Cour d'appel, 13 février 2024. 23/01057

ARRET N° du 13 février 2024 R.G : N° RG 23/01057 - N° Portalis DBVQ-V-B7H-FLIL [V] c/ Société SEM [Localité 2] HABITAT Formule exécutoire le : à : la SCP SCP ACG & ASSOCIES la SELARL MELKOR COUR D'APPEL DE REIMS CHAMBRE CIVILE- SECTION INSTANCE ARRET DU 13 FEVRIER 2024 APPELANTE : d'un jugement rendu le 10 mars 2023 par le juge des contentieux à la protection du tribunal judiciaire de Reims Madame [E] [V] épouse [G] [Adresse 1] [Localité 2] Représentée par Me Gérard CHEMLA de la SCP ACG & ASSOCIES, avocat au barreau de REIMS INTIMEE : SEM [Localité 2] HABITAT ayant un capital social de 174 963 012 €, prise en la personne de son représentant légal domicilié de droit audit siège [Adresse 3] [Localité 2] Représentée par Me Stéphanie KOLMER-IENNY de la SELARL MELKOR, avocat au barreau de REIMS, et Me Sébastien MENDES-GIL, avocat au barreau de PARIS COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DEBATS ET DU DELIBERE : M. Bertrand DUEZ, président de chambre Madame Claire HERLET, conseiller Madame Christel MAGNARD, conseiller GREFFIER : Madame Lucie NICLOT, greffier DEBATS : A l'audience publique du 09 janvier 2024, où l'affaire a été mise en délibéré au 13 février 2024, ARRET : Contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe le 13 février 2024 et signé par M. Bertrand DUEZ, président de chambre, et Madame Lucie NICLOT, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire. * * * * * Exposé du litige Suivant acte sous-seing privé du 17 juin 1997, l'office public de l'habitat [Localité 2] Habitat Champagne Ardenne aux droits duquel vient désormais la société d'économie mixte locale à forme anonyme [Localité 2] Habitat, (ci-après dénommée la S.E.M. [Localité 2] Habitat), a donné à bail à madame [E] [G] née [V] une maison à usage d'habitation sis [Adresse 1]). Par assignation en date du 1er février 2022, Madame [E] [G] née [V] a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Reims pour demander réparation des préjudices qu'elle déclarait avoir subi liés à une fuite de monoxyde de carbone émanant de la chaudière du pavillon. Devant le premier juge Mme [V]-[G] a sollicité avec exécution provisoire la condamnation du bailleur pour manquement à son obligation de fournir une jouissance paisible au locataire les sommes suivantes : 4.137,38 euros au titre des travaux effectués dans la cuisine, 1.746 euros au titre du remboursement des loyers versés à [Localité 2] Habitat du mois de février au mois de juillet 2019, 2.500 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice moral, les dépens et la somme de 1.500 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, Par décision du 10 mars 2023 le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Reims a, avec exécution provisoire : Dit Mme [V]-[G] non fondée en ses prétentions et l'en a débouté ; Condamné Mme [V]-[G] à verser à la S.E.M. [Localité 2] Habitat la somme de 3.525,06 euros TTC au titre du remboursement des travaux de réparation engagés par la bailleresse par la faute de sa locataire ; Condamné Mme [V]-[G] à verser à la S.E.M. [Localité 2] Habitat la somme de 700 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile; Condamné Mme [V]-[G] aux entiers dépens de l'instance ; Les motifs décisoires de cette décision retiennent qu'en juin 2018 Mme [V]-[G] a fait procéder dans l'appartement à des travaux d'installation d'une cuisine intégrée et à la pose de dalle en terrasse sans autorisation du bailleur. Le premier juge a considéré que le remplacement des boisseaux de la cheminée par un tube PVC est à l'origine de la fuite de monoxyde de carbone et que la pose des dalles de la terrasse n'a pas été faite conformément aux règles de l'art et aux règles de sécurité et a obstrué partiellement une grille d'aération. Le premier juge a considéré que les travaux de remise en état que la S.E.M. [Localité 2] Habitat a été contrainte de faire se sont élevés à la somme de 3 526,05 € TTC justifiant la demande reconventionnelle du bailleur. Le 16 juin 2023 Mme [V]-[G] a interjeté appel de cette décision en toutes ses dispositions. Par conclusions signifiées le 18 septembre 2023 et déposées régulièrement à la cour Mme [V]-[G] sollicite l'infirmation de la décision déférée et, statuant à nouveau de : Déclarer Madame [G] bien fondée en ses demandes, fins et prétentions, Déclarer [Localité 2] Habitat responsable, en sa qualité de bailleur, de la fuite de monoxyde de carbone subi par Madame [G], en raison de sa défaillance dans ses obligations de bailleur, Condamner [Localité 2] Habitat à régler à Madame [G] la somme de 1 746 € en remboursement des loyers réglés par Madame [G] sur la période de février 2019 à juillet 2019, période pendant