Cour d'appel, 31 janvier 2023. 22/02224

N° RG 22/02224 - N° Portalis DBVM-V-B7G-LMZ3 N° Minute : C1 Copie exécutoire délivrée le : à Me Virginie RAMON Me Alban VILLECROZE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS COUR D'APPEL DE GRENOBLE 2ÈME CHAMBRE CIVILE ARRÊT DU MARDI 31 JANVIER 2023 Appel d'une ordonnance (N° R.G. 22/00066) rendue par le Président du tribunal judiciaire de VIENNE en date du 05 mai 2022, suivant déclaration d'appel du 07 Juin 2022 APPELANT : M. [U] [G] né le 01 Octobre 1945 à [Localité 6] de nationalité Française [Adresse 2] [Localité 5] Représenté par Me Virginie RAMON, avocat au barreau de GRENOBLE, postulant, et Me Sébastien CAMILLIERI, avocat au barreau de LYON INTIMÉ : M. [I] [E] né le 05 Février 1957 à [Localité 6] de nationalité Française [Adresse 3] [Localité 1] Représenté par Me Alban VILLECROZE, avocat au barreau de GRENOBLE, postulant, et Me Valérie MOULIN, avocat au barreau de LYON COMPOSITION DE LA COUR : LORS DU DÉLIBÉRÉ : Mme Emmanuèle Cardona, présidente, M. Laurent Grava, conseiller, Mme Anne-Laure Pliskine, conseillère DÉBATS : A l'audience publique du 15 novembre 2022, Laurent Grava, conseiller, qui a fait son rapport, assisté de Caroline Bertolo, greffière, a entendu seul les avocats en leurs conclusions, les parties ne s'y étant pas opposées conformément aux dispositions des articles 805 et 905 du code de procédure civile. Il en a rendu compte à la Cour dans son délibéré et l'arrêt a été rendu à l'audience de ce jour. EXPOSÉ DU LITIGE : Suivant acte sous seing privé du 19 mars 2010, M. [I] [E] a donné à bail pour une durée de neuf années, à M. [U] [G], un garage situé [Adresse 4] à [Localité 7], moyennant un loyer mensuel de 400 euros, outre charges locatives. Par acte du 18 juin 2021, M. [I] [E] a fait délivrer à M. [U] [G] un congé à effet au 28 février 2022. Par courriel du 6 août 2021, M. [I] [E] a rappelé au locataire que les loyers de juin 2021 à août 2022 inclus étaient impayés ou partiellement impayés. Il lui a également demandé de lui adresser une attestation d'assurance pour l'année 2021. Par courrier recommandé avec avis de réception du 13 septembre 2021, M. [I] [E] a invité le locataire à lui régler la somme de 1 400 euros au titre des loyers impayés. Il lui a également rappelé son obligation de lui transmettre une attestation d'assurance pour l'année 2021. Par courrier du 22 novembre 2021, M. [U] [G], par l'intermédiaire de son conseil, a indiqué que le bail en cause présente les caractères d'un bail commercial, et qu'il lui aurait versé des loyers mensuels de 600 euros. Il lui a également indiqué ne pas vouloir donner de suite au congé délivré le 18 juin 2021. Par courrier du 8 décembre 2021, M. [I] [E] a rappelé au locataire que le montant des loyers impayés s'élève à la somme de 3 078 euros, ainsi que son obligation de lui transmettre une attestation d'assurance pour l'année 2021. Par courrier du 20 décembre 2021, M. [I] [E], par l'intermédiaire de son conseil, a indiqué au conseil de M. [U] [G] qu'aucune pièce justificative ne démontre le versement d'une somme supplémentaire au titre des loyers antérieurement dus. Il a précisé que le bail ne présente pas les caractères d'un bail commercial et que le locataire doit quitter les lieux, au plus tard, le 28 février 2022 conformément au congé délivré. Le locataire s'est maintenu dans les lieux à l'expiration du délai prévu au congé. Le 19 mars 2022, M. [I] [E] s'est rendu sur place, et a constaté la présence de véhicules à l'extérieur et de différents meubles à l'intérieur du garage. Par acte du 22 mars 2022, M. [I] [E] a fait assigner M. [U] [G] devant la juridiction de référé du tribunal judiciaire de Vienne. Par ordonnance contradictoire en date du 5 mai 2022, le juge des référés du tribunal judiciaire de