Tribunal judiciaire, 13 février 2024. 22/07093

N° RG 22/07093 - N° Portalis DBX6-W-B7G-XAZL CINQUIÈME CHAMBRE CIVILE SUR LE FOND 71H N° RG 22/07093 - N° Portalis DBX6-W-B7G-XAZL Minute n° 2024/00 AFFAIRE : [Z] [O], [G] [K] épouse [O] C/ S.A.R.L. NANSOUTY IMMOBILIER Grosses délivrées le à Avocats : la SCP BATS - LACOSTE - JANOUEIX Me Pauline BERGEON TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX CINQUIÈME CHAMBRE CIVILE JUGEMENT DU 13 FEVRIER 2024 COMPOSITION DU TRIBUNAL Lors du délibéré Jean-Noël SCHMIDT, Vice-Président, Statuant à Juge Unique Greffier, lors du prononcé Isabelle SANCHEZ, Greffier Juge unique de dépôt du 19 Décembre 2023 JUGEMENT Ccontradictoire En premier ressort Par mise à disposition au greffe, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l'article 450 alinéa 2 du Code de procédure civile DEMANDEURS Monsieur [Z] [O] né le 02 Février 1946 à [Localité 4] de nationalité Française [Adresse 3] [Localité 2] représenté par Me Pauline BERGEON, avocat au barreau de BORDEAUX Madame [G] [K] épouse [O] née le 19 Mai 1947 à [Localité 5] de nationalité Française [Adresse 3] [Localité 2] représentée par Me Pauline BERGEON, avocat au barreau de BORDEAUX N° RG 22/07093 - N° Portalis DBX6-W-B7G-XAZL DÉFENDERESSE S.A.R.L. NANSOUTY IMMOBILIER [Adresse 1] [Localité 2] représentée par Maître Thierry LACOSTE de la SCP BATS - LACOSTE - JANOUEIX, avocats au barreau de BORDEAUX ********* EXPOSE DU LITIGE Faits constants : Les époux [O] ont été propriétaires d'un immeuble à [Localité 2] qu'ils ont vendu le 21 mars 2022. à Madame [W] [S]. L'immeuble était divisé en quatre appartements, à usage locatif. La gestion de trois des quatre appartements a été confiée à la SARL NANSOUTY IMMOBILIER exerçant sous l'enseigne ORPI. Les bailleurs ont estimé que cette dernière aurait commis plusieurs fautes de gestion, pour partie reconnue, dans le cadre de l'exercice de son mandat. Aussi, le 19 avril 2022, les bailleurs ont sollicité l'indemnisation des préjudices révélées lors de la vente du bien, à hauteur de 20.118,62 €. Les démarches amiables n’ont pas abouti. Procédure : Par acte d’huissier signifié en date du 22/09/2022, M [Z] [O] et Mme [G] [K], épouse [O] (ci-après “le bailleur”) ont assigné la SARL NANSOUTY IMMOBILIER (ci-après “l’agence”) à comparaître devant le Tribunal Judiciaire de BORDEAUX aux fins d’indemnisation. Cette dernière a constitué avocat et a fait déposer des conclusions. L'ordonnance de clôture est en date du 6/12/2023. Les débats s’étant déroulés à l’audience du 19/12/2023, l’affaire a été mise en délibéré au 13/02/2024. Une note en délibéré a été autorisée par le Tribunal. Elle est intervenue le 19/12/2023. PRÉTENTIONS DU DEMANDEUR, le bailleur : Dans ses dernières conclusions reprises à l’audience, le demandeur sollicite du Tribunal de : DIRE et JUGER que la société NANSOUTY IMMOBILIER SARL a engagé sa responsabilité envers Monsieur [Z] [O] et Madame [G] [K] épouse [O] en raison des fautes de gestion commises dans l'accomplissement de son mandat. En conséquence, CONDAMNER la société NANSOUTY IMMOBILIER SARL à payer à Monsieur [Z] [O] et Madame [G] [K] épouse [O], ensemble, la somme de 16.660,04 € à titre de dommages et intérêts. CONDAMNER la société NANSOUTY IMMOBILIER SARL à payer à Monsieur [Z] [O] et Madame [G] [K] épouse [O], ensemble, la somme de 5.000 € sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile. CONDAMNER la société NANSOUTY IMMOBILIER SARL aux entiers dépens. PRÉTENTIONS DU DÉFENDEUR, l’agence : Le défendeur demande au tribunal de : Débouter les époux [O] de leur demande de dommages et intérêts à raison d'un prétendu manquement