Cour d'appel, 26 février 2024. 23/01512

MINUTE N° 24/119 Copie exécutoire à : - Me Laurence FRICK - Le Le greffier REPUBLIQUE FRANCAISE AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS COUR D'APPEL DE COLMAR TROISIEME CHAMBRE CIVILE - SECTION A ARRET DU 26 Février 2024 Numéro d'inscription au répertoire général : 3 A N° RG 23/01512 - N° Portalis DBVW-V-B7H-IBV7 Décision déférée à la cour : jugement rendu le 28 mars 2023 par le Juge des contentieux de la protection de MULHOUSE APPELANTE : S.A. CDC HABITAT SOCIAL Société anonyme d'habitations à loyer modéré à directoire et conseil de surveillance, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège [Adresse 2] Représentée par Me Laurence FRICK, avocat au barreau de COLMAR INTIMÉS : Madame [J] [P] épouse [M] [Adresse 1] Non comparante, non représentée, assignée par acte de commissaire de justice en date du 03 juillet 2023, remis à étude Monsieur [Y] [M] [Adresse 1] Non comparante, non représentée, assignée par acte de commissaire de justice en date du 03 juillet 2023, remis à étude COMPOSITION DE LA COUR : En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 18 décembre 2023, en audience publique, les parties ne s'y étant pas opposées, devant Mme FABREGUETTES, conseillère, Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de : Mme MARTINO, présidente de chambre Mme FABREGUETTES, conseillère Mme DESHAYES, conseillère qui en ont délibéré. Greffier lors des débats : M. BIERMANN ARRET : - défaut - prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. - signé par Mme Isabelle FABREGUETTES , présidente, en l'absence de la présidente de chambre légitimement empêchée, et M. Jérôme BIERMANN, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. ***** FAITS CONSTANTS ET PROCEDURE Selon contrats en date des 22 juillet 2020 et 25 août 2020, la société anonyme d'habitations à loyer modéré CDC Habitat social a donné à bail à Madame [J] [M] et Monsieur [Y] [M] un logement situé [Adresse 1] à [Localité 3] ainsi qu'un box de garage à la même adresse, en contrepartie du paiement d'un loyer mensuel, révisable, initialement fixé à la somme de 543,44 € outre une provision mensuelle pour charges locatives de 152,87 € s'agissant du logement, et du paiement d'un loyer mensuel, charges comprises de 54,54 € s'agissant du box. Ces deux contrats contenaient une clause résolutoire de plein droit en cas de non paiement des loyers et charges aux termes convenus. Le bailleur a, le 30 juin 2022, fait signifier aux locataires un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée à chacun des contrats de bail, pour les montants de 2 541,05 € au titre des loyers et charges impayés pour le logement et de 550,55 € au titre de ceux impayés au titre du garage. À défaut de règlement, il les a fait assigner par acte du 14 septembre 2022 devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Mulhouse afin de voir constater la résiliation du bail, voir ordonner leur expulsion et obtenir leur condamnation au paiement des arriérés locatifs ainsi qu'à celui d'une indemnité d'occupation, outre une somme au titre de l'article 700 du code de procédure civile. Monsieur [Y] [M] a évoqué les difficultés de santé de son épouse et a indiqué avoir récemment retrouvé un emploi. Il s'est proposé de solder la dette le plus rapidement possible. Par jugement en date du 28 mars 2023, le juge des contentieux de la protection au tribunal judiciaire de Mulhouse a : -déclaré la société CDC Habitat social recevable en ses demandes, -constaté que les baux conclus entre les parties les 22 juillet et 25 août 2020 se sont trouvés de plein droit résiliés le 31 août 2022 par application de la clause résolutoire contractuelle, Faisant application des dispositions de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, -condamné solidairement Madame [J] [M] et Monsieur [Y] [M] à payer à la société CDC Habitat social une somme de 1 474,19 € au titre de l'arriéré de loyers, charges, avances sur charges et des indemnités d'occupation, arrêtée au 3 février 2023, augmentée des intérêts au taux légal à compter du jugement, -autorisé Madame [J] [M] et Monsieur [Y] [M] à s'acquitter de leur dette locative en 12 mensualités de 100 € chacune et une 13ième et dernière comprenant le solde, les intérêts et les frais dus à cette date, et ce, en plus