Cour d'appel, 14 mai 2024. 23/02389

COUR D'APPEL DE VERSAILLES Code nac : 51A Chambre civile 1-2 ARRET N° CONTRADICTOIRE DU 14 MAI 2024 N° RG 23/02389 - N° Portalis DBV3-V-B7H-VZHW AFFAIRE : [O] [T] C/ [J], [L], [C] [M] Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 08 Février 2023 par le Juge des contentieux de la protection de SAINT GERMAIN EN LAYE N° RG : 1122000925 Expéditions exécutoires Expéditions Copies délivrées le : 14/05/24 à : Me Ondine CARRO Me Séverine CEPRIKA TPROX SGL RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS LE QUATORZE MAI DEUX MILLE VINGT QUATRE, La cour d'appel de Versailles a rendu l'arrêt suivant dans l'affaire entre : Monsieur [O] [T] [Adresse 5] [Localité 1] Représentant : Maître Ondine CARRO, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : C212 - N° du dossier 15019 Représentant : Maître Riadh GAFSI de la SELASU CABINET MAROIS, Plaidant, avocat au barreau de PARIS - APPELANT **************** Monsieur [J], [L], [C] [M] [Adresse 2] [Localité 4] Représentant : Maître Séverine CEPRIKA, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 110 - N° du dossier 230435 Représentant : Maître Lucien MAKOSSO de la SELARL SELARL MAKOSSO ORHON & FERNAND, Plaidant, avocat au barreau de VAL-DE-MARNE INTIME **************** Composition de la cour : En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 07 Mars 2024 les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant Madame Anne THIVELLIER, Conseiller chargé du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de : Monsieur Philippe JAVELAS, Président, Monsieur Jean-Yves PINOY, Conseiller, Madame Anne THIVELLIER, Conseiller, Greffier, lors des débats : Madame Françoise DUCAMIN, EXPOSE DU LITIGE Par contrat du 9 septembre 2000, M. [M] a donné à bail à M. [O] [T] un appartement à usage d'habitation situé au [Adresse 3], pour un loyer mensuel de 3 500 francs et 245 francs de provision sur charges, outre15 francs de frais d'échéance et 87,50 francs au titre d'une contribution annuelle. Des loyers étant demeurés impayés, M. [J] [M] a fait signifier au locataire plusieurs commandements de payer visant la clause résolutoire et plusieurs procédures ont été engagées. En dernier lieu, un commandement de payer visant la clause résolutoire a été signifié à M. [T] le 14 avril 2022. M. [M] a ensuite fait assigner M. [T] devant le juge des contentieux de la protection de Saint-Germain-en-Laye par un acte d'huissier de justice en date du 29 juillet 2022 pour obtenir la résiliation du contrat, l'expulsion et la condamnation au paiement des sommes dues et de dommages et intérêts. Par jugement contradictoire du 8 février 2023, le juge des contentieux et de la protection du tribunal de proximité de Saint-Germain-en-Laye a : - constaté que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 9 septembre 2000 entre M. [M] et M. [T] concernant l'appartement à usage d'habitation situé au [Adresse 3] sont réunies à la date du 14 juin 2022, - débouté M. [T] de sa demande de suspension des effets de la clause résolutoire, - ordonné en conséquence à M. [T] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification du jugement, - dit qu'à défaut pour M. [T] d'avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, M. [M] pourra, deux mois après la signification d'un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu'à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d'un serrurier et de la force publique, - dit n'y avoir lieu à ordonner l'enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place, - condamné M. [T] à verser à M. [M] la somme de 9 461,28 euros (décompte arrêté au 6 décembre 2022, incluant le terme de décembre 2022), - condamné M. [T] à verser à M. [M] une indemnité mensuelle d 'occupation d'un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu'il aurait été dû si le contrat s'était poursuivi, à compter du terme de janvier 2023 et jusqu'à date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés, - débouté M. [M] de sa demande de dommages et intérêts, - condamné M. [M] à faire exécuter dans un délai de 15 jours suivant la signification du jugement les travaux de mise en conformité suivants : * sceller au mur la fenêtre de la pièce principale et faire les reprises d'enduit consécutives, * réparer l'installation de l'aération mécanique de la salle de bains, * faire exécuter par un installateur électricien qualifié les travaux permettant de lever au moins les anomalies relevées et précisées en page 2 et 3 du rapport du 23 novembre 2022, dans les domaines suivants : - dispositif de protection différentiel à l'origine de l'installation/prise de terre et