Cour d'appel, 23 février 2023. 22/00679

ARRET N°75 N° RG 22/00679 - N° Portalis DBV6-V-B7G-BIL4I AFFAIRE : Etablissement Public ODHAC 87 C/ Association MONTAGNE ACCUEIL SOLIDARITE CB/TT Demande d'expulsion et/ou d'indemnités dirigée contre les occupants des lieux Grosse délivrée le 23/02/2022 à Me Jean VALIERE-VIALEIX et Me Blandine MARTY COUR D'APPEL DE LIMOGES Chambre civile ---==oOo==--- ARRET DU 23 FEVRIER 2023 ---===oOo===--- Le VINGT TROIS FEVRIER DEUX MILLE VINGT TROIS la chambre civile a rendu l'arrêt dont la teneur suit par mise à disposition du public au greffe : ENTRE : Etablissement Public ODHAC 87, dont l'adresse est [Adresse 3] représentée par Me Jean VALIERE-VIALEIX de la SELARL SELARL ELIGE LIMOGES - CABINET VALIERE-VIALEIX, avocat au barreau de LIMOGES APPELANTE d'une décision rendue le 27 juillet 2022 par le JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION DE LIMOGES ET : Association MONTAGNE ACCUEIL SOLIDARITE, dont l'adresse est [Adresse 1] représentée par Me Blandine MARTY, avocat au barreau de LIMOGES INTIMEE ---==oO§Oo==--- Selon avis de fixation à bref délai des articles 905 et suivants du Code de procédure civile, l'affaire a été fixée à l'audience du 12 Janvier 2023 pour plaidoirie avec arrêt rendu le 23 février 2023. La Cour étant composée de Mme Corinne BALIAN, Présidente de chambre, de Monsieur Gérard SOURY et de Madame Marie-Christine SEGUIN, Conseillers, assistés de Madame Line MALLEVERGNE, Greffier. A cette audience, Mme Corinne BALIAN, Présidente de chambre, a été entendue en son rapport oral, les avocats sont intervenus au soutien des intérêts de leurs clients. Puis Mme Corinne BALIAN, Présidente de chambre, a donné avis aux parties que la décision serait rendue le 23 Février 2023 par mise à disposition au greffe de la cour, après en avoir délibéré conformément à la loi. ---==oO§Oo==--- LA COUR ---==oO§Oo==--- EXPOSE DU LITIGE Faits et procédure L'OFFICE PUBLIC DE L'HABITAT- ODHAC 87 est propriétaire d'un immeuble situé au [Adresse 2] à [Localité 4], composé de 11 logements. Après avoir été informée par la mairie d'[Localité 4] que son immeuble avait fait l'objet d'une occupation illégale par l'Association M.A.S. (MONTAGNE ACCUEIL SOLIDARITE) et le collectif CHABATZ D'ENTRAR, occupation constatée selon procès-verbal dressé le 11 avril 2022 par Maître [M] Huissier de Justice à [Localité 5], l'ODHAC 87 a par acte d'huissier en date du 2 mai 2022, assigné l'Association M.A.S. devant le Juge des contentieux de la protection du Tribunal Judiciaire de LIMOGES, statuant en référé, à l'effet d'obtenir l'expulsion de ladite association, ainsi que celle de toutes personnes introduites dans l'immeuble lui appartenant sis [Adresse 2] à [Localité 4], et ce : - en sollicitant le prononcé d'une astreinte provisoire - en s'opposant à l'octroi de tout délai pour quitter les lieux en raison de l'introduction dans son immeuble d'occupants sans droit ni titre, constitutive d'une voie de fait. Par ordonnance de référé rendue le 27 juillet 2022 après évocation de l'affaire à l'audience du 29 juin 2022 lors de laquelle l'ODHAC 87 a sollicité la condamnation de l'Association M.A.S. à payer le coût de la consommation électrique des occupants de son immeuble, le Juge des contentieux de la protection du Tribunal Judiciaire de LIMOGES a notamment : - ordonné, en l'état d'un trouble manifestement illicite auquel il doit être mis fin, l'expulsion de l'Association MONTAGNE ACCUEIL SOLIDARITE, occupante sans droit ni titre, ainsi que de toutes personnes introduites par elle dans l'immeuble situé [Adresse 2] à [Localité 4], propriété de l'OFFICE PUBLIC DE L'HABITAT, et ce après avoir retenu le défaut de caractérisation des conditions ayant trait à l'urgence et à l'existence d'une voie de fait - suspendu la mesure d'expulsion, et accordé aux occupants de l'immeuble litigieux un délai pour quitter les lieux expirant le 26 juillet 2023 en application des dispositions des articles L 412-3 et L 412-4 du Code des Procédures Civiles d'Exécution - autorisé, à défaut de libération volontaire des lieux par les occupants sans droit ni titre avant le 27 juillet 2023, l'ODHAC 87 à faire procéder à leur expulsion ainsi qu'à celle de tous occupants de leur chef, y compris avec le concours d'un serrurier et de la force publique si nécessaire - débouté l'ODHAC 87 * de sa demande de suppression des délais légaux * de sa demande aux fins de fixation d'une astreinte * de sa demande au titre de l'indemnité d'occupation - condamné