Tribunal judiciaire, 01 décembre 2025. 25/00009

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LILLE - LOYERS COMMERCIAUX - JUGEMENT DU 01 Décembre 2025 N° RG 25/00009 - N° Portalis DBZS-W-B7J-ZPX6 DEMANDEUR : S.C.I. LOCATION SAINT ANDRE, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège sis [Adresse 5] représentée par Me Franck REGNAULT, avocat au barreau de LILLE DÉFENDEUR : S.A.S.U. P2 MS, prise en la personne de ses gérants (présents aux débats) domiciliés en cette qualité au siège sis [Adresse 2] représentée par Me Claude GOEDERT, avocat au barreau de LILLE MAGISTRAT TENANT L’AUDIENCE : Aurélie VERON Juge des loyers commerciaux par délégation de Madame la Présidente du Tribunal Judiciaire de LILLE GREFFIER : Isabelle LASSELIN DÉBATS : A l’audience publique du 03 Novembre 2025, l’affaire a été mise en délibéré au 01 Décembre 2025 JUGEMENT : prononcé par décision CONTRADICTOIRE mise à disposition au greffe. EXPOSE DU LITIGE Par acte authentique en date du 07 juillet 1999, la société SCI Location Saint André a consenti un bail commercial à la SARL L’AUTREMENT DIT portant sur des locaux sis [Adresse 3] afin qu’elle exerce l’activité de principale de débit de boissons. Le bail a été conclu pour une durée de neuf années entières et consécutives commençant à courir le 1er janvier 1998 pour se terminer le 31 décembre 2006. Le fonds de commerce a été cédé le 20 décembre 2004 au bénéfice de M. [Z] [K]. Suivant acte sous seing privé en date du 14 mars 2007 le bail a été renouvelé pour neuf années à compter du 1er janvier 2007. Une deuxième cession de fonds de commerce est intervenue au bénéfice de M. [D] [X] et s’est accompagnée de la régularisation d’un bail non daté aux clauses et conditions strictement identiques à l’acte initial pour neuf nouvelles années, du 1er janvier 2015 au 31 décembre 2023. Une troisième cession de fonds de commerce est intervenue le 28 septembre 2018 au bénéfice de la SASU P2MS qui a repris le bail commercial en cours. Le 25 septembre 2023, la société P2 MS a notifié à la société Location Saint André une demande de renouvellement du bail. Par l’intermédiaire de son conseil, la société Location Saint André a, par lettre recommandée avec avis de réception du 23 octobre 2023, notifié au preneur son accord sur le principe du renouvellement et l’a informé de son souhait d’appliquer la règle du déplafonnement des loyers, proposant de fixer le loyer renouvelé à la somme de 55 000 euros hors taxe hors charge, conformément à l’estimation de la valeur locative réalisée par [Localité 6] IMMO le 3 octobre 2023. Par l’intermédiaire de son conseil, la société P2 MS, par courrier du 6 décembre 2023, s’y est opposée en arguant du plafonnement du loyer, de sorte que le loyer renouvelé ne saurait être supérieur à 41 838,46 euros HT et HC par an, soit le montant du loyer indexé. La société Location Saint André a fait réaliser une expertise immobilière amiable par la SARL [T] Expertise, laquelle a été faite de manière contradictoire. Le rapport d’expertise du 1er février 2024 retient une valeur locative de renouvellement de 55 440 euros HT et HC par an sur la base d’une valeur locative de 630€/m²P et une surface de 88m²P. En l’absence d’accord entre les parties, la société Location Saint André a notifié, à la société P2MS un mémoire sollicitant la fixation d’un loyer annuel de 55 000 euros hors taxe hors charge à compter du 1er janvier 2024 par lettre recommandée avec avis de réception reçue le 13 janvier 2025. Par acte de commissaire de justice signifié le 16 avril 2025, la société Location Saint André a assigné la S.A.S.U. P2 MS devant le juge des loyers commerciaux aux mêmes fins. Dans son mémoire en réponse notifié par lettre recommandée avec avis de réception le 27 octobre 2025, la S.C.I. Location Saint André demande au juge de : ❖ La Dire et juger recevable et bien fondée, A titre principal, ❖ Lui Adjuger l’entier bénéfice de son mémoire notifié le13 janvier 2025 ; En conséquence : ❖ Fixer le loyer annuel du bail renouvelé à compter du 1er janvier 2024 à la somme de 55 000 euros hors taxe hors charge ; ❖ Dire et juger que les sommes dues en application du loyer du bail renouvelé depuis le 1er janvier 2024 portent intérêts au taux légal à compter du 13 janvier 2025, date de notification du mémoire en fixation du loyer renouvelé ; ❖ Ordonner la capitalisation des intérêts en application des dispositions de l’article 1343-2 du code civil, ; ❖ Condamner la SAS P2MS à lui verser la somme de 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens ; A titre subsidiaire, si le président du tribunal de céans venait à ordonner une mesure d’instruction il est demandé de : ❖ Fixer provisionnellement le loyer annuel à la somme de 55 000 euros hors taxe hors charge à compter du 1er janvier 2024 ; ❖ Désigner tel