Vienne a : - renvoyé les parties à se pourvoir au fond comme elles en aviseront mais dès à présent par provision ; - condamné M. [U] [G] à payer à M. [I] [E] à titre provisionnel la somme de quatre mille deux cent soixante-dix-huit euros (4 278 euros) à valoir sur les loyers échus au 7 mars 2022, avec intérêts au taux légal à compter du 13 septembre 2021 ; - constaté la validité du congé délivré le 18 juin 2021, à effet au 28 février 2022 ; - condamné M. [U] [G] au paiement d'une indemnité d'occupation égale au montant des loyers et charges prévus au contrat résilié jusqu'à la libération effective des lieux avec remise des clefs ; - dit qu'à défaut pour M. [U] [G] d'avoir libéré les locaux commerciaux situé [Adresse 4] à [Localité 7], de sa personne, de ses biens et de tous occupants de son chef, il sera procédé à son expulsion avec l'assistance de la force publique, si besoin est, et au transport des meubles laissés dans les lieux dans tel garde-meubles qu'il plaira à M. [I] [E] aux frais et risques des expulsés ; - rejeté toutes autres demandes plus amples ou contraires formulées par les parties ; - condamné M. [U] [G] à payer à M. [I] [E] la somme de six cents euros (600 euros) au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; - condamné M. [U] [G] aux dépens ; - rappelé que la présente décision bénéficie de droit de l'exécution provisoire. Par déclaration en date du 7 juin 2022, M. [U] [G] a interjeté appel de la décision. Par avis en date du 29 juin 2022, son conseil a été avisé de la fixation de l'affaire à l'audience du 15 novembre 2022, en application des dispositions de l'article 905 du code de procédure civile. MOYENS ET PRÉTENTIONS DES PARTIES : Par conclusions notifiées par voie électronique le 18 juillet 2022, M. [U] [G] demande à la cour de : - infirmer l'ordonnance du 5 mai 2022 en ce qu'elle a : « - renvoyé les parties à se pourvoir au fond comme elles en aviseront mais dés à présent par provision ; - condamné M. [U] [G] à payer à M. [I] [E] à titre provisionnel la somme de quatre mille deux cent soixante-dix-huit euros (4 278 euros) à valoir sur les loyers échus au 7 mars 2022, avec intérêts au taux légal à compter du 13 septembre 2021 ; - constaté la validité du congé délivré le 18 juin 2021, à effet au 28 février 2022 ; - condamné M. [U] [G] au paiement d'une indemnité d'occupation égale au montant des loyers et charges prévus au contrat résilié jusqu'à la libération effective des lieux avec remise des clefs ; - dit qu'à défaut pour M. [U] [G] d'avoir libéré les locaux commerciaux situé [Adresse 4] à [Localité 7], de sa personne, de ses biens et de tous occupants de son chef, il sera procédé à son expulsion avec l'assistance de la force publique, si besoin est, et au transport des meubles laissés dans les lieux dans tel garde-meubles qu'il plaira à M. [I] [E] aux frais et risques des expulsés ; - rejeté toutes autres demandes plus amples ou contraires formulées par les parties ; - condamné M. [U] [G] à payer à M. [I] [E] la somme de six cents euros (600 euros) au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; - condamné M. [U] [G] aux dépens ; - rappelé que la présente décision bénéficie de droit de l'exécution provisoire » ; Au principal, - débouter M. [I] [E] de l'ensemble de ses demandes ; - condamner M. [I] [E] à verser à M. [U] [G] la somme de 22 122 euros au titre du trop-perçu des loyers reçus en exécution du contrat de bail du 01/03/2022 ; Subsidiairement, si la résiliation du bail était confirmée et prononcée, - dire que cette résiliation interviendra à l'issue d'une période dont la totalité des loyers mensuels de 400 euros correspond à la somme due par M. [E] au locataire soit la somme de 22 122 euros ; Dans tous les cas, - condamner M. [I] [E] à verser à M. [U] [G] la somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens distraits au profit de Me Virginie Ramon, avocat, sur son affirmation de droit. Il expose les éléments principaux suivants au soutien de ses écritures : - il rappelle les faits et la procédure ; - le loyer était de 400 euros hors charge ; - il a payé des loyers de 600 euros ; - du 01/03/2010 au 01/03/2021 - soit sur une période de 11 ans - M. [G] a versé un loyer mensuel de 600 € soit 200 € de plus par mois que le loyer prévu par le bail soit un trop-perçu par le bailleur de 26 400 euros (200 x 12 x 11) ; - compte tenu du trop-perçu de loyers en faveur du bailleur, il sollicite que la résiliation du bail intervienne à l'issue d'une période dont la totalité des loyers mensuels de 400 € correspondent à la somme due par M. [E] au locataire. Par conclusions notifiées par voie électronique le 1er août 2022, M. [I] [E] demande à la cour de : - confirmer le jugement rendu le 5 mai 2022 par le tribunal judiciaire de VIENNE en ce qu'il a : « condamné M. [U] [G] à payer à M. [I] [E] à titre provisionnel la somme de quatre mille deux cent soixante-dix-huit euros (4 278 euros) à valoir sur les loyers échus au 7 mars 2022, avec intérêts au taux légal à compter du 13 septembre 2021 ; - constaté la validité du congé délivré le 18 juin 2021, à effet au 28 février 2022 ; - condamné M. [U] [G] au paiement d'une indemnité d'occupation égale au montant des loyers et charges prévus au contrat résilié jusqu'à la libération effective des lieux avec remise des clefs ; - dit qu'à défaut pour M. [U] [G] d'avoir libéré les locaux commerciaux situé [Adresse 4] à [Localité 7], de sa personne, de ses biens et de tous occupants de son chef, il sera procédé à son expulsion avec l'assistance de la force publique, si besoin est, et au transport des meubles laissés dans les lieux dans tel garde-meubles qu'il plaira à M. [I] [E] aux frais et risques des expulsés ; - condamné M. [U] [G] à payer à M. [I] [E] la somme de six cents euros (600 euros) au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; - condamné M. [U] [G] aux dépens ; - rappelé que la présente décision bénéficie de droit de l'exécution provisoire » ; - infirmer le jugement entrepris en ce qu'il a « rejeté toutes autres demandes plus amples ou contraires formulées par les parties » ; Et statuant à nouveau, - rejeter l'ensemble des demandes formulées par M. [G] ; - condamner M. [U] [G] à payer à M. [I] [E] la somme de 522,44 euros au titre de la facture réglée du procès-verbal de constat ; - condamner M. [G] à dépolluer les sols et à retirer toutes épaves, détritus, déchets et matériaux et ce dans un délai de 15 jours à compter de la signification de la décision à intervenir, sous astreinte de 100 euros par jour de retard passé ce délai ; - condamner M. [U] [G] à payer à M. [I] [E] 3 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; - condamner M. [U] [G] aux entiers dépens. Il expose les éléments principaux suivants au soutien de ses écritures : - il rappelle les faits et la procédure ; - il produit des photographies des lieux ; - le congé et la demande en paiement sont fondés ; - M. [G] devra dépolluer les sols ; - le congé a été signifié par huissier le 18 juin 2021 pour une fin de contrat au 28 février 2022, de sorte que le congé délivré par M. [E] est régulier ; - M. [E] a laissé un délai considérable à M. [G] pour organiser sa sortie des lieux : il lui a accordé plus de 8 mois ; - le bail ne présente pas les caractères d'un bail commercial ; - M. [G] n'exerce pas d'activité commerciale déclarée et n'est encore moins commerçant. Il n'est pas enregistré au registre du commerce et des sociétés ou au répertoire des métiers ; - M. [G] ne rapporte pas la preuve de l'existence d'un fonds de commerce ; - l'arriéré locatif est dû ; - il appartient