Tribunal judiciaire, 24 mai 2024. 24/00002

MINUTE N°: DOSSIER N° : N° RG 24/00002 - N° Portalis DB3T-W-B7I-U3NU JUGEMENT DU : 24 Mai 2024 AFFAIRE : S.C. DU [Adresse 1] C/ S.A.S. LE SAINT PATRICK TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CRÉTEIL TROISIEME CHAMBRE CIVILE - BAUX COMMERCIAUX JUGEMENT DU 24 MAI 2024 Madame AHSSAÏNI, Juge, statuant par délégation du Président du Tribunal et dans les conditions prévues aux articles R 145-23 et suivants du Code de Commerce, assistée de Mme REA, Greffier PARTIES DEMANDERESSE SOCIETE CIVILE DU [Adresse 1], dont le siège social est sis [Adresse 2] représentée par Me Paulette AULIBE-ISTIN, avocat au barreau du VAL-DE-MARNE, vestiaire : PC 23 DEFENDERESSE S.A.S. LE SAINT PATRICK, dont le siège social est sis [Adresse 1] représentée par Me Sylvie DERICAND, avocat au barreau du VAL-DE-MARNE, vestiaire : 255 L’affaire a été débattue à l’audience du 23 avril 2024. Les parties ont été avisées que le délibéré serait prononcé le 24 mai 2024. EXPOSE DU LITIGE Par acte sous signature privée du 17 juillet 2012, la société civile du [Adresse 1] a donné à bail commercial renouvelé à la SAS Nos, aux droits de laquelle vient la SAS Le Saint Patrick, des locaux dépendant d’une maison située [Adresse 1]. Les activités autorisées par le bail sont exclusivement celles de « hôtel, café, restaurant, ambiance musicale, marchand de vins, liqueurs et bières, vente à emporter de produits alimentaires ». Le bail a été consenti pour une durée de neuf ans à compter du 1er avril 2012 pour se terminer le 31 mars 2021. Le loyer annuel a été fixé à la somme en principal de 26 372 euros. Par acte d’huissier du 27 janvier 2022, la preneuse a sollicité le renouvellement du bail à compter du 1er avril 2022 aux mêmes charges et conditions que le bail expiré, moyennant un loyer fixé conformément au indice des loyers commerciaux publié par l’INSEE. Au 1er mars 2022, le loyer mensuel s’élevait à la somme de 2 384 euros HT/HC selon quittance, soit un loyer annuel en principal de 28 608 euros. À défaut d’accord entre les parties, par lettre recommandée avec avis de réception du 8 septembre 2023, distribuée le 13 septembre, la société civile du [Adresse 1] a notifié à la SAS Le Saint Patrick un mémoire préalable aux fins de voir fixée à la somme annuelle en principal de 47 000 euros le loyer du bail renouvelé pour neuf ans à compter du 1er avril 2021. La bailleresse a ensuite fait assigner la SAS Le Saint Patrick devant le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Créteil par acte d’huissier signifié le 18 janvier 2024. L’affaire a été plaidée à l’audience du 23 avril 2024 lors de laquelle la société civile du [Adresse 1], reprenant les termes de son assignation, demande à la juge des loyers commerciaux de : - fixer rétroactivement le prix du loyer renouvelé au 1er avril 2022 à la somme de 47 000 euros HT par an, - condamner le preneur à payer les intérêts à compter de la date d’effet du nouveau loyer, avec capitalisation, pour les intérêts correspondant à des suppléments de loyers ds depuis le 1er avril 2022, - fixer le loyer provisionnel au prix de l’ancien loyer augmenté de 20 % pendant la durée de la procédure et jusqu’à ce que le prix soit fixé définitivement, - condamner la SAS Le Saint Patrick à lui payer 1 500 euros au titre des frais irrépétibles, - condamner la SAS Le Saint Patrick aux dépens. Au soutien de ses prétentions, la société civile du [Adresse 1] fait valoir que le loyer du bail renouvelé au 1er avril 2022 doit être déplafonné du fait d’une modification notable des facteurs locaux de commercialité. La bailleresse estime que la réalisation de plusieurs programmes immobiliers durant le bail expiré, outre divers aménagements publics, ont amélioré ces facteurs locaux. En second lieu, la société civile du [Adresse 1] estime que la SAS Le Saint Patrick a pu augmenter de 298 m² sa surface d’exploitation, dont 146,10 m² de surface utile, grâce à une terrasse couverte prise sur le domaine public outre l’exploitation du jardin à l’arrière de la maison. Quant à l’évaluation de la valeur locative, la société civile du [Adresse 1] a fait