Cour d'appel, 13 juin 2022. 19/02599

COUR D'APPEL D'ORLÉANS C H A M B R E C I V I L E GROSSES + EXPÉDITIONS : le 13/06/2022 la SCP LAVAL - FIRKOWSKI ARRÊT du : 13 JUIN 2022 N° : - N° RG 19/02599 - N° Portalis DBVN-V-B7D-F7Z6 DÉCISION ENTREPRISE : Jugement du Tribunal de Grande Instance de TOURS en date du 15 Novembre 2018 PARTIES EN CAUSE APPELANTE :- Timbre fiscal dématérialisé N°: 1265 2545 1595 4244 Le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE AVEC SERVICES DE L'ORANGERIE représenté par son syndic la SAS CITYA IMMOBILIER SGTI, immatriculée au RCS de TOURS sous le n° B 353 440 456 dont le siège social se situe 8 bis rue du Docteur Herpin 37000 TOURS, prise en la personne de ses représentants légaux domicliés en cette qualité audit siège 14 bis rue Victor Hugo 37000 TOURS représenté par Me Olivier LAVAL de la SCP LAVAL - FIRKOWSKI, avocat postulant au barreau d'ORLEANS et ayant pour avocat plaidant Me Julien BERBIGIER de la SELARL WALTER & GARANCE AVOCATS, avocat au barreau de TOURS D'UNE PART INTIMÉ : Monsieur [H], [D], [G], [E] [N] né le 28 Janvier 1968 à LILLE 197 rue Victor Hugo 37000 TOURS n'ayant pas constitué avocat D'AUTRE PART DÉCLARATION D'APPEL en date du : 18 Juillet 2019. ORDONNANCE DE CLÔTURE du : 22 Février 2022 COMPOSITION DE LA COUR Lors des débats, affaire plaidée sans opposition des avocats à l'audience publique du 29 Mars 2022, à 14 heures, devant Madame Laure Aimée GRUA, Magistrat honoraire par application de l'article 786 et 910 alinéa 1 du Code de Procédure Civile. Lors du délibéré : Madame Anne-Lise COLLOMP, Président, Monsieur Laurent SOUSA, Conseiller Madame Laure Aimée GRUA, Magistrat honoraire par application de l'article 786 et 910 alinéa 1 du Code de Procédure Civile , rapporteur Greffier : Madame Fatima HAJBI, Greffier lors des débats et du prononcé. Prononcé le 13 JUIN 2022 par mise à la disposition des parties au Greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de procédure civile. FAITS ET PROCÉDURE M. [H] [N] est propriétaire d'un appartement avec cave et parking constituant les lots n°3291, 3108 et 3142 d'un immeuble soumis au statut de la copropriété situé 14 bis rue Victor Hugo à Tours (37), dénommé Résidence avec services de l'Orangerie. Faisant valoir qu'en dépit de la mise en demeure adressée le 13 juillet 2016 et du commandement de payer délivré le 3 janvier 2017, M. [N] reste débiteur d'une somme de 11 991,16 euros au titre des charges de services impayées au 2 novembre 2017 ainsi que d'une somme de 960 euros au titre des frais et honoraires du syndic, imputables au seul copropriétaire défaillant, le syndicat des copropriétaires de la résidence avec services de l'Orangerie l'a assigné, par acte du 15 février 2018, au visa des articles 10 et 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 et du décret du 26 mars 2015 portant sur le contrat type de mandat de syndic, en paiement : - d'une somme de 12 951,16 euros avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 3 janvier 2017 au titre des charges relatives aux services spécifiques, avec exécution provisoire, - d'une indemnité de 800 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens de l'instance, en ce compris le coût du commandement de payer (181,12 euros). Par jugement réputé contradictoire du 15 novembre 2018, le tribunal de grande instance de Tours a débouté le syndicat des copropriétaires de l'ensemble de ses demandes, le condamnant aux entiers dépens de l'instance. Il a retenu que : - le syndicat des copropriétaires qui poursuit le règlement de charges de services échues du 1er janvier 2016 au 1er août 2018, ne justifie ni même n'indique si le règlement de copropriété de la résidence avec services de l'Orangerie dressé le 2 août 1988 par Maître [I], publié au service de la publicité foncière le 16 septembre 1988, a été mis en conformité avec les dispositions issues de la loi du 28 décembre 2015, de sorte que le tribunal n'est pas en mesure de savoir si la répartition