Cour d'appel, 30 septembre 2022. 21/03675

Copies exécutoiresRÉPUBLIQUE FRANÇAISE délivrées aux parties le :AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS COUR D'APPEL DE PARIS Pôle 4 - Chambre 1 ARRÊT DU 30 SEPTEMBRE 2022 (n° 2022/ , 6 pages) Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 21/03675 - N° Portalis 35L7-V-B7F-CDFQ7 Décision déférée à la Cour : Jugement du 05 Janvier 2021 -Tribunal judiciaire de CRETEIL - RG n° 19/05821 APPELANTE S.A.R.L. NKPE immatriculée au RCS de [Localité 5] sous le numéro B752 407 353 agissant en la personne de son gérant en exercice domicilié en cette qualité audit siège [Adresse 2] [Localité 4] Représentée par Me Caroline HATET-SAUVAL de la SCP NABOUDET - HATET, avocat au barreau de PARIS, toque : L0046 assistée de Me Michèle BECIRSPAHIC, avocat au barreau de PARIS, toque : C1377 INTIMÉES Madame [Z] [D] née le 17 Janvier 1967 à [Localité 8] (Italie) [Adresse 7] [Localité 4] Représentée et asssitée de Me Anne-eugénie FAURE de l'AARPI BFG, avocat au barreau de PARIS, toque : A0883 S.C.I. STEVEN imatriculée au RCS de [Localité 6] sous le numéro D 400 710 125, prise en la personne de son représentant légal domiciliè en cette qualité audit siège [Adresse 1] [Localité 3] Représentée par Me Eric GOURMONT de la SELAR L GOURMONT, avocat au barreau de Paris, toque : PC45 COMPOSITION DE LA COUR : En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 22 juin 2022, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposé, devant M. Claude CRETON, président de chambre , chargé du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de : M. Claude CRETON, président de chambre Mme Monique CHAULET, conseillère Mme Muriel PAGE, conseillère Greffier, lors des débats : Mme Marylène BOGAERS. ARRÊT : - contradictoire - par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. - signé par M. Claude CRETON, président de chambre et par Mme Marylène BOGAERS, greffier, présent lors de la mise à disposition. **** Par acte du 29 février 2016, la SCI Steven a vendu à Mme [D] par l'intermédiaire de la société NKPE, agent immobilier, au prix de 230 000 euros une maison d'habitation située à [Adresse 7]. Se plaignant d'infiltrations d'eau dans la cuisine, le sous-sol et la dépendance, Mme [D], après expertise, a assigné la SCI Stevens et la société NKPE. Elle a sollicité la condamnation : - de la SCI Steven à lui payer : * la somme de 1 435,50 euros au titre des travaux de réparation de la rive du toit et le remplacement de la gouttière ; * la somme de 1 800 euros correspondant au coût des travaux de peinture de la cuisine ; * la somme de 2 029,50 au titre du coût de la remise en état du raccordement de la pompe de relevage du réseau des eaux usées au réseau des eaux pluviales ; * la somme de 13 315 euros correspondant au coût des travaux de reprise du réseau des eaux usées et des eaux pluviales ; * la somme de 19 507,40 euros correspondant au coût des travaux d'isolation des murs et du sol ; * la somme de 28 831,14 euros en réparation de son préjudice de jouissance et, à titre subsidiaire, la somme de 1 440 euros en réparation du préjudice de jouissance lié aux désordres affectant la cuisine et la somme de 9 313,92 euros en réparation du préjudice de jouissance lié aux désordres affectant le sous-sol ; * la somme de 5 000 euros en réparation de son préjudice moral - de la société NKPE à lui payer la somme de 30 000 euros à titre de dommages-intérêts. Par jugement du 5 janvier 2021, le tribunal judiciaire de Créteil a : - condamné la SCI Steven à payer à Mme [D] : * la somme de 15 115 euros en réparation de son préjudice matériel ; * la somme de 1 440 euros en réparation de son préjudice de jouissance ; * la somme de 5 000 euros en réparation de son préjudice moral ; * la somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; - condamné la société NKPE à garantir la SCI Steven des condamnation prononcées contre elle et à lui payer la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. Pour statuer ainsi, le tribunal s'est fondé sur la garantie des vices cachés due à Mme [D] par la SCI Steven en retenant que constituent de tels vices, qui rendent l'immeuble impropre à l'usage auquel il était destiné, les désordres causés par les remontées d'humidité dans l'un des murs de la cuisine, provoquées par l'évacuation des eaux de pluies sous la véranda (1 800 euros) et les défauts affectant le réseau d'évacuation des eaux de pluies (13 315 euros). Il a écarté la demande portant sur la somme de 1 435,50 euros réclamée pour la réparation de la rive du toit au motif que la fissure affectant cette partie de l'immeuble était un vice apparent. Il a également écarté la demande en paiement de la somme de 2 029,50 euros correspondant au coût des travaux de remise en état du raccordement de la pompe de relevage du réseau des eaux usées au réseau des eaux pluviales au motif que les désordres affectant le sous-sol sont dus à l'absence d'aération et de chauffage imputables à Mme [D]. Il a également rejeté la demande en paiement de la somme de 19 507,40 euros au titre du coût des travaux d'isolement des murs et du sol de la maison dans la mesure où l'amélioration du système d'évacuation des eaux suffit à mettre fin aux désordres. Pour retenir la responsabilité de la société NKPE, le tribunal a constaté que la SCI Steven l'avait informée par deux courriels des 14 et 19 décembre 2015 de la défectuosité du système d'évacuation d'eau de la maison en lui demandant d'en informer l'acquéreur. Il a ensuite retenu que faute de justifier avoir transmis cette information à Mme [D], la société NKPE a commis une faute. La société NKPE a interjeté appel de ce jugement. Elle fait valoir qu'en vue de la vente, la SCI Steven a fait établir un diagnostic de l'installation de l'assainissement qui a établi que cette installation n'était pas conforme puisque les réseaux d'évacuation des eaux pluviales et des eaux usées n'étaient pas séparés. Elle ajoute que Mme [D], souhaitant malgré tout acquérir la maison, a demandé à la SCI Steven de faire les travaux propres à obtenir la mise en conformité de l'installation en indiquant qu'elle ferait son affaire personnelle des conséquences de ces travaux et prendrait à sa charge les travaux complémentaires nécessaires. La société NKPE soutient que dans ces conditions sa garantie n'est pas engagée dès lors qu'il n'est pas établi qu'elle avait connaissance de la défectuosité du réseau d'évacuation des eaux de pluies à la suite des travaux réalisés par la SCI Steven afin de séparer les réseaux d'évacuation des eaux usées et des eaux pluviales. Elle ajoute que dans le courriel que lui a adressé la SCI Steven le 19 décembre 2015, il n'est fait aucune référence à la défectuosité de ce réseau mais à sa seule non-conformité éventuelle, les travaux pour assurer cette mise en conformité étant à l'origine des défauts à l'origine des désordres, défauts dont elle ne pouvait avoir connaissance puisqu'ils ont été révélés par l'expertise judiciaire. Elle conclut à l'infirmation du jugement en ce qu'il l'a condamnée à garantir la SCI Steven et, statuant à nouveau, de débouter la SCI Steven des demandes formées contre elle. Elle réclame en outre la condamnation de la SCI Steven à lui payer la somme de 5 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. La SCI Steven a formé un appel incident. Elle demande à la cour d'infirmer le jugement en ce qu'il l'a condamnée au paiement de diverses sommes à Mme [D]. A titre subsidiaire, elle demande à la cour de confirmer la jugement en ce qu'il a condamné la société NKPE à la garantir des condamnations prononcées contre elle. Elle sollicite en outre la condamnation de la société NKPE et de Mme [D] à lui payer la somme de 3 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile. S'agissant du désordre affectant le mur de la cuisine, elle fait d'abord valoir que l'infiltration située à l'angle sud du plafond, provenant de la couverture en tuile, constituait un défaut apparent puisque les traces d'humidité étaient visibles à l'intérieur de la cuisine et que la fissuration de la rive en béton sous la toiture, provoquant des coulures sur le mur de façade, était également visible de l'extérieur de la maison. Elle ajoute que le désordre provoqué par les remontées d'humidité a pour cause les travaux, décidés avec l'accord de Mme [D], destinés à séparer le réseau d'évacuation des eaux usées de celui d'évacuation des eaux de pluie, qui ont consisté à cimenter le regard des eaux pluviales en sous-sol, ce qui a entraîné l'écoulement des eaux de pluie au pied de la véranda, entraînant la présence d'humidité jusqu'au pied du mur de la cuisine. La SCI Steven ajoute que ces travaux ont été jugés