appel à titre amiable à M. [M], expert honoraire près la cour d’appel de Paris. En réplique et développant les termes de son dernier mémoire notifié par lettre recommandée avec avis de réception du 18 avril 2024, la SAS Le Saint Patrick demande à la juge des loyers commerciaux de : A titre principal : - dire que le bail s’est trouvé renouvelé pour une nouvelle durée de neuf années à compter du 1er avril 2022, - fixer le loyer du bail renouvelé à la somme annuelle en principal de 29 426,56 euros, les autres clauses et conditions demeurant inchangées sauf modifications d’ordre public, Subsidiairement, la société locataire estime que la valeur locative des locaux loués ne saurait excéder la somme de 30 000 euros par an HT et HC, Très subsidiairement : - de désigner un expert avec mission usuelle, - de fixer le loyer provisionnel pendant la durée de la procédure au montant contractuel, En tout état de cause : de condamner la bailleresse aux dépens comprenant les frais d’expertise éventuels. La SAS Le Saint Patrick soutient qu’aucun motif de déplafonnement du loyer du bail renouvelé n’est caractérisé, la société civile du [Adresse 1] n’apportant aucune preuve en ce sens. Elle conteste l’évaluation amiable de la valeur locative dont se prévaut la bailleresse. À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 24 mai 2024. MOTIVATION Sur la fixation du loyer du bail renouvelé Selon l’article L. 145-33 du code de commerce, le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative. L’article L. 145-34 du même code dispose néanmoins que le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d'effet du bail à renouveler, si sa durée n'est pas supérieure à neuf ans, ne peut excéder la variation, intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré, de l'indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l'indice trimestriel des loyers des activités tertiaires, sauf en cas de modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L. 145-33. Ainsi, en cas de modification notable des caractéristiques du local considéré, de la destination des lieux, des obligations respectives des parties ou des facteurs locaux de commercialité, le loyer du bail renouvelé n’est pas plafonné conformément aux règles posées par l’article L. 145-34 mais doit correspondre à la valeur locative déterminée suivant l’article L. 145-33. En l’espèce, aux termes de leurs mémoires, les parties s’accordent sur le principe et la date du renouvellement du bail. En application de l'article L 145-12 du code de commerce, qui dispose que la durée du bail renouvelé est de neuf ans sauf accord contraire des parties, il convient ainsi de constater le renouvellement du bail pour une durée de neuf années à compter du 1er avril 2022. La bailleresse soutient qu’une modification notable des facteurs locaux de commercialité ainsi que des caractéristiques des locaux considérés justifient de fixer le loyer du bail renouvelé à la valeur locative, ce que conteste la preneuse. La société civile [Adresse 1] se fonde sur un rapport amiable établi le 10 mai 2023 notamment par M. [M], expert honoraire près la cour d’appel de Paris. Le cabinet désigné est membre de la compagnie nationale des experts de justice immobiliers. Au surplus, les opérations d’expertise ont été contradictoires vu la présence des représentants des deux parties outre de leurs avocats respectifs. Si les deux experts amiables ont donné une estimation de la valeur locative de renouvellement – au deuxième trimestre 2023 et non pas au 1er avril 2022 –, force est de constater qu’ils n’ont développé aucune observation relatives aux modifications notables alléguées par la société civile du [Adresse 1]. La même remarque s’applique à l’évaluation réalisée à la demande de la seule SAS Le Saint Patrick par M. [L] en mai 2023. Les seuls éléments de preuve que produit la société civile du [Adresse 1] pour venir étayer ses allégations sont deux articles datant de 2016 et de 2020 annonçant la création de deux ensembles de 84 et 112 logements à [Localité 3], à proximité de la [Adresse 4]. Ces éléments sont à eux seuls insuffisants : la société civile du [Adresse 1] ne démontre ni la date de livraison de ces programmes, ni leur situation dans la zone de chalandise des locaux loués, ni surtout le caractère notable de ces deux constructions sur le commerce exploité par la SAS Le Saint Patrick. La société civile bailleresse échoue donc à rapporter ne serait-ce qu’un début de preuve d’une modification notable des facteurs locaux de commercialité. S’agissant des caractéristiques des locaux, ceux-ci sont constitués aux termes du bail comme suit : « - rez-de-chaussée composé d’une salle de café, deux salles de restaurant, WC et lavabo, cuisine, dépendances à la suite, - premier étage composé de deux chambres et cabinet, - faux grenier, - cave, - remise avec accès sur la rue des écoles, - cour et jardins avec cabinets d’aisance ». Les parties ont convenu aux termes du contrat que la SAS Le Saint Patrick s’obligeait à « exploiter la totalité des surfaces des lieux loués à l’exception des surfaces raisonnablement nécessaires pour le stockage et les bureaux ». La société civile [Adresse 1] fait soutenir que les locaux auraient fait l’objet d’une extension, de sorte qu’ils comprennent désormais deux salles de restaurant ainsi qu’une terrasse couverte prise sur le domaine public, outre que le jardin est exploité en terrasse d’été. Selon la clause de désignation du contrat néanmoins, les deux salles de restaurant ainsi que les jardins sont compris dans l’assiette du bail. La SAS Le Saint Patrick les exploite donc conformément à celui-ci ainsi qu’à la clause d’exploitation qui a été également rappelée. En outre, il résulte du rapport amiable produit par la société civile du [Adresse 1] que « la terrasse couverte (…) est désignée « salle de café » dans le bail ». Là encore donc, la SAS Le Saint Patrick se contente d’exploiter les locaux donnés à bail, sans qu’aucune modification notable de leurs caractéristiques ne soit démontrée en demande. Au terme de l’ensemble de ces éléments, la société civile du [Adresse 1] échoue à rapporter la preuve des deux motifs de déplafonnement dont elle se prévaut. Or, il sera rappelé que suivant l’article 146 du code de procédure civile, en aucun cas une mesure d'instruction ne peut être ordonnée en vue de suppléer la carence de la partie dans l'administration de la preuve. Par suite, il ne sera pas fait droit à la demande de la société civile du [Adresse 1] visant à obtenir la fixation du loyer du bail renouvelé à la valeur locative, ce sans qu’il ne soit opportun ni utile d’ordonner une expertise avant-dire droit. L’ensemble des prétentions de la société civile du [Adresse 1] seront rejetées. En conséquence, le loyer du bail renouvelé sera fixé conformément au premier alinéa de l’article L. 145-34 du code de commerce et à la clause de révision du bail. Le calcul fourni par la SAS Le Saint Patrick, non contesté d’ailleurs par la société civile du [Adresse 1], sera par suite entériné, soit : 26 372 € x 118,59 (ILC 4T2021)= 29 426,56 € 106,28 (ILC 4T 2011) Le nouveau loyer sera donc fixé à la somme annuelle de 29 426,56 euros en principal. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire En application de l’article 696 du code de procédure civile, la société civile du [Adresse 1], partie perdante, sera condamnée au paiement des dépens. Sa demande formée au titre des frais irrépétibles sera donc rejetée. Il sera rappelé que l’exécution provisoire de cette décision est de droit. PAR CES MOTIFS La juge des loyers commerciaux, statuant par jugement contradictoire, Constate le renouvellement du bail commercial conclu entre la société civile du [Adresse 1] et la SAS Le Saint Patrick à compter du 1er avril 2022 et pour une durée de neuf ans, Déboute la société civile du [Adresse 1] de l’ensemble de ses demandes, Fixe le loyer du bail renouvelé à compter du 1er avril 2022 à la somme annuelle en principal de 29 426,56 euros, Condamne la société civile du [Adresse 1] au paiement des dépens, Rejette toute demande supplémentaire, Rappelle que cette décision est exécutoire de droit. FAIT JUGÉ ET SIGNÉ A CRÉTEIL, L’AN DEUX MIL VINGT QUATRE ET LE VINGT QUATRE MAI, LE GREFFIER LE JUGE DES LOYERS COMMERCIAUX