Tribunal judiciaire, 27 mai 2024. 22/02889

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE - AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS TRIBUNAL JUDICIAIRE DE ST DENIS MINUTE N° 1ERE CHAMBRE AFFAIRE N° RG 22/02889 - N° Portalis DB3Z-W-B7G-GECB NAC : 72D JUGEMENT CIVIL DU 27 MAI 2024 DEMANDEURS M. [I] [P] [Adresse 3] [Adresse 3] [Localité 2] Rep/assistant : Me Jean pierre LIONNET, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION Mme [V] [C] épouse [P] [Adresse 3] [Adresse 3] [Localité 2] Rep/assistant : Me Jean pierre LIONNET, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION DÉFENDERESSE [Adresse 4] [Adresse 4] [Adresse 3] [Localité 2] Représenté par son syndic, la société TOQUET IMMOBILIER [Adresse 1] [Localité 2] Rep/assistant : Maître Thibaut BESSUDO de BOURBON AVOCATS, avocats au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION Rep/assistant : TOQUET IMMOBIIIER (Autre) Copie exécutoire délivrée le : 27.05.2024 CCC délivrée le : à Maître Thibaut BESSUDO de BOURBON AVOCATS, Me Jean pierre LIONNET COMPOSITION DE LA JURIDICTION Le Tribunal était composé de : Madame Patricia BERTRAND, Juge Unique assistée de Madame Isabelle SOUNDRON, greffière LORS DES DÉBATS L’affaire a été évoquée à l’audience du 15 Avril 2024. LORS DU DÉLIBÉRÉ ET DU PRONONCÉ A l’issue des débats, les parties présentes et leurs conseils ont été avisés que le jugement serait mis à leur disposition le 27 Mai 2024. JUGEMENT : Contradictoire, du 27 Mai 2024 , en premier ressort Prononcé par mise à disposition par Madame Patricia BERTRAND, Vice-présidente assistée de Madame Isabelle SOUNDRON, greffière En vertu de quoi, le Tribunal a rendu le jugement dont la teneur suit : EXPOSE DU LITIGE Monsieur et Madame [P] sont propriétaires d'un appartement d’habitation (lot n°9), de deux emplacements de parking (lots n°37 et 38) et d'un cellier (lot n°49) au sein de la Résidence [Adresse 4], dont le syndic est la SARL TOQUET IMMOBILIER. Soutenant que le syndicat des copropriétaires de la Résidence Henri Cornu a fait réaliser, sans leur autorisation et sans avertissement préalable, des travaux portant sur des canalisations d’évacuation d’eau du sous-sol de la résidence, qui empiètent sur leurs emplacements de parking, ils ont fait citer celui-ci , le 25/09/2022; pour demander l'enlèvement des ouvrages réalisés, la remise en état de leurs lots sous astreinte, et l'indemnisation de leurs préjudices. Dans leurs dernières conclusions enregistrées le 04/04/2024 ils demandent au tribunal au visa des articles 2 et 9 et 15 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, 1240 du code civil et 32-1 du code de procédure civile, de : ORDONNER au syndicat des copropriétaires de la Résidence Henri Cornu de faire enlever les ouvrages réalisés sur leurs lots privatifs, en l’espèce les canalisations installées sur leurs emplacements de parking constituant les lots n°37 et 38 de la résidence, et ce sous astreinte de 200 € par jour de retard passé un délai de 15 jours après signification du jugement, DIRE que les travaux de remise en état devront être réalisés sous le contrôle d’un bureau d’études techniques qualifié choisi par les propriétaires et qui sera chargé de définir les conditions et modalités de réalisation de ces travaux et d’en assurer la surveillance et la réception, le tout au contradictoire des requérants et aux frais du syndicat des copropriétaires, CONDAMNER le syndicat des copropriétaires de la Résidence Henri Cornu à leur payer la somme de 12.000 € à titre de dommages et intérêts en réparation des préjudices résultant de l’atteinte porté à leur droit de propriété et du trouble causé à la jouissance de leurs biens et la somme de 3.000 € au titre de frais irrépétibles sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens, DEBOUTER le syndicat des copropriétaires de la Résidence Henri Cornu de toutes ses demandes. Ils soutiennent que le syndicat des copropriétaires a fait installer des canalisations qui constituent de nouvelles installations qui ont été positionnées, non pas à l’intérieur du gros-œuvre, mais « en apparent » ; que ces travaux