satisfaisant par l'établissement Grand Paris avenir qui a délivré une attestation de conformité de l'installation d'assainissement le 11 février 2016. Mme [D] a également formé un appel incident et conclut à l'infirmation du jugement en ce qu'il : - l'a déboutée de ses demandes en paiement par la SCI Steven : d'une somme correspondant au coût des travaux de réparation de la rive du toit et du remplacement de la gouttière ; d'une somme au titre du coût des travaux de remise en état du raccordement de la pompe de relevage du réseau des eaux usées au réseau des eaux pluviales ; d'une somme correspondant au coût des travaux d'isolation des murs et du sol de la dépendance ; d'une somme en réparation du préjudice causé par l'impossibilité d'entreprendre les travaux de mise en conformité du réseau d'électricité ; - l'a déboutée de sa demande formée contre la société NKPE ; - a limité à la somme de 1 440 euros l'indemnisation de son préjudice de jouissance par la SCI Steven. Statuant à nouveau, elle réclame la condamnation : - de la SCI Steven à lui payer : la somme de 1 800 euros au titre des travaux de reprise totale de la peinture de la cuisine ; la somme de 13 315 euros au titre des travaux de reprise des réseaux d'eaux usées et des eaux pluviales ; la somme de 1 435 euros au titre des travaux de réparation de la rive et le remplacement de la gouttière ; la somme de 2 029,50 euros au titre de la remise en état du raccordement de la pompe de relevage, du réseau des eaux usées au réseau des eaux pluviales ; la somme de 19 507,40 euros au titre des travaux d'isolation des murs et du sol de la dépendance. la somme de 3 000 euros au titre de la réparation du préjudice lié à l'impossibilité d'entreprendre les travaux de mise en conformité de l'installation électrique ; la somme de 5 000 en réparation de son préjudice moral ; la somme de 24 000 en réparation de son préjudice de jouissance, subsidiairement de la somme de 1 440 euros pour le préjudice lié à l'infiltration d'eau dans la cuisine qui correspond à 10 % de la surface de la maison, et la somme de 9 313,92 pour le préjudice de jouissance affectant le sous-sol. - de la société NKPE à lui payer la somme de 30 000 euros à titre de dommages-intérêts en réparation de son préjudice. Elle réclame en outre la condamnation, en application de l'article 700 du code de procédure civile, de la SCI Steven à lui payer la somme de 5 000 euros, ainsi que la somme de 4 511,66 euros au titre du coût de l'expertise, et de la société NKPE à lui payer la somme de 5 000 euros. A titre subsidiaire, elle demande la condamnation de la SCI Steven à lui payer, en réparation de son préjudice matériel, la somme de 38 087,40 euros au titre de la réduction du prix de revente de sa maison du fait des travaux de réparation à réaliser. La société NKPE conclut à l'infirmation du jugement en ce qu'il l'a condamnée à garantir les condamnations prononcées contre la SCI Steven et sollicite la condamnation de la partie succombante à lui payer la somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. SUR CE : 1 - Sur les demandes de Mme [D] - Contre la SCI Steven Attendu qu'il résulte de l'expertise que la cuisine présente deux types de désordres ; que, d'abord, des infiltrations d'eau constatées à l'angle sud du plafond ont pour cause la fissuration de la rive en béton ; que si cette fissure était visible de l'extérieur de l'immeuble, Mme [D] n'a pu constater qu'elle entraînait les désordres causés dans la cuisine par les infiltrations d'eau, l'expert ayant relevé que la cuisine avait été repeinte avant la vente ; que ce désordre constitue un vice caché et non un défaut de conformité ; qu'il rend le bien impropre à l'usage auquel il était destiné ; que la garantie de la SCI Steven, qui avait connaissance de ce désordre, est due ; qu'ensuite, un mur de la cuisine présente des traces d'humidité provenant d'une remontée des eaux en pied du mur mitoyen ; qu'il résulte de l'expertise que ces remontées d'eau ont été provoquées par les travaux réalisés par la SCI Steven afin de séparer le réseau d'évacuation des eaux usées du réseau d'évacuation des eaux pluviales qui se répandent dans le sol ; que ce réseau ayant été déclaré conforme au regard des règles administratives applicables, ce désordre, qui relève de la garantie des vices cachés et non d'un défaut de délivrance