Cour d'appel, 29 mars 2023. 22/05850

N° RG 22/05850 - N° Portalis DBVX-V-B7G-OPHG Décision du Juge des contentieux de la protection de LYON en référé du 12 juillet 2022 RG : 22/000079 [B] [B] C/ [N] [N] RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS COUR D'APPEL DE LYON 8ème chambre ARRÊT DU 29 Mars 2023 APPELANTS : M. [R] [B] [Adresse 2] [Localité 3] Mme [L] [B] [Adresse 2] [Localité 3] Représentés par Me Axel BARJON de la SELARL BIGEARD - BARJON, avocat au barreau de LYON, toque : 1211 INTIMÉS : M. [S] [N] [Adresse 4] [Adresse 1] Mme [G] [N] [Adresse 4] [Adresse 1] Représentés par Me Nicolas ROGNERUD de la SELARL AXIOME AVOCATS, avocat au barreau de LYON, toque : 130 * * * * * * Date de clôture de l'instruction : 21 Février 2023 Date des plaidoiries tenues en audience publique : 21 Février 2023 Date de mise à disposition : 29 Mars 2023 Composition de la Cour lors des débats et du délibéré : - Bénédicte BOISSELET, président - Karen STELLA, conseiller - Véronique MASSON-BESSOU, conseiller assistés pendant les débats de William BOUKADIA, greffier A l'audience, un membre de la cour a fait le rapport, conformément à l'article 804 du code de procédure civile. Arrêt Contradictoire rendu publiquement par mise à disposition au greffe de la cour d'appel, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile, Signé par Bénédicte BOISSELET, président, et par William BOUKADIA, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire. * * * * Par acte sous seing privé du 4 janvier 2013, [S] et [G] [N] ont donné à bail à [R] et [L] [B] une maison d'habitation sise [Adresse 2] moyennant un loyer mensuel initial de 1'550 euros. Par acte extrajudiciaire du 29 juin 2021, les consorts [N] ont fait délivrer aux époux [B] un congé aux fins de vente. Par acte d'huissier du 6 avril 2022, les consorts [N] ont assigné en référé les consorts [B] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Lyon afin de voir constater la validité du congé, faire ordonner leur expulsion au besoin avec le concours de la force publique, obtenir leur condamnation à leur payer 5 038,14 euros au titre des loyers et indemnités d'occupation impayés arrêtés au 9 mars 2022 outre actualisation au jour de l'audience, et avec intérêt au taux légal et majoration de 10 % en application de la clause pénale prévue au bail ainsi que la somme de 2'000 euros de dommages et intérêts pour résistance abusive et celle de 1'500 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile en sus des dépens. A l'audience du 17 juin 2022, les consorts [N] ont actualisé le montant de leur demande à la somme de 10 076,28 euros au titre de l'arriéré locatif arrêté au 2 juin 2022 et porté à la somme de 2'500 euros leur demande au titre des frais irrépétibles. Ils se sont opposés à l'exception d'incompétence soulevée car le refus des locataires relève de l'urgence et leur demande vise, nonobstant les contestations prétendument sérieuses, à faire cesser un trouble manifestement illicite. Ils leur ont proposé de vendre le bien loué au prix de 610 000 euros conformément à l'estimation d'une agence immobilière. Leurs allégations de désordres ne sont pas fondées car ils ont toujours été diligents pour effectuer les travaux nécessaires. En outre, les locataires sont en défaut de paiement des indemnités d'occupation malgré leur maintien dans les lieux. En refusant de libérer les lieux et en ne payant pas ces indemnités, les locataires démontrent leur mauvaise foi. Les époux [B] ont soutenu que le congé était nul. Ils ont sollicité 1'000 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile. Selon eux, le juge des référés ne peut pas statuer sur la validité du congé qui présente une contestation sérieuse : le prix de vente proposé ne correspond pas au prix du marché alors que la maison comprend une extension qui n'a pas obtenu de permis de construire et souffre d'infiltrations qui n'ont jamais été réparées. Le congé a été délivré dans le seul but de les faire partir, car il n'existe aucune démarche aux fins de vente. La demande indemnitaire est vaine en l'absence de preuve d'un préjudice. Pour les loyers, ils s'engagent à payer l'arriéré lorsque les bailleurs auront satisfait à leurs obligations. Suivant ordonnance du 12 juillet 2022, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Lyon a : retenu sa compétence ; dit et jugé que le congé pour vente délivré par [S] [N] et [G] [N] née [P] [R] et [L] [B] a valablement produit ses effets à la date du 3 janvier 2022, dit et jugé