de l'agence NANSOUTY IMMOBILIER qui les aurait contraints à diminuer le prix de vente de leur immeuble. Prendre acte de la régularisation du compte de gestion par la société NANSOUTY IMMOBILIER et de son paiement du solde de ce compte, soit 2.258.58 €. Dire que la société NANSOUTY IMMOBILIER n'est en conséquence plus débitrice d'aucune somme à l'égard des époux [O]. Condamner ces derniers au paiement de la somme de 3.000 € sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile et aux dépens. L’exposé des moyens des parties sera évoqué par le Tribunal lors de sa motivation et pour le surplus, conformément à l’article 455 du Code de procédure civile, il est renvoyé aux dernières écritures signifiées aux parties, soit en l’espèce : - en date du 11/04/2023 pour les bailleurs, - en date du 29/11/2022 pour l’agent immobilier. MOTIFS DE LA DÉCISION Sur le sort des demandes de donner acte et autres demandes ne constituant pas des prétentions Le tribunal rappelle à titre liminaire qu'il n'a pas à statuer sur les demandes de "donner acte" ou "constater" ou de "juger que" qui figurent dans le dispositif des conclusions des parties, lesquelles ne constituent pas des prétentions au sens des articles 4, 53 et 768 du code de procédure civile mais des moyens de droit ou de fait qui doivent figurer au soutien d'une prétention dans la partie "discussion" des conclusions. De sorte que le Tribunal ne pourra pas d’une part, “dire et juger que”, figurant au dispositif des demandeurs et “prendre acte de la régularisation du compte de gestion” figurant au dispositif du défendeur. Sur la demande de dommages et intérêts du bailleur à l’encontre de l’agence Pour justifier de sa demande, le bailleur invoque utilement deux manquements du bailleur à son égard : 1 - des négligences commises lors de la signature du contrat de bail avec madame [C] Le bailleur prétend que, bien que chargé d’un mandat général de gestion locative, l’agent, avant de signer le contrat de bail en date du 10/02/2021, aurait omis de faire conclure à Mme [C], qui était en situation précaire, le contrat de cautionnement avec Action logement, alors que la locataire bénéficiait d’un visa de cet organisme au titre du dispositif “Visale”. Si les défauts de paiement des loyers intervenus dés avril 2021 étaient pris en charge par l’agence, les bailleurs arguent de ce que après avoir été informé de la situation locative et plus particulièrement du défaut de paiement de Madame [C], l'acquéreur aurait exigé une réduction du prix et qu’il avait été contraint de consentir une diminution du prix de vente de l’immeuble de 15.500 €, dont il demande réparation intégrale au motif que la faute de l’agent en serait la cause directe, précisant que si le cautionnement Visale avait été correctement souscrit, les acquéreurs n'auraient pas craint le risque d'impayé et n'auraient pas exigé la diminution du prix. L’agence, tout en reconnaissant son erreur, fait valoir qu’elle a intégralement indemnisé le bailleur de ses pertes de loyers, que s’agissant de la supposée minoration du prix de vente, rien n’aurait contraint le bailleur à consentir cette minoration, d’autant qu’elle était consentie à titre conditionnel, à savoir à condition que la locataire soit “toujours en retard sur le règlement de son loyer le jour de l’acte authentique”, ce dernier intervenant le 21/03/2022, alors qu’à cette date la locataire avait quitté les lieux dés le 7/02/2022 en présence du bailleur. Elle dit cette demande infondée. Le bailleur réplique en affirmant que le prix de vente aurait été fixé en considération de l'aléa inhérent au risque d'impayé, directement lié