Cour d'appel, 23 mars 2023. 22/09669

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE Chambre 3-2 ARRÊT AU FOND DU 23 MARS 2023 N° 2023/107 Rôle N° RG 22/09669 - N° Portalis DBVB-V-B7G-BJWDW [E] [U] C/ A.S.L. [Adresse 7] Copie exécutoire délivrée le : à : Me Valérie CARDONA Me Gilles BROCA Décision déférée à la Cour : Jugement du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de DRAGUIGNAN en date du 21 Juin 2022 enregistré(e) au répertoire général sous le n° . APPELANT Maître Didier CARDON Es qualités de Liquidateur judiciaire de Monsieur [T], désigné en ces fonctions par jugement du tribunal de commerce de Grasse en date du 26/04/2017 sur conversion de la sauvegarde judiciaire prononcée le 28/05/2015, demeurant [Adresse 3] représenté par Me Valérie CARDONA, avocat au barreau de GRASSE substitué par Me Axelle TESTINI, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE INTIMEE A.S.L. [Adresse 7], associété syndicale libre identifiée au SIREN sous le n° 451 678 486 00015, dont le siège social est sis, [Adresse 1], prise en la personne de son représentant légal domicilié es qualités audit siège représentée par Me Gilles BROCA, avocat au barreau de NICE *-*-*-*-* COMPOSITION DE LA COUR L'affaire a été débattue le 01 Février 2023 en audience publique devant la cour composée de : Madame Gwenael KEROMES, Président de chambre, Magistrat rapporteur Madame Muriel VASSAIL, Conseiller Madame Agnès VADROT, Conseiller qui en ont délibéré. Greffier lors des débats : Madame Chantal DESSI. Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 23 Mars 2023. ARRÊT Contradictoire, Prononcé par mise à disposition au greffe le 23 Mars 2023, Signé par Madame Gwenael KEROMES, Président de chambre et Madame Chantal DESSI, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. *** La société Golf Ressort [Adresse 7] a cédé à M. [K] [T], moyennant le prix de 6.560.000,00 €, une parcelle cadastrée Section F n° [Cadastre 2], d'une contenance de 3ha 55a 05ca, situé sur le secteur C de l'assiette foncière du [Localité 6] Zone B7, dans le Domaine de [Adresse 7], numéro de lot 5, avec le droit de construire sur ladite parcelle une S.H.O.N. de 3.000m². Cette parcelle fait partie de la Zone d'Aménagement Concertée dénommée "ZAC [Adresse 7]" et a fait l'objet de statuts de l'Association Syndicale Libre "Domaine de [Adresse 7]", reçus par Maître [F], Notaire à [Localité 5], en date du 9 novembre 2001, modifiés le 13 juillet 2010 et en dernier lieu le 5 avril 2018 et d'un cahier des charges et règlement reçu par Maître [P], Notaire à [Localité 4], en date du 9 novembre 2001, modifié le 13 juillet 2010, suivi d'une attestation rectificative valant reprise pour ordre en date du 28 septembre 2010; L'article 2 des statuts de l'A.S.L. stipule que 'fait obligatoirement partie de l'A.SL., pour quelque cause et à quelque titre que ce soit, tout propriétaire des parcelles divises de l'ensemble immobilier" concerné (Domaine de [Adresse 7]). L'article 22 prévoit que les charges de l'A.S.L. sont celles énumérées à l'article 27 du Cahier des Charge et Règlement, et l'article 24 précise que leur modalité de répartition, de paiement et de recouvrement sont fixées aux articles 28 et 29 du C.C.R. M. [K] [T] n'acquittant plus ses charges, l'A.S.L a engagé plusieurs actions en justice qui ont abouti à plusieurs décisions judiciaires (deux avant l'ouverture de la procédure de sauvegarde et trois qui lui sont postérieures) : - un arrêt de la cour d'appel d'Aix-en-Provence du 30 janvier 2014, - une ordonnance de référés rendue par le juge des référés du tribunal judiciaire de Grasse du 13 octobre 2014, - une ordonnance de référé du 21 décembre 2015, infirmée en appel par un arrêt de la cour d'appel d'Aix-en-Provence du 03 novembre 2016 ; - un jugement du 29 mars 2019, rendu par le tribunal judiciaire de Draguignan, frappé d'appel; - un arrêt de la cour d'appel d'Aix-en-Provence du 24 février 2022, à ce jour définitif. Par jugement du 26 avril 2017, le tribunal de commerce de Grasse a prononcé l'ouverture d'une procédure de liquidation judiciaire sur conversion de la procédure de sauvegarde ouverte le 28 mai 2015, à l'encontre de M. [K] [T] et désigné Me [E] [U] en qualité de liquidateur judiciaire. L'A.S.L. [Adresse 7] a déclaré sa créance par déclaration du 10 juin 2015 pour un montant total de 151.482,50 € arrêté au 28 mai 2015, à titre privilégié (hypothèque légale, privilège de l'article 2374 1° du