du paiement des loyers et provisions sur charges en cours, -dit que ces mensualités sont payables tous les 10 du mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du jugement, et ce, en plus du paiement des loyers et provisions sur charges en cours, -suspendu les effets de la clause résolutoire insérée au contrat de bail pendant la durée des délais ainsi accordés, En cas de non-respect des modalités de paiement de l'arriéré des loyers fixées ci-dessus ou à défaut de paiement d'un seul loyer courant pendant la durée des délais accordés, -dit que l'intégralité des sommes restant dues deviendra immédiatement exigible, le bail étant réputé avoir été résilié le 31 août 2022, -dit que Madame [J] [M] et Monsieur [Y] [M] ne disposent plus de titre pour occuper les locaux loués depuis cette date, À défaut de libération volontaire de leur part dans ce délai de deux mois, -ordonné qu'à défaut pour Madame [J] [M] et Monsieur [Y] [M] d'avoir libéré les lieux (logement et garage) deux mois après la signification du commandement d'avoir à quitter les lieux conformément aux dispositions de l'article L412-1 du code des procédures civiles d'exécution, il sera procédé à son expulsion et celle de tous occupants de son chef, -fixé l'indemnité d'occupation mensuelle due par Madame [J] [M] et Monsieur [Y] [M] au montant du loyer qui aurait été dû si le bail s'était poursuivi, indexation comprise, les sommes respectives de 713,05 € et 55,21 €, majorées au titre des charges dûment justifiées, -condamné solidairement Madame [J] [M] et Monsieur [Y] [M] à payer à la société CDC Habitat social cette indemnité d'occupation mensuelle à compter du 1er février 2023 et ce jusqu'au départ effectif des lieux de tout bien et de toute personne, En tout état de cause, -débouté la société CDC Habitat social du surplus de ses prétentions, -débouté la société CDC Habitat social de sa demande d'astreinte, -condamné in solidum Madame [J] [M] et Monsieur [Y] [M] aux entiers dépens y compris le coût du commandement de payer, -débouté la société CDC Habitat social de sa demande au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, -rappelé l'exécution provisoire de droit. La société CDC Habitat social a interjeté appel à l'encontre de cette décision suivant déclaration en date du 12 avril 2023 et par écritures d'appel, signifiées avec la déclaration d'appel le 3 juillet 2023 tant à Monsieur [Y] [M] qu'à Madame [J] [M], par remise des actes en l'étude de l'huissier instrumentaire, elle demande à la cour de : vu la loi du 6 juillet 1989 modifiée par la loi du 24 mars 2014, vu l'article 1315 du code civil, vu l'article 9 du code de procédure civile ; -déclarer recevable et bien-fondé l'appel formé par la société CDC Habitat social, -infirmer le jugement entrepris en ce qu'il : * condamne solidairement les consorts [M] à payer à la société CDC Habitat social une somme de 1 474,19 € au titre de l'arriéré des loyers, charges, avances sur charges, des indemnités d'occupation, arrêtée au 3 février 2023 avec intérêts au taux légal, * autorise les consorts [M] à s'acquitter de leur dette locative en 12 mensualités de 100 € chacune avec une 13ième et dernière comprenant le solde, les intérêts et les frais dus à cette date, et ce, en plus du paiement des loyers et provisions sur charges en cours, * dit que ces mensualités seront payables tous les 10 du mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du jugement, et ce, en plus du paiement des loyers et provisions sur charges en cours, * suspend les effets de la clause résolutoire insérée au contrat de bail pendant la durée des délais ainsi accordés, En cas de non-respect des modalités de paiement de l'arriéré des loyers fixés ou à défaut de paiement d'un seul loyer courant pendant la durée du délai accordé, * dit que l'intégralité des sommes restant dues deviendra immédiatement exigible, le bail étant réputé avoir été résilié le 31 août 2022, * déboute la société CDC Habitat social du surplus de ses prétentions, de sa demande d'astreinte et de sa demande au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, Statuant à nouveau À titre principal -déclarer acquise la clause résolutoire prévue aux baux consentis par CDC Habitat social à Monsieur [Y] [M] et Madame [J] [M], portant sur un appartement [Adresse 1] à [Localité 3] et