en conséquence que [R] et [L] [B] sont dépourvus de tout titre d'occupation depuis cette date ; ordonné l'expulsion de [R] et [L] [B] et de tous occupants de leur chef du logement situé [Adresse 2] au besoin avec le concours de la force publique ; condamné [R] et [L] [B] à payer à [S] [N] et [G] [N] née [P] la somme provisionnelle de 10 076,28 euros au titre des indemnités d'occupation arrêtées au 2 juin 2022, échéance de juin 2022 incluse ; débouté les parties du surplus de leurs demandes ; condamné [R] et [L] [B] à payer aux époux [N] la somme de 800 au titre de l'article 700 du Code de procédure civile ; condamné [R] et [L] [B] aux entiers dépens. Le juge a fait application de l'article 835 al 1 du Code de procédure civile et de l'article 15 II de la loi du 6 juillet 1989. Lorsqu'il est fondé sur la décision de vendre le logement, le congé doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de vente projetée. Le congé vaut offre de vente au profit du locataire. L'offre est valable pendant les deux premiers mois du délai de préavis. Si le locataire n'a pas accepté l'offre de vente, le locataire est déchu de plein droit de tout titre d'occupation sur le local. Les locataires ont soutenu qu'il n'y avait pas d'intention de vendre au moment de la délivrance du congé. Or, pour le prix proposé, l'agence La forêt a fait une évaluation détaillée. Il a même été tenu compte des infiltrations au niveau du velux, d'une salle à manger un peu sombre et d'un jardin à revoir avec affaissement du muret et grillage. Ils ont invoqué une vente récente d'une maison du même lotissement pour 470 000 euros mais sans justifier de sa réalité ni des caractéristiques du bien. Ils ont invoqué une estimation du 16 juin 2022 soit quelques jours avant l'audience, entre 500'000-520'000 euros mais elle n'a pas été faite sur place, uniquement sur des éléments fournis par téléphone et sur le base de données erronées comme le nombre de chambre : 3 alors que le bail en vise 4 et une surface 99 m² alors que le bail vise 120 m². Ils ont également excipé d'une extension sans autorisation préalable mais en ne procédant que par voie d'affirmations. Ils n'en ont d'ailleurs jamais fait grief et n'ont jamais déclaré leur intention d'acheter. Le caractère excessif du prix n'est pas démontré. Sur l'absence d'intention de vendre, l'absence de visite ou de mandat de vente ne sont pas des éléments suffisants. Il est justifié au travers de factures que les moteurs des volets ont été remplacés en décembre 2021et que la clôture de la maison a été reprise en avril 2022. Ne reste que la toiture à reprendre pour la mise en vente effective suivant rapport d'intervention de mars 2022. Les époux [B] n'a pas formulé de demandes au titre de l'indécence et ne produisent aucun élément. Les époux [N] indiquent n'avoir pas pu entamer les démarches du fait de l'inertie des locataires. La constatation de la validité du congé peut être opérée en l'absence de contestation sérieuse. Les époux [B] se sont maintenus dans les lieux après la fin du délai de préavis. Ils sont devenus occupants sans droit ni titre à compter du 4 janvier 2022. Ils sont redevables d'une indemnité d'occupation à titre provisionnel. Les époux [B] ne contestent pas la dette mais prétendent la payer une fois les travaux faits. La demande de dommages est intérêts n'a pas été formulée à titre provisionnel et il n'y a pas de preuve d'un préjudice. Appel a été interjeté par déclaration électronique du 11 août 2022 par le conseil des consorts [B] à l'encontre des entières dispositions. Suivant les articles 905 à 905-2 du Code de procédure civile, la procédure a été orientée à bref délai et les plaidoiries fixées au 21 février 2023 à 9 heures. Suivant conclusions notifiées par RPVA le 9 septembre 2022, [L] et [R] [B] demandent à la Cour de : Vu l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989, l'article 1240 du Code civil et les articles 32-1, 768, 834 et 835 du Code de procédure civile, Réformer l'ordonnance en toutes ses dispositions. Statuant à nouveau, Juger qu'il existe des contestations sérieuses relatives à la nullité du congé pour vendre en ce que le prix est manifestement excessif et qu'il n'existe pas d'intention réelle de vente'; Se déclarer incompétent pour statuer sur la validité du congé ; Renvoyer les époux [N] à mieux se pourvoir au fond ; Juger qu'il existe des contestations sérieuses relatives à la nullité du congé pour vente ; Débouter les époux [N] de l'ensemble de leurs demandes ; Les condamner à leur payer 1'000 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile outre les entiers dépens. Ils font notamment valoir au soutien de leur appel que : ils ont alerté les bailleurs d'importants travaux à faire pour remédier aux dégâts des eaux récurrents à raison d'infiltrations en toiture. Le salon subit ce sinistre. Il fallait procéder au changement des moteurs des volets roulants. Les quatre volets ne s'ouvraient plus ce qui les a atteints dans leur jouissance. Il fallait réparer la clôture du jardin et refaire la toiture. plutôt que de faire procéder à ces réparations, ils ont reçu un congé pour vente le 29 juin 2021. Ces infiltrations proviennent de l'extension de la maison sans permis de construire par des entreprises non qualifiées qui ont créé un pan de toiture à pente insuffisante. La remise en état est très onéreuse compte tenu de la non-conformité de la pente et du défaut de permis. la question de la validité du congé excède les pouvoirs du juge des référés. le prix annoncé ne correspond pas au prix du marché : une maison du même lotissement a été vendue pour 470 000 euros. L'estimation du 10 mai 2021 ne tient pas compte de l'extension illicite (rajout d'un salon de 21 m²) et d'une toiture fuyarde. Au regard de l'importance des travaux de la reprise de la toiture pour rendre le logement décent, le prix est manifestement erroné. Au surplus, les époux [B] n'ont pas fait de démarches pour vendre, pas même une mise en ligne de l'annonce ; le juge des référés ne peut allouer des dommages et intérêts. Il n'y a pas de preuve d'un préjudice ni de leur résistance abusive. le bailleur ne satisfaisant pas à ses obligations, le logement n'étant pas décent, autorise le locataire à suspendre le paiement de ses loyers en invoquant l'exception d'inexécution. Les demandes de réparation de la toiture datent de septembre 2017 outre des relances en octobre 2021. Suivant conclusions notifiées par RPVA le 4 octobre 2022, les époux [N] demandent à la Cour de : Vu les articles 7 et 15 de la loi du 6 juillet 1989, A titre principal, vu l'article 834 du Code de procédure civile, A titre subsidiaire, vu l'article 835 du Code de procédure civile, En tout état de cause, vu les articles 233 du Code civil et 1123 al 2 du Code de procédure civile, Confirmer l'ordonnance en toutes ses dispositions, Débouter les époux [B] de leurs demandes. Statuant à nouveau et y ajoutant, Actualiser le montant des indemnités d'occupation à la somme de 15 114,42 euros au 30 septembre 2022 ; Condamner les consorts [B] à leur payer 2 500 euros en application de l'article 700 du Code de procédure civile en sus de la condamnation de première instance outre les entiers dépens de l'instance. Les intimés soutiennent notamment que : les locataires avaient jusqu'au 3 janvier 2022 pour exercer leur droit de préemption et acquérir le bien ou libérer le logement. Ils n'ont ni libéré les lieux, ni choisi d'acquérir. Ils ne règlent pas non plus l'indemnité d'occupation. le juge des référés est compétent pour statuer sur la validité d'un congé. Même en présence de contestations sérieuses, l'existence d'un trouble manifestement illicite permet au juge des référés d'agir. Le maintien sans droit ni titre constitue un trouble manifestement illicite. Le congé pour vente au prix de 610 000 euros est régulier. Les deux moyens invoqués sont inopérants : l'extension illicite ne repose sur aucun élément car aucune extension n'a été réalisée par les propriétaires. Pour les travaux, il n'est nullement prouvé que cela amoindrirait le prix. L'estimation du 10 mai 2021 réalisée par un agent indépendant de la société gérant le bien a indiqué une fourchette entre 590 000 et 625 000 euros, rendant le prix de vente proposé conforme au prix du marché. Le refus de partir des locataires relève de l'urgence. L'incompétence du juge des référés n'est soulevée qu'à des fins dilatoires. En tout état de cause, la situation est un trouble manifestement illicite auquel il faut mettre fin par une mesure d'expulsion. Il n'est pas produit de nouvelles pièces en appel. les intimés s'étonnent que les locataires choisissent de rester dans un logement prétendument indécent. L'indécence n'est pas établie et ne peut venir affecter le montant des indemnités d'occupation. Pour l'exposé des moyens développés par les parties, il sera fait référence conformément à l'article 455 du Code de procédure civile à leurs écritures déposées et débattues à l'audience du 21 février 2023 à 9 heures. A