installation de mise à la terre, - dispositif de protection contre les surintensités adaptées à la section des conducteurs, sur chaque circuit, - la liaison équipotentielle et installation électrique adaptées aux conditions particulières des locaux contenant une douche ou une baignoire, - matériels électriques présentant des risques de contact direct avec des éléments sous tension - protection mécaniques des conducteurs, - socles de prise de courant, dispositif à courant différentiel résiduel à haute sensibilité, - débouté M. [T] de sa demande d'astreinte, - débouté M. [T] de sa demande en remboursement des loyers acquittés jusqu'à la remise en état du logement, - condamné M. [M] à verser à M. [T] la somme de 1 000 euros de dommages et intérêts en réparation de son préjudice de jouissance assortie des intérêts au taux légal à compter de la signification du jugement avec capitalisation des intérêts, - débouté les parties de toutes leurs demandes plus amples ou contraires, - débouté les parties de leur demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile, - dit que chaque partie conservera la charge de ses dépens, - rappelé l'exécution provisoire de la décision, - dit que la décision sera transmise au représentant de l'Etat dans le département conformément à l'article 20-1 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989. Par déclaration déposée au greffe le 12 avril 2023, M. [T] a relevé appel de ce jugement. Le 14 septembre 2023, un procès-verbal de reprise des lieux a été dressé suite au départ de M. [T]. Par ordonnance d'incident en date du 7 décembre 2023, le conseiller de la mise en état a : - déclaré recevable la demande de radiation formée par M. [M], - débouté M. [M] de la totalité de ses demandes, - vu l'article 700 du code de procédure civile, débouté M. [M] de sa demande en paiement, - condamné M. [M] aux dépens de l'incident. Au terme de ses dernières conclusions signifiées le 28 février 2024, M. [T], appelant, demande à la cour de : - le recevoir en son appel du jugement du tribunal de proximité - juge du contentieux de la protection de Saint-Germain-en-Laye du 8 février 2023 et le dire bien fondé en l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions, - débouter M. [M] de l'intégralité de ses demandes, fins et conclusions, Y faisant droit, - infirmer ledit jugement des chefs critiqués, Statuant à nouveau, - prononcer la nullité du commandement de payer du 14 avril 2022, - débouter M. [M] de l'intégralité de ses demandes, fins et conclusions plus amples ou contraires, - infirmer, en conséquence, ledit jugement en ce qu'il a constaté l'acquisition de la clause résolutoire insérée au bail du 14 avril 2022 à effet du 14 juin 2022 et sa résiliation à cette date, En conséquence, - condamner M. [M] au remboursement des sommes acquittées au titre des loyers à compter du 1er janvier 2021 jusqu'à la remise en état du logement dûment justifiée, - le condamner au paiement d'une somme de 8 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice, - ordonner sa réintégration, En tout état de cause - confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a condamné M. [M] d'avoir à exécuter les travaux de mise en conformité et de justifier de l'accomplissement des travaux dans son logement, et assortir cette condamnation d'une astreinte de 100 euros par jour de retard à compter du 15ème jour de la signification de l'arrêt à intervenir, - ordonner sa réintégration, - le condamner également au paiement d'une somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, - le condamner, enfin, aux entiers dépens de première instance et d'appel qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile. Au terme de ses dernières conclusions signifiées le 12 juillet 2023, M. [M], intimé et appelant à titre incident, demande à la cour de : - confirmer le jugement attaqué en toutes ses dispositions, sauf en ce qu'il l'a condamné à payer à M. [T] la somme de 1 000 euros de dommages intérêts en réparation de son préjudice de jouissance assortie des intérêts au taux légal à compter de la signification du jugement avec capitalisation des intérêts, - prononcer, à titre principal, l'acquisition de la clause résolutoire du bail par effet des termes du commandement de payer en date du 14 avril 2022, avec effets au 14 juin 2022, - prononcer, à titre subsidiaire, la résiliation judiciaire du bail pour manquements répétés et graves de M. [T] à ses obligations contractuelles, - ordonner l'expulsion de M. [T] des lieux loués au [Adresse 3] à [Localité 4], ainsi que celle de tous occupants de son chef au besoin avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier si besoin est, - condamner M. [T] à lui payer la somme de 11 847,68 euros au titre des loyers dus au 27 avril 2023, échéance d'avril 2023 incluse, - condamner M. [T] à lui payer au titre de l'indemnité d'occupation la somme de 767,57 euros correspondant au loyer mensuel avec en sus la provision sur charges de 100 euros ce à compter de l'acquisition de la clause résolutoire et jusqu'à la libération effective des lieux, - condamner M. [T] à lui payer la somme de 3 500 euros à dommages et intérêts pour résistance abusive et injustifiée, - condamner M. [T] à lui payer la somme de 3 000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. - débouter M. [T] de l'intégralité de fins et prétentions dirigées à son encontre, - condamner M. [T] aux entiers dépens. La clôture de l'instruction a été prononcée le 7 mars 2024. Conformément à l'article 455 du code de procédure civile, pour plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens soutenus par les parties, la cour se réfère à leurs écritures et à la décision déférée. MOTIFS DE LA DÉCISION Sur la nullité du commandement de payer M. [T] soutient que le commandement de payer délivré le 14 avril 2022 est nul pour deux motifs: 1) au regard des conditions de mise en oeuvre de la clause résolutoire Il fait valoir que si le locataire a pour obligation principale le paiement du loyer et des charges, le bailleur, tenu d'une obligation de délivrance d'un logement décent et d'en assurer une jouissance paisible, ne saurait s'en prévaloir pour éluder ses propres obligations et poursuivre le recouvrement de sommes qu'il sait pertinemment indues compte tenu de ses manquements. Il relève que le logement litigieux ne satisfait pas aux conditions d'un logement décent au sens du décret du 30 janvier 2002 ; que malgré ses multiples demandes aimables de remise en conformité des lieux loués, M. [M] a refusé de les réaliser alors que les désordres sont établis par des éléments objectifs et techniques et qu'il a ainsi manqué à son obligation de délivrer un logement décent et du moins de l'entretenir en état de servir à l'usage pour lequel il est loué. Il fait grief au premier juge d'avoir retenu que seul un logement dont l'état de vétusté ou d'insalubrité le rend totalement inhabitable justifie le non-paiement du loyer et d'avoir ainsi passé sous silence la notion de décence caractérisant le logement notamment en raison d'une installation électrique dangereuse, de sorte que les loyers ne pouvaient être exigés et la clause résolutoire ne pouvait être appliquée. Il ajoute que le premier juge a reconnu les désordres, leur importance et le danger de cette installation, de sorte qu'il ne pouvait, sauf à se contredire, juger que la clause résolutoire était acquise. Il explique avoir suspendu temporairement le paiement des loyers face à l'inexécution suffisamment grave par M. [T] de son obligation de sécurité. M. [M] poursuit la confirmation du jugement déféré en ce qu'il a constaté l'acquisition de la clause résolutoire et ordonné l'expulsion de M. [T]. Il affirme que ce dernier n'a pas réglé les sommes visées dans le commandement de payer, de sorte que la clause résolutoire est définitivement acquise; que de mauvaise foi, l'appelant a fait usage de prétexte pour ne pas régler les loyers en se prévalant de prétendus désordres, ajoutant que les services municipaux, qui avaient préconisé certains travaux, ont constaté la réalisation de ceux-ci et l'obstruction de M. [T] qui empêchait l'accès au logement. Il ajoute que le diagnostic produit par M. [T] n'a aucune valeur dès lors qu'il n'a pas été réalisé au contradictoire et que ce diagnostiqueur n'a aucune compétence particulière. Sur ce, Si l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation et s'il résulte également de cet article que le propriétaire a l'obligation d'entretenir les locaux en état de servir à l'usage prévu par le contrat et d'y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l'entretien normal des locaux loués, le preneur ne peut suspendre de sa propre initiative le paiement de son loyer sous prétexte que le bailleur ne remplit pas son obligation d'exécuter les travaux, car il n'y a aucune compensation entre une créance éventuelle et en tout cas incertaine de travaux et une dette certaine de loyers. En outre, l'exception d'inexécution ne peut être utilement invoquée que lorsque le preneur, du fait des manquements du bailleur à son obligation d'entretien, se trouve dans l'impossibilité d'utiliser les lieux loués (Civ. 3ème, 21 novembre 1995, n°94-11.806). En l'espèce, il ressort du courriel du 10 novembre 2022 de la direction de l'habitat et du