Tribunal judiciaire, 11 mars 2024. 23/06457

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS [1] [1] Copie conforme délivrée le : à : Me Yael BRAMI CREHANGE Copie exécutoire délivrée le : à : Me Sarah KRYS Pôle civil de proximité ■ PCP JCP ACR fond N° RG 23/06457 - N° Portalis 352J-W-B7H-C2SAT N° MINUTE : 3 JUGEMENT rendu le 11 mars 2024 DEMANDERESSE S.A. ELOGIE SIEMP, dont le siège social est sis [Adresse 2] représentée par Me Sarah KRYS, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #G0517 DÉFENDEUR Monsieur [G] [R], demeurant [Adresse 1] représenté par Me Yael BRAMI CREHANGE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #E1099 (bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro C750562023505567 du 13/10/2023 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de Paris) COMPOSITION DU TRIBUNAL Sandra MONTELS, Vice-Présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Lisa BOUCHEMMA, Greffier, DATE DES DÉBATS Audience publique du 11 janvier 2024 JUGEMENT contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 11 mars 2024 par Sandra MONTELS, juge des contentieux de la protection assistée de Lisa BOUCHEMMA, Greffier Décision du 11 mars 2024 PCP JCP ACR fond - N° RG 23/06457 - N° Portalis 352J-W-B7H-C2SAT Exposé du litige Par acte sous seing privé du 31 janvier 1995, la SOCIETE DE GERANCE D’IMMEUBLES MUNICIPAUX, depuis renommée ELOGIE-SIEMP, a consenti un bail d’habitation à Monsieur [G] [R] sur des locaux situés au [Adresse 1] à [Localité 3], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 1583 francs. Par acte de commissaire de justice du 15 février 2023, la société ELOGIE-SIEMP a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 1756,77 euros au titre de l'arriéré locatif, visant la clause résolutoire prévue dans le contrat. La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Monsieur [G] [R] le 16 février 2023. Par assignation du 28 juin 2023, la société ELOGIE-SIEMP a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisé à faire procéder à l’expulsion de Monsieur [G] [R] et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes : une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,2534,49 euros à parfaire au titre de l’arriéré locatif, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation,1500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer. L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 29 juin 2023, et un diagnostic social et financier a été réalisé. Ses conclusions ont été reçues au greffe avant l’audience, à laquelle il en a été donné connaissance. À l'audience du 11 janvier 2024, la société ELOGIE-SIEMP, représentée par son conseil, maintient l'intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 29 décembre 2023 échéance de novembre 2023 incluse, s'élève désormais à 4382,84 euros. Elle indique cependant accepter le plan d'apurement de cette dette proposé par le défendeur et n’est pas opposée à la suspension des effets de la clause résolutoire. Monsieur [G] [R], représenté par son conseil lequel a déposé des conclusions, demande : le rejet de l’ensemble des demandes de la société ELOGIE-SIEMP, la suspension des effets de la clause résolutoire, l’octroi de délais de paiement à hauteur de 40 euros par mois en plus du loyer courant. Il soutient avoir rencontré des difficultés financières passagères, que le paiement du loyer courant a repris depuis le mois de septembre 2023, qu’il a reçu un avis positif du FSL. À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe. Motifs de la décision En application de l’article 7 a) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. Sur la demande de constat de la résiliation du bail Sur la recevabilité de la demande La société ELOGIE-SIEMP justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de deux mois avant l’audience. Il justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation. Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989. Sur la résiliation du bail Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de la conclusion du contrat de bail litigieux, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de location a été signifié au locataire le 15 février 2023. Or, d’après l'historique des versements, la somme de 1756,77 euros n’a pas été réglée par ce dernier dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties. Le bailleur est donc bien fondé à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 16 avril 2023. Sur la dette locative Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement. L'article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. En l’espèce, la société ELOGIE-SIEMP verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 29 décembre 2023, Monsieur [G] [R] lui devait la somme de 4382,84 euros. Monsieur [G] [R] a reconnu le montant de cette dette. Il sera en conséquence condamné à payer cette somme au bailleur, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation sur la somme de 2534,49 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus. Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire Aux termes de l'article 24 V et VII de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années au locataire en situation de régler sa dette locative. Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. En l’espèce, il ressort du diagnostic social et financier et des débats à l’audience que Monsieur [G] [R] a subi une baisse de revenus depuis son passage à la retraite et qu’un dossier FSL est envisagé. Par ailleurs, le paiement intégral du loyer courant a repris et les parties se sont accordées sur un plan d’apurement de la dette qu’il convient d’entériner selon les modalités précisées au présent dispositif. En cas de respect de ces modalités de paiement, la clause résolutoire sera réputée n’avoir pas joué, et l’exécution du contrat de bail pourra se poursuivre. L’attention du locataire est toutefois attirée sur le fait qu’à défaut de paiement d’une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d’apurement, la clause résolutoire sera acquise, et le bail résilié de plein droit, sans qu’une nouvelle décision de justice ne soit nécessaire : dans ce cas, et pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, la bailleresse pourra faire procéder à son expulsion, et à celle de tout occupant de son chef. Sur l’indemnité d’occupation En cas de maintien dans les lieux du locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due d’un montant égal à celui du loyer et de la provision pour charges qui aurait été dû en cas de poursuite du bail. L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 16 avril 2023, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la société ELOGIE-SIEMP ou à son mandataire. Sur les demandes accessoires Monsieur [G] [R], qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile, en ce compris celui du commandement de payer du 15 février 2023. L’équité commande par ailleurs de rejeter la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile. L’exécution provisoire est de plein droit en application de l’article 514 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS, La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort, CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 15 février 2023 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois, CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 31 janvier 1995 entre la société ELOGIE-SIEMP, d’une part, et Monsieur [G] [R], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 1] à [Localité 3] est résilié depuis le 16 avril 2023, CONDAMNE Monsieur [G] [R] à payer à la société ELOGIE-SIEMP la somme de 4382,84 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 29 décembre 2023, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation sur la somme de 2534,49 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus, AUTORISE Monsieur [G] [R] à se libérer de sa dette en réglant chaque mois pendant 36 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 40 euros, la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais, DIT que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties, SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement accordés à Monsieur [G] [R], DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise, DIT qu’en revanche, pour le cas où une mensualité, qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, resterait impayée quinze jours après l’envoi d'une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception, le bail sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 16 avril 2023, le solde de la dette deviendra immédiatement exigible, le bailleur pourra, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, faire procéder à l’expulsion de Monsieur [G] [R] et à celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique, le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution, Monsieur [G] [R] sera condamné à verser à la société ELOGIE-SIEMP une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce, jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux, CONDAMNE Monsieur [G] [R] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 15 février 2023, DÉBOUTE la société ELOGIE-SIEMP de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile, RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de plein droit. Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 11 mars 2024, et signé par la juge et la greffière susnommées. La Greffière La Juge