Cour d'appel, 08 mars 2024. 22/20260

Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS COUR D'APPEL DE PARIS Pôle 1 - Chambre 8 ARRÊT DU 8 MARS 2024 (n° , 5 pages) Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 22/20260 - N° Portalis 35L7-V-B7G-CGZBP Décision déférée à la Cour : Ordonnance du 14 Novembre 2022 -Tribunal de Grande Instance de MELUN - RG n° 22/00255 APPELANTE S.A. L'IMMOBILIERE EUROPEENNE DES MOUSQUETAIRES, agissant en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité au siège [Adresse 2] [Localité 3] Représentée par Me Juliette BAYLE, avocat au barreau de PARIS, toque : A0721, présente à l'audience INTIMÉE S.A.R.L. MAC DONER, agissant en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité au siège [Adresse 1] [Localité 4] Représentée par Me Mustapha KALAA, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, toque : 50, substitué par Me Raja MOKADDEM COMPOSITION DE LA COUR : En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 9 février 2024, en audience publique, les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant Rachel LE COTTY, Conseiller. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de : Florence LAGEMI, Président, Rachel LE COTTY, Conseiller, Patrick BIROLLEAU, Magistrat honoraire Greffier, lors des débats : Jeanne BELCOUR ARRÊT : - CONTRADICTOIRE - rendu publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. - signé par Florence LAGEMI, Présidente de chambre et par Jeanne BELCOUR, Greffière, présente lors de la mise à disposition. La SCI Le Tivoli était propriétaire de locaux commerciaux au sein du centre commercial Intermarché situé [Adresse 5] (77), qui ont été donnés en location en vertu d'un contrat de bail du 27 mai 2014, à la société Le Snack, laquelle a cédé son fonds de commerce à la société Must par acte du 29 juillet 2015. Par acte du 11 février 2018, la société Must a cédé son fonds de commerce à la société Mac Doner. Par acte du 30 septembre 2020, la SCI Le Tivoli a vendu l'immeuble à la société Fidolis 2019, l'acte de vente prévoyant que les parties feront leur affaire personnelle du recouvrement des sommes qui leur sont dues. A la suite d'une transmission universelle de patrimoine du 31 octobre 2020, la société L'immobilière européenne des mousquetaires est venue aux droits de la SCI Le Tivoli. Par acte du 18 mars 2022, elle a fait délivrer à la société Mac Doner une sommation de payer la somme de 10.116,61 euros en principal, intérêts et frais. Par acte du 27 avril 2022, la société L'immobilière européenne des mousquetaires a assigné la société Mac Doner devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Melun pour voir constater l'acquisition de la clause résolutoire du bail et condamner la société Mac Doner au paiement d'une provision de 10.116,61 euros. Par ordonnance contradictoire du 14 novembre 2022, le juge des référés a : condamné la société Mac Doner à payer à titre de provision à la société L'immobilière européenne des mousquetaires la somme de 3.150 euros hors taxes, avec intérêts au taux légal à compter du 14 mars 2022 ; constaté l'existence de contestations sérieuses sur le surplus des demandes ; renvoyé les parties à mieux se pourvoir ; dit n'y avoir lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile ; laissé provisoirement à chacune des parties la charge de ses dépens. Par déclaration du 2 décembre 2022, la société L'immobilière européenne des mousquetaires a interjeté appel de cette décision en critiquant l'ensemble de ses chefs de dispositif. Dans ses dernières conclusions remises et notifiées le 8 décembre 2023, elle demande à la cour de : réformer l'ordonnance entreprise ; statuant à nouveau, condamner la société Mac Doner à lui payer, par provision, la somme de 5.901,03 euros avec intérêts au taux légal à compter du 14 mars 2022, date de la mise en demeure notifiée à la société Mac Doner ; condamner la société Mac Doner à lui payer la somme de 3.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; condamner la société Mac Doner aux entiers dépens conformément aux dispositions de l'article 695 du code de procédure civile. Dans ses dernières conclusions comportant appel incident, remises et notifiées le 11 décembre 2023, la société Mac Doner demande à la cour de : la déclarer recevable et bien fondée en son appel incident de l'ordonnance entreprise ; y faisant droit, réformer l'ordonnance entreprise en ce qu'elle a : « condamné la société Mac Doner à payer à titre de provision à la société L'immobilière européenne des mousquetaires la somme de 3.150 euros hors taxes avec intérêts au taux légal à compter du 14 mars 2022 ; dit n'y avoir lieu à l'application de l'article 700 du code de procédure civile ; laissé provisoirement à chacune des parties la charge des dépens ». confirmer pour le surplus l'ordonnance entreprise en ses dispositions non contraires aux présentes ; statuant à nouveau, annuler sa condamnation à payer la somme de 3.150 euros hors taxes fixée par l'ordonnance entreprise, cette dernière se heurtant à des contestations sérieuses ; ce faisant, débouter la société L'immobilière européenne des mousquetaires de l'intégralité de ses demandes ; à titre subsidiaire, ordonner que le paiement de la créance soit échelonné en douze mensualités en application de l'article 1345-5 du code civil ; en tout état de cause, condamner la société L'immobilière européenne des mousquetaires à lui verser la somme de 3.