code civil et privilège des frais de justice). M. [K] [T] a contesté partiellement cette créance et deux certificats d'admission ont été délivrés : - l'un, portant sur la somme de 23 624,79 euros (représentant les causes des condamnations non réglées de l'arrêt rendu par la cour d'appel d'Aix-en-Provence du 30 janvier 2014 et le coût de l'inscription de l'hypothèque légale), - l'autre portant sur la somme de 70 852,27 euros (représentant les causes des condamnations non réglées de l'ordonnance de référé du tribunal judiciaire de Grasse du 13 octobre 2014 et le coût de l'inscription de l'hypothèque légale). La contestation élevée par M. [K] [T] porte sur les charges échues pour la période du 3 juillet 2014 au 28 mai 2015, date de l'ouverture de la procédure de sauvegarde, totalisant une somme de 55 306,93 euros. Le juge commissaire statuant sur la contestation de la créance de l'ASL, a admis la créance de celle-ci pour un montant de 55 306,96 euros et a sursis à statuer dans l'attente de l'issue de la procédure engagée par l'ASL à l'encontre de M. [T] devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Grasse, s'agissant des charges échues postérieures au jugement d'ouverture de la sauvegarde. Infirmant l'ordonnance de référé du 21 décembre 2015 en toutes ses dispositions, la cour d'appel d'Aix-en-Provence, par un arrêt du 03 novembre 2016 a condamné Monsieur [T] à payer à l'ASL, à titre provisionnel, une somme de de 82.921,01 euros à valoir sur les charges du lotissement pour la période allant du 1er juillet 2015 au 30 septembre 2016 et a rejeté les demandes de l'ASL relativement à l'appel de charge du 1er trimestre 2016. Les charges du 4ème trimestre 2016 et les appels de charges postérieurs n'étant pas réglés, l'ASL a de nouveau saisi le tribunal judiciaire de Draguignan et mis en cause Me [U] ès qualités. Par jugement en date du 29 mars 2019, le tribunal judiciaire de Draguignan a : - condamné Me [U] ès qualités à payer à l'ASL [Adresse 7] la somme de 288 354,90 euros au titre des charges échues depuis le 1er juillet 2015 jusqu'au 30 mars 2017, - fixé la créance de l'ASL au passif de M. [T] à la somme de 168 340,65 euros pour la période comprise entre le 26 avril 2017 et le 31 mars 2019, - condamné Me [U] ès qualités, au paiement de la somme de 4 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens. Me [U] ès qualités a relevé appel de ce jugement et l'ASL [Adresse 7] a formé appel incident. Dans le cadre des opérations de liquidation judiciaire, a été autorisée par ordonnance du juge commissaire du 26 juin 2019, la vente de la parcelle située à [Adresse 7] section cadastrée [Cadastre 2] constituant le lot n°5 du Domaine de [Adresse 7], prise en la personne de son association syndicale libre [Adresse 7] (ci-après ASL [Adresse 7]). La vente par acte authentique est intervenue le 2 décembre 2019 par devant Me [R] [Z], notaire. L'ASL [Adresse 7] a formé opposition, délivrée suivant actes extra-judiciaires du 10 décembre 2019 à Me [E] [U] ès qualités, et du 12 décembre 2019 à Me [R] [Z], notaire, pour un montant de 427 519,33 euros, correspondant à un arriéré de diverses charges postérieures à l'ouverture de la procédure collective, restées impayées par M. [K] [T]. Me [E] [U] ès qualités de liquidateur judiciaire, contestant la validité de l'opposition, a assigné l'ALS [Adresse 7] devant le tribunal judiciaire de Draguignan aux fins de les voir déclarer irrégulières et ordonnée la main-levée. Par jugement contradictoire du 21 juin 2022, le tribunal judiciaire de Draguignan a débouté Me [E] [U], ès qualités de ses demandes et déclaré régulière l'opposition signifiée le 12 décembre 2019 par l'ASL [Adresse 7], dit que la créance visée dans l'opposition bénéficie du privilège de l'article 2374 1° bis du code civil dans sa version antérieure qu 1er janvier 2020 et condamné Me [E] [U] ès qualités aux dépens de l'instance et à verser à l'ASL [Adresse 7] la somme de 1 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. Me [E] [U] ès qualités a interjeté appel par déclaration du 5 juillet 2022. Parallèlement à la signification de son opposition, l'ASL faisait attraire la SASU Société Internationale de Financement de Titres (ci-après S.I.F.T.), acquéreuse de la parcelle en cause, en intervention forcée devant la cour d'appel d'Aix-en-Provence saisie des appels formés contre le jugement du tribunal judiciaire de Draguignan du 29 mars 2019. Par un arrêt en