conforme et rend le bien impropre à son usage compte tenu de la gravité des désordres, engage la garantie de la SCI Steven faute pour celle-ci de justifier que Mme [D] avait connaissance de la nature des travaux qui ont été réalisés pour séparer le réseau d'évacuation des eaux usées de celui d'évacuation des eaux pluviales et ont conduit à déverser les eaux de pluies dans le sol ; Attendu qu'en conséquence, la SCI Steven doit être condamnée, au titre de l'action estimatoire exercée par Mme [D], conformément à l'évaluation de l'expert, à lui payer la somme de 1 435 euros correspondant au coût des travaux de réparation de la rive et de remplacement de la gouttière, la somme de 1 800 euros correspondant au coût des travaux de remise en état de la cuisine, la somme de 13 315 euros correspondant aux travaux de remise en état du réseau d'évacuation des eaux usées et des eaux pluviales et la somme de 2 029,50 euros correspondant au coût des travaux destinés à raccorder la pompe de relevage, raccordée au réseau des eaux usées lors de la vente, au réseau d'évacuation des eaux de pluie ; Attendu, alors que l'annonce émise par la société NKPE mentionnait l'existence d'une 'dépendance aménagée', l'acte de vente, qui seul engage les parties, ne fait plus état de cette dépendance, de sorte que Mme [D] ne peut réclamer le paiement de dommages-intérêts en réparation du préjudice qu'elle déclare subir en raison des infiltrations d'eau qui rendent cette dépendance inhabitable en l'état ; Attendu que Mme [D] n'est en outre pas fondée à réclamer l'indemnisation d'un préjudice en raison de l'impossibilité de réaliser les travaux de mise au norme de l'installation électrique du fait de l'état de l'immeuble, faute pour celle-ci de justifier la nature du préjudice allégué ; Attendu que compte tenu de la nature et de l'importance des désordres qui affectent la cuisine de la maison, c'est à juste titre que le tribunal a déclaré Mme [D] fondée à réclamer la condamnation de la SCI Steven à lui payer la somme de 1 440 euros au titre de l'indemnisation de son préjudice de jouissance et la somme de 5 000 euros au titre de l'indemnisation de son préjudice moral ; - Contre la société NKPE Attendu que Mme [D] fonde son action en responsabilité contre la société NKPE sur la faute qu'elle a commise pour avoir indiqué dans son offre que les biens vendus portaient sur la maison et sur une dépendance aménagée alors que la mention de cette dépendance n'a pas été reprise dans l'acte de vente ; que cette faute n'ayant causé aucun préjudice à Mme [D] qui s'est engagée sur la base de cet acte, sa demande doit être rejetée ; 2 - Sur l'appel en garantie de la SCI Steven contre la société NKPE Attendu que la SCI Steven justifiant avoir informé la société NKPE de la non-conformité du réseau d'assainissement de la maison qui sera ensuite déclaré conforme à la suite des travaux réalisés par la SCI Steven, sans l'informer de l'existence des vices cachés, les fautes reprochées à la société NKPE ne sont pas établis dès lors qu'il ne peut lui être reproché de n'avoir pas transmis à Mme [D] une information dont elle n'a pu avoir connaissance ; qu'il convient en conséquence de débouter la SCI Steven de son recours en garantie ; PAR CES MOTIFS : statuant publiquement Infirme le jugement en ce qu'il condamne la SCI Steven à payer à Mme [D] la somme de 15 115 euros au titre de l'indemnisation de son préjudice matériel, condamne la société NKPE à relever et garantir la SCI Steven des condamnations prononcées contre elle et condamne la société NKPE à payer à la SCI Steven la somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; Statuant à nouveau de ces différents chefs : Condamne la SCI Steven à payer à Mme [D] la somme de 18 579,50 euros ; La déboute de ses autres demandes ; Déboute la SCI Steven de son action en garantie contre la société NKPE ; Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de la SCI Steven et la condamne à payer à Mme [D] la somme de 1 200 euros et à la société NKPE la somme de 1 200 euros ; La condamne aux dépens, comprenant les frais d'expertise judiciaire, qui pourront être recouvrés directement, pour ceux dont elle a fait l'avance sans avoir reçu provision, par la SCP Caroline-Hatet conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile. LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,