Cour d'appel, 22 septembre 2022. 22/00329

N° RG 22/00329 - N° Portalis DBV2-V-B7G-I7VY COUR D'APPEL DE ROUEN CHAMBRE CIVILE ET COMMERCIALE ARRET DU 22 SEPTEMBRE 2022 DÉCISION DÉFÉRÉE : 22/00005 PRESIDENT DU TJ DU HAVRE du 04 Janvier 2022 APPELANTE : S.A.R.L. MOSTORAGE RCS DIEPPE [Adresse 4] [Localité 3] représentée par Me Jean christophe LEMAIRE de la SCP LEMAIRE QUATRAVAUX, avocat au barreau de DIEPPE INTIMEE : S.C.I. KGB IMMOBILIER [Adresse 1] [Localité 2] représentée et assistée par Me Renaud COURBON de la SELARL MARGUET LEMARIE COURBON, avocat au barreau du HAVRE substituée par Me Lucie CAILLIERET-GRAUX, avocat au barreau du HAVRE COMPOSITION DE LA COUR  : En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été plaidée et débattue à l'audience du 12 Mai 2022 sans opposition des avocats devant M. MANHES, Conseiller, rapporteur, Le magistrat rapporteur a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour composée de : Mme FOUCHER-GROS, Présidente M. URBANO, Conseiller M. MANHES, Conseiller GREFFIER LORS DES DEBATS : Mme DEVELET, Greffière DEBATS : A l'audience publique du 12 Mai 2022, où l'affaire a été mise en délibéré au 15 Septembre 2022, prorogé au 22 septembre 2022 ARRET : CONTRADICTOIRE Rendu publiquement le 22 Septembre 2022, par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de procédure civile, signé par Mme FOUCHER-GROS, Présidente et par Mme DEVELET, Greffière. * * * EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE : Le 28 avril 2015, un bail commercial portant sur des locaux sis [Adresse 5] a été conclu entre la SCI Tandem et la SARL Mac Bab's. Le bail comprend une clause résolutoire de plein droit à défaut de paiement d'un seul terme de loyer ou charge, un mois après un commandement de payer resté infructeux. Par acte notarié du 27 octobre 2020, la SCI Tandem a cédé la propriété du local commercial à la SCI KGB Immobilier. Dans le cadre de la liquidation judiciaire de la SARL Mac Bab's, le mandataire liquidataire a, par ordonnance du juge-commissaire du 6 février 2020, procédé à la cession du fonds de commerce et du droit au bail sur les locaux susvisés au profit de la SARL Mostorage. Le 12 août 2021, des loyers demeurant impayés, le bailleur a fait délivrer à son locataire un commandement de payer la somme de 13.085,98 euros en principal, visant la clause résolutoire. Faute de réponse, le bailleur a, par acte du 25 novembre 2021, saisi le juge des référés du tribunal judiciaire du Havre aux fins de voir condamner le locataire à payer l'arriéré locatif, constater l'acquisition de la clause résolutoire, fixer une indemnité d'occupation et obtenir son expulsion. Par ordonnance du 4 janvier 2022, le juge des référés du tribunal judiciaire du Havre a : -constaté l'acquisition de la clause de résiliation de plein droit et la résiliation du bail à compter du 12 septembre 2021, -ordonné l'expulsion de la SARL Mostorage ainsi que de tous ses biens et de tous ses occupants de son chef avec le concours de la force publique si nécessaire et l'assistance d'un serrurier passé le délai de 15 jours après la signification de l'ordonnance, -fixé l'indemnité mensuelle d'occupation due à compter du mois de septembre 2021 par la SARL Mostorage jusqu'à complète libération des lieux et remise des clés au montant de 2.692 euros et l'y a condamnée, à titre provisionnel, -condamné la SARL Mostorage à payer à la SCI KGB Immobilier : -la somme de provisionnelle de 21.730,91 € au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation échus au 1er décembre 2021 en deniers ou quittances et sauf à parfaire, outre les indemnités d'occupation à échoir à compter du mois de janvier 2022 et l'euro symbolique à titre de clause pénale, -la somme de 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, -condamné la SARL Mostorage aux dépens, en ce compris le coût du commandement et de l'assignation ainsi que des frais d'état de créanciers inscrits. La SARL Mostorage a interjeté appel de cette ordonnance par déclaration du 27 janvier 2022. EXPOSE DES PRETENTIONS : Vu les conclusions du 3 mars 2022, de la SARL Mostorage qui demande à la cour de : -infirmer l'ordonnance de référé du 4 janvier 2020 en ce qu'elle a : -constaté l'acquisition de la clause de résiliation de plein droit et la résiliation du bail à compter du 12 septembre 2021, -ordonné l'expulsion de la SARL Mostorage ainsi que de tous ses biens et de tous ses occupants de son chef avec le concours de la force publique si nécessaire et l'assistance d'un serrurier passé le délai de 15 jours après la signification de la présente ordonnance, -fixé l'indemnité mensuelle d'occupation due à compter du mois de septembre 2021 par la SARL Mostorage jusqu'à complète libération des lieux et remise des clés au montant de 2.692,00 euros et l'y a condamné, à titre provisionnel, -condamné la SARL Mostorage au paiement de la somme provisionnelle de 21 730,91 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation échus au 1er décembre 