Tribunal judiciaire, 15 mars 2024. 24/00069

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY [Adresse 4] [Adresse 4] [Adresse 4] [Localité 5] Téléphone : [XXXXXXXX02] Télécopie : [XXXXXXXX01] @ : [Courriel 7] N° RG 24/00069 - N° Portalis DB3S-W-B7I-YVQA Minute : 24/00167 SEINE SAINT DENIS HABITAT Représentant : Maître Nathalie GARLIN de la SCP GARLIN BOUST MAHI, avocats au barreau de Seine Saint Denis, vestiaire : PB 192 C/ Monsieur [R] [S] ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 15 Mars 2024 DEMANDEUR : SEINE SAINT DENIS HABITAT [Adresse 3] [Localité 5] représenté par Maître Floriane BOUST, membre de la SCP GARLIN BOUST MAHI, avocats au barreau de Seine Saint Denis DÉFENDEUR : Monsieur [R] [S] [Adresse 8] [Adresse 8] [Localité 6] comparant en personne DÉBATS : Audience publique du 09 Février 2024 DÉCISION: Contradictoire, premier ressort, prononcée publiquement par mise à disposition au greffe le 15 Mars 2024, par Madame Aude ZAMBON, en qualité de Juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Anne-Marie ANTUNES, faisant fonction de Greffier. RAPPEL DES FAITS Par contrat établi sous seing privé le 23 avril 2021, Seine-Saint-Denis Habitat, a donné à bail à Monsieur [R] [S] un local à usage d’habitation situé au [Adresse 8], sur la commune de [Localité 6], moyennant le paiement d'un loyer mensuel en principal de 326,87 euros, outre les provisions mensuelles sur charges, et le versement d'un dépôt de garantie équivalent à un mois de loyer en principal. Le 10 juillet 2023, Seine-Saint-Denis Habitat a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme en principal de 2561,24 € au titre de l'arriéré locatif arrêté au 7 juillet 2023 et de justifier d'une assurance couvrant les risques locatifs, visant la clause résolutoire insérée au contrat de location. PROCEDURE Seine-Saint-Denis Habitat a ensuite fait assigner Monsieur [R] [S] en référé devant le juge des contentieux de la protection de Bobigny par un acte de commissaire de justice du 26 octobre 2023 aux fins de : - constater l'acquisition de clause résolutoire insérée au bail, - d'ordonner l’expulsion immédiate et sans délai du défendeur et celle de tous occupants de son chef, et ce, avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier si besoin est, sous astreinte de 230 euros par jour de retard à compter de la décision à intervenir, - rappeler que le sort des meubles sera réglé conformément aux articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution, - condamner le défendeur au paiement de la somme provisionnelle de 2889,07 € suivant décompte arrêté au terme du mois de août 2023 inclus, à valoir sur les loyers, indemnités d'occupation, charges et taxes locatives, et ce avec intérêts de droit au taux légal à compter de la date de l'assignation jusqu'à parfait paiement, - le condamner, à compter du 1er septembre 2023, au paiement provisionnel d’une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant actuel du loyer augmenté des charges, laquelle sera perçue dans les mêmes conditions et aux mêmes dates que le loyer qui était prévu au bail d'habitation et ce, jusqu'à la libération effective des lieux matérialisée par la remise des clés, le procès-verbal d'expulsion ou de reprise, - le condamner à lui remettre sous astreinte de 77 € par jour de retard commençant à courir 8 jours après la signification de la décision, l'attestation d'assurance couvrant les risques locatifs, - le condamner à lui verser la somme de 500 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux dépens, en ce compris les frais du commandement de payer et les frais d'exécution de la décision à intervenir. A l’appui de ses prétentions, le requérant a invoqué les dispositions de la loi du 6 juillet 1989 et a exposé que le locataire a cessé de régler régulièrement les loyers, qu'un commandement de payer lui a été délivré par exploit de commissaire de justice ; qu'il n'a pas régularisé les causes du commandement de payer dans le délai imparti de sorte que la clause résolutoire est acquise et que son expulsion doit être ordonnée; qu’en outre, alors que lui a été délivré un commandement de justifier d’une assurance, il n’a pas non plus produit son attestation d’assurance. A l’audience du 9 février 2024, la partie demanderesse,représentée, a actualisé à la hausse le montant de la dette locative à la somme de 3351,84 € arrêtée au terme du mois de janvier 2024 inclus. Elle a indiqué que le locataire a repris le paiement du loyer courant au jour de l'audience. Elle s’est désistée