Tribunal judiciaire, 28 novembre 2025. 25/06247

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE [Localité 8] [1] [1] Copie conforme délivrée le : à : [J] [X] [F] Copie exécutoire délivrée le : à : Me Avner DOUKHAN Pôle civil de proximité ■ PCP JCP ACR fond N° RG 25/06247 - N° Portalis 352J-W-B7J-DAICG N° MINUTE : 9 JUGEMENT rendu le 28 novembre 2025 DEMANDEURS Madame [S] [U] épouse [H], demeurant [Adresse 2] Monsieur [N] [H], demeurant [Adresse 3] représentés par Me Avner DOUKHAN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #E1026 DÉFENDERESSE Madame [J] [X] [F], demeurant [Adresse 4] non comparante, ni représentée COMPOSITION DU TRIBUNAL Hélène BODIN, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Clarisse DUMONTET, Greffier, DATE DES DÉBATS Audience publique du 24 septembre 2025 JUGEMENT réputé contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 28 novembre 2025 par Hélène BODIN, juge des contentieux de la protection assistée de Clarisse DUMONTET, Greffier Décision du 28 novembre 2025 PCP JCP ACR fond - N° RG 25/06247 - N° Portalis 352J-W-B7J-DAICG EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE Par acte sous seing privé du 19 juin 2015, Mme [S] [U] épouse [H] et Monsieur [N] [H] ont consenti un bail d'habitation à Mme [J] [F] sur des locaux situés au [Adresse 5] [Localité 1], moyennant le paiement d'un loyer mensuel de 1500 euros et d'une provision pour charges de 100 euros. Par acte de commissaire de justice du 22 avril 2025, les bailleresses ont fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme principale de 11545,78 euros au titre de l'arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire. La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Mme [J] [F] le 24 avril 2025. Par assignation du 23 juin 2025, Mme [S] [U] épouse [H] et Monsieur [N] [H] ont ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris pour, à titre principal, faire constater l'acquisition de la clause résolutoire, subsidiairement, prononcer la résiliation judiciaire, être autorisées à faire procéder à l'expulsion de Mme [J] [F], statuer sur le sort des meubles et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes : - une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant égal à celui du loyer et des charges, à savoir 1 706 euros à compter de la résiliation du bail et jusqu'à libération des lieux, - 12 307,78 euros au titre de l'arriéré locatif, - 1 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens. L'assignation a été notifiée au représentant de l'État dans le département le 25 juin 2025, mais aucun diagnostic social et financier n'est parvenu au greffe avant l'audience. PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES À l'audience du 24 septembre 2025, Mme [S] [U] épouse [H] et Monsieur [N] [H], représentés par leur conseil, maintiennent l'intégralité de leurs demandes, et précisent que la dette locative, actualisée au 1er septembre 2025, s'élève désormais à 17 425,78 euros. Mme [S] [U] épouse [H] et Monsieur [N] [H] considèrent enfin qu'il n'y a pas eu de reprise du paiement intégral du loyer courant avant l'audience, au sens de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989. Les requérants ne forment aucune demande de suspension des effets de la clause résolutoire et s'opposent à l'octroi de délais de paiement. Bien que régulièrement assignée par acte de commissaire de justice délivré à étude, Mme [J] [F] n'a pas comparu et ne s'est pas fait représenter En application de l'article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, les parties ont été invitées à produire tous éléments relatifs à l'existence d'une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation. Mme [S] [U] épouse [H] et Monsieur [N] [H] ont précisé ne pas avoir connaissance de l'existence d'une telle procédure concernant Mme [J] [L] [C] . À l'issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu'à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe. MOTIVATION En application de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée. 1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail 1.1. Sur la recevabilité de la demande Mme [S] [U] épouse [H] et Monsieur [N] [H] justifient avoir notifié l'assignation au représentant de l'État dans le département plus de six semaines avant l'audience. Elles justifient également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation. Leur action est donc recevable au regard des dispositions de l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989. 1.2. Sur la résiliation du bail Aux termes de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l'article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l'avenir et n'a point d'effet rétroactif. Ainsi, il n'y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l'article 10 de cette loi, en ce qu'il fixe à six semaines et non plus deux mois le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu'encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail. En l'espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié à la locataire le 22 avril 2025. Or, d'après l'historique des versements, la somme de 11545,78 euros n'a pas été réglée par cette dernière dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d'apurement n'a été conclu dans ce délai entre les parties. Les bailleresses sont donc bien fondées à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 23 juin 2025. Il convient, en conséquence, d'ordonner à la locataire ainsi qu'à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d'autoriser Mme [S] [U] épouse [H] et Monsieur [N] [H] à faire procéder à l'expulsion de toute personne y subsistant. Cependant, dès lors qu'aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution, il convient de rappeler que l'expulsion ne pourra avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance à la locataire d'un commandement de quitter les lieux. 