au locataire qui conteste la dette locative d'apporter la preuve d'une contestation sérieuse quant au montant réclamé ; - il n'y a donc pas de trop-perçu ; - le tribunal judiciaire de Vienne a rejeté la demande de M. [E] de voir condamner M. [G] à dépolluer les sols de tout polluant ; - le constat d'huissier montre l'existence de pollution ; - M. [G] stocke des épaves ; - dès lors, le simple enlèvement de ces épaves et déchets, ne sera manifestement pas suffisant pour que M. [E] reprenne les lieux dans l'état d'origine ; - pour cette raison, il doit non seulement être condamné à libérer les lieux de tout objet, bien, encombrant, mais également à les nettoyer, sous astreinte. La clôture de l'instruction est intervenue le 19 octobre 2022. MOTIFS DE LA DÉCISION : Sur le fond : En l'espèce, les principaux éléments pris en compte par le premier juge pour prononcer la résiliation du bail, pour ordonner l'expulsion du locataire avec le concours de la force publique, pour fixer l'indemnité d'occupation et l'arriéré et pour rejeter la demande de condamnation à dépollution et remise en état des lieux sont les suivants : - les dispositions des articles 834 et 835 du code de procédure civile s'appliquent ; - M. [I] [E] a délivré congé à M. [G] le 18 juin 2021 avec effet le 28 février 2022 ; - la demande du bailleur quant aux effets de ce congé ne se heurte à aucune contestation sérieuse dans la mesure où il n'est nullement rapporté la preuve de l'existence d'un bail commercial, le contrat de bail versé aux débats faisant clairement état d'une simple location d'un garage et dont l'intitulé est « Engagement de location d'un garage » ; - le maintien dans les lieux du locataire depuis le 28 février 2022, date d'effet du congé délivré constitue un trouble manifestement illicite qu'il convient de faire cesser ; - M. [G] doit étre condamné à quitter les lieux ainsi que tout occupant de son chef ; - M. [G] sera également condamné au paiement d'une indemnité d'occupation égale au montant des loyers et charges prévus au contrat jusqu'à la libération effective des lieux avec remise des clefs ; - M. [G] a cessé de régler régulièrement les loyers appelés ; - le paiement des loyers et des charges est une obligation incontestable du locataire ; - M. [I] [E] rapporte la preuve de l'obligation dont il réclame l'exécution à titre provisionnel en produisant un décompte ; - l'examen de ce décompte révéle que les loyers de juillet 2021 à mars 2022, ainsi que la taxe d'enlèvement des ordures ménagères pour l'année 2021 demeurent impayés, tandis que le loyer de juin 2021 a été partiellement réglé ; - le montant réclamé de l'arriéré locatif s'élève à la somme de 4 278 euros en première instance ; - il appartient au locataire, qui conteste la dette locative, d'apporter la preuve d'une contestation sérieuse quant au montant réclamé ; - M. [G] affirme avoir réglé du 1er mars 2010 au 1er mars 2021 un loyer mensuel d'un montant de 600 euros, soit 200 euros de plus par mois que le loyer prévu au bail, de sorte que le bailleur lui est redevable d'un trop-perçu d'un montant de 22 122 euros ; - il verse aux débats différents reçus remis par le bailleur au cours de l'année 2016, le 21 décembre 2017, le 19 janvier 2018, et le 22 mai 2018, pour des sommes comprises entre 600euros et 800 euros, une photocopie d'un mandat cash, pour une somme de 600 euros, émis par le Banque Postale le 7 juillet 2017 libellé au nom de M. [I] [E], ainsi que des avis d'opérer pour l'année 2020, pour des sommes de 600 euros et 700 euros, dont le bénéficiaire est M. [I] [E] ; - si M. [G] a effectué des versements ponctuels de sommes supérieures au montant du loyer prévu au bail, il ne justifie pas avoir réglé les loyers et charges dus antérieurement ; - le locataire se contente simplement