développement territorial de la mairie de [Localité 4], saisie par M. [T], faisant suite à la visite de l'appartement litigieux la veille en présence des parties que: - l'appartement est dans un état de défaut d'entretien très avancé, ce qui a un impact immédiat sur la qualité du logement et de ses équipements; - la fenêtre de la pièce principale est désolidarisée du mur sans avoir à en rechercher l'origine, le propriétaire doit faire le nécessaire pour la sceller à nouveau et faire les reprises d'enduits consécutives; - un défaut de fonctionnement de l'aération mécanique de la salle de bain a provoqué une dégradation des murs. La réparation de l'installation incombe au propriétaire. Le dysfonctionnement est manifestement ancien et la déclaration au propriétaire doit être recherchée pour apprécier à qui incombe la reprise des murs ; - un questionnement sur l'installation électrique: le propriétaire doit nous assurer qu'elle et conforme ; - un questionnement sur la nécessité de changer le chauffe-eau: le locataire doit justifier de l'entretien annuel et d'un rapport du chauffagiste indiquant la nécessité de changement ; - des moisissures éparses sur un mur de la chambre (mur pignon de l'immeuble) qui semblent, en l'absence de trace de fissure ou d'infiltration, être la conséquence d'un défaut de chauffage et d'aération, défaut d'usage du locataire. La mairie a précisé que les actions à conduire doivent l'être dans le délai d'un mois et l'ensemble des travaux requis avoir été entrepris et achevés au plus tard le 12 décembre 2022. M. [T] produit également un dossier technique immobilier établi le 23 novembre 2022 par M. [V] de la société Altis qui produit un certificat de compétence de diagnostiqueur immobilier certifié notamment pour l'état de l'installation intérieure d'électricité. Etant relevé qu'il ne s'agit pas d'une expertise mais d'un diagnostic, il convient de tenir compte de cet élément de preuve qui a été régulièrement versé aux débats et dont M. [M] a pu contradictoirement débattre dans le cadre de la présente instance. Il en ressort que l'installation intérieure de gaz ne comporte aucune anomalie mais que l'installation intérieure d'électricité comporte une ou des anomalies pour lesquelles il est vivement recommandé d'agir afin d'éliminer les dangers qu'elles présentent. Le diagnostiqueur a effet relevé diverses anomalies dans les domaines suivants: - dispositif de protection différentiel à l'origine de l'installation - installation de mise à la terre: - dispositif de protection contre les surintensités adapté à la section des conducteurs, sur chaque circuit, - liaison équipotentielle et installation électrique adaptées aux conditions particulières des locaux contenant une douche ou une baignoire. Il est précisé que l'installation électrique ne répond pas aux prescriptions particulières appliquées à ce local: adéquation entre l'emplacement où est installé le matériel électrique et les caractéristiques de ce dernier - respect des règles de protection contre les chocs électriques liées aux zones. Présence de matériel électrique inadapté dans un local contenant une douche ou une baignoire ; faire intervenir un électricien qualifié afin de supprimer le matériel électrique inadapté ou le remplacer par du matériel adapté; - matériels électriques présentant des risques de contacts directs avec des éléments sous tension - protection mécanique des conducteurs. En conclusion, le diagnostiqueur a conseillé de faire réaliser, dans les meilleurs délais et par un installateur électricien qualifié, les travaux permettant de lever au moins les anomalies relevées. Il a ajouté que certains points de contrôle n'avaient pu être effectués et que de ce fait, la responsabilité du propriétaire reste pleinement engagée en cas d'accident ou d'incident ayant pour origine une défaillance de tout ou partie de l'installation n'ayant pu être contrôlée. S'il apparaît ainsi le logement donné à bail à M. [T] est affecté de désordres voire qu'il ne répond pas aux critères d'un logement décent tels que fixés par le décret du 2002 en ce qu'il présente des risques manifestes pour la sécurité physique ou la santé du locataire, c'est à bon droit que le premier juge a retenu que l'inhabilité du logement n'était pas établie au vu de ces éléments et a rappelé que la délivrance d'un logement ne satisfaisant pas aux normes de décence ne suffisait pas à dispenser le locataire du paiement du loyer et que seul un logement dont l'état de vétusté ou l'insalubrité le rend totalement inhabitable justifie le non-paiement du loyer. Il convient en conséquence de débouter M. [T] de sa demande de