l'audience, les conseils des parties ont pu faire leurs observations et/ou déposer ou adresser leurs dossiers respectifs. Puis, l'affaire a été mise en délibéré au 29 mars 2023. MOTIFS A titre liminaire, les demandes des parties tendant à voir la Cour « constater » ou « dire et juger » ne constituant pas des prétentions au sens des articles 4,5,31 et 954 du Code de procédure civile mais des moyens ou arguments au soutien des véritables prétentions, il n'y a pas lieu de statuer sur celles-ci. Selon l'article 484 du Code de procédure civile, « l'ordonnance de référé est une décision provisoire rendue à la demande d'une partie, l'autre présente ou appelée, dans les cas où la loi confère à un juge qui n'est pas saisi du principal le pouvoir d'ordonner immédiatement les mesures nécessaires ». Le juge des référés ne peut pas trancher des questions de fond. Il est le juge de l'évidence et de l'urgence. Statuant au provisoire, il ne peut prononcer des mesures définitives. Selon l'article 834 du Code de procédure civile, «dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection peut, dans les limites de la compétence du tribunal, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend». Selon l'article 835 alinéa 1 du Code de procédure civile : « Le président peut ('), même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent soit pour prévenir un dommage imminent soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite'». Ainsi, juge des référés peut prendre toutes mesures qu'il estime nécessaire pour prévenir un dommage imminent ou faire cesser un trouble manifestement illicite. L'article 835 alinéa 2 du Code de procédure civile dispose que : « Le président peut (') dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire ». S'il est exact que le juge des référés ne peut trancher la question de la validité d'un congé pour vendre, les cas d'urgence ainsi que l'existence d'un dommage imminent ou d'un trouble manifestement illicite lui permettent d'intervenir pour prendre toutes mesures provisoires, conservatoires ou de remise en état. Sur l'urgence Les époux [N] se fondent sur l'article 834 du Code de procédure civile mais il leur appartient de démontrer un cas d'urgence. Or, dans leurs conclusions, aucun paragraphe n'aborde la notion d'urgence en dehors du fait que les époux [B] sont des occupants sans droit ni titre. Or, si tel est le cas, cette situation constituerait un trouble manifestement illicite mais pas un cas d'urgence personnelle ou financière particulière. Leur demande d'expulsion sur le fondement de l'article 834 du Code de procédure civile n'est pas fondée. Sur l'existence d'un trouble manifestement illicite L'article 835 alinéa 1 du Code de procédure civile s'applique même en cas de contestations sérieuses. Or, en matière de congé pour vendre, l'article 15 II de la loi du 6 juillet 1989 dispose que « lorsqu'il est fondé sur la décision de vendre le logement, le congé doit à peine de nullité indiquer le prix et les conditions de vente projetée. Le congé vaut offre de vente au profit du locataire : l'offre est valable pendant les deux premiers mois du préavis. A l'expiration du délai de préavis, le locataire qui n'a pas accepté l'offre de vente est déchu de plein droit de tout titre d'occupation sur le local...». En l'espèce, le congé pour vendre contient bien formellement les éléments prévus à peine de nullité. Le texte de l'article 15 II de la loi du 6 juillet 1989 a été reproduit dans le congé pour vendre. Le délai de préavis en faveur des locataires a expiré sans que les époux [B] ne se manifestent ne serait-ce que pour s'opposer ou faire valoir leurs griefs. Il s'ensuit, en application de l'article 15 II de la loi du 6 juillet 1989 que leur silence les a déchus, à l'expiration du délai de deux mois, de plein droit, de tout titre d'occupation sur le local. Ils sont donc devenus sans droit ni titre par l'effet de l'application du mécanisme juridique automatique de l'article 15 II de la loi du 6 juillet 1989. Une occupation sans droit ni titre de plein droit constitue nécessairement un trouble manifestement illicite. Au surplus, il n'est fourni aucune pièce supplémentaire pertinente devant la Cour pour démontrer que le prix proposé serait manifestement excessif. C'est par des motifs pertinents que la Cour adopte, que le premier juge a considéré que la preuve du caractère excessif du prix de vente n'était pas rapportée, les époux [B] n'ayant pas fourni de pièce concernant une prétendue vente