [LP].
Le syndicat des copropriétaires souhaite voir « Constater que le premier juge a mal interprété le règlement de copropriété », mais il n'en tire aucune conclusion ni réclamation précise, moyennant quoi la cour n'est en réalité saisie d'aucune demande par le syndicat.
La SARL [Localité 17] CONSEIL IMMOBILIER concentre ses demandes sur l'assemblée générale du 1er février 2019 et sur les dommages-intérêts de 8000 EUR auxquels elle est condamnée. Sur l'interprétation du règlement de copropriété elle demande à la cour de « statuer ce que de droit ». Ici encore il n'est rien demandé concernant le statut particulier des balcons de la copropriété.
Enfin les consorts [LP] sollicitent la réformation du jugement en ce que le tribunal « a procédé à une interprétation ex nihilo du règlement de copropriété hors le contradictoire des autres parties au contrat, à savoir l'ensemble des copropriétaires de la [Adresse 16] ». Il a déjà été répondu ci-dessus par la cour que le syndicat des copropriétaires les représente tous, moyennant quoi il n'était pas nécessaire de mettre en cause l'ensemble des copropriétaires de toute la résidence. Étrangement, alors qu'ils sont les premiers intéressés à voir juger que les travaux sur un bâtiment relèvent des charges générales et non pas spéciales, afin que le coût financier de la réfection de leur balcon soit réparti sur l'ensemble des copropriétaires et non pas seulement sur les seuls habitants de leur immeuble, ils ne formulent aucune demande en ce sens'
En l'état par conséquent la cour n'est finalement saisie que par la demande de confirmation formée par les consorts [WL].
La réponse à cette question nécessite d'examiner les éléments factuels de ce dossier, et aussi de rappeler ce que la cour avait déjà expliqué dans les motifs de son arrêt du 19 mars 2018.
D'un point de vue purement factuel, on peut d'abord observer que ces balcons, dont on voit des photographies annexées à la convocation à l'assemblée générale spéciale du 1er février 2019, sont des éléments monumentaux de style classique, avec des encorbellements massifs et ouvragés, et d'imposantes ferronneries utilitaires et décoratives. Leur esthétique flatteuse apporte à la copropriété dans son ensemble un incontestable cachet, c'est-à-dire une plus-value qui profite à tous les copropriétaires et non pas aux seuls habitants du bâtiment concerné.
Il faut ensuite considérer que le caractère monumental de ces balcons résulte d'une construction complexe mêlant le béton, l'acier et les ferronneries décoratives, qui les rattache à l'ensemble immobilier lui-même. C'est d'ailleurs le sens de l'arrêt rendu précédemment par la présente cour le 19 mars 2018, dont il n'est pas possible de faire ici abstraction. En effet, même si les parties n'étaient pas exactement identiques, s'agissant d'un procès qui opposait Mme [PY] [LP] à la SARL [Localité 17] CONSEIL IMMOBILIER, il s'avère que l'objet du litige était bien le même, puisqu'il consistait à savoir qui devait prendre en charge les travaux de réfection du balcon de l'appartement de Mme [PY] [LP].
Dans les motifs de son arrêt du 19 mars 2018 la cour écrit en effet ceci :
Il est donc constant que les désordres affectent la dalle béton du balcon et qu'au vu du descriptif donné par IDEUM PARTNERS, cette dalle fait partie intégrante du gros 'uvre du bâtiment ; elle a été qualifiée pour ce motif de partie commune par M. [F], architecte dans son rapport du 4 juin 2015, ce dernier qualifiant le garde-corps et les éléments décoratifs des balcons de parties privatives ainsi que le lambris situé au plafond du balcon du 2e étage ; [']
Il sera donc jugé que la dalle béton du balcon de l'appartement de Mme [PY] [Y] épouse [LP] est une partie commune ;
Les travaux de réparation de cette dalle, siège des désordres du balcon du 3e étage incombent donc à la copropriété ;
Dans les motifs de son arrêt du 14 janvier 2019, rejetant la demande d'interprétation de l'arrêt du 19 mars 2018, formée par la SARL [Localité 17] CONSEIL IMMOBILIER, la cour écrit ceci :
Au demeurant et de manière surabondante, il sera relevé que le règlement de copropriété ne précise pas quelles sont les parties communes spéciales et les parties communes générales ;
En conséquence de ce qui précède, il n'est pas possible de confirmer le jugement en ce que le tribunal judiciaire de Cusset : « INTERPRÈTE les dispositions du règlement de la copropriété de la [Adresse 16], sise à [Adresse 11], [Adresse 3] et [Adresse 4] en ce que les travaux portant sur un bâtiment constituent des charges spéciales devant être décidés par les seuls copropriétaires des tantièmes spéciaux du bâtiment concerné et supportés financièrement par les seuls copropriétaires des lots dudit bâtiment ».
Sous peine de statuer ultra petita la cour, qui n'est pas saisie d'autres demandes suffisamment précises, claires et dénuées d'ambiguïté, ne peut se prononcer plus avant.