des charges de services échues postérieurement au 29 juin 2016, date de l'entrée en vigueur de la loi du 28 décembre 2015, obéit ou non au régime nouveau issu de la loi d'adaptation de la société au vieillissement, - les charges de services échues antérieurement au 29 janvier 2016, pour leur part, restent nécessairement soumises au régime organisé par les anciens articles 41-1 à 41-5 de la loi du 10 juillet 1965, pris dans leur rédaction issue de la loi ENL du 13 juillet 2006, - le syndicat des copropriétaires ne justifie d'aucune décision de l'assemblée des copropriétaires ayant décidé d'étendre l'objet du syndicat à la fourniture de services spécifiques aux occupants de l'immeuble, - le syndicat n'explique pas davantage en vertu de quelle(s) décision(s) des copropriétaires il poursuit aujourd'hui le paiement de charges qui, jusqu'en août 2018, ont été facturées à M. [N] à titre de 'redevances', non par le syndic, mais par une association (factures produites en pièces 3 à 20, 30, 31, 34 à 36), alors que rien n'établit que ces charges ont été comprises dans les comptes soumis à l'approbation des copropriétaires lors des assemblées générales réunies durant la période considérée, - rien, enfin, ne permet de vérifier que les sommes réclamées correspondent bien à des charges au sens de l'article 41-3 précité, et non à des dépenses individualisées. Selon déclaration du 18 juillet 2019, le syndicat des copropriétaires a relevé appel de cette décision en critiquant expressément tous les chefs du jugement. La déclaration d'appel, les conclusions et pièces du syndicat des copropriétaires ont été signifiées à M. [N] par acte d'huissier du 21 octobre 2019, déposé en l'étude de l'huissier. Les conclusions de l'appelant du 16 février 2022 lui ont été signifiées par acte d'huissier du 18 février 2022, déposé en l'étude de l'huissier. Il n'a pas constitué avocat. L'ordonnance de clôture est intervenue le 22 février 2022. PRÉTENTIONS DES PARTIES Les dernières conclusions, remises le 16 février 2022 par l'appelante, auxquelles il convient de se référer pour un plus ample exposé de ses moyens et prétentions, peuvent se résumer ainsi qu'il suit. Le syndicat des copropriétaires demande de : - Le déclarer recevable et fondé en son appel, - Infirmer le jugement entrepris en ce qu'il le déboute de ses demandes, Statuant à nouveau, - Condamner M. [N] à lui régler la somme de 24 087,08 euros arrêtée au 1er février 2022, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 3 janvier 2017 au titre des charges relatives aux services spécifiques, - Ordonner la capitalisation des intérêts conformément aux dispositions de l'ancien article 1154 du code civil, - Condamner M. [N] à lui régler une somme de 3 500 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, - Condamner le même aux entiers dépens qui comprendront le coût du commandement de payer (soit 181,12 € T.T.C), - Rappeler que les frais de recouvrement forcé devront rester à la charge exclusive du copropriétaire défaillant, conformément aux dispositions de l'article L. 111-8 du code de procédures civiles d'exécution. MOTIFS DE LA DÉCISION Sur la destination de la résidence Le nouveau régime issu de la loi n°2015-1776 du 28 décembre 2015 d'adaptation de la société au vieillissement, dite ASV, s'applique 6 mois après sa promulgation. Et surtout il n'est qu'optionnel, car les résidences-services dont le règlement de copropriété a été publié avant l'expiration de ce délai de 6 mois (soit le 29 juin 2016) restent régies par les articles 41-1 à 41-5 de la loi du 10 juillet 1965, tels qu'issus de la loi ENL (L. n°2015-1776, 28 déc. 2015, art. 91), sauf si elles optent pour le nouveau régime. Le règlement de copropriété initial de la résidence avec services de l'Orangerie, a été dressé le 2 août 1988 et publié le 16 septembre 1988 par Maître [I], notaire (pièce n°53). Il est donc antérieur aux nouvelles dispositions de la loi n°2015-1776 du 28 décembre 2015. Il prévoit à