2021, outre les indemnités d'occupation à échoir à compter du mois de janvier 2022, -condamné la SARL Mostorage au paiement de 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, -condamné la SARL Mostorage aux dépens en ce compris le coût du commandement et de l'assignation ainsi que des frais d'état de créanciers inscrits, -débouter la SCI KGB Immobilier de l'ensemble de ses demandes, Subsidiairement, -accorder à la SARL Mostorage un délai de 24 mois pour procéder au règlement des arriérés de loyers et charges, -dire que les effets de la clause résolutoire insérée dans le bail liant la SARL Mostorage et la SCI KGB Immobilier seront suspendus et qu'ils seront réputés n'avoir jamais existés dès lors que la SARL Mostorage aura totalement apuré sa dette à l'expiration du délai sus-visé, -débouter la SCI KGB Immobilier de l'ensemble de ses demandes, -statuer ce que de droit en ce qui concerne les dépens. La société Mostorage soutient que * elle a une activité de restauration rapide et le retard de loyer n'est que la conséquence de la crise sanitaire intervenue depuis le confinement du mois de mars 2020. Le commandement a été délivré de mauvaise foi ; *l'interdiction temporaire d'exploiter les locaux commerciaux, décidé par les pouvoirs publics pour lutter contre la pandémie équivaut à une perte partielle de la chose louée, au sens de l'article 1722 du code civil, justifiant une dispense de paiement des loyers pour la période considérée ; *la force majeure résultant de la fermeture administrative s'impose, tant au bailleur, qu'au preneur. *elle a subit trois périodes de confinement : -du 17 mars au 11 mai 2020 ; -du 30 octobre au 15 décembre 2020 ; -du 3 avril au 3 mai 2021. Vu les conclusions du 17 mars 2022,de la SCI KGB Immobilier qui demande à la cour de : -confirmer l'ordonnance déférée en toutes ses dispositions, Y ajoutant, -condamner à titre provisionnel la société Mostorage à payer à la société KGB Immobilier la somme de 30.471,55 euros en principal arrêtée au 13 mars 2022, sauf à parfaire, -condamner la société Mostorage à payer à la société KGB Immobilier la somme de 3.000 euros à titre de dommages et intérêts en application des dispositions de l'article 32-1 du code de procédure civile, -condamner la société Mostorage à payer à la société KGB Immobilier la somme de 3.000 euros au titre des frais irrépétibles en appel, -condamner la société Mostorage aux entiers dépens. Au soutien de ses prétentions, le bailleur expose que : *le premier loyer impayé est intervenu en novembre 2020 et que la dette locative a presque triplé depuis le commandement du 12 août 2021, *la société Mostorage est de mauvaise foi en ce qu'elle tait les aides gouvernementales qu'elle a perçues en raison de la crise sanitaire, *l'accroissement de la dette ne démontre aucune bonne volonté du locataire et exclut toute capacité d'apurement par des délais de paiement, d'autant qu'elle ne verse aux débats aucune pièce comptable. Pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens et prétentions des parties, la cour se réfère expressément à la décision critiquée et aux dernières écritures des parties. MOTIVATION DE LA DECISION : Sur l'acquisition de la clause résolutoire: L'article 834 du code de procédure civile dispose que, dans tous les cas d'urgence, le juge des référés peut ordonner toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend. La juridiction des référés n'est toutefois pas tenue de caractériser l'urgence pour constater l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du droit au bail. Il résulte des dispositions de l'article L 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. Le commandement du 12 août 2021 a été délivré pour paiement de la somme de 13.085,98 euros en principal comprenant les loyers dûs entre le 1er novembre 2020 et le 1er août 2021. Il résulte des dispositions de l'article 1719 du code civil que le bailleur est obligé par la nature du contrat et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière de délivrer au preneur la chose louée et de l'en faire jouir paisiblement pendant la durée du bail mais, il n'est pas contesté que la SCI KGB Immobilier a continué à mettre les locaux loués à disposition de la société Mostorage, les mesures législatives et réglementaires de lutte contre l'épidémie de Covid-19, n'étant pas le fait de la bailleresse. La société Mostorage se borne à alléguer que la fermeture administrative des locaux constitue un événément de force majeure, sans apporter aucun élément de nature à faire apparaître devant le juge de l'évidence que cette fermeture a rendu impossible tout réglement, de sorte que la contestation ne revêt pas un caractère sérieux. De même, la société Mostorage se borne a faire état de la perte partielle de la chose louée sans apporter aucun élément de nature à faire apparaître qu'elle n'aurait pu ni jouir de la chose ni en user conformément à sa destination pendant la période concernée. Sur l'exigence de bonne foi, l'appelante