laquelle elle a été privée de la jouissance du bien loué, Condamner [Localité 2] Habitat à régler à Madame [G] la somme de 4 137,38 € au titre des travaux effectués à sa charge, Condamner [Localité 2] Habitat à régler à Madame [G] la somme de 4 000 € à titre de dommages et intérêts pour le préjudice moral subi, Condamner [Localité 2] Habitat à régler à Madame [G] la somme de 1 500 € au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile dans le cadre de la procédure de première instance, Condamner [Localité 2] Habitat à régler à Madame [G] la somme de 2 500 € au titre de l'article 700 du Code de Procédure civile à hauteur d'appel. Condamner [Localité 2] Habitat aux entiers dépens. Au soutien de ses prétentions d'appel Mme [V]-[G] expose principalement que la S.E.M. [Localité 2] Habitat ne justifie pas de ses explications techniques et ne démontre ni que les boisseaux étaient préexistants, ni que Mme [V]-[G] les aurait enlevé, ni que cette prétendue modification de la cuisine serait à l'origine de la fuite de monoxyde de carbone. Mme [V]-[G] indique que les travaux effectués dans sa cuisine l'ont été durant l'été 2017 et non en juin 2018 comme indiqué dans la décision déférée. Elle précise que le bailleur, qui est intervenu le 14 mai 2018, n'aurait pas manqué de souligner la 'non-conformité' des transformations faites si ces dernières étaient la cause de la fuite de monoxyde de carbone détectée en février 2019. Mme [V]-[G] précise qu'elle n'a pu jouir de son logement durant six mois pendant lesquels elle a été hébergée chez sa fille. Elle indique que la cuisine ayant été déposée, elle a été contrainte de tout réaménager à ses frais pour 4 137,38 €. Par conclusions signifiées et déposées à la cour le 18 décembre 2023la S.E.M. [Localité 2] Habitat sollicite la confirmation de la décision déférée en toutes ses dispositions. L'intimée sollicite la condamnation de Mme [V]-[G] aux dépens de l'appel et à lui payer la somme de 1 500 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles de procédure d'appel. Au soutien de ses prétentions la S.E.M. [Localité 2] Habitat expose qu'il ressort du rapport de la société Champagne Energie, en charge de l'entretien des chaudières du parc immobilier du bailleur, que, courant juin 2018, Mme [V]-[G] a modifié les conditions d'évacuation du réseau de chauffage dans le cadre de l'installation de sa cuisine aménagée et qu'à cette occasion, il y a eu un dévoiement du conduit d'évacuation des gaz brûlés, les boisseaux dans la cuisine ayant été remplacés par un tube de 100 centimètres de diamètre en PVC a été posé afin de permettre l'installation de la cuisine intégrée. La S.E.M. [Localité 2] Habitat estime que la responsabilité de sa locataire est engagée dans les désordres allégués et que le bailleur s'est vu dans l'obligation d'effectuer des travaux de remise en état dont elle sollicite remboursement. Enfin, s'agissant de la ventilation de l'habitation, la S.E.M. [Localité 2] Habitat expose que Mme [V]-[G] a également procédé à l'installation de dalles sur la terrasse sans aucune autorisation du bailleur en ce sens, et sans respecter la conformité d'une telle installation puisque, selon le bailleur, les travaux effectués par Mme [V]-[G] auraient partiellement obstrué l'aération existante, nécessitant une nouvelle intervention de la S.E.M. [Localité 2] Habitat pour remettre l'aération en état de sécurité. L'ordonnance de clôture est intervenue le 28 décembre 2023. MOTIFS DE LA DÉCISION 1/ Sur la cause et l'imputabilité des troubles de jouissance L'article 6 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 impose au bailleur : a) De délivrer au locataire le logement en bon état d'usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ; toutefois, les parties peuvent convenir par une clause expresse des travaux que le locataire exécutera ou fera exécuter et des modalités de leur imputation sur le loyer ; cette clause prévoit la durée de cette imputation et, en cas de départ anticipé du locataire, les modalités de son dédommagement sur justification des dépenses effectuées ; une telle clause ne peut concerner que des logements répondant aux caractéristiques définies en application des premier et deuxième alinéas ; b) D'assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l'article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l'état des lieux, auraient fait l'objet de la clause expresse mentionnée au a ci-dessus ; c) D'entretenir les locaux en état de servir à l'usage prévu par le contrat et d'y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l'entretien normal des locaux loués ; d) De ne pas s'opposer aux aménagements réalisés par le locataire, dès lors que ceux-ci ne constituent pas une