Tribunal judiciaire, 26 mars 2024. 23/01306

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LILLE -o-o-o-o-o-o-o-o-o- Référé N° RG 23/01306 - N° Portalis DBZS-W-B7H-XQ32 SL/CG ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 26 MARS 2024 DEMANDERESSE : S.C.I. DU BOULEVARD [Adresse 4] [Localité 3] représentée par Me Caroline LOSFELD-PINCEEL, avocat au barreau de LILLE DÉFENDEUR : M. [E] [T] [Adresse 1] [Localité 2] représenté par Me Justine LEBLANC, avocat au barreau de LILLE JUGE DES RÉFÉRÉS : Carine GILLET, Première vice-présidente, suppléant le Président en vertu des articles R. 212-4 et R. 212-5 du Code de l’Organisation Judiciaire GREFFIER : Sébastien LESAGE DÉBATS à l’audience publique du 05 Mars 2024 ORDONNANCE du 26 Mars 2024 LA JUGE DES RÉFÉRÉS Après avoir entendu les parties comparantes ou leur conseil et avoir mis l’affaire en délibéré, a statué en ces termes : Suivant acte sous seing privé du 17 décembre 2008, la SCI du BOULEVARD a consenti à la S.A.R.L. CHE- MIA, aux droits de laquelle vient [E] [T] (acte de cession du 02 janvier 2013), un bail commercial, portant sur des locaux situés à LILLE (59), [Adresse 1] et [Adresse 5], pour une durée de neuf années à compter du 1er décembre 2008 moyennant le paiement d’un loyer annuel de 7.200 euros HT, soumis à indexation annuelle, payable mensuellement et d’avance, outre provisions pour charges et versement d’un dépôt de garantie de 1.200 euros. Les loyers étant impayés, la SCI du BOULEVARD a fait signifier le 28 juin 2023 à [E] [T] un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire insérée au bail, puis par acte du 28 septembre 2023 a fait assigner le même, devant le président du tribunal judiciaire de LILLE, statuant en référés aux fins de constatation de l’acquisition de la clause résolutoire et autres mesures accessoires. L’affaire a été appelée à l’audience du 07 novembre 2023 et renvoyée successivement à la demande des parties à l’audience du 05 mars 2024, pour y être plaidée. A cette audience, la SCI du BOULEVARD représentée par son avocat sollicite oralement le bénéfice de ses dernières écritures reprises oralement. Vu les dispositions contractuelles, Vu les dispositions de l'article L 145-41 du code de commerce, Vu les dispositions des articles 1103 et 1193 et suivants du code civil, Vu les dispositions des articles 696, 700 et 835 du code de procédure civile, -Débouter le sieur [T] de l’ensemble de ses demandes reconventionnelles. -Voir constater la résiliation de la location portant sur les locaux objet de la location, sis à [Localité 2] à l’angle du [Adresse 1] et [Adresse 5] à compter du 28 juin 2023. -Voir ordonner en conséquence, que dans la quinzaine de la signification de l'ordonnance à intervenir, le sieur [T] sera tenu de délaisser les lieux, et que faute par lui de ce faire, la requérante sera autorisée à l'en faire expulser, ainsi que tous occupants de son chef, au besoin avec l'aide et l'assistance de la force publique, -Voir fixer au montant du loyer, provisions sur charges incluses, soit 993,33 €, le montant de l'indemnité mensuelle d'occupation due par le sieur [T] à compter de la date à laquelle la résiliation sera constatée, -Voir condamner, à titre provisionnel, le sieur [T] pour le prix de la location et de l'occupation, l'existence de son obligation à l'égard de la SCI DU BOULEVARD n'étant pas sérieusement contestable, par application de l'article 835 du code de procédure civile : -à la somme de 3.679,73 euros, due suivant décompte arrêté au 28 août 2023 ainsi qu’il sera démontré si besoin est et ceci, avec les intérêts de droit à compter du jour de l’assignation valant sommation d’avoir à payer, -au paiement d'une indemnité d'occupation telle que fixée ci-dessus à compter de la date de résiliation jusqu'au jour de l'expulsion définitive du sieur [T], pour le cas où la résiliation serait constatée au jour de l’expiration du commandement, -Dire qu'en toute hypothèse le montant de l'indemnité d'occupation variera dans les mêmes termes et conditions que le loyer contractuel au titre de l'indexation, -Dire que la part correspondante