l'Association MONTAGNE ACCUEIL SOLIDARITE à payer à l'ODHAC 87 la somme de 1 273 € correspondant à la consommation d'électricité arrêtée au 8 juin 2022 - dit que chaque partie supportera la charge de ses propres dépens. Selon déclaration reçue au greffe de cette Cour le 7 septembre 2022, l'Etablissement Public ODHAC 87 a interjeté appel de cette décision. L'affaire a été fixée à bref délai conformément aux prévisions des articles 905, 905-1 et 905-2 du Code de Procédure Civile . Prétentions des parties Dans le dernier état de ses conclusions en date du 15 décembre 2022, l'ODHAC 87 demande en substance à la Cour : - de juger recevable son appel partiel - de réformer partiellement l'ordonnance de référé rendue le 27 juillet 2022 par le Juge des contentieux de la protection du Tribunal Judiciaire de LIMOGES - statuant à nouveau, * de condamner l'Association MONTAGNE ACCUEIL SOLIDARITE à lui payer la somme de 2 026,06 €, et ce à titre de provision à valoir sur la consommation d'électricité des occupants de l'immeuble litigieux, somme arrêtée au mois de juin 2022 * de condamner l'Association MONTAGNE ACCUEIL SOLIDARITE à lui payer les frais relatifs à la consommation d'électricité, d'eau et d'ordures ménagères des occupants de l'immeuble litigieux, et ce jusqu'à la libération effective des lieux, et sur présentation de justificatifs, après avoir donné acte à ladite association qu'elle ne s'oppose pas au règlement de telles dépenses sur présentation de justificatifs * de condamner l'Association MONTAGNE ACCUEIL SOLIDARITE à lui verser une indemnité d'occupation d'un montant mensuel total de 2 945,51€, et ce à compter de l'entrée dans les lieux, soit depuis le mois de d'avril 2022, et ce jusqu'à la libération effective des lieux - d'enjoindre l'Association MONTAGNE ACCUEIL SOLIDARITE à souscrire une assurance au titre des risques locatifs jusqu'à la fin du délai accordé par le Tribunal pour quitter les lieux - de condamner solidairement l'Association MONTAGNE ACCUEIL SOLIDARITE avec les occupants désignés et toutes personnes introduites dans les lieux au paiement d'une indemnité de 2 500 € au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile, ainsi qu'à supporter les entiers dépens. En l'état de ses dernières conclusions déposées le 3 novembre 2022, l'Association MONTAGNE ACCUEIL SOLIDARITE demande en substance à la Cour : - de débouter l'ODHAC 87 * de sa demande de condamnation à une indemnité d'occupation * de sa demande d'injonction d'assurer l'immeuble litigieux * de sa demande de condamnation au paiement d'une somme de 2 026,06 € réclamée au titre de la consommation d'électricité 'pour le mois de juin 2022' * du surplus de ses demandes - de confirmer que la somme due au titre de la consommation d'électricité pour le mois de juin 2022 est de 1 273 € - de condamner l'ODHAC 87 aux entiers dépens de l'instance. MOTIFS DE LA DECISION De l'analyse comparative du dispositif des dernières conclusions respectivement déposées le 15 décembre 2022 par l'ODHAC 87 et le 3 novembre 2022, par l'Association MONTAGNE ACCUEIL SOLIDARITE, il ressort que les points de désaccord opposant les parties et soumis à l'appréciation de la Cour concernent : - le montant de la provision réclamée par l'ODHAC 87 au titre de la consommation d'éléctricité des occupants de son immeuble pour la période arrêtée au mois de juin 2022 - la question de l'indemnité d'occupation réclamée par l'ODHAC 87 au titre de l'occupation illicite de son immeuble pour la période comprise entre le mois d'avril 2022, point de départ de cette occupation illégale, et la libération effective des lieux - la question de l'obligation d'assurer l'immeuble occupé par l'Association MONTAGNE ACCUEIL SOLIDARITE et les personnes introduites par elle étant observé : * que la Cour n'est tenue de statuer que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions au fond prises par les parties appelante et intimée, et ce conformément aux dispositions de l'article 954 du Code de Procédure Civile * que la Cour examinera le bien-fondé des demandes formulées par l'ODHAC 87 au regard des pouvoirs dévolus au juge des référés, tant en matière de référé-provision, qu'en matière de référé-injonction * qu'il ne relève pas des pouvoirs dévolus au juge des référés de prononcer une condamnation à paiement, y compris lorsque n'est pas discuté le fait générateur de la créance invoquée, de sorte que l'ODHAC 87 sera débouté de sa demande de condamnation de l'Association MONTAGNE ACCUEIL SOLIDARITE à lui payer les frais relatifs à la consommation d'électricité, d'eau et d'ordures ménagères des occupants de l'immeuble litigieux, et ce jusqu'à la libération effective des lieux, et sur présentation de justificatifs. 