Texte intégral
N° RG 24/00234 - N° Portalis DBXV-W-B7I-GHZ3
Minute : JCP
Copie exécutoire délivrée
le :
à :
SCP MERY - RENDA - KARM - GENIQUE, avocats au barreau de CHARTRES, vestiaire : T 35
Copie certifiée conforme
délivrée le :
à :
[J] [P],
[K] [S] épouse [P]
Préf28
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE CHARTRES
Juge des Contentieux de la Protection
ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ
contradictoire
DU 25 Juin 2024
DEMANDEUR(S) :
S.A. EURE ET LOIRE HABITAT
dont le siège social est 2 Rue du 11 Novembre , 28110 LUCE,
agissant poursuites et diligences de ses représentant légaux domiciliés en cette qualité audit siège
représentée par Me KARM de la SCP SCP MERY - RENDA - KARM - GENIQUE, avocat du barreau de CHARTRES , demeurant 3 Place de la Porte Saint Michel - 28000 CHARTRES, avocats au barreau de CHARTRES, vestiaire : T 35
D’une part,
DÉFENDEUR(S) :
Monsieur [J] [P]
demeurant 2 résidence de la vallée - Logement n°11 - 28700 AUNEAU-BLEURY-SAINT-SYMPHORIEN
comparant en personne
Madame [K] [S] épouse [P]
demeurant 14 bis rue du moulin - Essars - 28700 AUNEAU-BLEURY-SAINT-SYMPHORIEN
comparante en personne
D’autre part,
COMPOSITION DU TRIBUNAL :
Juge des contentieux de la protection : Liliane HOFFMANN, statuant en matière de référé
En présence de : [I] [Y] et [Z] [R], auditeurs de justice
Greffier: Karine SZEREDA
DÉBATS :
L'affaire a été plaidée à l'audience publique du 28 Mai 2024 et mise en délibéré au 25 Juin 2024 date à laquelle la présente décision est rendue par mise à disposition au greffe.
* * *
EXPOSE DU LITIGE
Par acte sous seing privé du 08 juin 2017 et prenant effet à compter du 14 juin 2017, la SA EURE ET LOIR HABITAT a consenti un bail d’habitation avec garage sur un logement situé 02 résidence de la Vallée, logement n°11, 28700 AUNEAU BLEURY SAINT SYMPHORIEN à Monsieur [J] [P] et Madame [K] [P], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 360,03 euros charges comprises.
Par courrier du 27 septembre 2023, Madame [K] [P] a indiqué avoir quitté le logement et vouloir résilier le contrat de location.
Puis, les échéances de loyer n'étant pas régulièrement payées, un commandement de payer rappelant la clause résolutoire insérée au bail a été délivré le 23 octobre 2023 aux fins d’obtenir le paiement de la somme de 1 161,70 euros en principal.
La commission de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Monsieur [J] [P] et Madame [K] [P] le 25 octobre 2023.
Par acte d'huissier de justice du 05 mars 2024, la SA EURE ET LOIR HABITAT a ensuite assigné Monsieur [J] [P] et Madame [K] [P] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Chartres, statuant en référé, afin d'obtenir, le constat de la résiliation du bail par l’effet de l’acquisition de la clause résolutoire, l’expulsion de Monsieur [J] [P], la séquestration des biens se trouvant éventuellement sur place et la condamnation solidaire de Monsieur [J] [P] et Madame [K] [P] à lui verser les sommes suivantes :
2 216,84 euros représentant les loyers et charges dus, outre intérêt de retard au taux légal à compter de la décision,·le montant des loyers et charges échus depuis cette date et jusqu’à résiliation du bail,
une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer actuel augmenté des charges actualisé qui auraient été payés si le bail s’était poursuivi, jusqu’à complète libération des lieux et remise des clés au demandeur, suite à un départ volontaire, soit jusqu’à l’expulsion à défaut de départ volontaire, ou, si les biens sont séquestrés sur place jusqu’au déménagement par la personne expulsée ou jusqu’à la décision du Juge de l'Exécution statuant sur le sort des meubles ou enfin à l'issue du délai de 2 mois prévu à l'article R433-1 du Code des procédures civiles d'exécution et dire que cette indemnité d’occupation pourra être actualisée comme l’aurait été les loyers et les charges,·la somme de 800 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,
les dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer déja signifié, de la présente assignation et, plus généralement, de tous actes rendus nécessaires à l'occasion de la présente procédure.L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département d'Eure-et-Loir le 14 mars 2024.
L’affaire a été appelée et retenue à l'audience du 28 mai 2024.
La SA EURE ET LOIR HABITAT, représentée par son avocat, indique maintenir les demandes de son assignation et actualise sa créance à la somme de 3 849,24 euros, échéance du mois de mai 2024 incluse. Elle précise s’opposer à l’octroi d’éventuels délais.