récente d'une maison du même lotissement pour 470 000 euros et leur estimation du 16 juin 2022 soit quelques jours avant l'audience indiquant une fourchette inférieure de 500'000-520'000 euros n'ayant pas été faite sur place mais uniquement sur des éléments fournis par téléphone et sur le base de données déterminantes erronées sur le nombre de chambre et la surface. Dès lors, la mesure d'expulsion prononcée par le premier juge est la seule mesure permettant de mettre fin à une occupation sans droit ni titre. La Cour confirme dès lors l'ordonnance déférée en ce qu'elle a constaté la situation d'occupation sans droit ni titre des époux [B] et en ce qu'elle a autorisé les époux [N] à faire procéder à leur expulsion en cas de besoin y compris en recourant à la force publique. Il y a lieu de préciser que cette mesure d'expulsion ne pourra intervenir qu'à défaut de départ volontaire des époux [B] dans les deux mois de la signification d'un commandement de quitter les lieux. Sur la provision à valoir sur l'indemnité d'occupation sans droit ni titre En application de l'article 835 al 2 du Code de procédure civile, il n'est pas sérieusement contestable que les époux [B] doivent payer une indemnité d'occupation mensuelle équivalente au loyer et charges qui étaient dus dans le cadre du bail et ce à compter du 3 janvier 2022. Les époux [B] ont décidé de ne plus payer pour l'occupation du logement. Or, ils n'ont nullement saisi le juge pour faire suspendre ou obtenir la consignation des loyers du fait de l'indécence alléguée de leur logement. Ainsi, la contestation qu'ils élèvent quant au manquement du bailleur à son obligation de leur assurer un logement décent et en état de réparation ne présente pas, en l'état de la procédure, un caractère sérieux. L'occupation sans droit ni titre sans versement d'une indemnité d'occupation cause un préjudice financier jusqu'à leur départ effectif qui fonde une demande provisionnelle à valoir sur le montant de leur indemnisation sur le fondement de l'article 1240 du Code de procédure civile. En conséquence, la Cour confirme l'ordonnance déférée sur la condamnation des époux [B] à verser à titre de provision la somme de 10 076, 28 euros au titre des indemnités d'occupation arrêtées au 2 juin 2022, échéance de juin 2022 incluse. A hauteur d'appel, la Cour porte le montant de la provision non sérieusement contestable à 15 114,42 euros, somme arrêtée au 30 septembre 2022, échéance de septembre 2022 incluse suivant décompte produit en pièce 5 qui n'a pas fait l'objet de contestation en soi. Sur les demandes accessoires Succombant en leur appel comme en première instance, les époux [B] doivent les entiers dépens. La Cour confirme leur condamnation aux dépens de première instance et y ajoute à hauteur d'appel les entiers dépens d'appel. En équité, la Cour confirme leur juste condamnation de première instance à payer une indemnité au titre de l'article 700 du Code de procédure civile aux époux [N]. A hauteur d'appel, et en équité, la Cour les condamne à payer aux époux [N] la somme supplémentaire de 2 500 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile. La Cour déboute corrélativement les époux [B] de leurs demandes au titre des dépens et des frais irrépétibles. PAR CES MOTIFS La Cour, Confirme l'ordonnance déférée sur la constatation de l'occupation sans droit ni titre de plein droit des époux [B] depuis le 3 janvier 2022, sur le prononcé de la mesure d'expulsion, sur la condamnation provisionnelle à valoir sur les indemnités d'occupation, sur les frais irrépétibles et sur le dépens de première instance. Y ajoutant, Porte la condamnation provisionnelle à valoir sur les indemnités d'occupation mensuelle jusqu'à libération effective des lieux par remise des clefs aux propriétaires que [R] et [L] [B] sont tenus de payer à [G] et [S] [N] à la somme de 15 114,42 euros, somme arrêtée au 30 septembre 2022, échéance de septembre 2022 incluse, Précise que la mesure d'expulsion autorisée au besoin avec recours à la force publique ne pourra intervenir qu'à défaut du départ volontaire des époux [B] dans les deux mois suivant la signification d'un commandement de quitter les lieux, Condamne [R] et [L] [B] aux entiers dépens d'appel, Condamne [R] et [L] [B] à payer à [G] et [S] [N] la somme supplémentaire de 2 500 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile à hauteur d'appel, Déboute [R] et [L] [B] de leurs demandes au titre des dépens et des frais irrépétibles. LE GREFFIER LE PRÉSIDENT