l'article premier de la partie préliminaire, que 'les clauses et conditions qui vont suivre serviront de règlement de copropriété à l'immeuble à usage de résidence avec services construit par la S.N.C. l'Orangerie.' Il précise, pour ce qui est de la destination de la résidence (troisième partie, titre I, article 11) que les appartements ne peuvent être occupés que par 'des personnes ayant atteint l'âge de cinquante-cinq ans révolus', et s'agissant de l'usage des parties communes (article 13), que 'chacun des copropriétaires devra respecter le règlement intérieur qui pourrait être édicté pour l'usage de certaines parties communes et le fonctionnement des services collectifs et des éléments d'équipements communs.' Il s'en déduit que ce règlement de copropriété initial définissant déjà la résidence de l'Orangerie comme une résidence services pour personnes âgées, il n'était nécessaire qu'il soit mis en conformité avec les nouvelles dispositions des articles 41-1 et suivants de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, telles qu'issues de la loi n°2006-872 du 13 juillet 2006. Aucun des modificatifs intervenus postérieurement, pièce n°49, ne remet en cause cette destination et l'objet du règlement de copropriété. Selon l'article 41-3 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, dans sa rédaction résultant de la loi ENL, les charges relatives aux services spécifiques sont considérées comme des charges de copropriété au sens de l'article 10, alinéa 1er, de la loi (charges entraînées par les services collectifs). Elles se répartissent suivant le critère de l'utilité. Elles constituent des charges courantes du point de vue du budget prévisionnel. La gestion des services spécifiques (restauration, loisirs, etc.) peut être prise en charge par le syndicat ou confiée à un organisme extérieur en exécution d'une convention conclue avec un tiers (association syndicale libre, société coopérative etc.). Le règlement de copropriété indique, pour ce qui concerne les charges générales (titre II, article 15) qu'elles comprennent 'les charges de fonctionnement et des services apportés aux résidents' qui seront 'gérés par l'Association syndicale de l'Orangerie, à laquelle doivent obligatoirement adhérer tous les copropriétaires de la résidence.' Conformément à l'objet du règlement de copropriété de la résidence l'Orangerie, ainsi qu'aux dispositions de l'article 41-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, une convention de services a été approuvée lors de l'assemblée générale du 11 décembre 2008, résolution n°5, et régularisée le même jour entre le syndicat des copropriétaires et l'association résidence avec services de l'Orangerie, pièce n°54. Aucune décision de l'assemblée générale n'était donc nécessaire pour étendre l'objet du syndicat des copropriétaires à la fourniture de services spécifiques aux occupants de l'immeuble. Sur la qualité du syndicat à agir en recouvrement des charges Les charges de fonctionnement afférentes aux services spécifiques ne peuvent être recouvrées que par le syndicat et non par l'association à qui l'assemblée générale a confié la fourniture des services, puisqu'elles sont considérées, ainsi qu'il l'a été dit ci-dessus, comme des charges de copropriété au sens de l'article 10, alinéa 1er, de la loi du 10 juillet 1065. La convention de prestation de services du 11 décembre 2008 prévoit d'ailleurs que : 'L'Association établira annuellement un budget prévisionnel décrivant le coût d'exécution des services,' 'Le Conseil Syndical transmettra ce budget au syndic de copropriété pour approbation par l'Assemblée Générale Ordinaire annuelle des Copropriétaires au plus tard le 31 mars de chaque année,' 'Le budget approuvé par l'Assemblée Générale sera facturé par l'Association directement à chaque occupant de la Résidence,' 'Le syndicat des copropriétaires et ses instances représentatives apporteront à l'association toute assistance nécessaire pour assurer le recouvrement