date du 24 février 2022, la cour d'appel d'Aix en Provence, infirmait le jugement du 29 mars 2019 et statuant à nouveau des chefs infirmés, a notamment : - dit que pour les besoins de l'opposition au prix de vente formée par l'ASL [Adresse 7], le montant des charges échues et non réglées pour la période ayant couru du 28 mai 2015 (date de l'ouverture de la procédure de sauvegarde de M. [T]) au 2 décembre 2019 (date de la vente de son bien immobilier), s'élève à la somme de 403.609,97 euros (177.001,10 euros pour la période correspondant à la sauvegarde de Monsieur [T] et 226.608,87 euros pour la période ayant couru de la conversion de la sauvegarde en liquidation judiciaire, 26 avril 2017 au 2 décembre 2019). - condamné la SASU S.I.F.T. à payer à l'ASL [Adresse 7] la somme de 529 081,42 euros au titre des charges échues et non réglées pour la période du 1er juillet 2013 au 02 décembre 2019 sous déduction de toute somme que Me [U] ès qualités viendrait à régler de ce chef, et la somme de 130 775,73 euros au titre des appels de fonds des troisième et quatrième trimestres 2020, premier, deuxième et troisième trimestres 2021, soit au total, la somme de 659 857,15 euros. *** Aux termes de ses dernières conclusions déposées et notifiées par RPVA le 23 septembre 2022, auxquelles la cour entend se référer expressément en application des dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, l'appelant demande à la cour : - d'infirmer le jugement du 21 juin 2022 en toutes ses dispositions et statuant à nouveau, - d'ordonner la mainlevée des oppositions formées par l'ASL '[Adresse 7]' entre les mains du liquidateur judiciaire de M. [T] le 10 décembre 2019 et entre les mains de Me [Z], notaire, le 12 décembre 2019 ; Subsidiairement, - réformer le jugement entrepris en toutes ses dispositions et, statuant à nouveau, - prononcer l'irrégularité de l'acte d'opposition tel qu'il a été signifié entre les mains du liquidateur judiciaire de M. [T] lequel n'était pas le domicile élu habilité à le recevoir ; - ordonner la mainlevée de l'opposition formée le 10 décembre 2019 contre le liquidateur judiciaire ès qualités de M. [T] comme ne pouvant produire aucun effet ; - retenir que l'ASL '[Adresse 7]' était tenue des respecter les dispositions de l'article 20 de la loi du 10 juillet 1965 en ce compris, celle de son décret d'application du 17 mars 1967 en son article 5-1 qui mentionne les articles 10 et 30 de la loi du 10 juillet 1965 dès lors qu'elle fait en outre valoir bénéficier du privilège de l'article 2374 1°bis en sa version antérieure à la réforme du 1er janvier 2020, afférent audits articles 10 et 30 ; - ordonner la mainlevée de l'opposition formée par l'ASL '[Adresse 7]' en date du 12 décembre 2010 entre les mains de Me [Z] ; - ordonner que la totalité du prix de vente soit appréhendé par Me [U] ès qualités de liquidateur judiciaire, lequel procédera à la répartition des fonds selon les règles du droit des procédures collectives, dans le respect de l'ordre des créanciers et dans la limite de l'actif disponible - débouter l'ASL '[Adresse 7]' de l'ensemble de ses demandes, fins et prétentions plus amples ou contraires et la condamner à verser entre les mains de Me [U] ès qualités la somme de 5 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile pour la procédure de première instance et celle de 7 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile pour la procédure d'appel. Il soutient que le jugement critiqué se heurte à l'autorité de la chose jugée attachée à l'arrêt de la Cour d'appel d'Aix en Provence rendu le 24 février 2022, et entre en contrariété avec lui et qu'en, vertu du principe de "l'estoppel" l'ASL concluante n'est pas fondée dans son opposition. Il considère que l'opposition en cause est irrégulière en ce qu'elle ne satisfait pas aux dispositions de l'article D 5-1 du Décret du 17 mars 1967 en ne distinguant pas les charges ressortant de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965 de celles ressortant de l'article 30 de ladite loi Enfin il fait valoir que l'opposition qui lui a été signifiée à son étude est irrégulière en ce qu'elle devait l'être à son domicile élu, c'est-à-dire en l'étude de Maître [Z], notaire instrumentaire, et que celle signifiée au domicile élu de notaire serait également nulle en l'absence de distinction des charges ressortant de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965 de celles ressortant de