nullité du commandement de payer faute pour lui de pouvoir invoquer une exception d'inexécution. Le jugement déféré est confirmé de ce chef. 2) au regard de la mauvaise foi du bailleur dans la mise en oeuvre de la clause résolutoire M. [T] reproche au premier juge d'avoir écarté l'examen du moyen tiré de la mauvaise foi du bailleur lors de la délivrance du commandement de payer alors qu'il n'a cessé de faire état de cette mauvaise foi dans la recherche inexorable de moyens de parvenir à la résiliation du bail tout particulièrement à travers de la chronologie des faits et de la procédure, ce qui constitue une dénaturation des faits. Il relève que le premier juge s'est fondé uniquement sur l'attitude de M. [T] après l'intervention des services municipaux, soit sur une période d'un mois et demi, alors qu'il n'a jamais rempli ses obligations pendant les 5 années précédentes durant lesquelles il aurait dû intervenir alors qu'il avait connaissance de la réalité de la situation. Il soutient que M. [T] ne peut se prévaloir de sa bonne foi dès lors qu'il a été alerté depuis sa prise de possession de l'appartement en 2017 sur les désordres affectant le logement loué et qu'il n'a pas donné suite ni formulé de propositions de règlement amiable, affirmant même qu'il lui appartenait de démontrer l'indécence du logement. Or, il affirme qu'en application de l'article 1104 du code civil et de l'adage 'fraus omnia corrompit', une clause résolutoire n'est pas acquise si elle a été mise en oeuvre de mauvaise foi par le bailleur. Sur ce, En l'espèce, il apparaît que M. [T] est devenu propriétaire du bien donné à bail en juin 2017. Le commandement de payer à l'origine de la présente procédure a été délivré le 14 avril 2022 pour des impayés de loyers et charges d'un montant total de 2 602,71 euros. M. [T] ne démontre pas avoir avisé son bailleur de l'existence de désordres affectant le bien donné à bail ni que ce dernier connaissait les désordres affectant le logement depuis plusieurs années comme il le soutient alors que le premier courrier adressé au bailleur date du 1er février 2022. M. [T] y fait état de la vétusté de l'appartement et de la nécessité de travaux de remise aux normes (réfection de la salle de bains, plomberie de la cuisine défectueuse, décollement des carreaux de faïence, moisissures sur le mur de la chambre, électricité qui n'est pas aux normes, fuite sous la fenêtre, remplacement de la chaudière à prévoir) ajoutant que l'appartement est une passoire thermique entraînant d'importants frais de chauffage. Il y demandait une baisse significative du loyer à compter du 1er février. Si M. [M] n'a effectivement pas entamé de démarches, y compris amiables, en vue de s'assurer de l'état du bien et de remédier à d'éventuels désordres dont il aurait été affecté à l'exception de la réfection du mur de la salle de bains abîmé par les travaux des escaliers des parties communes, il ne résulte pas de ce seul fait qu'il aurait délivré de mauvaise foi le commandement de payer alors que M. [T] avait, de sa propre initiative et alors même que le logement n'était pas inhabitable, cessé tout versement au titre des loyers et des charges. Au surplus, il sera relevé qu'à la suite du rapport des services de la mairie, M. [T] a tenté d'effectuer les réparations demandées mais qu'il s'est heurté à la réticence de son locataire pour y parvenir. En conséquence, faute d'établir la preuve de la mauvaise foi du bailleur dans la délivrance du commandement de payer, il convient de débouter M. [T] de sa demande de nullité du commandement de payer. Sur la demande d'expertise Outre le fait que M. [T] n'a pas formulé cette demande dans le dispositif de ses conclusions, la cour dispose des éléments suffisants pour statuer sur les demandes des parties, étant rappelé que selon l'article 146 alinéa 2 du code de procédure civile, une mesure d'instruction ne peut être ordonnée en vue de suppléer la carence de la partie dans l'administration de la preuve, de sorte qu'il n'y a pas lieu d'ordonner une expertise. Sur la résiliation du bail Dans la mesure où il résulte du décompte locatif que les causes du commandement de payer n'ont pas été réglées dans les deux mois de sa délivrance, ce que M. [T] ne conteste pas, il convient de confirmer le jugement déféré ayant constaté l'acquisition de la clause résolutoire du bail à la date du 14 juin 2022. M. [T] demande, dans ses conclusions, la suspension des effets de la clause résolutoire sans en expliciter les raisons comme en première instance. En outre, force est de constater qu'il ne formule pas cette prétention dans le dispositif de ses conclusions qui