sur un box de garage à la même adresse, -constater la résiliation de plein droit des baux liant les parties par le jeu des clauses résolutoires y insérées, par application de l'article 24 de la loi numéro 89-462 du 6 juillet 1989, -condamner Monsieur [Y] [M] et Madame [J] [M] ainsi que tous occupants de leur chef, à évacuer tant de corps que de biens, les lieux loués (logement et box de garage), si besoin est avec le concours de la force publique, -condamner solidairement Monsieur [Y] [M] et Madame [J] [M] à payer à la société CDC Habitat social la somme de 3 500,86 € représentant le montant des loyers et charges dus au 30 août 2022 au titre du logement, majorée des intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 30 juin 2022, -condamner solidairement les mêmes au paiement de la somme de 660,97 € représentant le montant des loyers et charges dus au 30 août 2022 au titre du box, majorée des intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 30 juin 2022, -condamner solidairement les intimés à payer à la société CDC Habitat social, à compter de la date de résiliation du bail, à titre d'indemnité d'occupation mensuelle une somme au moins égale dans tous les cas au montant des loyers, surloyers et charges, qu'ils auraient dû payer s'ils étaient restés locataires, En conséquence, -fixer le montant de l'indemnité mensuelle d'occupation à la somme de 746,05 € au titre du logement et à la somme de 56,82 € au titre du box, -condamner solidairement Monsieur [Y] [M] et Madame [J] [M] à payer à la société CDC Habitat social, à compter de la date de résiliation du bail, une indemnité d'occupation mensuelle de 746,05 € au titre du logement et de 56,82 € au titre du box et ce, jusqu'à libération des lieux, -déclarer que l'indemnité d'occupation sera révisable en fonction des augmentations de loyer et révisions d'acompte de charges prévues aux contrats de bail jusqu'à libération effective des lieux, -débouter Madame [J] [M] et Monsieur [Y] [M] de leur demande de délais de paiement, -condamner solidairement Madame [J] [M] et Monsieur [Y] [M] à payer à la société CDC Habitat social la somme de 400 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, -condamner solidairement Madame [J] [M] et Monsieur [Y] [M] aux entiers frais et dépens de la procédure, en ce compris le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire, À titre subsidiaire -prononcer la résiliation judiciaire des baux litigieux, -dire et juger que Monsieur [Y] [M] et Madame [J] [M] sont occupants sans droit ni titre, En conséquence, -condamner les intimés ainsi que tous occupants de leur chef à évacuer tant de corps que de biens, les lieux, En conséquence, -fixer le montant de l'indemnité mensuelle d'occupation à la somme de 746,05 € au titre du logement et à la somme de 56,82 € au titre du box, -condamner solidairement les intimés, à compter du prononcé de la décision à intervenir, à payer à la société CDC Habitat social une indemnité d'occupation mensuelle de 746,05 € au titre du logement et de 56,82 € au titre du box, et ce, jusqu'à évacuation complète et définitive des lieux et remise des clés au bailleur, -déclarer que l'indemnité d'occupation sera révisable en fonction des augmentations de loyer et révisions d'acompte de charges prévues au contrat de baux et ce jusqu'à libération effective des lieux, -condamner solidairement Monsieur [Y] [M] et Madame [J] [M] à payer à la société CDC Habitat social la somme de 5 443,62 € au titre de l'arriéré de loyers, charges, avances sur charges et indemnités d'occupation, arrêtée au 13 juin 2023 au titre du logement, avec intérêts au taux légal à compter du jugement rendu le 28 mars 2023, -condamner solidairement les intimés à payer à la société CDC Habitat social la somme de 725,78 € au titre de l'arriéré de loyers, charges, avances sur charges, indemnités d'occupation, arrêtée au 1er juin 2023 au titre du box, avec intérêts au taux légal à compter du jugement du 28 mars 2023, -débouter Monsieur [Y] [M] et Madame [J] [M] de leur demande de délais de paiement, -condamner solidairement les intimés à payer à la société CDC Habitat social la somme de 400 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, -condamner solidairement Madame [J] [M] et Monsieur [Y] [M] aux entiers frais et dépens de la procédure en ce compris