3. Sur les dommages-intérêts
Le premier juge a condamné la SARL [Localité 17] CONSEIL IMMOBILIER à payer aux consorts [WL] la somme de 8000 EUR à titre de dommages-intérêts, au motif qu'elle a « contribué à l'insécurité juridique économiquement néfaste en convoquant l'assemblée générale des copropriétaires non seulement en l'absence du pouvoir nécessaire mais encore en violation du calendrier réglementairement fixé et, d'autre part, en procédant à une ventilation des charges non conforme au règlement de copropriété' »
Concernant la ventilation des charges, il convient d'observer que le litige dans son ensemble procède d'une mésentente générale des copropriétaires puisque, bien évidemment, tout ceux qui n'habitent pas l'immeuble concerné par la réfection très coûteuse des balcons, ne voulaient pas y participer, et au contraire les consort [WL] souhaitaient que le coût des travaux soit réparti entre tous les copropriétaires sans exception. Cette mésentente a donné lieu à une longue procédure, et aux deux arrêts rendus précédemment par cette cour. Dans ce contexte, il n'est pas possible d'imputer au syndic de l'époque une quelconque responsabilité.
Par contre, il est exact que la SARL [Localité 17] CONSEIL IMMOBILIER s'est crue autorisée à convoquer une assemblée générale des copropriétaires alors qu'elle n'avait plus la qualité de syndic. De ce chef, elle devra payer aux consorts [WL] la somme de 2000 EUR à titre de dommages-intérêts.
Les consort [LP] sollicitent 20 000 EUR de dommages-intérêts contre les consorts [WL] auxquels ils reprochent un « caractère profondément vindicatif », outre 10 000 EUR en réparation du préjudice moral subi par feu Mme [PY] [LP], et la même somme pour chacun d'eux.
Cependant, on ne peut considérer que les copropriétaires qui souhaitaient voir juger que les balcons relèvent des parties communes spéciales de la résidence ont abusé de quelque manière que ce soit du droit d'affirmer cette position et de plaider en ce sens. La longueur des diverses procédures ne leur est pas non plus imputable.
Il y a donc lieu de rejeter ces demandes indemnitaires.
4. Sur l'article 700 du code de procédure civile en première instance et en appel
Il n'est pas inéquitable que chaque partie garde ses frais irrépétibles de première instance et d'appel.
5. Sur les dépens en première instance et en appel
Il y a lieu à confirmation du jugement sur ce point, et chaque partie gardera ses dépens d'appel.
PAR CES MOTIFS
La cour, statuant publiquement et par arrêt contradictoire,
Infirme le jugement en ce que le tribunal judiciaire de Cusset :
INTERPRÈTE les dispositions du règlement de la copropriété de la [Adresse 16], sise à [Adresse 11], [Adresse 3] et [Adresse 4] en ce que les travaux portant sur un bâtiment constituent des charges spéciales devant être décidés par les seuls copropriétaires des tantièmes spéciaux du bâtiment concerné et supportés financièrement par les seuls copropriétaires des lots dudit bâtiment ;
Et :
CONDAMNE la SARL [Localité 17] CONSEIL IMMOBILIER (RCS CUSSET nº 510 448 202) à payer et porter la somme de huit mille euros (8.000,00euros) à Monsieur [MD] [WL], Madame [A] [W], Madame [T] [I], Madame [T] [ZF], Monsieur [O] [NW], Madame [SR] [HD] épouse [NW], Monsieur [GC] [TS], Monsieur [U] [IW] [GP], Madame [DW] [C] épouse [IW] [GP], Monsieur [B]-[WL] [UX], Madame [V] [Z] épouse [UX], et Madame [AH] [YS], au titre de réparation du préjudice qu'elle a causé ;
Statuant à nouveau de ce chef, substitue la somme de 2000 EUR à la somme de 8000 EUR décidée par le premier juge à titre de dommages-intérêts contre la SARL [Localité 17] CONSEIL IMMOBILIER ;
Et :
CONDAMNE la SARL [Localité 17] CONSEIL IMMOBILIER (RCS CUSSET nº 510 448 202) à payer et porter la somme globale de quatre mille cinq cents euros (4.500,00 euros) à Monsieur [MD] [WL], Madame [A] [W], Madame [T] [I], Madame [T] [ZF], Monsieur [O] [NW], Madame [SR] [HD] épouse [NW], Monsieur [GC] [TS], Monsieur [U] [IW] [GP], Madame [DW] [C] épouse [IW] [GP], Monsieur [B]-[WL] [UX], Madame [V] [Z] épouse [UX], et Madame [AH] [YS] au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
Statuant à nouveau de ce chef, juge que chaque partie garde ses frais irrépétibles de première instance ;
Confirme le jugement pour le reste ;
Juge n'y avoir lieu à article 700 du code de procédure civile devant la cour d'appel ;
Juge que chaque partie supportera ses dépens d'appel ;
Déboute les parties de leurs autres demandes.
Le greffier Le président
