Tribunal judiciaire, 20 février 2024. 23/04460

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS [1] [1] Copie conforme délivrée le : à : Me Sophie COMMERCON Copie exécutoire délivrée le : à : Me Karim BOUANANE Pôle civil de proximité ■ PCP JCP ACR référé N° RG 23/04460 - N° Portalis 352J-W-B7H-CZ5TH N° MINUTE : 2/2024 ORDONNANCE DE REFERE rendue le 20 février 2024 DEMANDERESSE PARIS HABITAT OPH [Adresse 2] représentée par Me Karim BOUANANE, avocat au barreau de PARIS DÉFENDERESSE Madame [U] [R] [Adresse 1] représentée par Me Sophie COMMERCON, avocat au barreau de PARIS COMPOSITION DU TRIBUNAL Yasmine WALDMANN, juge des contentieux de la protection assistée de Nicolas RANA, Greffier, DATE DES DÉBATS Audience publique du 11 décembre 2023 ORDONNANCE contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 20 février 2024 par Yasmine WALDMANN, Juge, assistée de Nicolas RANA, Greffier Décision du 20 février 2024 PCP JCP ACR référé - N° RG 23/04460 - N° Portalis 352J-W-B7H-CZ5TH EXPOSE DU LITIGE Par acte sous seing privé prenant effet le 01/06/05, PARIS HABITAT OPH a donné à bail à [U] [R] un appartement à usage d'habitation, situé au [Adresse 1] (anciennement [Adresse 3]), pour un loyer initial de 344,63 euros. Les échéances de loyer n'étant pas régulièrement payées, un commandement de payer rappelant la clause résolutoire insérée au bail a été délivré le 09/02/2023 pour avoir paiement d'un arriéré de 3203,55 euros. Par acte de commissaire de justice en date du 27/04/2023 délivré à étude, PARIS HABITAT OPH a fait assigner [U] [R] aux fins de voir : constater la résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire pour impayés ;ordonner l’expulsion de [U] [R] ainsi que tous occupants de son chef avec le concours de la force publique si besoin est et l’assistance d’un serrurier ;ordonner la séquestration des meubles et objets mobiliers se trouvant dans les lieux dans tout garde meuble de son choix aux frais, risques et péril de [U] [R] ;condamner [U] [R] au paiement d’une somme provisionnelle de 3894,53 euros, montant des loyers, charges et indemnités impayés arrêtés au 14 avril 2023, mars 2023 inclus, outre les intérêts au taux légal à compter du commandement de payer ;condamner [U] [R] au paiement d’une indemnité d’occupation provisionnelle mensuelle, à compter de la résiliation du bail et jusqu’au départ effectif des lieux loués, d’un montant égal au loyer et des charges ; - condamner [U] [R] au paiement d'une somme de 390,00 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens en ce compris le coût du commandement de payer du 09/02/2023. L'assignation a été dénoncée au PREFET DE PARIS le 04/05/2023. Après un premier renvoi, l’affaire était examinée à l’audience du 11 décembre 2023. Le bailleur, représenté par son conseil, maintient sa demande au titre de l’arriéré locatif actualisé à la somme de 1699,82 euros au 5 décembre 2023, novembre 2023 inclus, et maintient toutes ses autres demandes. Il ne s’oppose pas à la suspension des effets de la clause et à l’octroi de délais de paiement selon les modalités fixées par les mesures imposées de la Commission de surendettement des particuliers. [U] [R], représentée par son conseil, sollicite au visa de ses dernières conclusions soutenues à l’audience, de voir : constater sa bonne foi ; lui accorder des délais de paiement ;dire qu’elle devra s’acquitter de la dette locative suivant les délais et modalités de paiement imposées par la Commission de surendettement des particuliers de PARIS ; dire que les effets de la clause résolutoire seront suspendus et que cette clause sera réputée n’avoir jamais joué si le paiement échelonné est respecté ;débouter la bailleresse de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile. La décision était mise en délibéré au 20 février 2024 par mise à disposition au greffe. MOTIFS Sur la recevabilité de l’action en acquisition de la clause résolutoire pour impayés En application de l’article 24 de la loi du 06/07/89 modifiée par la loi du 24/03/2014, à compter du 01/01/2015, les bailleurs personnes morales autres que les sociétés civiles constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au 4ème degré inclus, ne peuvent faire délivrer , sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de la résiliation du bail avant expiration d’un délai de 2 mois suivant la saisine de la CCAPEX prévue à l’article 7-2 de la loi du 31/05/1990, mais cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L821-1 du code de la construction et de l'habitation . Le bailleur justifie de la saisine de la CCAPEX le 13/02/2023 pour signaler les impayés. Il est donc recevable en son action, l’assignation ayant en outre été dénoncée au préfet de PARIS deux mois avant l’audience en application de l’article 24 III de la loi. Sur la demande principale en résiliation du bail par effet de la clause résolutoire Le commandement de payer délivré le 09/02/2023 reproduisait la clause résolutoire insérée au bail et les dispositions exigées à l'article 7g et 24 de la loi du 6 juillet 1989. [U] [R] n’ayant pas réglé la totalité de la dette dans les deux mois suivants le commandement, le bail s'est trouvé résilié de plein droit le 09/04/2023 à minuit, soit à compter du 10/04/2023. Elle a été déclarée recevable le 13/04/2023 en sa demande de traitement de sa situation de surendettement, et fait part d’un plan conventionnel de redressement (mesures imposées) en date du 27/07/2023. Elle a repris paiement du loyer courant et de la