1) Sur le montant de la provision réclamée par l'ODHAC 87 au titre de la consommation d'éléctricité des occupants de son immeuble pour la période arrêtée au mois de juin 2022 : A titre liminaire, il convient de rappeler que le pouvoir dévolu au juge des référés d'accorder une provision au créancier est limité au cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable. A l'examen du dossier, il y a lieu : - de constater qu'en cause d'appel comme devant le premier juge, l'ODHAC 87 réclame le paiement d'une provision de 2 026,06 € au titre de la consommation d'électricité qu'elle juge imputable à l'occupation illicite de son immeuble pour la période arrêtée au mois de juin 2022, sachant qu'au soutien de sa demande, elle se prévaut essentiellement d'une facture établie par ENGIE en date du 8 juin 2022, qui pose difficulté en ce que les consommations qui y sont répertoriées visent une période de consommation ' du 01/01/2022 au 09/05/2022 ', alors que l'occupation par l'Association MONTAGNE ACCUEIL SOLIDARITE et les personnes introduites par cette dernière ne remonte pas au mois de janvier 2022, pour avoir été dûment constatée le 9 avril 2022 - de considérer que la différence ainsi relevée quant à la période de consommation retenue dans ladite facture (pièce N°7 produite par l'ODHAC 87) rend sérieusement contestable l'obligation à paiement à laquelle serait tenue de procéder l'Association MONTAGNE ACCUEIL SOLIDARITE à hauteur de la somme de 2 026,06 €, et ce : * en l'absence de justificatif complémentaire fourni par l'ODHAC 87, et qui soit de nature à faire coïncider la période de consommation retenue par le fournisseur ENGIE avec la période d'occupation illicite ayant débuté le 9 avril 2022 * d'autant qu'il a été retenu par le premier juge que 'les compteurs de l'immeuble étaient ouverts et que le bâtiment avait été mis en hors gel', pour en déduire à bon droit que cet état de fait 'induit nécessairement une consommation qui, en l'état, ne peut être isolée' - de fixer la provision due par l'Association MONTAGNE ACCUEIL SOLIDARITE au titre de la consommation d'éléctricité générée par les occupants de l'immeuble de l'ODHAC 87 pour la période arrêtée au mois de juin 2022, à la somme de 1 273 € correspondant à la part de consommation non contestée par ladite association, et de confirmer sur ce point la décision querellée. 2) Sur la question de l'indemnité d'occupation réclamée par l'ODHAC 87 au titre de l'occupation illicite de son immeuble : A cet égard, il convient : - de constater que l'indemnité d'occupation réclamée est contestée par l'Association MONTAGNE ACCUEIL SOLIDARITE, tant dans son principe, que dans son montant - de distinguer deux périodes, à savoir la période antérieure à l'intervention de la décision critiquée, de la période ayant pris naissance avec ladite décision du 27 juillet 2022. S'agissant de la période antérieure à l'intervention de l'ordonnance de référé du 27 juillet 2022 , il y a lieu à l'analyse du dossier : - de relever qu'entre le 9 avril 2022 et le 26 juillet 2022, l'occupation par l'Association MONTAGNE ACCUEIL SOLIDARITE de l'immeuble appartenant à l'ODHAC 87, s'est déroulée de façon totalement précaire - de considérer que cette précarité rend sérieusement contestable le paiement d'une indemnité d'occupation tant dans son principe, que dans son montant. S'agissant de la période ayant pris naissance avec l'intervention de l'ordonnance de référé du 27 juillet 2022, ayant notamment accordé aux occupants de l'immeuble appartenant à l'ODHAC 87 un délai pour quitter les lieux expirant le 26 juillet 2023, force est de reconnaître que cette décision a eu pour effet de consentir à l'Association MONTAGNE ACCUEIL SOLIDARITE un droit d'occupation temporaire justifiant l'existence d'une contrepartie financière sous la forme du paiement d'une indemnité d'occupation, à déterminer dans son montant par référence à la valeur locative du bien ou tout autre élément de nature à apprécier le préjudice occasionné au propriétaire par la privation de l'usage de son bien. En l'espèce, la fixation de l'indemnité d'occupation susceptible d'être mise à la charge de l'Association MONTAGNE ACCUEIL SOLIDARITE se heurte à plusieurs obstacles : - tenant au fait : * que l'immeuble appartenant à l'ODHAC 87 était