le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire, En tout état de cause -condamner solidairement Monsieur [Y] [M] et Madame [J] [M] à payer à la société CDC Habitat social la somme de 1 500 € en application de 700 du code de procédure civile, -condamner solidairement Monsieur [Y] [M] et Madame [J] [M] aux entiers dépens. Au soutien de son appel, l'appelante fait valoir que le premier juge a payé tribu à l'erreur en déduisant de la créance locative un règlement de 2 000 € qui avait déjà été décompté de sorte que la dette globale au 31 janvier 2023 était de 4 065,14 € et non de 1 419 €. Elle s'oppose à l'octroi de délais de paiement compte tenu du montant de la dette et de l'absence de garanties de paiement ou de justificatifs. *** Aucun des intimés, cités par remise des actes à étude, n'a constitué avocat de sorte que la décision sera rendue par défaut. MOTIFS Vu les dernières écritures des parties ci-dessus spécifiées et auxquelles il est référé pour plus ample exposé de leurs prétentions et moyens, en application de l'article 455 du code de procédure civile ; Vu les pièces régulièrement communiquées ; Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparait pas, le juge ne fait droit à la demande que s'il l'estime régulière, recevable, et bien fondée. L'article 954 dernier alinéa du code de procédure civile dispose pour sa part que la partie qui ne conclut pas ou qui, sans énoncer de nouveaux moyens, demande la confirmation du jugement, est réputée s'en approprier les motifs. Il en résulte qu'en appel, si l'intimé ne conclut pas ou si ses conclusions sont déclarées irrecevables, il est néanmoins statué sur le fond et le juge d'appel doit examiner, au vu des moyens d'appel, la pertinence des motifs par lesquels le premier juge s'est déterminé. En l'espèce, c'est par de justes motifs, auxquels il est expressément référé, que le premier juge a déclaré recevable la demande en résiliation de bail formée par la société appelante. C'est également à bon escient que le premier juge a constaté, que faute de règlement dans le délai de deux mois de la dette détaillée au commandement de payer visant la clause résolutoire, signifié le 30 juin 2022, les deux contrats de bail conclus entre les parties (logement et box) les 22 juillet et 25 août 2020, se sont trouvés de plein droit résiliés le 31 août 2022. Cependant, pour accorder des délais de paiement aux consorts [M] et suspendre les effets de la clause résolutoire, le premier juge a retenu que la dette s'élevait au 31 janvier 2023 à la somme de 1 479, 19 €, tenant compte d'un versement de 2 000 € au 26 septembre 2022 qui n'aurait pas été pris en compte par le bailleur. Or, celui-ci produit un décompte ainsi qu'un courriel dont il ressort que cette somme de 2 000 € avait bien été intégrée à ses décomptes et ventilée à hauteur de 1 615,08 € sur la dette relative au logement et à hauteur de 384,92 € sur celle relative au garage. À l'heure actuelle, la dette locative globale s'élève à plus de 5 000 €, ce dont il s'évince que les locataires n'ont pas respecté leur obligation de régler ponctuellement les loyers et charges courants non plus que l'acompte de 100 € qui avait été mis à leur charge par le premier juge. Les intimés qui ne comparaissent pas n'ont pas fait connaître leurs revenus et charges. Dans la mesure où il n'apparaît pas qu'ils aient repris le paiement des loyers et charges ni qu'ils seraient en mesure de s'acquitter de la dette dans les délais fixés par la loi, il convient d'infirmer la décision déférée en ce qu'elle leur a alloué des délais de paiement et a suspendu les effets de la clause résolutoire, et statuant à nouveau, de dire que les intimés sont occupants sans droit ni titre depuis le 31 août 2022, date de résiliation du bail, d'ordonner leur évacuation des locaux et à défaut leur expulsion. L'indemnité d'occupation due à compter du 1er septembre 2022 par les consorts [M], à raison de leur occupation sans droit ni titre des locaux donnés à bail sera fixée au montant du loyer, éventuellement révisé, surloyer et des charges qui auraient été dus si les baux s'étaient poursuivis à défaut de résiliation du bail, sans qu'il y ait lieu à fixation d'un montant fixe, tel que le demande l'appelante, en ce que que les sommes mises en compte (746,05 € au titre du logement