provision sur charges, la dette locative a diminué. Compte tenu de ces décisions, il convient de suspendre les effets de la clause résolutoire sous réserve du respect des délais de paiement accordés en application de l’article 24 VI 2° de la loi du 06/07/89 modifié par la loi 2014.366 du 24/03/2014, selon les modalités fixées par cette décision. En cas de non-paiement des mensualités ou du loyer courant, il convient de rappeler qu’en application de l’article 24 VII de la loi du 06/07/89, la résiliation reprendra ses effets et en l’absence de départ volontaire, il pourra être procédé à l'expulsion de [U] [R], et de tout occupant de son chef, avec assistance de la force publique le cas échéant, sous réserve du délai pour quitter les lieux. En ce cas le bailleur sera autorisé à faire procéder à la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant le logement dans tout garde meuble de son choix aux frais , risques et péril de [U] [R], à défaut de local désigné. Le sort des meubles étant régi par les articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution, le cas échéant. Sur la demande en paiement de l'arriéré Il ressort du commandement, de l'assignation et du décompte fourni que [U] [R] reste devoir une somme de 1699,82 euros au titre des loyers et charges dus, arrêtés au 5 décembre 2023, mois de novembre 2023 inclus, hors frais. Il convient en conséquence de condamner [U] [R] au paiement provisionnel de cette somme sous réserve des loyers et charges échus depuis cette date et éventuellement impayés, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation compte tenu des règlements intervenus. Il convient de dire que la dette sera apurée par mensualités de 15 puis 264,59 euros selon modalités prévues au dispositif, tel que fixées au plan conventionnel de redressement du 27/07/2023 entré en vigueur le 31/10/2023. Sur l'indemnité d'occupation En cas de non-respect des délais de paiement, compte tenu du bail antérieur et afin de préserver les intérêts du bailleur, il convient de fixer le montant de l'indemnité d'occupation provisionnelle mensuelle due, à compter de la date de résiliation et jusqu’au départ effectif de [U] [R] par remise des clés ou procès-verbal d’expulsion, au montant du loyer révisé qui aurait été payé si le bail s'était poursuivi, et de condamner [U] [R] au paiement de celle-ci ainsi que des charges en sus. Sur les demandes accessoires L'exécution provisoire est de droit. Compte tenu de la situation des parties et au regard de l’équité il n’y a pas lieu de faire droit à la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile. Il y a lieu de condamner [U] [R] aux dépens de la procédure, comprenant le coût du commandement de payer du 09/02/2023. PAR CES MOTIFS, La juge des contentieux de la protection, statuant par ordonnance contradictoire en premier ressort, mis à disposition au greffe : RENVOIE les parties à se pourvoir au fond, et dès à présent : CONSTATE la résiliation du bail conclu entre les parties à compter du 10/04/2023 portant sur les lieux situés au [Adresse 1] (anciennement [Adresse 3]), pour défaut de paiement des loyers et charges ; SUSPEND les effets de la clause résolutoire ; Décision du 20 février 2024 PCP JCP ACR référé - N° RG 23/04460 - N° Portalis 352J-W-B7H-CZ5TH CONDAMNE [U] [R] à payer à PARIS HABITAT OPH la somme provisionnelle de 1699,82 euros au titre des loyers et charges dus au 5 décembre 2023, novembre 2023 inclus, outre les loyers impayés dus postérieurement le cas échéant, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation ; AUTORISE [U] [R] à s'acquitter de la dette selon les modalités prévues au plan de redressement du 27 juillet 2023 de la Commission de surendettement des particuliers de PARIS, soit par 4 mensualités de 15 euros puis 14 mensualités de 264,59, au plus tard le 5 de chaque mois et pour la première fois le 5 du mois de novembre 2023, la 14ème étant égale au solde de la dette en principal majoré des intérêts ; RAPPELLE qu'en cas de respect par [U] [R] des délais accordés et du paiement des loyers courants, la résiliation du bail sera réputée n'avoir jamais été acquise ; RAPPELLE qu'à défaut d'un seul versement à son échéance de la mensualité ou du loyer courant, la totalité de la dette deviendra immédiatement exigible et la résiliation reprendra tous ses effets ; DIT que PARIS HABITAT OPH pourra alors faire procéder à l'expulsion de [U] [R], ainsi que de tous les occupants de son chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier le cas échéant, sous réserve des dispositions de l'article L412-1 du code des procédures civiles d'exécution ; AUTORISE, en ce cas, PARIS HABITAT OPH à faire procéder à la séquestration des meubles se trouvant dans les lieux dans tout garde meuble de son choix aux frais, risques et péril de [U] [R] à défaut de local désigné ; CONDAMNE, en ce cas, [U] [R] à payer PARIS HABITAT OPH à titre de provision, l'indemnité d'occupation due de la date de la résiliation jusqu'au départ effectif des lieux, par remise des clés, procès-verbal d’expulsion ou de reprise, égale au montant des loyers et des charges révisés, qui auraient été payés si le bail s’était poursuivi ; DEBOUTE les parties du surplus de leurs prétentions ; CONDAMNE [U] [R] aux dépens comprenant le coût du commandement de payer du 09/02/2023 ; DIT n’y avoir lieu à condamnation en application de l’article 700 du code de procédure civile ; RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit. LE GREFFIER LA PRESIDENTE