Cour d'appel, 22 février 2024. 22/00045

République Française Au nom du Peuple Français COUR D'APPEL DE DOUAI CHAMBRE 1 SECTION 1 ARRÊT DU 22/02/2024 **** N° de MINUTE : N° RG 22/00045 - N° Portalis DBVT-V-B7G-UBEF Jugement (N° 19/02072) rendu le 23 novembre 2021 par le tribunal judiciaire de Dunkerque APPELANTE SCP [T] [M] [G] [L] [Z] [Y], notaires ayant son siège social [Adresse 3] [Localité 7] représentée par Me Véronique Vitse-Boeuf, avocat au barreau de Lille, avocat constitué INTIMÉS Monsieur [R] [X] né le 09 juin 1989 à [Localité 7] Madame [C] [U] née le 04 janvier 1985 à [Localité 7] [Adresse 1] [Localité 5] représentés par Me Julien Sabos, avocat au barreau de Dunkerque, avocat constitué Monsieur [K] [S] né le 17 juin 1949 à [Localité 8] Madame [J] [V] épouse [S] née le 07 mai 1950 à [Localité 8] [Adresse 2] [Localité 4] représentés par Me Dominique Vanbatten, avocat au barreau de Dunkerque, avocat constitué DÉBATS à l'audience publique du 19 octobre 2023, tenue par Bruno Poupet magistrat chargé d'instruire le dossier qui a entendu seul les plaidoiries, les conseils des parties ne s'y étant pas opposés et qui en a rendu compte à la cour dans son délibéré (article 805 du code de procédure civile). Les parties ont été avisées à l'issue des débats que l'arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au greffe. GREFFIER LORS DES DÉBATS : Delphine Verhaeghe COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ Bruno Poupet, président de chambre Samuel Vitse, président de chambre Céline Miller, conseiller ARRÊT CONTRADICTOIRE prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 22 février 2024 après prorogation du délibéré en date du 18 janvier 2024 (date indiquée à l'issue des débats) et signé par Bruno Poupet, président et Delphine Verhaeghe, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire. ORDONNANCE DE CLÔTURE DU : 28 septembre 2023 **** Par acte notarié du 5 juillet 2017, M. [R] [X] et Mme [C] [U] ont acquis de M. [K] [S] et de Mme [J] [V], son épouse, un immeuble à usage d'habitation situé [Adresse 6] moyennant 190 000 euros. Le 19 septembre 2019, ils ont assigné les vendeurs devant le tribunal de grande instance de Dunkerque afin de les voir condamner, sur le fondement de la garantie des vices cachés, à leur restituer une partie du prix de vente, soit la somme de 15 086,20 euros, et à leur verser des dommages et intérêts. M et Mme [S] ont appelé en garantie la SCP [T], [M], [G], [A], [Z] &[Y], société notariale ayant reçu l'acte de vente (ci-après « la SCP'»), et les deux instances ont été jointes. Par jugement du 23 novembre 2021, le tribunal a : - condamné solidairement les époux [S] à payer aux demandeurs les sommes suivantes : * 15 086,20 euros à titre de réduction du prix de vente, * 792 euros en réparation de leur trouble de jouissance, * 557,96 euros au titre des jours de congés perdus, * 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, - condamné la SCP notariale à garantir les époux [S] pour l'ensemble de ces condamnations, - débouté ces derniers, ainsi que la SCP, de leurs demandes d'indemnité de procédure, - condamné les époux [S] aux dépens, en ce compris ceux de la procédure de référé-expertise diligentée antérieurement, et condamné la SCP à les garantir quant à cette condamnation. La SCP a interjeté appel de ce jugement et, aux termes de ses dernières conclusions remises le 7 février 2023, demande à la cour, au visa de l'article 1240 du code civil, de : - l'infirmer en ce qu'il a condamné les époux [S] au versement de certaines sommes d'argent, l'a condamnée à les garantir pour l'ensemble de ces condamnations ainsi qu'au titre des dépens, et l'a déboutée de sa demande d'indemnité de procédure, statuant à nouveau, - débouter les époux [S] de l'ensemble des demandes formulées par ceux-ci à son encontre et les condamner solidairement, outre aux dépens, à lui verser: * 2 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile pour les frais irrépétibles de première instance, * les entiers frais et dépens de première instance, en ce compris ceux des procédures de référé-expertise et les émoluments de l'expert, * 3 000 euros sur le fondement dudit article 700 au titre des frais irrépétibles d'appel. Par conclusions remises le 7 février 2023, M. [X] et Mme [U] demandent pour leur part à la cour, au visa des articles 1641 et 1643 du code civil, de