expert qu’il plaira avec notamment pour mission de : ❖ Se faire communiquer par les parties tous documents utiles, notamment baux de comparaison, quittances, décisions judiciaires de fixation antérieures, plans et métrés, décomptes de charges et police d’assurance des murs ; ❖ Visiter les lieux, en décrire les caractéristiques (rez-de-chaussée et sous-sol), vérifier les surfaces utiles et déterminer la surface pondérée en appliquant les coefficients usuels de la Charte (en justifiant les pondérations retenues au regard de l’usage de débit de boissons) ; ❖ Rechercher et analyser les prix couramment pratiqués dans le voisinage pour des locaux comparables (bars/restauration) au 1er janvier 2024, en distinguant valeurs de marché et valeurs fixées judiciairement, en appréciant la comparabilité (situation, surface pondérée, étage, terrasse, angle, état des locaux, obligations du bail) ; ❖ Apprécier l’évolution des facteurs locaux de commercialité entre 2015 et 2023 (période du bail expiré) et leur incidence sur l’activité considérée, au regard notamment de la densité d’exploitations comparables, de l’attractivité sectorielle, de la fréquentation, des moyens d’accès, des aménagements publics, et des mesures municipales affectant les horaires ; ❖ Déterminer la valeur locative au 1er janvier 2024 (articles L.145-33, R.145-3 à R.145-8 C. com.), en précisant la méthode retenue (comparaison) et, le cas échéant, les correctifs relatifs aux obligations contractuelles transférées au preneur (taxe foncière, assurance des murs, etc.) conformément à l’article R.145-8 ; ❖ Rédiger un pré-rapport soumis aux dires contradictoires des parties dans un délai approprié, puis déposer un rapport définitif motivé ; ❖ Rappeler qu’en application des dispositions de l’article 514 du code de procédure civile les décisions de première instance sont exécutoires de plein droit à moins que la décision rendue n’en dispose autrement, ❖ Réserver les frais au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, ❖ Condamner la SAS P2MS, en sa qualité de demandeur à l’expertise, aux entiers dépens de l’instance comprenant notamment les frais d’expertise. La requérante fait valoir que le loyer doit être déplafonné en raison de la modification notable des facteurs locaux de commercialité en arguant d’une évolution de l’environnement commercial entre 2008 et 2023, soit sur une période de quinze ans avec une spécialisation de la rue dans les bars. Elle se fonde sur le rapport d’expertise amiable réalisé. Dans son mémoire en défense, notifié par lettre recommandée avec avis de réception le 6 mai 2025, la S.A.S.U. P2 MS demande au juge des loyers commerciaux de : A titre principal, - Débouter la société SAINT ANDRE de l’ensemble de ces demandes fins et conclusions ; - Fixer le prix du bail renouvelé entre les parties à compter du 1er janvier 2024 et portant sur les locaux dépendant de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 6] à la somme annuelle de : ❖ 41 838 € HT € au prorata temporis entre le 1er janvier 2024 (date d’effet du bail renouvelé) et la date des présentes, montant équivalent au loyer plafonné en application de l’article L 145-34 du code de commerce ; ❖ A la somme de 32 382 € à compter de la date de signification des présentes ; - Condamner la SCI Saint André au paiement des intérêts aux taux légal sur la différence entre le loyer du bail renouvelé ainsi fixé et les loyers facturés à compter de leur date d’exigibilité en application de l’article 1231-6 du code civil avec capitalisation des intérêts dus pour plus d’une année entière, sur le fondement des dispositions de l’article 1343-2 du même code ; - Condamner la SCI Saint André au paiement de la somme de 4 500 € HT sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers frais et dépens ; A titre subsidiaire et en cas de nomination d’un expert en application de l’article R145-30 du code de commerce, - Fixer le loyer provisionnel à compter rétroactivement de la date d’effet du renouvellement et pour la durée de l’instance, à la somme annuelle de 32 382 € HT subsidiairement de 41 838 € HT ; - Dire que l’expert aura pour mission de : ❖ Se faire communiquer tous document et pièces nécessaires à l’accomplissement de sa mission, ❖ Visiter les locaux litigieux et les décrire, ❖ Entendre les parties en leurs dires et explications, ❖ Procéder à l’examen des faits qu’allèguent les parties et notamment en ce qui concerne les facteurs de commercialité et les éléments de comparaison, ❖ Rechercher la valeur locative au 1er janvier 2024 des lieux loués au regard des caractéristiques du local, de la destination des lieux, des obligations respectives des parties, des facteurs locaux de commercialité, des prix couramment pratiqués dans le voisinage, en retenant tant les valeurs de marché que les valeurs