d'éventuels impayés.' Le syndicat des copropriétaires verse aux débats : - le procès-verbal de l'assemblée générale du 12 juin 2015 contenant en résolution n°5 l'approbation des comptes pour l'exercice 2014 avec les comptes de l'association sur le même exercice, pièce n°24, - le procès-verbal de l'assemblée générale du 29 avril 2016 contenant deux résolutions n°4 et 7 sur l'approbation des comptes pour l'exercice 2015, et le budget 2016, pour le syndicat des copropriétaires, et une résolution n°9 sur l'approbation des comptes de l'association pour l'exercice 2015, et l'approbation du budget pour les deux exercices suivants, à savoir 2016 et 2017, pièce n°26, - le procès-verbal de l'assemblée générale du 27 juin 2017 contenant une résolution n°3 relative à l'approbation des comptes pour l'exercice 2016 contenant notamment les comptes pour l'association sur le même exercice, pièce n°37, - le procès-verbal de l'assemblée générale du 13 juin 2018 contenant une résolution n°5 relative à l'approbation des comptes de l'association pour 2017 et l'approbation du budget pour l'exercice suivant, pièce n°39, - le procès-verbal de l'assemblée générale du 6 juin 2019 contenant une résolution n°5 relative à l'approbation des comptes de l'association pour 2018 et l'approbation du budget pour l'exercice suivant, pièce n°61, - le procès-verbal de l'assemblée générale du 18 novembre 2020 contenant une résolution n°5 relative à l'approbation des comptes de l'association pour 2019 et l'approbation du budget pour l'exercice suivant, pièce n°62, - le procès-verbal de l'assemblée générale du 30 juin 2021 contenant une résolution n°4 relative à l'approbation des comptes de l'association pour 2020 et l'approbation du budget pour l'exercice 2021, pièce n°63. Sur les sommes dues par M. [N] Les factures de charges dont il est demandé le paiement mentionnent qu'elles ont été établies en fonction des tantièmes de copropriété, donc de façon objective, eu égard à l'utilité que les services présentent à l'égard de chaque lot, indépendamment de leur utilisation effective par les copropriétaires. En conséquence, infirmant la décision, il convient de condamner M. [N] à payer la somme de 24 087,08 euros en principal, arrêtée au 1er février 2022, avec intérêts au taux légal sur celle de 7 390,44 euros à compter du commandement de payer du 3 janvier 2017. En application de l'article 1343-2 du code civil, les intérêts seront capitalisés, pourvu qu'ils soient dus pour une année entière. Sur les demandes accessoires Il y a lieu de condamner M. [N] au paiement des dépens, parmi lesquels le coût du commandement de payer, 181,12 euros, et d'une indemnité de procédure de 2 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. Il sera rappelé que les frais d'exécution forcée sont, conformément à l'article L. 111-8 du code des procédures civiles d'exécution, à la charge du débiteur. PAR CES MOTIFS Statuant par décision rendue par défaut, mise à disposition au greffe ; INFIRME la décision en toutes ses dispositions ; Statuant à nouveau : CONDAMNE M. [H] [N] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence avec services de l'Orangerie la somme de 24 087,08 euros en principal, arrêtée au 1er février 2022, avec intérêts au taux légal sur celle de 7 390,44 euros à compter du 3 janvier 2017 ; DIT que les intérêts seront capitalisés en application de l'article 1343-2 du code civil ; CONDAMNE M. [H] [N] au paiement des dépens de première instance et d'appel, parmi lesquels le coût du commandement de payer (181,12 euros); LE CONDAMNE à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence avec services de l'Orangerie une indemnité de 2 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; RAPPELLE que les frais d'exécution forcée sont à la charge du débiteur. Arrêt signé par Madame Anne Lise COLLOMP, Président à la Cour d'Appel d'ORLEANS et Madame Fatima HAJBI, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. LE GREFFIER LE PRÉSIDENT