l'article L. 271-4 du code de la construction et de l'habitation, et de l'article L. 1331-1-1 du code de la santé publique, de confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions sauf en ce qu'il a limité l'indemnisation de leur préjudice de jouissance à 792 euros et l'indemnité due au titre de l'article 700 à la somme de 2 000 euros, et, statuant à nouveau, de condamner solidairement les époux [S] à leur verser la somme de 2 880 euros au titre du trouble de jouissance subi ainsi que la somme de 7'892,01 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens. Enfin, par conclusions du 21 novembre 2022, M. et Mme [S] demandent à la cour de déclarer recevable et bien fondé leur appel incident et, à titre principal, - d'infirmer le jugement entrepris en ce qu'il les a condamnés à verser à M. [X] et Mme [U] diverses sommes d'argent, débouter ces derniers de l'ensemble de leurs demandes, déclarer l'appelante mal fondée en son appel et confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a condamné celle-ci à les garantir à l'encontre des condamnations prononcées au bénéfice de M.'[X] et Mme [U], - à titre subsidiaire, au visa de l'article 1240 du code civil, de condamner la SCP à leur verser la somme de 22 000 euros à titre de dommages et intérêts, outre les intérêts légaux à compter de la décision, - en tout état de cause, de condamner tout succombant à leur verser la somme de 5 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de première instance et d'appel, en ce compris les frais de procédure de référé et les frais d'expertise judiciaire. Il est renvoyé aux conclusions des parties pour le détail de leur argumentation. MOTIFS DE LA DÉCISION En vertu de l'article 1603 du code civil, le vendeur a deux obligations principales, celle de délivrer et celle de garantir la chose qu'il vend. La délivrance s'entend de la remise d'une chose conforme aux stipulations du contrat. L'article 1641 du même code dispose que le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l'usage auquel on la destine ou qui diminuent tellement cet usage que l'acheteur ne l'aurait pas acquise, ou n'en aurait donné qu'un moindre prix, s'il les avait connus. Chacun de ces textes peut être invoqué comme soutien d'une action permettant d'obtenir, dans des conditions définies, la résolution de la vente ou une diminution du prix ainsi que des dommages et intérêts. Ces actions ne peuvent néanmoins être exercées indifféremment ou cumulativement, mais éventuellement l'une à titre principal et l'autre à titre subsidiaire, et il est constant que dès lors que l'objet du litige est un élément qui rend la chose vendue impropre à son usage ou qui diminue cet usage dans les conditions prévues par l'article 1641 précité, seule la garantie des vices cachés peut être invoquée. Il en résulte que dans l'hypothèse où le défaut allégué de la chose vendue est susceptible de constituer à la fois une non-conformité aux stipulations contractuelles et un vice caché, seule l'action fondée sur le vice caché est ouverte à l'acquéreur. En l'espèce, M. [X] et Mme [U] ont agi expressément et exclusivement sur le fondement de la garantie des vices cachés. Or, ils font valoir d'emblée que le compromis comme l'acte authentique de vente mentionnent que l'immeuble est raccordé au réseau collectif d'assainissement public, sans que l'on puisse préciser si ce raccordement est effectué de manière directe ou non, et que les installations antérieures ont été mises hors d'état de servir ou de créer des nuisances alors que les investigations menées à la suite d'une inondation survenue dans leur cave peu après la vente ont révélé qu'il existait une fosse septique qui continuait de collecter une partie des eaux usées et des eaux vannes de la maison. Ce qu'ils invoquent ainsi est clairement un défaut de conformité de la chose vendue aux stipulations contractuelles et, par conséquent, un manquement à l'obligation de délivrance dont la réalité, néanmoins, ne sera pas vérifiée dès lors qu'ils n'ont pas agi sur ce fondement. Leur action, en ce qu'elle est fondée sur les articles 1641 et suivants du code civil, ne peut donc prospérer que s'ils établissent en outre la preuve d'un vice caché au sens de ces articles. Or, si le compromis et l'acte authentique de vente comportent effectivement la stipulation précitée et si la subsistance d'une fosse septique