transformation de la chose louée. De même le locataire est tenu en vertu de l'article 7 b) c) et f) de la même loi : b) D'user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location ; c) De répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d'un tiers qu'il n'a pas introduit dans le logement ; d) De prendre à sa charge l'entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l'ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d'Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure. Les modalités de prise en compte de la vétusté de la chose louée sont déterminées par décret en Conseil d'Etat, après avis de la Commission nationale de concertation. Lorsque les organismes bailleurs mentionnés à l'article L. 411-2 du code de la construction et de l'habitation ont conclu avec les représentants de leurs locataires des accords locaux portant sur les modalités de prise en compte de la vétusté et établissant des grilles de vétusté applicables lors de l'état des lieux, le locataire peut demander à ce que les stipulations prévues par lesdits accords soient appliquées ; f) De ne pas transformer les locaux et équipements loués sans l'accord écrit du propriétaire ; à défaut de cet accord, ce dernier peut exiger du locataire, à son départ des lieux, leur remise en l'état ou conserver à son bénéfice les transformations effectuées sans que le locataire puisse réclamer une indemnisation des frais engagés ; le bailleur a toutefois la faculté d'exiger aux frais du locataire la remise immédiate des lieux en l'état lorsque les transformations mettent en péril le bon fonctionnement des équipements ou la sécurité du local. Toutefois, des travaux d'adaptation du logement aux personnes en situation de handicap ou de perte d'autonomie ou des travaux de rénovation énergétique peuvent être réalisés aux frais du locataire. Ces travaux font l'objet d'une demande écrite par lettre recommandée avec demande d'avis de réception auprès du bailleur. L'absence de réponse dans un délai de deux mois à compter de la date de réception de la demande vaut décision d'acceptation du bailleur. Au départ du locataire, le bailleur ne peut pas exiger la remise des lieux en l'état. La liste des travaux ainsi que les modalités de mise en 'uvre sont fixées par décret en Conseil d'Etat ; En l'espèce il ressort des pièces produites tant par Mme [V]-[G] que par la S.E.M. [Localité 2] Habitat : Que, courant juin 2017, Mme [V]-[G] a remplacé totalement sa cuisine (pièce appelante n° 11 : factures d'achat des matériaux et éléments de cuisine) Que le 19 février 2019 la société Champagne Energie, mandatée par le bailleur constatait une fuite de monoxyde de carbone à l'occasion d'un ramonage de la chaudière et du conduit d'évacuation. Que le 22 février 2019 la société Champagne Energie constatait que les boisseaux d'évacuation des gaz brûlés de la chaudière en sous-sol, boisseaux initialement situés dans la cuisine avaient été retirés et remplacés par un tube PVC de 100 cm permettant l'installation d'une cuisine intégrée. (pièce intimée n° 3) Que le 24 avril 2019 la société Champagne Energie a procédé à la demande du bailleur au remplacement du tube PVC d'évacuation des gaz brûlés de la chaudière par la réfection du conduit de fumée avec 8 boisseaux alvéolés en terre cuite 20/20 et 30x30 de hauteur travail réalisé dans la cuisine ainsi que le raccordement du tubage en inox à la chaudière en sous-sol. (Pièce intimée n° 3) L'intervention en remplacement du conduit de cheminée à la demande du bailleur est cohérente avec les constatations faites par Me [Z], huissier de Justice requis par Mme [V]-[G] le 25/06/2019 qui relève l'existence en cuisine d'une remontée de cheminée en briques alvéolaires, visiblement neuve. (Pièce appelante n° 7) Il apparaît donc que Mme [V]-[G] a remplacé sa cuisine en juin 2017 et qu'à cette occasion, l'ancien conduit d'évacuation des gaz brûlés de la chaudière a été enlevé et remplacé par le conduit PVC décrit dans le rapport de la société Champagne Energie, mandatée par le bailleur à la suite d'une fuite de monoxyde de carbone. La cour constatera en premier lieu que les travaux de modification des évacuations des gaz brûlés de la chaudière constituent une transformation des locaux et équipements loués, interdite au locataire sans l'accord écrit du bailleur comme l'indique le paragraphe (f) de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989. La cour relève en second lieu que la S.E.M. [Localité 2] Habitat n'a jamais permis à Mme [V]-[G] de procéder à une telle modification. Il apparaît également que, si l'achat des éléments de la nouvelle cuisine a bien été justifié par les pièces produites aux débats par Mme [V]-[G], (pièce n° 11) les factures (factures