à l'absence de caution, ce au moment où l'aléa existait encore, car lors de la signature du compromis, le 14 décembre 2021, Madame [C] n'aurait pas encore donné congé. Le compromis de vente aurait ainsi figé le prix convenu, élément essentiel du contrat de vente. Réponse du Tribunal : En droit, selon l'article 1231-1 du code civil : "Le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, s'il ne justifie pas que l'exécution a été empêchée par la force majeure." L’action en responsabilité civile suppose la démonstration d’un préjudice certain et légitime directement causé par une faute inexcusable. Les parties s’accordent sur l’existence d’une faute de l’agence commise dans sa gestion du bail de Mme [C] et sur le fait que l’agence a indemnisé le bailleur de l’ensemble de sa perte de loyer ; le litige porte sur la seule imputabilité en terme de supposé préjudice d’une minoration du prix de vente conclu entre le bailleur et son acquéreur. A la vue des pièces produites par les parties, un bref rappel des faits chronologique s’impose : le 8/02/2021 Action logement accorde son visa préalable à Mme [C] pour lui accorder un cautionnement afin de louer un appartement au bailleurle 18/02/2021, signature par l’agence du bail avec Mme [C] en l’absence d’un contrat de cautionnement préalablement signé avec Action logementavril 2021 premier des défauts de paiement du loyer, par la suite pris en charge par l’agence assumant sa responsabilité en versant le montant des loyers au bailleurle 11/11/2021 accord donné par Mme [S], par l’intermédiaire de l’agent immobilier Revolat et associés, pour acquérir l’immeuble du bailleur pour une somme de 645.000 €le 26/11/2021 mail de l’agent immobilier sus-nommé pour avertir les notaires d’un accord des parties sur un nouveau prix de vente minoré de 15.500€ pour tenir compte de la situation de Mme [C]le 14/12/2021 compromis de vente entre l’acquéreur et le bailleur sur le prix initial minoré de 15.500 €, soit 604.500 €le 21/03/2022 réitération par acte authentique de la vente de l’immeuble au prix de 604.500 €. Le Tribunal constate qu’il n’est pas argué, ni a fortiori justifié, que le bailleur aurait été tardivement informé de l’absence d’un cautionnement valable et que l’agence lui aurait caché cela en lui versant le montant des loyers, de sorte qu’il est légitime de présumer, qu’à tout le moins lors de la mise en vente et lors de l’accord initial sur le prix de vente intervenu le 11/11/2021, la situation aléatoire du bail souscrit par Mme [C] et l’absence de cautionnement valable étaient connus du bailleur, qui proposait son bien à la vente. Ce dernier se devait donc, comme tout vendeur, d’informer complètement son potentiel acquéreur de toutes caractéristiques susceptibles d’influer sur l’un des éléments essentiel de la vente, dont le prix de vente. A ce titre, l’information sur les défauts de paiement de Mme [C] et corrélativement l’absence de cautionnement, ce quelqu’en soit la cause, devait être fournie à Mme [S] avant qu’elle s’accorde avec le vendeur sur le prix de vente initialement fixé à 645.000 €. Par ailleurs, il n’est pas plus rapporté qu’une procédure en référé de prononcé de l’acquisition de la clause résolutoire ait été engagée en temps utile par le bailleur contre sa locataire défaillante et qui ne disposait d’aucune garantie, ce qui aurait été de nature à rassurer un acquéreur potentiel. Enfin, s’il est vrai que le compromis de vente fige quelque peu le contrat final, rien n’interdisait aux parties de convenir dans celui-ci d’un prix de vente à 645.000 € comportant toutefois une garantie au bénéfice de l’acquéreur sur la somme de 15.500 €, le cas échéant séquestrée chez le notaire, pour le cas où la situation du locataire défaillant aurait perduré x mois après la réalisation de l’acte authentique. Aussi, le Tribunal retient qu’il n’est pas démontré par le bailleur que la minoration du prix de vente de 15.500 € soit la conséquence directe de la faute reconnue par l’agence. Le bailleur sera débouté de cette demande d’indemnisation. 