fixées judiciairement, en application des dispositions des articles 145-33, R. 145-3 à R. 145-8 du code de commerce ❖ Etablir pré-rapport de ses constatations et les communiquer aux parties en leur permettant de faire valoir leurs observations, dans un délai raisonnable ; du tout rendre compte et dresser rapport définitif. - Dans l’hypothèse de la désignation d’expert, réserver alors les dépens. La S.A.S.U. P2 MS soutient qu’il n’existe pas de motif de déplafonnement, la modification des facteurs locaux de commercialité n’étant pas favorable au commerce. Elle souligne que l’expert retient la spécialisation de la rue sur la période de 2008 à 2023 alors que le bail a été conclu en 2025 et que la modification doit être examinée uniquement sur cette période. Elle argue au contraire d’une dégradation de la situation avec notamment, une concurrence excessive, une baisse irraisonnée des prix et la restriction des horaires d’ouverture des bars. Elle critique la SUP retenue par l’expert amiable et les valeurs de références citées. Elle souligne notamment que ces baux de référence n’ont pas été versés aux débats et n’ont pu être débattus contradictoirement. Elle se prévaut d’un prix de 514€/m²P appliqué à une surface de 70 m²P. Elle demande en outre un abattement de 10 % pour transfert de la taxe foncière. Après deux renvois, l'affaire a été utilement appelée à l'audience du 3 novembre 2025, à l'issue de laquelle elle a été mise en délibéré au 1er décembre 2025. MOTIFS DE LA DÉCISION I- Sur la demande d'expertise Selon l’article L. 145-34 du code de commerce, à moins d’une modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L 145-33 de ce même code, le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d’effet du bail à renouveler, si sa durée n’est pas supérieure à neuf ans, ne peut excéder la variation, intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré, de l'indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l'indice trimestriel des loyers des activités tertiaires mentionnés aux premier et deuxième alinéas de l'article L. 112-2 du code monétaire et financier, publiés par l'Institut national de la statistique et des études économiques. A défaut de clause contractuelle fixant le trimestre de référence de cet indice, il y a lieu de prendre en compte la variation de l'indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l'indice trimestriel des loyers des activités tertiaires, calculée sur la période de neuf ans antérieure au dernier indice publié. Ces dispositions ne sont plus applicables lorsque, par l'effet d'une tacite prolongation, la durée du bail excède douze ans. En cas de modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l'article L. 145-33 ou s'il est fait exception aux règles de plafonnement par suite d'une clause du contrat relative à la durée du bail, la variation de loyer qui en découle ne peut conduire à des augmentations supérieures, pour une année, à 10 % du loyer acquitté au cours de l'année précédente. En application de l’article L 145-33 dudit code, le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative. A défaut d’accord cette valeur est déterminée d’après : 1° les caractéristiques du local considéré ; 2° la destination des lieux; 3° les obligations respectives des parties; 4° les facteurs locaux de commercialité ; 5° les prix couramment pratiqués dans le voisinage. Aux termes de l'article R.145-30 du code de commerce, lorsque le juge s'estime insuffisamment éclairé sur des points qui peuvent être élucidés par une visite des lieux ou s'il lui apparaît que les prétentions des parties divergent sur de tels points, il se rend sur les lieux aux jour et heure décidés par lui le cas échéant en présence d'un consultant. Toutefois, s'il estime que des constatations purement matérielles sont suffisantes, il peut commettre toute personne de son choix pour y procéder. Si les divergences portent sur des points de fait qui ne peuvent être tranchés sans recourir à une expertise, le juge désigne un expert dont la mission porte sur les éléments de fait permettant l'appréciation des critères définis, selon le cas, aux articles R. 145-3 à R. 145-7, L. 145-34, R. 145-9, R. 145-10 ou R. 145-11, et sur les questions complémentaires qui lui sont soumises par le juge. Toutefois, si le juge estime devoir limiter la mission de l'expert à la recherche de l'incidence de certains éléments seulement, il indique ceux sur lesquels elle porte. Les parties s’opposent sur la pondération des surfaces, la modification des facteurs locaux de commercialité et les valeurs de références retenues. Il est produit une seule expertise amiable à la procédure. Si cette expertise a certes été réalisée de manière contradictoire, elle est néanmoins insuffisante et lacunaire, notamment en ce qu’il est évoqué une modification