d'alléguer que « la plupart des loyers ont été versés en espèces à la demande du bailleur, lequel s'est abstenu pour la plupart des loyers de [lui] délivrer une quittance de loyer » ; - M. [G] n'est donc pas fondé à prétendre à l'existence d'un trop-perçu ; - en conséquence, la somme d'un montant de 4 278 euros au titre de l'arriéré locatif initial n'est pas sérieusement contestable ; - M. [G] doit être condamné, à titre provisionnel, au paiement de la somme la somme de 4 278 euros à valoir sur les loyers arrêtés à la date susvisée, cette somme produira intérêts au taux légal à compter du 13 septembre 2021 ; - la demande subsidiaire formée par M. [G] sera en conséquence rejetée ; - sur la dépollution du site, les photographies produites aux débats montre notamment la présence de différents encombrants situés à proximité d'un véhicule dans un local, mais aussi des encombrants et des véhicules garés à l'extérieur dans l'herbe ; - il produit aussi un constat d'huissier avec photos aérienne (drone) daté du 7 juillet 2022 ; - si ces photographies apportent la preuve de la présence physique de nombreux véhicules, de pièces de carrosserie et de cageots, bonbonnes, jerricans, bâches, il n'est en aucun démontré l'existence d'une quelconque pollution des sols du site ; - au regard de ces éléments, en l'absence de dommage imminent ou de trouble manifestement illicite à faire cesser, dûment démontré et caractérisé, et en présence de contestations sérieuses, la demande formée au titre de la dépollution et de la remise en état par M. [E] sera rejetée. S'agissant donc de la résiliation du bail, de l'expulsion du locataire avec le concours de la force publique, de la fixation de l'indemnité d'occupation et de l'arriéré et du rejet de la demande de condamnation à dépollution et remise en état des lieux, en l'absence de nouveaux moyens et de nouvelles preuves pertinentes présentés par les parties, c'est par des motifs pertinents au vu des justificatifs qui lui étaient soumis, que le tribunal s'est livré à une exacte analyse des faits et à une juste application des règles de droit. La cour, adoptant cette motivation, confirmera la résiliation du bail, l'expulsion du locataire avec le concours de la force publique, la fixation de l'indemnité d'occupation et de l'arriéré et le rejet de la demande de condamnation à dépollution et remise en état des lieux. Le jugement sera confirmé par adoption de motifs. Sur les dépens et les frais irrépétibles : M. [U] [G], dont l'appel est rejeté, supportera les dépens d'appel avec distraction, ceux de première instance étant confirmés. Pour la même raison, il ne sera pas fait droit à sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile. Il serait inéquitable de laisser à la charge de M. [I] [E] les frais engagés pour la défense de ses intérêts en cause d'appel. M. [U] [G] sera condamné à lui payer la somme complémentaire de 2 000 euros (deux mille euros) au titre de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel. PAR CES MOTIFS : La cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire et après en avoir délibéré conformément à la loi : Confirme en toutes ses dispositions l'ordonnance entreprise ; Y ajoutant, Condamne M. [U] [G] à payer à M. [I] [E] la somme complémentaire de 2 000 euros (deux mille euros) au titre de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel ; Condamne M. [U] [G] aux dépens, avec application, au profit des avocats qui en ont fait la demande, des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile. Prononcé par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. Arrêt signé par Mme Emmanuèle Cardona, Présidente de la deuxième chambre civile et par la Greffière Caroline Bertolo, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. LA GREFFIERE, LA PRESIDENTE,