aux charges pourra être réajustée au cas où les charges réelles de l'année dépasseraient douze fois le montant de la provision sollicitée, -Voir condamner le sieur [T] à payer à la SCI DU BOULEVARD la somme de 2.500 euros par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, -Voir condamner le même aux dépens. -Débouter le Sieur [T] du surplus de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions. [E] [T], représenté, reprenant oralement ses écritures déposées à l’audience, auxquelles il est fait référence, concluant à titre principal au débouté des prétentions de son adversaire du fait de l’existence de contestations sérieuses ; invoquant subsidiairement la nullité du commandement de payer ou juger que ce commandement ne peut entraîner l’acquisition de la clause résolutoire ; A titre reconventionnel, la SCI du BOULEVARD sollicite la condamnation de son adversaire au paiement de la somme de 980,58 euros (régularisation de charges 2024) et à la communication des justificatifs de charges et décomptes de régularisation de charges depuis le 1er janvier 2020, sous astreinte. La SCI du BOULEVARD sollicite le paiement d’une indemnité pour frais irrépétibles de 2000 euros. Conformément aux dispositions des articles 455 et 446-1 du code de procédure civile, il est fait référence à l’acte introductif d’instance et aux écritures des parties qui ont été soutenues oralement. La présente décision susceptible d’appel est contradictoire. MOTIFS DE LA DÉCISION Sur la dénonciation de la procédure aux créanciers inscrits Le bailleur qui entend se prévaloir du bénéfice de la clause résolutoire doit informer les créanciers inscrits à la date où la clause résolutoire est présumée acquise, soit à l'expiration du délai d'un mois imparti par l'article L. 145-41 du code de commerce, en dénonçant aux créanciers inscrits, la copie de l'assignation tendant à l'acquisition de la clause résolutoire, selon la procédure fixée par les articles L. 143-2 et suivants du code de commerce. La résiliation ne devient définitive à l'égard des créanciers inscrits qu'un mois après la notification qui leur en a été faite. La SCI du BOULEVARD justifie de l’absence de créanciers inscrits sur le fonds de commerce. Sur l’acquisition de la clause résolutoire et l’expulsion Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, "le président du tribunal judiciaire (…) peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite”. En application de l’article L145-41 du code de commerce, “Toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement de payer demeuré infructueux. Le commandement doit à peine de nullité, mentionner ce délai”. Le juge des référés dispose des pouvoirs de constater l’acquisition de la clause résolutoire. -Sur la nullité du commandement de payer Le locataire s’oppose à la demande de constatation de l’acquisition de la clause résolutoire, invoquant la nullité du commandement de payer en ce qu’il contient des réclamations non justifiées ou indues, sans pièces justificatives ou un décompte inexact ; indiquant qu’il n’a pu avoir accès à l’espace du gestionnaire locatif que le 22 août 2023 ; ajoutant que le bailleur qui ne pouvait ignorer ces irrégularités est nécessairement de mauvaise foi ; qu’il n’a pas été en mesure de connaître exactement le quantum de la dette. Le bailleur répond que l’irrégularité alléguée n’est pas démontrée et que les pièces justificatives sont versées au débat et que la locataire a été destinataire des décomptes de charges. Pour autant le défendeur ne conteste pas être redevable des sommes réclamées, qu’il a d’ailleurs réglées, mais après l’expiration du délai pour ce faire. S’il n’appartient pas au juge des référés de se prononcer sur la nullité d’un acte de procédure, il doit néanmoins s’assurer de l’apparente validité de l’acte. Un commandement de payer imprécis ou erroné, qui ne met pas le preneur en mesure de déterminer les causes qui lui sont réclamées et de s’assurer de l’exigibilité des sommes qui lui sont réclamées, est susceptible d’être déclaré nul et ne peut servir de fondement à une demande d’acquisition de la