des facteurs locaux de commercialité sur la période de 2008 à 2023 alors que l’existence d’une telle modification, motif de déplafonnement du loyer, doit être envisagée sur la seule période du bail expiré, soit de 2015 à 2023. De plus, les références sont imprécises, les baux n’étant pas produits, et soit il s’agit de baux anciens, soit leur date est ignorée. Dès lors, il apparaît que les divergences des parties sur le montant du loyer du bail renouvelé portent sur des points de fait qui ne peuvent être tranchés sans recourir à une mesure d’expertise qui sera en conséquence ordonnée et dont les termes seront précisés au dispositif de la présente décision. Alors que la bailleresse réclame une augmentation du loyer à environ 55 000 €/an, la locataire demande sa diminution à 32 000 €/an environ, le loyer actuel étant de 41 838€/an. Dans ces conditions, afin de préserver les intérêts des parties, pendant le cours de l'instance, le loyer provisionnel sera fixé au montant du loyer actuel. II- Sur les autres demandes Dans l'attente du rapport d'expertise, il y a lieu de surseoir à statuer sur l'ensemble des demandes et de réserver les dépens. Conformément à l'article 514 du code de procédure civile, l'exécution provisoire est de droit. Il n'y a dès lors pas lieu de prévoir expressément l'exécution provisoire de la décision. PAR CES MOTIFS Le Juge des loyers commerciaux, statuant après débats en audience publique, par jugement contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe et rendu en premier ressort, ORDONNE avant dire droit une expertise et commet pour y procéder ! Monsieur [V] [O], demeurant [Adresse 4] avec mission de: Réunir contradictoirement les parties, recueillir leurs explications et se faire remettre tous documents utiles à l’accomplissement de sa mission ; Visiter et décrire les lieux loués ; Indiquer s’il s’est produit une évolution des éléments constitutifs de la valeur locative de nature à écarter l’indexation prévue à l’article L.145-34 du code de commerce ; Déterminer et apprécier notamment pour ce faire : → les caractéristiques propres du local et notamment la surface pondérée dont le calcul sera détaillé ; → l'état d’entretien, de vétusté ou de salubrité voire, en tant que de besoin, la nature et l’état des équipements et des moyens d’exploitation mis à la disposition du locataire ; → la destination et/ou les modalités de jouissance des lieux prévus au bail ; → les obligations respectives des parties s’agissant notamment des obligations et restrictions imposées au bailleur et/ou au preneur, les améliorations apportées dont l’auteur, l’époque et le coût seront précisés ; → les facteurs locaux de commercialité et notamment : ° l’importance de la ville, du quartier, de la rue ° l’intérêt de l’emplacement du point de vue de l’exercice des activités commerciales et de l’activité considérée en particulier ° l’attrait et les sujétions particuliers que peut présenter l’emplacement ; Préciser les prix couramment pratiqués dans le voisinage notamment pour des commerces similaires ; Donner son avis sur la méthode d'évaluation de la valeur locative la plus pertinente; Donner son avis sur la valeur locative des lieux loués au sens de l’article L.145-33 du code de commerce ou dans l'hypothèse de l'application de l'article L.145-36, selon les articles R145-9 à R.145-11 et sur le loyer applicable à compter du renouvellement du bail ; FIXE à 2 000 euros la provision à valoir sur la rémunération de l’expert que la S.C.I. Location Saint André devra verser au plus tard le 1er FEVRIER 2026 au régisseur du tribunal judiciaire de Lille, sous peine de caducité de la mesure ; INVITE l’expert à faire connaître, dès l’acceptation de sa mission et au plus tard dès la première réunion d’expertise, le coût prévisible de sa mission ; DISONS que les opérations d’expertise seront surveillées par le Magistrat chargé du contrôle des expertises ; DISONS qu'en cas d'empêchement ou de refus, l'expert commis pourra être remplacé par simple ordonnance ; DIT que l’expert devra adresser en temps voulu aux parties un pré-rapport et répondre aux dires que celles-ci lui auront, le cas échéant, fait parvenir dans le délai qu’il leur aura imparti pour ce faire ; DIT que l’expert devra déposer son rapport au greffe au plus tard le 1er JUIN 2026, sauf prorogation de délai dûment accordée par le juge chargé du contrôle des expertises ; FIXE le montant du loyer provisionnel au montant du loyer actuel ; SURSOIT à statuer sur les autres demandes ; DIT que l'affaire sera retirée du rôle et qu'il appartiendra à la partie la plus diligente de saisir le juge des loyers commerciaux après réalisation de l'expertise ; RESERVE les dépens ; RAPPELLE que l'exécution provisoire de la présente décision est de droit. Le greffier Le juge des loyers commerciaux