empiètent sur leurs places de parkings qui sont des parties privatives ; que ces travaux, faits sans leur autorisation, et qui n'étaient justifiés par aucune urgence, portent atteinte à leur droit de propriété et affectent la structure de leurs lots privatifs (dalle de sol, mur) et occasionnent, outre une diminution de la valeur de leurs biens, une diminution de volume de leurs emplacements de parking et entravent la circulation et le stationnement de leurs véhicules ; Dans ses dernières conclusions enregistrées le 03/02/2024 le syndicat des copropriétaires de la Résidence Henri Cornu demande au tribunal, au visa des articles 14, 18, 21 de la Loi du 10 juillet 1965, et 1240 et suivants du Code civil, de débouter les époux [P] de toutes leurs demandes, de condamner à lui payer la somme de 3.000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens et d'écarter l’exécution provisoire .   Il fait valoir que les travaux réalisés constituent des travaux d’entretien et de réparation du dispositif de pompe de relevage et d’évacuation des eaux pluviales  qui préexistait et qui a été simplement amélioré ; que ces travaux courants d’entretien et de réparation du dispositif de récolement des eaux pluviales en sous-sol sont licites et ne nécessitent aucune décision spécifique et préalable de l’assemblée générale des copropriétaires ; que les travaux réalisés n’empiètent pas les emplacements de parking des époux [P] et concernent exclusivement les parties communes de la copropriété à savoir : une partie des murs du sous-sol au droit des emplacements de parking des époux [P], la tuyauterie d’écoulement des eaux pluviales ainsi qu’une partie de la dalle du sous-sol ; qu'il était urgent de les faire réaliser pour prévenir le risque d'inondation du sous sol en période cyclonique ; que l'objectif a été atteint puisque la copropriété n'a plus subi d'inondations ; que les époux [P] ne rapportent ni la preuve que le syndicat des copropriétaires a commis une faute, ni qu’ils subissent un préjudice du fait des travaux réalisés ; L'ordonnance de clôture a été rendue le 08/04/2024 et le jugement a été rendu par mis à disposition au greffe le 27/05/2024. MOTIFS Sur les demandes de suppression des travaux et de remise en état Vu l'article 9 de la loi du 10 juillet 1965, dans sa version en vigueur depuis le 1er juin 2020 : « I.-Chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l'immeuble. Les travaux supposant un accès aux parties privatives doivent être notifiés aux copropriétaires concernés au moins huit jours avant le début de leur réalisation, sauf impératif de sécurité ou de conservation des biens. II.-Un copropriétaire ne peut faire obstacle à l'exécution, même sur ses parties privatives, de travaux d'intérêt collectif régulièrement décidés par l'assemblée générale des copropriétaires, dès lors que l'affectation, la consistance ou la jouissance des parties privatives n'en sont pas altérées de manière durable. La réalisation de tels travaux sur une partie privative, lorsqu'il existe une autre solution n'affectant pas cette partie, ne peut être imposée au copropriétaire concerné que si les circonstances le justifient.( ….) / III.-Les copropriétaires qui subissent un préjudice par suite de l'exécution des travaux, en raison soit d'une diminution définitive de la valeur de leur lot, soit d'un trouble de jouissance grave, même s'il est temporaire, soit de dégradations, ont droit à une indemnité. En cas de privation totale temporaire de jouissance du lot, l'assemblée générale accorde au copropriétaire qui en fait la demande une indemnité provisionnelle à valoir sur le montant de l'indemnité définitive. L'indemnité provisionnelle ou définitive due à la suite de la réalisation de travaux d'intérêt collectif est à la charge du syndicat des copropriétaires. Elle est répartie en proportion de la participation de chacun des copropriétaires au coût des travaux. » En l'espèce, les époux [P] sont notamment propriétaires du lot n° 37 constitué d’ un emplacement de parking au sous-sol commun aux bâtiments "A" et "B" et du lot n° 38 constitué d’ un emplacement de parking