inoccupé depuis le 5 octobre 2016 (dernier locataire parti) tel que cela ressort clairement de la pièce N°12 produite par l'appelant, de sorte qu'aucun élément probant ne permet de déterminer la valeur locative actuelle des différents logements composant l'immeuble litigieux, ni d'apprécier leurs conditions d'habitabilité * qu'il n'est nullement prouvé que les difficultés rencontrées par l'ODHAC 87 pour vendre son immeuble ont le moindre lien avec son occupation par l'Association MONTAGNE ACCUEIL SOLIDARITE, sachant que l'analyse des pièces produites par l'appelant révèle qu'en avril 2018, il était sur le point de céder son immeuble à un acquéreur devant agir sous la forme d'une SCI, projet de vente qui n'a pu se finaliser pour des raisons ayant manifestement trait à la spécificité de la vente de biens des offices publics de l'habitat - rendant sérieusement contestable au stade du référé, l'obligation au paiement d'une telle indemnité. Au vu de ces observations, il y a lieu de débouter l'ODHAC 87 de sa demande en paiement par l'Association MONTAGNE ACCUEIL SOLIDARITE d'une indemnité d'occupation, comme se heurtant à une contestation sérieuse. 3) Sur l'obligation pour l'Association MONTAGNE ACCUEIL SOLIDARITE d'assurer l'immeuble appartenant à l'ODHAC 87 : A égard, il convient de relever que l'ordonnance de référé du 27 juillet 2022 ayant notamment accordé aux occupants de l'immeuble appartenant à l'ODHAC 87 un délai pour quitter les lieux expirant le 26 juillet 2023, n'a pas débouché sur la conclusion d'une convention d'occupation précaire ayant pour effet de conférer à l'Association MONTAGNE ACCUEIL SOLIDARITE un droit locatif relativement à l'immeuble appartenant à l'ODHAC 87. Cette situation a pour conséquence de rendre sérieusement contestable l'obligation d'assurance dont l'ODHAC 87 poursuit l'exécution à l'encontre de l'Association MONTAGNE ACCUEIL SOLIDARITE, et ce d'autant que cette dernière justifie avoir vainement tenté de souscrire une assurance Habitation notamment auprès de la Compagnie MMA qui a motivé son refus en ces termes dépourvus de toute ambiguïté 'l'assurance Habitation MMA s'adresse aux occupants de logements à usage d'habitation. Ces occupants sont des propriétaires de leur logement ou des locataires / colocataires . Le locataire se définit par une personne qui a pris à bail un bien immobilier. Aucun bail ou conventionn'ayant été signé avec l'ODHAC, nous ne pouvons établir un contrat d'assurance.' Au vu de ces observations, il y a lieu de débouter l'ODHAC 87 de sa demande visant à voir mettre à la charge de l'Association MONTAGNE ACCUEIL SOLIDARITE l'obligation d'assurer l'immeuble lui appartenant, comme se heurtant à une contestation sérieuse. 4) Sur l'article 700 du Code de Procédure Civile, et les dépens : Succombant en l'intégralité de ses prétentions formulées en cause d'appel, l'ODHAC 87 sera condamné à supporter les entiers dépens de la présente instance d'appel qu'il a initiée, ce qui exclut par ailleurs qu'il puisse bénéficier des dispositions de l'article 700 du Code de Procédure Civile. ---==oO§Oo==--- PAR CES MOTIFS ---==oO§Oo==--- LA COUR  Statuant par décision Contradictoire, rendue par mise à disposition au greffe, en dernier ressort et après en avoir délibéré conformément à la loi ; DECLARE recevable l'appel interjeté par l'Etablissement Public ODHAC 87 ; CONFIRME en toutes ses dispositions l'ordonnance de référé rendue le 27 juillet 2022 par le Juge des contentieux de la protection du Tribunal Judiciaire de LIMOGES ; Y ajoutant, Vu l'article 835 du Code de Procédure Civile, DEBOUTE l'ODHAC 87 : - de sa demande de condamnation de l'Association MONTAGNE ACCUEIL SOLIDARITE à lui payer les frais relatifs à la consommation d'électricité, d'eau et d'ordures ménagères des occupants de l'immeuble litigieux, et ce jusqu'à la libération effective des lieux, et sur présentation de justificatifs - de sa demande en paiement par l'Association MONTAGNE ACCUEIL SOLIDARITE d'une indemnité d'occupation, comme se heurtant à une contestation sérieuse - de sa demande visant à voir mettre à la charge de l'Association MONTAGNE ACCUEIL SOLIDARITE l'obligation d'assurer l'immeuble lui appartenant, comme se heurtant à une contestation sérieuse - de sa demande d'indemnité présentée sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile ; CONDAMNE l'ODHAC 87 à supporter les entiers dépens de la présente instance d'appel. LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT, [S] [B]. Corinne BALIAN.