clause résolutoire. Cependant un commandement de payer délivré pour une somme supérieure à la dette véritable reste valable pour la partie des sommes réclamées effectivement dues. En l’occurrence le commandement de payer contesté porte sur une somme en principal de 4.062,37 euros (arriéré locatif de 3693,07 euros et clause pénale de 10 %). Il comporte en annexe un décompte révélant un solde antérieur au 31 décembre 2018 débiteur de 4008,71 euros, dont il n’est aucunement justifié. Et la justification postérieure par le bailleur des sommes dues, dans le cadre de la présente procédure, est inopérante, car le preneur doit se déterminer dans le mois du commandement de payer et doit donc disposer des pièces utiles dès la délivrance de l’acte. La validité du commandement de payer qui sert de fondement aux poursuites est donc sérieusement contestable, peu important que le locataire en ait ultérieurement acquitté les causes. -Sur l’acquisition de la clause résolutoire Les demandes relatives à l’acquisition de la clause résolutoire ne peuvent en conséquence prospérer du fait des contestations sérieuses sur la validité du commandement de payer. Sur la demande reconventionnelle en remboursement d’un trop-versé de provisions pour charges Outre que cette demande n’est pas formée à titre provisionnel et excède en conséquence les pouvoirs du juge des référés, elle est prescrite et au demeurant non fondée, le locataire n’établissant pas que le bailleur lui serait redevables des sommes qu’il réclame, de sorte qu’il n’y a pas lieu à référé. Sur la communication des justificatifs de charges [E] [T] sollicite la communication des décomptes de charges et pièces justificatives à compter de l’année 2020. Il appartient au bailleur en vertu de l’article R145-36 du code de commerce, de procéder annuellement à un décompte de régularisation de charges au 30 septembre de l’année suivant celle au titre de laquelle il est établi et de communiquer au locataire, sur sa demande, les pièces justificatives. Il appartient au bailleur qu’il a exécuté ses obligations à ce titre, ce qu’il ne fait pas. Il sera en conséquence fait droit à la demande de [E] [T] à ce titre, pour les années 2020, 2021, 2022, l’année 2023 devant être régularisée en septembre 2024. Sur les demandes accessoires La SCI du BOULEVARD, qui succombe au principal, sera condamnée aux dépens, y incluant le coût du commandement de payer qui demeurera à sa charge. Elle sera en outre condamnée à payer à [E] [T], la somme de 1000 euros, sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile , au titre des frais exposés par lui, pour assurer la préservation de ses droits qu’il serait inéquitable de laisser à sa charge. La présente décision est assortie de l’exécution provisoire de droit. PAR CES MOTIFS, Statuant en référés, par décision contradictoire et en premier ressort, mise à disposition au greffe, Vu l’existence de contestation sérieuse sur la validité du commandement de payer du 28 juin 2023, Disons n’y avoir lieu à référé sur la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail liant les parties, Disons n’y avoir lieu à référé, sur les prétentions qui y sont accessoires, formées par la SCI du BOULEVARD, Disons n’y avoir lieu à référé sur la demande en remboursement d’un trop-perçu de charges, formée par [E] [T], Ordonnons à la SCI du BOULEVARD de produire à [E] [T], dans un délai de 30 jours, à compter de la signification de la présente ordonnance, le décompte des charges au titre des années 2020, 2021 et 2022, sous astreinte de 30 euros par jour de retard passé ce délai, l’astreinte courant sur deux mois, Disons que le juge des référés se réserve la liquidation de l’astreinte, Condamnons la SCI du BOULEVARD à payer à [E] [T] la somme de 1000 euros (mille euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; Condamnons la SCI du BOULEVARD aux dépens, y incluant les frais de commandement de payer du 28 juin 2023, Rappelons que l’exécution provisoire est de droit. La présente ordonnance a été signée par la juge et le greffier. LE GREFFIER LA JUGE DES RÉFÉRÉS Sébastien LESAGE Carine GILLET