2. Sur la dette locative Aux termes de l'article 1353 du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement. L'article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. En l'espèce, Mme [S] [U] épouse [H] et Monsieur [N] [H] versent aux débats un décompte démontrant qu'à la date du 1er septembre 2025, Mme [J] [L] [C] leur devait la somme de 17 425,78 euros, terme du mois de septembre 2025 inclus. Mme [J] [F], régulièrement convoquée à l’audience, n'apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, sera condamnée à payer cette somme aux bailleresses. L’actualisation de la dette locative à l’audience malgré l’absence de comparution de la locataire ne heurte pas le principe du contradictoire dès lors que le montant demandé par le bailleur était prévisible de manière certaine en ce qu’il résulte des impayés de loyer dont le montant est connu de celui-ci. 3. Sur l'indemnité d'occupation En cas de maintien dans les lieux de la locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d'occupation sera due. Au regard du montant actuel du loyer et des charges, son montant sera fixé à la somme mensuelle de 1 706 euros. L'indemnité d'occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l'étaient le loyer et les charges, à partir du 23 juin 2025, et ne cessera d'être due qu'à la libération effective des locaux avec remise des clés à Mme [S] [U] épouse [H] et Monsieur [N] [H] ou à leur mandataire. 4. Sur les frais du procès et l'exécution provisoire Aux termes de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité et de la situation économique de la partie condamnée. Mme [J] [F] , qui succombe à la cause, sera condamnée aux dépens de la présente instance, conformément à l'article 696 du code de procédure civile. L'équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 500 euros à la demande de Mme [S] [U] épouse [H] et Monsieur [N] [H] concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées. Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. Toutefois, selon l'article 514-1 du même code, le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire. Il statue, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée. En l'espèce, compte tenu du montant et de l'ancienneté de la dette et de l'absence totale de reprise du paiement des loyers depuis l'assignation, il n'y a pas lieu d'écarter l'exécution provisoire de la présente décision. PAR CES MOTIFS La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort, CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 22 avril 2025 n'a pas été réglée dans le délai de deux mois, CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 19 juin 2015 entre Mme [S] [U] épouse [H] et Monsieur [N] [H], d'une part, et Mme [J] [F] , d'autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 5] ([Adresse 7]) est résilié depuis le 23 juin 2025, DIT n'y avoir lieu d'octroyer des délais de paiement à Mme [J] [L] [C] , sans préjudice des délais qui pourraient lui être accordés dans le cadre d'une procédure de surendettement, ORDONNE à Mme [J] [L] [C] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 6] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement, DIT qu'à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l'assistance de la force publique, DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution, RAPPELLE que l'expulsion ne pourra avoir lieu qu'hors période hivernale et à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance d'un commandement d'avoir à libérer les lieux, CONDAMNE Mme [J] [L] [C] au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, soit 1706 euros (mille sept cent six euros) par mois, DIT que cette indemnité d'occupation, qui se substitue au loyer dès le 23 juin 2025, est payable dans les mêmes conditions que l'étaient le loyer et les charges, jusqu'à libération effective des lieux et remise des clés aux bailleresses ou à leur mandataire, CONDAMNE Mme [J] [L] [C] à payer à Mme [S] [U] épouse [H] et Monsieur [N] [H] la somme de 17 425,78 euros (dix-sept mille quatre cent vingt-cinq euros et soixante-dix-huit centimes) au titre de l'arriéré locatif arrêté au 1er septembre 2025, terme du mois de septembre inclus, DIT n'y avoir lieu d'écarter l'exécution provisoire de droit de la présente décision, CONDAMNE Mme [J] [L] [C] à payer à Mme [S] [U] épouse [H] et Monsieur [N] [H] la somme de 500 euros (cinq cents euros) au titre de l'article 700 du code de procédure civile, CONDAMNE Mme [J] [L] [C] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 22 avril 2025 et celui de l'assignation du 23 juin 2025. Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 28 novembre 2025, et signé par la juge et la greffière susnommées. La Greffière La Juge