Monsieur [J] [P] et Madame [K] [P], régulièrement cités en l’étude, ont comparu. Ils reconnaissent la dette. Monsieur [J] [P] indique résider dans le logement et précise avoir retrouvé un emploi fixe. Il expose pouvoir solder la dette au 15 juillet 2024 grâce à un héritage. Il indique vouloir rester dans le logement.
La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 25 juin 2024.
MOTIFS DE LA DÉCISION :
En vertu des dispositions de l'article 834 du code de procédure civile, « dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend ».
Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, « le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.
Dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire ».
Sur la demande de constat de la résiliation du bail
- Sur la recevabilité :
Aux termes de l'article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le bailleur souhaitant faire jouer la clause résolutoire d'un bail d'habitation ne peut faire délivrer une assignation à cette fin avant l’expiration d’un délai de 2 mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement.
En outre, l’article 24 III de la loi précitée dispose que le bailleur doit faire signifier l'assignation au représentant de l'État dans le département dans un délai de deux mois avant l'audience, délai rapporté à 6 semaines depuis la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023.
En l'espèce, la SA EURE ET LOIR HABITAT justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département le 14 mars 2024, soit plus de six semaines avant l’audience initiale du 28 mai 2024.
En outre, la caisse d'allocations familiales d'Eure et Loir a été avisée de la situation d'impayé de Monsieur [J] [P] et Madame [K] [P] le 24 octobre 2023. Par ailleurs, la SA EURE ET LOIR HABITAT justifie également avoir saisi la commission de prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.
Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.
- Sur le fond :
À titre préalable, il sera relevé que, si le commandement de payer du 23 octobre 2023 a été délivré postérieurement à l’entrée en vigueur de la Loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, qui est d’application immédiate, cet acte vise les dispositions de l’article 24 de la Loi du 06 juillet 1989 dans leur rédaction antérieure, notamment s’agissant du délai laissé aux locataires pour leur permettre de régler la dette visée au commandement. Il sera donc fait application des dispositions de la Loi du 06 juillet 1989 dans leur rédaction antérieure à l’entrée en vigueur de la Loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 afin de ne pas perturber la stabilité des situations déjà établies et à défaut de règle d'ordre public plus protectrice.
Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version applicable au litige, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.
En outre, l'article 24 V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que "le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative ».
En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de location a été signifié aux locataires le 23 octobre 2023. Or, d’après l'historique des versements, la somme de 1 161,70 euros n’a pas été réglée par ces derniers dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement.
Le bailleur est donc bien fondé à se prévaloir du jeu de la clause résolutoire, et la juridiction constatera que les conditions d’acquisition de cette clause sont réunies depuis le 23 décembre 2023.
En l’espèce, si Monsieur [J] [P] forme une demande de délai de paiement, force est de constater que ses ressources ne lui permettent pas de faire face à sa dette de loyers qui s’est aggravée depuis la signification du commandement de payer et qui atteint désormais un montant élevé. En outre, Monsieur [J] [P] prétend pouvoir solder sa dette en juillet 2024 grâce à des fonds provenant d’un héritage, sans pour autant donner aucun justificatif à ce titre. Au surplus, il ressort de l'extrait de compte que Monsieur [J] [P] n'a pas repris le paiement du loyer courant avant la date de l'audience.
Dans ces conditions il ne sera pas fait application des dispositions de l'article précité.
Monsieur [J] [P] se trouvant dans le logement sans droit ni titre depuis le 23 décembre 2023, il convient d'ordonner son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef à défaut de départ volontaire après commandement de quitter les lieux, et ce avec le concours de la force publique si besoin est et l’assistance d’un serrurier.
Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles L. 433-1, L. 433-2, R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution au titre des opérations d'expulsion. Il n'y a donc pas lieu d'ordonner leur enlèvement, leur transport ni leur séquestration, qui demeurent à ce stade purement hypothétiques.
Sur la demande de provision au titre de l’arriéré locatif :
Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat de location constitue une obligation essentielle des locataires, ce qui résulte tant de l'article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989 que du bail signé entre les parties.
L'article 8-1 VI de la loi du 6 juillet 1989 dispose que « La solidarité d'un des colocataires et celle de la personne qui s'est portée caution pour lui prennent fin à la date d'effet du congé régulièrement délivré et lorsqu'un nouveau colocataire figure au bail. A défaut, elles s'éteignent au plus tard à l'expiration d'un délai de six mois après la date d'effet du congé ».
L'article 2 alinéa 1er de la loi du 6 juillet 1989 précise que « Les dispositions du présent titre sont d'ordre public ».
En outre, la solidarité résulte des stipulations du contrat de bail souscrit par Monsieur [J] [P] et Madame [K] [P] et notamment de l'article 7 intitulé “CLAUSE DE SOLIDARITE”.