l'article 30 de ladite loi. Cette irrégularité fait perdre à l'ASL son privilège et la créance de celle-ci, devenant chirographaire, entraîne la mainlevée de l'opposition. *** Aux termes de ses conclusions déposées et notifiées par RPVA le 28 septembre 2022, auxquelles il sera renvoyé pour un plus ample exposé des moyens et prétentions de l'intimée, l'A.S.L. '[Adresse 7]' demande à la cour de : - débouter Maître [U] es qualité de l'ensemble de ses demandes ; - confirmer en toutes ses dispositions le jugement de première instance ; - condamner Maître [U] es qualités à payer à l'A.S.L. [Adresse 7] la somme de 7.000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens distraits au profit de Maître Broca sous sa due affirmation de droit (article 699 du C.P.C.). L'intimée fait valoir en substance qu'il n'y a aucune contrariété entre le jugement critiqué et l'arrêt rendu par la cour d'appel le 24 février 2022, ni atteinte à l'autorité de la chose jugée ni violation du principe de l'Estoppel, le fait que l'intimée ait obtenu la condamnation de la société S.I.F.T. au paiement des cotisations d'ASL impayées, du fait de leur caractère réel, n'a aucun effet sur la faculté d'opposition sur le prix de vente ouverte par l'article 3 de l'ordonnance du 1er juillet 2004 à l'ASL qui vise à garantir le recouvrement des cotisations antérieures à la cession. L'opposition signifiée le 10 décembre 2019 au domicile élu, soit en l'étude de Me [Z], notaire qui a reçu la vente de la parcelle , chez qui Me [U] ès qualités a fait élection de domicile à l'occasion de la notification de la vente, de même que celle effectuée à Me [U] ès qualités en l'étude de ce dernier, le 12 décembre 2019, sont régulières. Elle fait valoir que l'arrêt de la cour d'appel du 24 février 2022 précité a bien dissocié les droits de l'ASL tels que résultant de son opposition, de la condamnation prononcée à l'encontre de la société S.I.F.T. en application de l'article 3 alinéa 3 de l'ordonnance du 1er juillet 2004 relative aux associations syndicales de propriétaires en indiquant que : 'Il convient, dès lors, pour les besoins de cette opposition [opposition au prix de vente formée par l'ASL [Adresse 7]] de dire que le montant des charges échues et non réglées pour la période ayant couru du 28 mai 2015 (date de l'ouverture de la procédure de sauvegarde de Monsieur [T]) au 2 décembre 2019 (date de la vente de son bien immobilier) s'élève à la somme de 403 609,97 euros (177 001,10 euros pour la période correspondant à la sauvegarde de Monsieur [T] et 226 608,87 euros. Enfin, elle soutient que les cotisations d'ASL ne sont pas soumises à l'article 20 de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis ni à son décret d'application (article 5-1 du décret du 17 mars 1967) ce que réaffirme la jurisprudence constante de la cour de cassation depuis un arrêt du 3 juillet 1991. MOTIFS DE LA DECISION Sur l'autorité de la chose jugée découlant de l'arrêt rendu par cette cour le 24 février 2022 : L'article 1355 du code de procédure civile suppose pour que puisse être opposée l'autorité de la chose jugée, la réunion d'une triple identité entre la demande soumise au juge et celle qui a été tranchée : il faut une identité d'objet, de cause et de parties, ces trois conditions se cumulant. En l'espèce, contrairement à ce qui est soutenu par l'appelant, il ne peut y avoir d'atteinte à l'autorité de la chose jugée par l'arrêt rendu par cette cour en date du 24 février 2022, en l'absence d'identité d'objet, de cause et de parties ; en effet l'objet du litige ayant donné lieu au jugement critiqué concerne la régularité et les effets de l'opposition formée par l'ASL en application de l'article 3 alinéa 3 de l'ordonnance du 1er juillet 2004, et non sur la créance de charges échues et non réglées afférentes à la parcelle ayant appartenu à M. [T], arrêtée définitivement par l'arrêt précité. Sur la fin de non recevoir tirée de l'Estoppel Selon le principe d'estoppel une partie ne peut se prévaloir d'une position contraire à celle qu'elle a prise antérieurement lorsque ce changement se produit au détriment d'un tiers (C. Cass Assemblée plénière 27 février 2009, 07-19841). La méconnaissance de cette règle entraîne le rejet des prétentions de la partie qui l'a méconnue. Cependant, la Cour de cassation a jugé que la seule circonstance qu'une partie se contredise au détriment d'autrui n'emporte pas nécessairement fin de non-recevoir