invoque les dispositions de l'article 1104 du code civil, mais si ces dispositions permettent à une partie de demander une renégociation du contrat à son cocontractant, elles ne la dispensent pas de l'exécution de ses obligations durant la renégociation. Il en résulte que la demande excède les pouvoirs du juge des référés et que, dans l'attente d'une éventuelle saisine du juge du fond, l'appelante ne peut se dispenser du paiement des loyers contractuellement dus sur le fondement de ces dispositions. Dès lors, devant le juge des référés, juge de l'évidence, l'existence de contestations sérieuses pesant sur l'obligation au paiement de l'intégralité des loyers et provisions sur charges pendant les périodes concernées n'est pas démontrée. La société Mostorage ne contestant aucunement que les causes du commandement de payer visant la clause résolutoire n'ont pas été réglées dans le délai d'un mois à compter de la signification, l'ordonnance entreprise sera confirmée en ce qu'elle a constaté l'acquisition de la clause de résiliation de plein droit à compter du 12 septembre 2021. Sur la demande de suspension des effets de la clause résolutoire: Il résulte des dispositions de l'article L145-41 du code de commerce que les juges saisis d'une demande présentée dans les formes et conditions prévues aux articles 1343-5 ou 1244-1 à 1244-3 anciens du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre les effets d'une clause résolutoire, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice passée en force de chose jugée. La société Mostorage demande que lui soit accordé un délai de 24 mois pour solder sa dette, entraînant une suspension des effets de la clause résolutoire. Pour autant, la société Mostorage ne verse aux débats aucune pièce, notamment comptable, au soutien de sa demande de délai, de nature a démontrer sa capacité à honorer un échéancier d'apurement et alors même qu'il ressort des pièces du bailleur que la dette a sensiblement augmenté depuis le commandement du 12 août 2021 et que, selon constat d'huissier du 3 mars 2022, la société Mostorage a quitté les lieux en emportant l'ensemble des équipements nécessaires à leur exploitation. Il en ressort que la demande de délai sera rejetée. L'ordonnance entreprise sera ainsi confirmée en ce que, consécutivement à l'acquisition de la clause résolutoire, elle a ordonné l'expulsion du locataire et fixé une indemnité d'occupation à hauteur de 2.692 € par mois à compter du mois de septembre 2021. Sur la demande de provision 30 471,55 euros en principal arrêtée au 13 mars 2022: La société KGB Immobilier soutient que l'arriéré de loyer et indemnité d'occupation a atteint la somme de 30 471,55 euros au 13 mars 2022. Elle produit un extrait de compte qui fait apparaître le montant de cette dette de la société Mostorage au 1er mars 2022. La société Mostorage n'a pas présenté de moyen opposant à ce décompte. L'ordonnance entreprise sera infirmée en ce qu'elle a condamné la SARL Mostorage à payer à la SCI KGB Immobilier la somme provisionnelle de 21.730,91 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation échus au 1er décembre 2021 en deniers ou quittances et sauf à parfaire, outre les indemnités d'occupation à échoir à compter du mois de janvier 2022 . La société Mostorage sera condamnée au paiement d'une provision de 30 471,55 euros arrêtée au 13 mars 2022. Sur la demande de dommages et intérêts: La société KGB Immobilier sollicite une somme de 3.000 euros à titre de dommages et intérêts en application des dispositions de l'article 32-1 du code de procédure civile. Outre que ce texte ne prévoit que la sanction d'une amende civile, décidée par le juge, et non l'allocation de dommages-intérêts, la société KGB Immobilier ne démontre pas que la société Mostorage, qui a pu se méprendre sur l'étendue de ses droits, a diligenté un appel abusif ou dilatoire. La demande sera en conséquence rejetée. PAR CES MOTIFS : La cour, statuant par arrêt contradictoire ; Infirme l'ordonnance entreprise en ce qu'elle a condamné la SARL Mostorage à payer à la SCI KGB Immobilier la somme provisionnelle de 21.730,91 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation échus au 1er décembre 2021 en deniers ou quittances et sauf à parfaire, outre les indemnités d'occupation à échoir à compter du mois de janvier 2022 ; Statuant à nouveau : Condamne la société Mostorage à payer à la société KGB Immobilier une provision de 30 471,55 euros arrêtée au 13 mars 2022 ; Confirme l'ordonnance entreprise pour le surplus de ses dispositions ; Y ajoutant ; Déboute la société Mostorage de sa demande de délai de paiement suspensif des effets de la clause résolutoire ; Déboute la société KGB Immobilier de sa demande au titre de l'article 32-1 du code de procédure civile ; Condamne la société Mostorage aux dépens ; Condamne la société Mostorage à payer à la société KGB Immobilier la somme de 2.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. LA GREFFIERE LA PRESIDENTE