seul saisit la cour en application de l'article 954 du code de procédure civile. Dans ces conditions, il convient de confirmer le jugement ayant constaté la résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire et ordonné l'expulsion de M. [T]. Il est en conséquence débouté de sa demande de réintégration, le fait qu'il ait subi un trouble du fait de la vétusté des lieux auxquels le bailleur n'a pas remédié malgré sa condamnation par le tribunal de proximité ne pouvant justifier de faire droit à cette demande. Sur la demande au titre des travaux de remise en état Etant relevé que M. [T] demande la confirmation du jugement déféré ayant condamné M. [M] à effectuer des travaux de remise en état et que l'intimé n'en demande pas l'infirmation dans le dispositif de ses conclusions, la cour ne peut que confirmer ce chef du jugement. M. [T] ayant quitté les lieux et ayant été débouté de sa demande de réintégration du logement, il convient de rejeter sa demande d'astreinte et de confirmer le jugement déféré sur ce point. Sur la demande en remboursement des loyers M. [T] demande à la cour de condamner M. [M] à lui rembourser les sommes qu'il a acquittées au titre des loyers à compter du 1er janvier 2021 jusqu'à la remise en état du logement en application de l'article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989. Il fait valoir que c'est à tort que le premier juge a retenu qu'il ne rapportait pas la preuve de l'indécence du logement. Il soutient que le bailleur, averti des désordres courant 2021, n'a pas réalisé les travaux nécessaires pour y remédier et a fait preuve de mauvaise volonté dans leur réalisation et qu'il n'a pas hésité à mettre à profit le rapport de diagnostic qu'il a produit pour tenter de faire disparaître la preuve de graves désordres. M. [M] s'oppose à cette demande en faisant valoir que le tribunal de proximité a constaté à juste titre que M. [T] ne rapportait pas la preuve de désordres; et qu'il ressort du rapport de la mairie uniquement l'existence d'une fenêtre désolidarisée et un défaut d'aération mécanique sachant que l'appelant a refusé la réalisation des travaux sur les conseils de son avocat. Il note que les services de la mairie ont imputé la responsabilité des moisissures à M. [T] qui ne justifie pas y avoir mis fin. Sur ce, Il résulte de l'article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989 que si le logement loué ne satisfait pas aux dispositions des premier et deuxième alinéas de l'article 6, le locataire peut demander au propriétaire sa mise en conformité sans qu'il soit porté atteinte à la validité du contrat en cours. A défaut d'accord entre les parties ou à défaut de réponse du propriétaire dans un délai de deux mois, la commission départementale de conciliation peut être saisie et rendre un avis dans les conditions fixées à l'article 20. La saisine de la commission ou la remise de son avis ne constitue pas un préalable à la saisine du juge par l'une ou l'autre des parties. (...) Le juge saisi par l'une ou l'autre des parties détermine, le cas échéant, la nature des travaux à réaliser et le délai de leur exécution. Il peut réduire le montant du loyer ou suspendre, avec ou sans consignation, son paiement et la durée du bail jusqu'à l'exécution de ces travaux. Le juge transmet au représentant de l'Etat dans le département l'ordonnance ou le jugement constatant que le logement loué ne satisfait pas aux dispositions des premier et deuxième alinéas de l'article 6. En l'espèce, il résulte du courriel de la mairie du novembre 2022 et du diagnostic immobilier du novembre 2022 que le logement ne répondait pas aux critères de décence au sens de l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989 comme rappelé ci-dessus en ce que notamment: - la fenêtre de la pièce principale est désolidarisée du mur, - l'appartement présente un défaut de fonctionnement de l'aération mécanique de la salle de bains, - l'installation électrique n'est pas aux normes et comporte des anomalies pour lesquelles il était vivement recommandé d'agir afin d'éliminer les dangers qu'elles présentent. Dans la mesure où il ne résulte pas de ces éléments que le logement était inhabitable, la suspension des loyers ne se justifie pas (Civ. 3ème, 9 septembre 2021, n°20-12.347). M. [T] ne peut donc demander le remboursement des loyers, au surplus depuis le 1er janvier 2021, alors qu'il ne démontre pas que le bailleur était informé de ces désordres avant son courrier du février 2022 et ce d'autant que M. [M] a tenté d'intervenir dans le logement pour s'occuper de la VMC et faire intervenir un électricien en novembre 2022, mais sans