si les actions engagées n'étaient ni de même nature, ni fondées sur les mêmes conventions et n'opposaient pas les mêmes parties (Assemblée plénière 27 février 2009, pourvoi n°07-19841, Legifrance). En l'espèce, il ne peut y avoir contradiction pour l'ASL [Adresse 7] entre le fait d'agir en recouvrement de charges impayées à l'encontre de deux débiteurs et de défendre dans une instance distincte à une action tendant à faire déclarer irrégulière et dépourvue d'effet l'opposition formée par l'ASL entre les mains du notaire détenteur des fonds, dans le but de bénéficier d'un dispositif prévu par la loi permettant à l'association syndicale libre de se faire payer sur le prix de vente de la parcelle et des charges impayées par le vendeur de la dite parcelle. Dès lors, les fins de non recevoir tirées de l'autorité de la chose jugée et du principe de l'estoppel ne sauraient être accueillies. Sur le caractère régulier de l'opposition Comme l'a justement relevé le tribunal judiciaire, l'ASL a formé une seule et même opposition, qui a été signifiée à deux personnes et à deux domiciles différents ; seule l'opposition signifiée par exploit d'huissier le 10 décembre 2019 entre les mains de Maître [Z], notaire rédacteur de la vente et détenteurs des fonds, en l'étude de qui le liquidateur judiciaire a élu domicile, répond aux conditions requises et a par conséquent produit effet ; quant à la seconde, signifiée le 12 décembre 2019 en l'étude du liquidateur judiciaire, celle-ci doit être considérée comme dépourvue d'effet. L'ordonnance n°2004-632 du 1er juillet 2004 (article 3 dernier alinéa) a étendu aux ASL le mécanisme de l'article 20 de la loi du 10 juillet 1965 relative au statut de la copropriété en prévoyant que 'lors de la nutation d'un bien compris dans le périmètre d'une association syndicale, avis de la mutation doit être donné, dans les conditions prévues à l'article 20 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, à l'association qui peut faire opposition dans les conditions prévues audit article pour obtenir le paiement des sommes dues par l'ancien propriétaire'. Le renvoi à l'article 20 de la loi du 10 juillet 1965 ne vise que le mécanisme de l'avis de mutation qui doit être donné à l'association afin que celle-ci puisse exercer son droit d'opposition entre les mains du notaire en vue de se faire payer les sommes dues par l'ancien propriétaire. Ce renvoi ne saurait inférer que les cotisations d'ASL soient soumises au statut de la copropriété des immeubles batis, ni que l'opposition doive, pour produire ses effets répondre aux prescriptions de l'article 5-1 du décret du 17 mars 1967, décret d'application de la loi du 10 juillet 1965, et opérer une ventilation en fonction des charges. En l'occurrence, les charges dont l'ASL réclame paiement et leur répartition sont régies par les statuts de l'ASL et les dispositions de l'ordonnance n° 2004-63 du 1er juillet 2004 et du décret de 2006, et sont justifiées à travers les décisions de justice devenues définitives précitées. En conséquence, c'est à juste titre que les premiers juges ont retenu qu'il suffisait que l'opposition délivrée le 10 décembre 2019 mentionne le montant et les causes de la créance pour produire effet et mettre en oeuvre le privilège de l'article 2374 1° bis du code civil. Le jugement sera par conséquent confirmé en toutes ses dispositions, en ce compris celles relatives à l'article 700 du code de procédure civile. Sur les demandes accessoires Me [E] [U] ès qualités succombant dans ses prétentions est mal fondé en ses demandes au titre de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel. En revanche l'équité commande l'application des dispositions de l'article l'article 700 du code de procédure civile au profit de l'ASL [Adresse 7] à hauteur de la somme de 2 500 euros. PAR CES MOTIFS LA COUR statuant publiquement, par arrêt contradictoire, après en avoir délibéré conformément à la loi, Confirme le jugement rendu par le Tribunal judiciaire de Draguignan le en toutes ses dispositions ; Déboute Maître [E] [U] ès qualités de liquidateur judiciaire de M. [K] [T] de ses demandes ; Y ajoutant, Condamne Maître [E] [U] ès qualités de liquidateur judiciaire de M. [K] [T] à payer à l'ASL '[Adresse 7]' la somme de 2 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; Ordonne l'emploi des dépens d'appel en frais privilégiés de la procédure collective de M. [K] [T]. LA GREFFIERE LA PRESIDENTE