de sa demande relative à la production de l’attestation d’assurance couvrant les risques locatifs. Elle n'est pas opposée à l'octroi éventuel de délais de paiement au défendeur suspensifs des effets de l'acquisition de la clause résolutoire. Monsieur [R] [S], comparant, a reconnu tant le principe que le montant de la dette locative. Il a expliqué avoir un emploi à temps partiel lui permettant de percevoir 200 à 500 euros par mois ainsi qu’une prime d’activité versée par la Caisse d’allocations familiales. Enfin, il a sollicité l'octroi de délais de paiement, suspensifs des effets l'acquisition de la clause résolutoire, et a proposé d'apurer la dette par versements mensuels de 100 euros. L'affaire a été mise en délibéré au 15 mars 2024. MOTIFS DE LA DECISION L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux de la protection peut, dans la limite de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. Sur la recevabilité Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Seine Saint Denis par la voie électronique le 30 octobre 2023 soit plus de six semaines avant l’audience du 9 février 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989. Par ailleurs, Seine-Saint-Denis Habitat justifie avoir saisi le 30 août 2022 la Caisse d’Allocations Familiales, pour une situation d’impayés persistance à ce jour, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 26 octobre 2023, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version applicable au jour de la saisine de la CAF. L’action est donc recevable. Sur l'acquisition des effets de la clause résolutoire L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version applicable au jour de la délivrance du commandement de payer en date du 10 juillet 2023, prévoit que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. Le bail conclu le 23 avril 2021 contient une clause résolutoire (article 11) pour défaut du paiement des loyers. Un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 10 juillet 2023 pour la somme en principal de 2561,24 € arrêtée au 7 juillet 2023 au titre de l'arriéré locatif échu à cette date. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 10 septembre 2023. Sur le montant de l'arriéré locatif Seine-Saint-Denis Habitat produit un décompte actualisé démontrant que Monsieur [R] [S] reste lui devoir la somme de 3351,84 € arrêtée au 5 février 2024 incluant l'échéance du mois de janvier 2024. Monsieur [R] [S], comparant, ne conteste ni le principe, ni le montant de la créance. Par conséquent, Monsieur [R] [S] sera condamné à verser à Seine-Saint-Denis Habitat la somme provisionnelle de 3351,84 € à valoir sur la dette locative arrêtée au 5 février 2024, échéance du mois de janvier 2024 incluse, assortie des intérêts au taux légal à compter 26 octobre 2023, date de l’assignation, sur la somme de 1200,79 euros, et à compter de la présente décision pour le surplus. Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire En application de l'article 24 V de la loi du 06 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.   Selon l’article 24-VII, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.   En l'espèce, le défendeur propose de s'acquitter des sommes dues de façon échelonnée. Au vu de la situation personnelle et financière décrite, il est en mesure de régler la dette locative en plusieurs mensualités. Il a par ailleurs repris le paiement intégral du loyer sur les mois de septembre à décembre 2023 et le bailleur ne s'oppose pas à l'octroi de délais de paiement et à la suspension des effets de la clause résolutoire. Au vu de ces éléments, il convient d'accorder des délais de paiement au locataire selon les modalités précisées au dispositif, pour le règlement des sommes dues et, conformément à la demande, il y a lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant cette période ce qui signifie que si les échéances sont réglées régulièrement, et la dette réglée dans sa totalité, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué. Cela signifie qu’il ne sera pas expulsé. En revanche, s'il ne respecte pas les délais accordés ou ne règle pas le loyer courant à la date convenue, la totalité des sommes dues deviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire sera réputée acquise. Le défendeur devra quitter les lieux sans délai et à défaut d'exécution volontaire, la partie demanderesse sera autorisée à faire procéder à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l'assistance éventuelle de la force publique et d'un serrurier. Dans l'hypothèse