En l'espèce, Madame [K] [P] a donné congé à la SA EURE ET LOIR HABITAT le 27 septembre 2023. Compte tenu de la nature du logement, il convient de considérer que le congé a pris effet 3 mois après sa délivrance soit le 27 décembre 2023. Par conséquent, Madame [K] [P] reste tenue solidairement au paiement des loyers, charges et accessoires du logement pendant 6 mois à compter de cette date, soit jusqu'au 27 juin 2024.
Par ailleurs, il ressort du commandement, de l'assignation et du décompte fourni que Monsieur [J] [P] et Madame [K] [P] restent devoir une somme de 3 849,24 euros au titre de l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation dus selon décompte arrêté au 28 mai 2024, échéance de mai 2024 incluse.
Il convient en conséquence de condamner solidairement Monsieur [J] [P] et Madame [K] [P] au paiement à titre provisionnel de cette somme, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.
Sur l’indemnité d’occupation :
L'occupant sans droit ni titre d'un local est tenu d'une indemnité d'occupation envers le propriétaire. L'indemnité d'occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l'occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.
En l'espèce, le bail s'est trouvé résilié de plein droit le 23 décembre 2023.
En outre, la solidarité résulte des stipulations du contrat de bail souscrit par Monsieur [J] [P] et Madame [K] [P] et notamment de l'article 7 intitulé “CLAUSE DE SOLIDARITE”.
En conséquence, Monsieur [J] [P] et Madame [K] [P] sont redevables envers la SA EURE ET LOIR HABITAT depuis cette date, d'une indemnité d'occupation mensuelle qui sera fixée à titre provisionnel à une somme équivalente au montant du loyer courant, majoré des charges et taxes applicables, comme si le bail s’était poursuivi.
Cette indemnité sera due solidairement par Monsieur [J] [P] et Madame [K] [P] jusqu’au 27 juin 2024 puis par Monsieur [J] [P] jusqu'à son départ effectif des lieux caractérisé par la restitution des clefs au bailleur, ou procès–verbal d’expulsion.
Sur les demandes accessoires :
Monsieur [J] [P] et Madame [K] [P], parties perdantes, supporteront la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation.
Compte tenu de l'équité et de la situation économique des parties, il convient de laisser à la charge de la SA EURE ET LOIR HABITAT les frais irrépétibles de la procédure et de rejeter la demande formée à ce titre.
PAR CES MOTIFS,
Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par ordonnance mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,
AU PRINCIPAL, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu'elles aviseront, mais dès à présent vu l'urgence et l'absence de contestations sérieuses :
CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 08 juin 2017 entre la SA EURE ET LOIR HABITAT, Monsieur [J] [P] et Madame [K] [P], concernant l’appartement à usage d’habitation situé 02 résidence de la Vallée, logement n°11, 28700 AUNEAU BLEURY SAINT SYMPHORIEN sont réunies à la date du 23 décembre 2023 ;
CONSTATONS la résiliation du bail à la date du 23 décembre 2023 ;
ORDONNONS à Monsieur [J] [P] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au 02 résidence de la Vallée, logement n°11, 28700 AUNEAU BLEURY SAINT SYMPHORIEN ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,
DISONS qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique,
CONDAMNONS solidairement Monsieur [J] [P] et Madame [K] [P] au paiement à titre provisionnel d’une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été payés si le bail s’était poursuivi et ce, à compter du 23 décembre 2023 jusqu'au 27 juin 2024 ;
CONDAMNONS Monsieur [J] [P] à payer à la SA EURE ET LOIR HABITAT, cette indemnité d’occupation à titre provisionnel pour les sommes dues postérieurement au 27 juin 2024 et ce jusqu’au depart effectif des lieux matérialisé par la remise des clés ou un procès-verbal d’expulsion ou de reprise ;
CONDAMNONS solidairement Monsieur [J] [P] et Madame [K] [P] à payer à titre provisionnel à la SA EURE ET LOIR HABITAT la somme de 3 849,24 euros (trois mille huit cent quarante-neuf euros et vingt-quatre centimes) représentant les loyers, charges et indemnités d'occupation impayés au 28 mai 2024, échéance du mois de mai 2024 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de la présente decision ;
DISONS n'y avoir lieu à ordonner l'enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place et DISONS que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L 433-1, L 433-2 du Code des procédures civiles d'exécution;
CONDAMNONS in solidum Monsieur [J] [P] et Madame [K] [P] aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer et de l’assignation ;
REJETONS la demande de la SA EURE ET LOIR HABITAT au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
RAPPELONS que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de droit ;
DISONS qu'une copie de la présente décision sera transmise par les soins du greffe au représentant de l'Etat dans le département.
Ainsi ordonnée et prononcée le 25 Juin 2024.
LE GREFFIERLE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION
Karine SZEREDALiliane HOFFMANN