2 - sur la régularisation des honoraires de l’agence En fin de procédure persiste un litige portant sur la régularisation du compte honoraires liée à l’augmentation du taux d’honoraire de l’agence passant de 7% à 9% en 2008. N° RG 22/07093 - N° Portalis DBX6-W-B7G-XAZL * L’agence fait valoir qu’elle a intégré au débit du compte les régularisations d'honoraires recalculées, pour tenir compte de la prescription biennale, sur les deux dernières années seulement, soit 288.28 € et 278.48 €. Selon elle, il en ressortirait un solde créditeur d'un montant de 2.258.58 €, qu’elle aurait fait verser au bailleur par compte CARPA. Le bailleur réclame le remboursement de la somme de 3 418,62 € correspondant aux régularisations d'honoraires pratiquées (1 689,51 € + 1 729,11 €), dont serait déduite la somme de 2.258,58 € correspondant au règlement intervenu en cours de procédure, soit un solde à son profit de 1.160,04 €. En fait, après neutralisation de la période prescrite, le litige persiste sur la seule imputation de cette augmentation soit sur les seuls loyers, soit sur les loyers et charges. Réponse du Tribunal : C’est à bon droit que le bailleur fait valoir que le mandat fixait les honoraires de son mandataire, l’agence, sur les seuls loyers et non pas sur les loyers et charges comme calculé dans le tableau de régularisation des honoraires. De sorte qu’il sera fait droit à cette demande, soit pour 1.160,04 €. Sur les autres demandes : - sur les dépens, Les dépens seront supportés par la partie qui succombe, en application de l'article 696 du code de procédure civile. - sur la demande au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, Dans la mesure ou le demandeur n’obtient gain de cause que sur une faible part de ses demandes et que la bonne foi du défendeur ne saurait être mise en cause au regard de l’évolution de ses positions et du versement intervenu ; alors qu’une dernière rectification restait encore envisageable en suite des derniers arguments du demandeur , il n’apparaît pas inéquitable de laisser à la charge de chaque partie tout ou partie des frais non compris dans les dépens qu’elle a engagé pour faire valoir ses droits et assurer correctement sa défense. - sur l’exécution provisoire, L’exécution provisoire de la décision à venir est de droit et il n’y a pas lieu à l’écarter. PAR CES MOTIFS Le Tribunal Judiciaire de BORDEAUX, - CONDAMNE la SARL NANSOUTY IMMOBILIER à payer à la M [Z] [O] et Mme [G] [K], épouse [O] la somme de 1.160,04 € à titre de régularisation du compte d’honoraires de l’agence immobilière ; - DÉBOUTE M [Z] [O] et Mme [G] [K], épouse [O] de leur demande de condamnation de la SARL NANSOUTY IMMOBILIER à des dommages et intérêts à raison de la minoration du prix de vente de leur bien immobilier ; - CONDAMNE la SARL NANSOUTY IMMOBILIER aux entiers dépens ; - DIT n’y avoir lieu à condamnation au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile ; - RAPPELLE que le présent jugement est assorti de plein droit de l’exécution provisoire, - REJETTE les demandes plus amples ou contraires des parties ; Le présent jugement a été signé par monsieur Jean-Noël SCHMIDT, Vice-Président et par madame Isabelle SANCHEZ, Greffier. LE GREFFIER LE PRESIDENT