Brico Dépôt) versées ne mentionnent aucune main-d'oeuvre, de sorte qu'il est raisonnable de penser que Mme [V]-[G] n'a pas fait procéder aux travaux de montage de sa nouvelle cuisine par un professionnel. Les travaux effectués par Mme [V]-[G] étaient proscrits par les règles de l'art, l'évacuation des gaz brûlés ne pouvant s'effectuer qu'au moyen de conduits métalliques spécifiques répondant à la norme NF DTU 24.1, ce qui a conduit la S.E.M. [Localité 2] Habitat a remettre l'installation en sécurité dés qu'elle a eu connaissance de la situation par la provenance d'une fuite de monoxyde de carbone. De même les travaux de modification par Mme [V]-[G] de sa terrasse ont obstrué l'aération de cet ouvrage et ont imposé au bailleur une remise en état. Mme [V]-[G] ne saurait se prévaloir de l'attestation d'entretien réalisée le 14/05/2018 par la société ENGIE (pièce intimée n° 2) pour estimer que les travaux effectués par ses soins étaient conformes aux règles de l'art. En effet, même si ce bon d'intervention comprend de manière singulière une heure d'arrivée à 16h14 et une heure de départ à 16h15, ce qui raisonnablement provient d'une erreur matérielle du technicien, l'examen de cette pièce met en lumière le fait que le 14/05/2018 la société ENGIE était intervenue pour une recherche de fuite de gaz. La cour en déduit que, bien avant la fuite de gaz du 19/02/2019 ayant justifié l'arrêt de sécurité de la chaudière, la découverte des transformations faites et la remise en état par le bailleur du conduit d'évacuation, la locataire avait déjà décelé une première odeur suspecte de monoxyde de carbone le 14/05/2018 justifiant le passage de la société ENGIE, laquelle n'était pas tenue de vérifier la conformité de l'installation si elle n'avait rien décelé comme cela est vraisemblable. Ainsi, le lien entre le raccordement non conforme de l'évacuation de la chaudière sur un tube PVC et les travaux de remplacement de la cuisine effectués par la locataire est suffisamment établi par la concomitance des dates entre la pose de la cuisine (été 2017) la première suspicion de fuite de monoxyde de carbone (4/05/2018), la seconde fuite de monoxyde de carbone (02/2019) ayant entraîné l'arrêt de sécurité de la chaudière et le rapport de la société Champagne Energie (22/02/2019). Il s'ensuit que, contrairement à ce que prétends Mme [V]-[G], cette dernière a fait procéder, sans l'autorisation de son bailleur, à des travaux de modification des équipements de chauffage (et d'aération), travaux qui ont été réalisés en dehors d'une entreprise qualifiée et qui, non conformes aux règles de l'art, ont imposé une remise en état totale par le bailleur. Il sera donc considéré que la fuite de monoxyde de carbone qui a entraîné les troubles de jouissance est entièrement la cause de la locataire et que cette dernière ne saurait en conséquence en demander réparation à son bailleur. La décision déférée sera donc confirmée de ce chef. 2/ Sur la facturation des travaux de réfection L'article 7 (f) de la loi du 6 juillet 1989 dispose que : ' Le bailleur a toutefois la faculté d'exiger aux frais du locataire la remise immédiate des lieux en l'état lorsque les transformations mettent en péril le bon fonctionnement des équipements ou la sécurité du local.' La S.E.M. [Localité 2] Habitat verse aux débats la facture de la société Champagne Energie du 26 avril 2019 pour 3 526,05 € (pièce n° 7) reprenant les seuls travaux de fumisterie effectués le 24/04/2019. La responsabilité totale de Mme [V]-[G] dans la survenance des désordres constatés et la nécessité pour le bailleur d'y remédier impose de confirmer la décision du premier juge qui a condamné Mme [V]-[G] à payer cette somme au bailleur. La décision déférée sera également confirmée sur ce point. 3/ Sur les dépens et les frais irrépétibles de procédure Il ressort des articles 696 et 700 du code de procédure civile que la partie perdante est condamnée aux dépens et que, sauf considération d'équité, la partie tenue aux dépens doit supporter les frais irrépétibles de procédure exposés par l'autre partie. Mme [V]-[G] qui succombe à son appel sera tenue aux dépens et à payer à la S.E.M. [Localité 2] Habitat la somme de 900 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles de procédure d'appel. Par ces motifs La cour, statuant publiquement et contradictoirement Confirme en toutes ses dispositions la décision rendue par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Reims le 10 mars 2023. Y ajoutant : Condamne Mme [E] [V]-[G] aux dépens de l'appel. Condamne Mme [E] [V]-[G] à payer à la S.E.M. [Localité 2] Habitat la somme de 900 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles de procédure d'appel. Le greffier Le président