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; condamner la société L'immobilière européenne des mousquetaires aux entiers dépens. La clôture est intervenue le 31 janvier 2024. Conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions de l'appelant pour un plus ample exposé des moyens développés au soutien de ses prétentions. SUR CE, LA COUR, Selon l'article 835, alinéa 2, du code de procédure civile, dans les cas où l'existence d'une obligation n'est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire peut accorder une provision au créancier ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire. Au soutien de son appel, la société L'immobilière européenne des mousquetaires fait valoir que le bail du 27 mai 2014 prévoit le remboursement par le preneur des charges au bailleur et que les sommes dont elle réclame le paiement par provision correspondent au remboursement des charges des exercices 2018, 2019 et 2020. La société Mac Doner soutient pour sa part que la demande de provision se heurte à une contestation sérieuse car le bailleur ne lui a jamais expliqué, en dépit de ses demandes, le mode de répartition des charges entre les différents locataires du centre commercial et les calculs en découlant, alors qu'elle se voit réclamer des charges plus élevées que d'autres preneurs ayant une surface plus importante. Elle conteste devoir la somme de 3.150 euros mise à sa charge par l'ordonnance entreprise. Selon l'article L. 145-40-2 du code de commerce, « dans un ensemble immobilier comportant plusieurs locataires, le contrat de location précise la répartition des charges ou du coût des travaux entre les différents locataires occupant cet ensemble. Cette répartition est fonction de la surface exploitée. Le montant des impôts, taxes et redevances pouvant être imputés au locataire correspond strictement au local occupé par chaque locataire et à la quote-part des parties communes nécessaires à l'exploitation de la chose louée. En cours de bail, le bailleur est tenu d'informer les locataires de tout élément susceptible de modifier la répartition des charges entre locataires ». Selon l'article R. 145-36 du code de commerce, « le bailleur communique au locataire, à sa demande, tout document justifiant le montant des charges, impôts, taxes et redevances imputés à celui-ci ». L'article 7 du bail du 27 mai 2014 liant les parties prévoit que : « Le preneur supportera une quote-part des charges communes stipulées ci-après de telle sorte que le loyer perçu par le bailleur soit net de toutes charges. [...] Le preneur pourra, sur rendez-vous, prendre connaissance auprès du bailleur ou de son mandataire gestionnaire, ou des représentants de l'ensemble immobilier dont dépendent les locaux loués, dans les locaux de ces derniers et dans le mois de la notification de la reddition annuelle des comptes, aux horaires de bureaux, de tous éléments relatifs aux charges communes définies ci-dessus. [...] De convention expresse entre les parties, les charges seront réparties entre les différents preneurs de l'ensemble immobilier selon la grille de répartition des charges établie par un géomètre expert ou, dans l'hypothèse d'une copropriété, suivant les tantièmes affectés à chacun des lots suivant l'état descriptif de division de l'ensemble immobilier. A défaut de l'existence d'une grille de répartition, les charges seront réparties au prorata des surfaces louées ». Le bail liant les parties prévoit donc, comme l'expose la société L'immobilière européenne des mousquetaires, un remboursement par les locataires du centre commercial des charges communes de fonctionnement de celui-ci. Cependant, le mode de répartition des charges entre les différents preneurs est précis et résulte, soit d'une grille de répartition établie par un géomètre expert soit d'une répartition au prorata des surfaces louées. Or, la société L'immobilière européenne des mousquetaires n'a jamais communiqué à la société Mac Doner, en dépit de ses demandes, le mode de répartition des charges communes. Les pièces qu'elle produit en appel sont des relevés généraux des dépenses pour les années 2018, 2019 et 2020, qui ne permettent pas de déterminer la quote-part de l'intimée. L'obligation de paiement de celle-ci se heurte donc à une contestation sérieuse, le montant des charges à rembourser au bailleur étant totalement indéterminé et étant de surcroît incompréhensible puisque des locaux de surface plus importante se voient réclamer des charges inférieures à celles réclamées à la société Mac Doner. En revanche, ainsi que l'a exactement relevé le premier juge, les relevés du bailleur font également apparaître, outre les charges communes, des charges privatives, lesquelles, aux termes de l'article 8 du bail, sont remboursables au bailleur : « le preneur remboursera en outre au bailleur toutes les dépenses faites pour son compte et directement imputables à l'exploitation des locaux loués ». Le relevé général des dépenses produit par l'appelante pour l'année 2020 mentionne ainsi, au titre des « charges privatives kebab », une rubrique « divers et entretien privatifs - Ideev commission de sécu » pour un montant de 3.150 euros HT. Le remboursement de ces charges privatives au bailleur n'est pas sérieusement contestable dès lors que l'intimée exerce une activité de vente de sandwichs kebab et que les autres locataires désignés sont un coiffeur et un hypermarché. En conséquence, l'ordonnance entreprise sera confirmée en ce qu'elle a mis à la charge de la société Mac Doner une provision de 3.150 euros HT. La société Mac Doner sollicite des délais de paiement mais il résulte des pièces qu'elle produit qu'elle a réglé la somme de 3.168,51euros correspondant aux causes de l'ordonnance entreprise en principal et intérêts, par virements des 9 décembre 2022 et 12 janvier 2023. Sa demande de délais de paiement est donc sans objet. Le premier juge a fait une exacte appréciation de la charge des dépens et frais irrépétibles. L'appel de la société L'immobilière européenne des mousquetaires n'étant pas fondé, elle sera tenue aux dépens et condamnée à indemniser l'intimée des frais qu'elle a été contrainte d'exposer, à hauteur de la somme de 3.000 euros, sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS Confirme en toutes ses dispositions l'ordonnance entreprise ; Y ajoutant, Condamne la société L'immobilière européenne des mousquetaires aux dépens d'appel ; La condamne à payer à la société Mac Doner la somme de 3.000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. LE GREFFIER LE PRÉSIDENT