où le défendeur ne respecterait pas les délais, et en vertu de l'article 1240 du code civil, il devra indemniser le propriétaire du fait de son occupation illicite des lieux, de nature à causer à ce dernier un préjudice résultant de la perte des loyers et de l’indisponibilité des lieux, par le versement d'une indemnité d'occupation mensuelle équivalente au montant du loyer et des charges dûment justifiées, jusqu’à son départ définitif des lieux. Sur la demande tenant à l'attestation d'assurance Il convient de constater le désistement de Seine-Saint-Denis Habitat de sa demande relative à la production de l’attestation d’assurance couvrant les risques locatifs. Sur les demandes accessoires Monsieur [R] [S], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer. En application de l'article 700 du code civile, l’équité commande, eu égard à la situation respective des parties, de rejeter les demandes formées au titre des frais irrépétibles. La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire. PAR CES MOTIFS, Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, tous droits et moyens au fond demeurant réservés, par ordonnance contradictoire et rendue en premier ressort ; Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’il leur appartiendra et dès à présent, vu l’urgence ; CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 23 avril 2021 entre Seine-Saint-Denis Habitat et Monsieur [R] [S] concernant le local à usage d’habitation situé au [Adresse 8], sur la commune de [Localité 6] sont réunies à la date du 10 septembre 2023 ; CONDAMNONS Monsieur [R] [S] à verser à Seine-Saint-Denis Habitat à titre provisionnel la somme de 3351,84 € à valoir sur la dette locative arrêtée au 5 février 2024, échéance du mois de janvier 2024 incluse, assortie des intérêts au taux légal à compter 26 octobre 2023 sur la somme de 1200,79 euros, et à compter de la présente décision pour le surplus ; AUTORISONS Monsieur [R] [S] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 35 mensualités de 90 € chacune et une 36ème mensualité qui soldera la dette en principal et en intérêt ; PRECISONS que chaque mensualité devra intervenir en même temps que le paiement du premier loyer suivant la signification de la décision, puis en même temps que chaque loyer, en plus des loyers et charges en cours, tout paiement étant imputé en premier lieu sur ces derniers, sauf meilleur accord des parties ; SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ; DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ; DISONS qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité (loyer ou arriéré) à son échéance et dans son intégralité, le solde restant dû deviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire reprendra ses effets ; CONSTATONS EN CE CAS la résiliation de plein droit du bail consenti à Monsieur [R] [S] portant sur le logement situé [Adresse 8], sur la commune de [Localité 6] ; AUTORISONS EN CE CAS l'expulsion de Monsieur [R] [S] et celle de tous occupants de son chef des lieux précités, et disons qu'à défaut de départ volontaire, la partie défenderesse pourra être contrainte à l'expulsion avec, si besoin est, l'assistance de la force publique et d'un serrurier à la suite du délai légal de deux mois suivant la délivrance d'un commandement délivré par huissier de justice d'avoir à quitter les lieux ; RAPPELONS EN CE CAS que le sort des meubles laissés éventuellement dans les lieux est prévu aux articles L433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ; CONDAMNONS EN CE CAS Monsieur [R] [S], à payer à Seine-Saint-Denis Habitat une indemnité d'occupation mensuelle équivalente au montant du loyer et des charges récupérables dûment justifiés au stade de l'exécution, et ce, à compter du non respect des délais de paiement jusqu'à libération effective des lieux, CONSTATONS le désistement de Seine-Saint-Denis Habitat de sa demande relative à l'attestation d'assurance ; REJETONS la demande de Seine-Saint-Denis Habitat formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; CONDAMNONS Monsieur [R] [S] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer ; RAPPELONS que la charge des frais d'exécution forcée est régie par les dispositions d'ordre public de l'article L. 111-8 du code des procédures civiles d'exécution et qu’il n'appartient pas au juge du fond de statuer par avance sur le sort de ces frais ; RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ; Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe le 15 mars 2024. La greffière, Le juge