succès, M. [T] n'ayant pas donné son accord à ces interventions. Sur le montant de la dette locative Au vu du décompte produit par le bailleur (pièce 28) que M. [T] ne conteste pas, il convient d'actualiser la dette locative à la somme de 11 847,68 euros arrêtée au 27 avril 2023, terme d'avril 2023 inclus. Sur la demande en indemnisation des troubles de jouissance M. [T] fait valoir qu'un grand nombre de désordres a été relevé par le tribunal et que l'installation électrique n'était pas conforme aux normes de sécurité, ce qui constitue un trouble de jouissance et la mise en danger de la vie d'autrui. Il ajoute qu'à ce jour, il n'a pas été remédié aux désordres. Il soutient que cette situation lui cause nécessairement un préjudice qui ne saurait être réparé à moins de 8 000 euros en application des articles 1721 du code civil et 6 de la loi du 6 juillet 1989. M. [M] demande l'infirmation du chef du jugement l'ayant condamné au versement de la somme de 1 000 euros en réparation du préjudice de jouissance de M. [T] et demande le rejet des demandes de ce dernier à son encontre. Il ne formule aucun moyen à cet effet. Sur ce, Outre la désolidarisation de la fenêtre de la pièce principale, le défaut de fonctionnement de l'aération mécanique de la salle de bains, et l'installation électrique présentant des anomalies dangereuse, il a en outre été relevé par les services de la mairie que le logement présentait un état de défaut d'entretien très avancé. Outre ces constatations, il doit être tenu compte du fait que M. [T] n'a pas permis la réalisation des travaux envisagés par le bailleur sans rapporter la preuve d'une volonté de ce dernier de faire disparaître des preuves, alors que les désordres avaient été constatés par les services de la mairie et en raison du fait qu'il occupe les lieux sans droit ni titre depuis le 14 juin 2022 et ne saurait donc être indemnisé pour un trouble de jouissance à partir de cette date. Au vu de l'ensemble de ces éléments, la cour dispose des éléments d'appréciation suffisants pour fixer à la somme de 1 000 euros le montant de l'indemnisation du trouble de jouissance subi par M. [T] comme justement apprécié par le premier juge. Le jugement déféré est en conséquence confirmé de ce chef. Sur la demande de dommages et intérêts de M. [M] M. [M] demande la condamnation de M. [T] à lui verser la somme de 3 500 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice moral et matériel, en faisant valoir qu'âgé de 74 ans, il est retraité et se retrouve à gérer de multiples procédures alors qu'il devrait chaque mois bénéficier du paiement de son loyer; qu'il se trouve à devoir faire l'avance des charges de copropriété alors que M. [T] occupe les lieux tranquillement sans payer de loyers. Il se dit exaspéré et épuisé par cette situation. M. [T] ne répond par sur ce point. Sur ce, En application de l'article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Ainsi que l'a justement retenu le premier juge, si le défaut de paiement des loyers par M. [T] est fautif, M. [M] ne rapporte pas la preuve, y compris en appel faute d'éléments versés aux débats sur ce point, de l'existence des préjudices allégués distincts du non-paiement de loyers. Le jugement déféré qui a débouté M. [M] de cette demande est en conséquence confirmé. Sur les dépens et l'article 700 du code de procédure civile M. [T], qui succombe en son appel, est condamné aux dépens, les dispositions du jugement déféré relatives aux dépens et aux frais irrépétibles étant par ailleurs confirmé. Il est condamné à verser à M. [M] la somme de 1 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS La cour, Statuant par arrêt contradictoire rendu par mise à disposition au greffe, Confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions sauf à l'émender, par actualisation, sur le montant de l'arriéré locatif mis à la charge de M. [T] ; Statuant de nouveau de ce chef; Condamne M. [O] [T] à payer à M. [J] [M] la somme de 11 847,68 euros au titre de la dette locative arrêtée au 27 avril 2023, terme d'avril 2023 inclus ; Y ajoutant, Déboute M. [T] de sa demande de réintégration dans les lieux ; Rejette toute autre demande ; Condamne M. [O] [T] à payer à M. [J] [M] la somme de 1 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; Condamner M. [O] [T] aux dépens d'appel qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile . - prononcé hors la présence du public par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. - signé par Monsieur Philippe JAVELAS, Président et par Madame Julie FRIDEY, Greffier placé auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. Le greffier, Le président,