au sous-sol commun aux bâtiments "A" et "B" au sein de la résidence Henri Cornu . Leurs biens sont soumis au règlement de copropriété établi le 1er avril 1998 dont l'article 4 dispose que «  les parties communes comprennent, notamment :  Les fondations, soutènement, le gros-œuvre des constructions compris dans la partie de l'ensemble immobilier dite "sous-sol" ; La dalle de couverture du sous-sol ; Les fondations, les gros murs de façade et de refend, les murs-pignons, mitoyens on non ; Les tuyaux de chute et d'écoulement des eaux pluviales, ménagères et usées ; Les conduits de tout-à-l'égout, les gaines et branchements d'égout » . Il est établi que la copropriété était équipée, depuis l'origine , d'un dispositif d'évacuation des eaux pluviales installé dans le sous sol de la copropriété , qui était composé d'une pompe de relevage dont l'entretien et la réparation était à la charge des copropriétaires des lots n° 17 à 45 en sous-sol, ( cf article 45 du règlement de copropriété ) ; que l'inefficacité du système existant a rendu nécessaire la mise en place d'un nouveau réseau d'évacuation des eaux pluviales ; que ces travaux ont été confiés à la société DETECTION FUITE D'EAU CAMERA ( DFEC ) qui , en février 2021, a posé un nouveau tuyau d’évacuation qui longe de manière horizontale, puis verticale, les murs des emplacements de parking des requérants et qui se prolonge , dans le sol, jusqu'à un regard. Le défendeur fait valoir que c'est le changement de diamètre de ce tuyau qui a rendu nécessaire de l’extraire du mur du sous-sol et de le faire courir le long du mur jusqu’à la dalle du sous-sol. Il est également établi que le nouveau réseau d’évacuation avec son coffrage de protection empiète de quelques centimètres sur l'espace réservé à l'emplacement du parking des requérants. Il se déduit de ce qui précède que le tuyau d'évacuation existant a été extrait du mur du sous sol pour être positionné le long de ce mur qui constitue, en application de l'article 4 du règlement de copropriété, une partie commune à l'instar de la dalle du sous sol. La réalisation de ces travaux, qui portaient sur des parties communes, nécessitait de pénétrer sur les emplacements de parking des époux [P], qui auraient du être prévenus par le syndic 8 jours à l'avance, conformément au I de l'article 9 susvisé, ce qui n'a pas été fait. Il apparaît également que loin de constituer de simples travaux d'entretien, le remplacement du réseau d'évacuation des eaux pluviales constitue des travaux d'amélioration qui auraient du être votés en assemblée générale et le syndicat des copropriétaires ne démontre pas qu'il y avait urgence à les faire réaliser . Ainsi, faute d'avoir été votés en assemblée générale, ces travaux ne sont pas licites. Pour autant les époux [P], qui ne démontrent pas que les travaux réalisés affectent la structure de leurs lots privatifs et gênent la circulation et le stationnement de leur véhicule, ne sont pas fondés à demander l'enlèvement de ces ouvrages réalisés dans l'intérêt général des copropriétaires. En revanche, il est constant qu'ils subissent une perte minime de surface, les époux [P] ne démontrent pas que la valeur de leurs lots s'en trouve diminuée . Ils seront dès lors déboutés de l'intégralité de leurs prétentions. Sur les autres mesures Succombant, les époux [P] seront condamnés aux dépens et condamnés à payer au syndicat des copropriétaires de la Résidence Henri Cornu, qui s'est vu contraint d’exposer des frais pour faire valoir ses droits, la somme de 1.800 € au titre de frais irrépétibles. Vu l'issue du litige, il n'y a pas lieu d'écarter l'exécution provisoire qui est de droit. PAR CES MOTIFS Le tribunal statuant par jugement contradictoire, rendu en premier ressort, REJETTE toutes les demandes des époux [P] ; CONDAMNE Monsieur [I] [P] et Madame [V] [C] épouse [P] à payer au SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE HENRI CORNU, représenté par son syndic, la société TOQUET IMMOBILIER, la somme de 1.800 € au titre de frais irrépétibles, CONDAMNE Monsieur [I] [P] et Madame [V] [C] épouse [P] aux dépens. La GreffièreLa Juge