collectant une partie des eaux usées et des eaux vannes de la maison n'est pas discutée, il a été annexé à ces actes un rapport établi par la société Avedi en 2010 qui évoque cette fosse, révèle que les réseaux d'assainissement des eaux usées et eaux vannes sont collectés par celle-ci et précise que la séparation de ces deux réseaux n'a pu être vérifiée, et l'annexion de ce rapport à l'acte notarié, paraphé comme l'acte lui-même, permettait de penser qu'il en était toujours ainsi à la date de sa signature. Il en résulte que le vice caché susceptible d'être invoqué ne peut être l'existence de la fosse mais, tout au plus, le fait qu'elle est toujours partiellement en service alors que les actes susvisés mentionnent que les installations antérieures [au raccordement au réseau public] ont été mises hors d'état de servir ou de créer des nuisances. Quoi qu'il en soit, les acquéreurs ne démontrent pas ni ne soutiennent que cette situation rendrait l'immeuble impropre à l'usage auquel ils le destinaient mais même pas qu'elle diminuerait tellement cet usage qu'ils n'auraient pas acquis celui-ci ou n'en auraient donné qu'un moindre prix s'il l'avait connue. Aux termes de la clause litigieuse, le propriétaire déclare non seulement que «'l'immeuble est raccordé au réseau collectif d'assainissement public, sans pouvoir préciser si ce raccordement est effectué de manière directe ou non'», et que «'les installations antérieures ont été mises hors d'état de servir ou de créer des nuisances'» mais aussi « n'avoir rencontré aucun problème avec cette installation qui, à sa connaissance, ne nécessite aucun entretien'». Rien ne permet de soupçonner cette assertion, qui figurait déjà dans l'acte d'achat de l'immeuble par les époux [S] le 25 juillet 2014, d'être mensongère, il ressort du dossier qu'au moins deux autres propriétaires s'étaient succédé auparavant depuis la mise en place du réseau public d'assainissement en 2002 et il est peu concevable que des propriétaires successifs aient laissé perdurer pendant quinze ans la situation dénoncée si elle diminuait considérablement l'usage de l'immeuble. Au demeurant, si cette situation a été « découverte'» à la faveur des investigations ayant suivi des remontées d'eau dans la cave de la maison, l'expert ayant procédé à une expertise amiable à la requête de l'assureur des acquéreurs n'établit pas de lien de causalité entre les deux et indique qu'il n'y a pas, à son avis, de vice caché tandis que l'expert judiciaire désigné en référé affirme clairement que «'la présence d'eau ponctuelle dans la cave n'est pas provoquée par la mise en charge de la fosse toutes eaux'», ne relève pas d'inconvénient concret résultant de l'installation décrite et met simplement en évidence un défaut de conformité de celle-ci aux normes en vigueur et l'absence, avec l'acte de vente, d'un diagnostic récent que la loi rendrait obligatoire. Dès lors, c'est à tort que M. [X] et Mme [F] ont demandé, et que le premier juge leur a accordé, sur le fondement de la garantie des vices cachés, une réduction du prix en raison de la nécessité d'effectuer des travaux de mise aux normes qui les aurait conduits à négocier le prix s'ils l'avaient connue alors que n'était pas caractérisée une diminution substantielle de l'usage de l'immeuble résultant de la situation dénoncée, condition de l'obtention d'une telle réduction posée par l'article 1641 précité du code civil. Il y a donc lieu d'infirmer le jugement et de débouter M. [X] et Mme [U] de leurs demandes dirigées contre M. et Mme [S]. Il en résulte que l'appel en garantie de la SCP de notaires par ces derniers n'a pas d'objet et que le jugement doit être également infirmé de ce chef. Vu les articles 696 et 700 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS La cour infirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions, déboute M. [R] [X] et Mme [C] [U] de toutes leurs demandes, constate que l'appel en garantie de la SCP [T], [M], [G], [A], [Z] &[Y] par M. et Mme [S] n'a pas d'objet, déboute ladite SCP de sa demande d'indemnités pour frais irrépétibles dirigée contre ces derniers, condamne in solidum M. [R] [X] et Mme [C] [U] aux dépens de première instance et d'appel et au paiement à M. et Mme [S] d'une indemnité de 3'000 euros par application de l'article 700 du code de procédure civile. Le greffier Delphine Verhaeghe Le président Bruno Poupet