et 56,82 € au titre du box) ne correspondent pas aux montants des loyers et charges dus au 1er septembre 2022). Au vu des décomptes versés aux débats, il convient de constater qu'à la date du 30 août 2022, date de résiliation du bail, les consorts [M] étaient débiteurs : -au titre des loyers et charges relatifs au logement, d'une somme de 3 430,94 €, dont il y a lieu de déduire, à l'instar du premier juge, une somme de 179,63 € au titre de « frais de contentieux » non justifiés , soit un solde de 3 251,31 €, au paiement duquel ils seront solidairement condamnés avec les intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 30 juin 2022 sur la somme de 2 541,05 € et à compter du jugement déféré sur le surplus, -au titre des loyers et charges relatifs au garage, d'une somme de 660,97 €, au paiement de laquelle ils seront solidairement condamnés avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 30 juin 2022 sur la somme de 550,55 € et à compter du jugement déféré sur le surplus. Sur les dépens et l'article 700 du code de procédure civile Les dispositions du jugement déféré seront confirmées quant aux dépens et à l'article 700 du code de procédure civile. Il sera fait droit à la demande formée par l'appelante au titre de l'article 700 du code de procédure civile pour les frais irrépétibles d'appel à hauteur de la somme de 800 €. PAR CES MOTIFS La Cour, Statuant publiquement et par défaut, CONFIRME la décision déférée en ce qu'elle a déclaré la société CDC Habitat social recevable en ses demandes et a constaté que les contrats de bail conclus entre les parties le 22 juillet et le 25 août 2020 relativement à un logement et un box situés [Adresse 1] à [Localité 3], se sont trouvés résiliés de plein droit le 31 août 2022 par application des clauses résolutoires insérées aux dits contrats et dans ses dispositions concernant les dépens et l'article 700 du code de procédure civile, L'INFIRME pour le surplus et statuant à nouveau des chefs infirmés, DIT n'y avoir lieu à octroi de délais de paiement ni à suspension des effets des clauses résolutoires, CONDAMNE Monsieur [Y] [M] et Madame [J] [M] à évacuer de corps et de biens et de tous occupants de leur chef les locaux dont les baux sont résiliés (logement et box), dans le délai de deux mois à compter d'un commandement de quitter les lieux, DIT qu'à défaut, ils pourront être expulsés au besoin par la force publique, CONDAMNE solidairement Monsieur [Y] [M] et Madame [J] [M] à payer, en deniers ou quittances, à la société CDC Habitat social la somme de 3 251,31 € correspondant aux loyers et charges impayés relatifs au logement, exigibles au 30 août 2022, date de résiliation du bail, avec les intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 30 juin 2022 sur la somme de 2 541,05 € et à compter du jugement déféré sur le surplus, CONDAMNE solidairement Monsieur [Y] [M] et Madame [J] [M] à payer, en deniers ou quittances, à la société CDC Habitat social la somme de 660,97 €, correspondant au montant de l'arriéré locatif relatif aux box au 30 août 2022, date de résiliation du bail, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 30 juin 2022 sur la somme de 550,55 € et à compter du jugement déféré sur le surplus, CONDAMNE solidairement Monsieur [Y] [M] et Madame [J] [M] à payer, en deniers ou quittances, à la société CDC Habitat social, à compter du 1er septembre 2022, une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant des loyers, des provisions sur charges, d'un éventuel surloyer, qui aurait été dus à défaut de résiliation des baux relatifs au logement et au box, indemnité d'occupation qui sera révisable en fonction des augmentations de loyer et révisions d'acompte de charges prévues aux contrats de bail, et ce jusqu'à libération effective des locaux, matérialisée par la remise des clés au bailleur ou son représentant, CONSTATE que le montant de cette indemnité d'occupation s'élève au 28 juin 2023 à la somme de 746,05 € au titre du logement et à celle de 56,82 € au titre du box, Et y ajoutant, CONDAMNE solidairement Madame [J] [M] et Monsieur [Y] [M] à payer à la société CDC Habitat social la somme de 800 € au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, CONDAMNE solidairement Monsieur [Y] [M] et Madame [J] [M] aux entiers dépens d'appel. Le Greffier La Présidente